Usucapione bene demaniale: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33509/2023, ha rigettato il ricorso di una cittadina che chiedeva di essere dichiarata proprietaria per usucapione di due terreni adiacenti a un fiume. La Corte ha stabilito che tali terreni, pur non essendo regolarmente inondati, costituiscono una ‘pertinenza idraulica’ del fiume, ovvero sono destinati alla sua protezione. Questa natura li qualifica come parte del demanio idrico. Di conseguenza, l’usucapione di un bene demaniale è impossibile, in quanto tali beni non sono suscettibili di appropriazione privata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Bene Demaniale: La Cassazione Conferma l’Impossibilità

L’acquisizione di una proprietà tramite il possesso prolungato nel tempo, nota come usucapione, è un istituto fondamentale del nostro ordinamento. Ma cosa succede se il bene in questione appartiene allo Stato? La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 33509/2023 offre una risposta chiara e definitiva, ribadendo un principio cardine: l’usucapione di un bene demaniale non è possibile. Analizziamo insieme questo caso per capire le ragioni dietro questa importante decisione.

I Fatti del Caso

La vicenda ha inizio quando una cittadina cita in giudizio la Regione Lazio, chiedendo al tribunale di accertare il suo acquisto per usucapione di due appezzamenti di terreno situati a Fiumicino, in prossimità del fiume Tevere. La ricorrente sosteneva di aver posseduto ininterrottamente i terreni fin dal marzo 1974. Un primo terreno era stato originariamente concesso in affitto a un’associazione nautica di cui lei era legale rappresentante; anche dopo la notifica di uno sfratto per morosità, era rimasta nel godimento del bene. Il secondo terreno, adiacente al primo e in stato di abbandono, era stato da lei occupato nello stesso periodo.

Il Percorso Giudiziario e la Natura Demaniale dei Terreni

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello di Roma avevano respinto la domanda della ricorrente. La motivazione centrale di entrambe le decisioni risiedeva nella natura dei terreni in questione. I giudici hanno stabilito che i due appezzamenti, pur non essendo bagnati dalle piene ordinarie del fiume, dovevano essere considerati parte integrante del demanio idrico. La loro funzione era quella di pertinenze destinate al servizio e alla protezione del fiume, assicurando un più alto grado di tutela in caso di piene straordinarie. Questa qualificazione come bene demaniale rendeva i terreni non suscettibili di usucapione.

La Decisione della Cassazione: Perché l’Usucapione su un Bene Demaniale è Esclusa

La ricorrente ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, contestando la qualificazione demaniale dei terreni. Tuttavia, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito e fornendo importanti chiarimenti.

La Corte ha richiamato un principio consolidato, secondo cui fanno parte del demanio idrico non solo gli alvei dei fiumi e le rive interne (soggette a piene ordinarie), ma anche quegli immobili che, per destinazione, assumono natura di pertinenza. Un terreno diventa una ‘pertinenza idraulica’ quando, pur non essendo sommerso regolarmente, è strutturalmente inseparabile dall’alveo e svolge una funzione protettiva continua e non solo momentanea. Questa destinazione a pubblico servizio, finalizzata alla tutela del bene principale (il fiume), fa sì che il terreno entri a far parte del patrimonio indisponibile dello Stato.

Le Motivazioni

La Cassazione ha spiegato che la Corte d’Appello aveva correttamente applicato questi principi. I giudici di merito avevano valutato criticamente le perizie tecniche (CTU) e concluso che la conformazione dell’area la rendeva potenzialmente utilizzabile per l’espansione del fiume in caso di necessità. La natura di pertinenza idraulica, una volta accertata, esclude in radice la possibilità di possesso utile ai fini dell’usucapione.

Di conseguenza, la Corte Suprema ha ritenuto assorbite le altre censure della ricorrente, relative alla presunta prova del possesso e all’avvenuta interversio possessionis. Se il bene non è usucapibile per sua natura, diventa irrilevante indagare sulla qualità e la durata del possesso esercitato dal privato.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale a tutela del patrimonio pubblico: i beni demaniali, per la loro intrinseca funzione di pubblica utilità, non possono essere sottratti alla loro destinazione attraverso l’appropriazione da parte di privati, neanche se protratta per decenni. La decisione chiarisce che il concetto di demanio idrico è più ampio di quanto si possa pensare e include tutte quelle aree essenziali per la sicurezza e la protezione dei corsi d’acqua. Per i cittadini, ciò significa che l’occupazione di terreni adiacenti a fiumi o laghi, anche se apparentemente abbandonati, non può mai tradursi in un acquisto della proprietà per usucapione se tali terreni sono funzionali alla tutela del bene pubblico.

È possibile acquisire per usucapione un terreno che appartiene allo Stato (bene demaniale)?
No, la sentenza conferma che i beni appartenenti al demanio pubblico, come i terreni qualificati come ‘pertinenza idraulica’ di un fiume, non possono essere acquisiti da privati per usucapione a causa della loro funzione di pubblica utilità.

Cosa significa che un terreno è una ‘pertinenza idraulica’?
Significa che il terreno, pur non essendo costantemente sommerso dall’acqua, è destinato in modo permanente a servire e proteggere un bene demaniale principale, come un fiume. Questa funzione protettiva lo rende a sua volta un bene demaniale.

Rimanere su un terreno dopo la notifica di uno sfratto è sufficiente per avviare l’usucapione?
No. La Corte ha ritenuto che, essendo il bene di natura demaniale e quindi non usucapibile, l’analisi sulla qualità del possesso (incluso se la permanenza dopo lo sfratto costituisca un possesso valido) diventa irrilevante, poiché il presupposto fondamentale dell’usucapibilità del bene viene a mancare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33509 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33509 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso 32194-2018 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

REGIONE LAZIO, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3896/2018 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 08/06/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24/05/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

NOME COGNOME conveniva in giudizio la Regione Lazio per sentire accertare e dichiarare la proprietà dell’attrice per l’avvenuta usucapione di due appezzamenti di terreno, con quanto su di essi

edificato, siti in Fiumicino, località Isola Sacra, già di proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE e poi della Regione Lazio. A sostegno delle sue pretese, parte attrice spiegava che l’RAGIONE_SOCIALE, con contratto d’affitto datato 20.01.1970, aveva concesso in locazione all’RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante NOME COGNOME nonché alla stessa in proprio, un terreno confinante con il fiume Tevere, sottolineando di esserne rimasta nel possesso anche dopo l’intimazione dello sfratto per morosità a partire dal 1974. L’attrice esponeva, inoltre, che sempre dal marzo 1974 si era appropriata di un altro appezzamento di terreno che si trovava in stato di abbandono, di proprietà prima dell’RAGIONE_SOCIALE e poi della Regione Lazio, sito a breve distanza da quello concesso in locazione.
1.2. Il Tribunale di Roma rigettava la domanda: esaminata preliminarmente l’eccezione di inammissibilità sollevata dalla Regione Lazio, e ammessa la natura pertinenziale dei fondi di cui è causa, il giudice di prime cure accertava la natura demaniale dei terreni. Riteneva, altresì, infondata nel merito la domanda attrice poiché ella non aveva fornito la prova del possesso ad usucapionem per il periodo ventennale indicato (dal marzo 1974 al marzo 1994).

Avverso detta pronuncia NOME COGNOME interponeva gravame innanzi alla Corte d’Appello di Roma che, con sentenza n. 3896 del 2018, rigettava l’appello proposto osservando che:

quanto alla contestata natura demaniale dei terreni di cui è causa, il Tribunale aveva correttamente affermato che, pur non essendo tali terreni bagnati dalle acque di piena ordinaria, essi dovessero comunque essere considerati quale parte integrante del demanio idrico in quanto pertinenze destinate al servizio del bene principale per assicurare allo stesso un più alto grado di protezione. A ciò si doveva aggiungere che tali terreni erano stati inclusi nell’ambito

del demanio regionale dal Regolamento Regionale n. 1 del 2002, quale atto ricognitivo della loro demanialità;

-quanto al difetto di prova rispetto all’invocata usucapione, la Corte non condivideva la tesi dell’appellante secondo cui l’ interversio possessionis dovesse ritenersi provata in base al semplice fatto che sarebbe rimasta nel godimento dei terreni in data successiva alla notifica dello sfratto, non più coltivato del precedente proprietario. In applicazione dei principi espressi dalla Corte di legittimità (Cass. Sez. 2, n. 14092 dell’11.06.2010), la COGNOME non aveva fornito alcuna idonea documentazione per dimostrare che ella avesse gestito in proprio l’attività di rimessaggio, o che avesse personalmente provveduto alla costruzione dei manufatti abusivi (la cui relativa domanda di sanatoria era stata presentata da soggetto diverso, ossia l’ ex coniuge), posto che il contratto di locazione era stato stipulato tra l’RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE di cui la COGNOME era legale rappresentante, non potendo evidentemente ritenersi sufficienti le sole dichiarazioni dei testi, che si erano limitati a dichiarare di averla vista occupare i terreni e gestire le attività di cantiere per l’ormeggio e rimessaggio delle barche.
Avverso detta pronuncia proponeva ricorso per Cassazione NOME COGNOME, affidandolo a quattro motivi.

Si difendeva la Regione Lazio depositando controricorso.

In prossimità dell’adunanza la ricorrente depositava memoria.

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo si deduce in nullità della sentenza ex art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ., in quanto il provvedimento è corredato da motivazione apparente; violazione e/o falsa applicazione dell’art. 111, comma 6, Cost., dell’art. 132, comma 2, n. 4) cod. proc. civ., dell’art. 118 disp. att. cod. proc. civ. La ricorrente si duole

che il giudice di secondo grado si sia limitato a trascrivere i passi ritenuti salienti della motivazione della sentenza di prime cure, senza però analizzare i motivi di gravame dell’appellante, rendendo di tal guisa una motivazione meramente apparente.

1.1. Il motivo è inammissibile. La Corte d’Appello non si è limitata a trascrivere i passaggi della motivazione del giudice di prime cure: ha argomentato facendo proprio il giudizio del primo giudice, nella parte in cui -esaminati criticamente i due elaborati dei CTU -era giunto alla conclusione che la conformazione tipica dell’area in discussione la rendeva potenzialmente utilizzabile per lasciare espandere il fiume in caso di necessità, condividendo la natura di pertinenza idraulica (v. in particolare p. 6 della sentenza, 3° e 4° capoverso). La doglianza del mezzo di ricorso si traduce, in definitiva, in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione. Pure ai sensi dell’art. 360 n. 5) cod. proc. civ., non è, infatti, consentito sindacare in sede di legittimità quanto apprezzato e accertato dal giudice del merito riguardo alle acquisite emergenze istruttorie, la cui valutazione e selezione compete esclusivamente allo stesso giudice di merito, essendo possibile soltanto denunciare l’omesso oggettivo esame di fatti, in senso storico, rilevanti e decisivi, e non già criticare, quindi, il contenuto delle relative valutazioni ovvero il c.d. ragionamento decisorio seguito nella sentenza impugnata.
1.2. Quanto alla parte di censura riguardante specificamente il secondo motivo d’appello, resta assorbita, per quanto si avrà modo di precisare nell’esame del secondo motivo di ricorso .

Con il secondo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione degli artt. 822, 823, 824, 1141, 1145 cod. civ., e degli artt. 4 e 5 legge 20 marzo 1865 n. 2248, All. E, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. La ricorrente si duole che la Corte d’appello non abbia fatto buon uso dei principi di diritto espressi dalle Sezioni Unite della Corte Suprema con sentenza n. 12701 del 1998, laddove si afferma che fanno parte del demanio idrico le sponde e le rive interne dei fiumi. Dagli elaborati peritali risulta, invece, che i due fondi in oggetto di causa siano compresi nelle rive esterne, non potendo essere invasi dalle acque del fiume per le ragioni tecnicoscientifiche evidenziate dal AVV_NOTAIO COGNOME. Del resto, i terreni ricadenti in un’area golenale possono essere demaniali o non demaniali a seconda che si trovino rispettivamente nella riva interna o nella riva esterna del fiume. Né rileva l’intervenuto Regolamento Regionale n. 1 del 2002, da ultimo modificato dal Regolamento Regionale numero 17 del 2018, laddove prevede, all’articolo 517, comma 2, l’inserimento dei terreni de quibus nelle aree golenali parte del demanio regionale. Per le stesse ragioni, deve essere disapplicata la delibera adottata dalla giunta regionale n. 257 del 2006, con la quale la Regione Lazio istituiva l’inventario dei beni regionali includendo tra i beni demaniali i terreni de quibus : delibera impugnata dalla ricorrente innanzi al T.A.R. Del resto, la storia dei terreni in questione spiega come questi non siano mai stati ritenuti demaniali, bensì soggetti ad un regime di circolazione privatistico.
2.1. Il secondo motivo è infondato . E’ pur vero che gli alvei dei fiumi e dei torrenti, costituiti da quei tratti di terreno sui quali l’acqua scorre fino al limite delle piene normali, rientrano nell’ambito del demanio idrico, per cui le sponde o rive interne – ossia quelle zone soggette ad essere sommerse dalle piene ordinarie – sono comprese

nel concetto di alveo e costituiscono quindi beni demaniali, a differenza delle sponde e rive esterne che, essendo soggette alle sole piene straordinarie, appartengono, invece, ai proprietari dei fondi rivieraschi, e sulle quali può pertanto insistere un manufatto occupato da persone: Cass. n. 12701 del 18/12/1998 – Rv. 521785 – 01. Tuttavia, la ricorrente omette di precisare che la stessa pronuncia ora citata, confermata dalle Sezioni Unite di questa Corte (Cass sez. U – , Ordinanza n. 19366 del 18/07/2019 – Rv. 654683 – 02) aggiunge che del demanio idrico fanno parte anche gli immobili che per l’opera dell’uomo, cioè per sua destinazione, assumano natura di pertinenza di esso. Tale natura va riconosciuta alle particelle che, pur non essendo permeate dalle acque di piena ordinaria, sono strutturalmente inseparabili dall’alveo e possono assolvere, con continuità e non per esigenze solo momentanee, la funzione protettiva in caso di piene straordinarie. Tale rapporto pertinenziale, il quale sussiste se la destinazione di un bene al servizio di un altro bene sia fatta per assicurare a quest’ultimo un più alto grado di protezione, permane fino al momento in cui l’Amministrazione pubblica manifesti la volontà di sottrarre la pertinenza alla sua funzione. La Corte d’Appello, valutando anch’essa criticamente le CTU con ragionamento scevro da errori logico-giuridici, ha fatto applicazione di tali principi (p. 6 della sentenza, ultimo capoverso).
Con il terzo motivo si deduce omesso esame delle risultanze della CTU riguardanti il possesso continuato e ininterrotto da parte della COGNOME, e della relativa documentazione depositata per provarlo, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ. La ricorrente censura il provvedimento della Corte d’appello di Roma nella parte in cui, ignorando le due risultanze peritali, non riconosce come l’edificazione sui terreni de quibus di manufatti e fabbricati sia

avvenuta a cura della stessa COGNOME in proprio, sebbene per mezzo di soggetti giuridici ad ella medesima ricollegabili, nel periodo tra il marzo 1974 il marzo 1994.

Con il quarto motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1158, 1163, 1164 e 1165 cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. La ricorrente censura la sentenza del giudice di seconde cure laddove non ha fatto corretta applicazione dei principi espressi dalla Corte di legittimità in merito alla prova dell’esercizio del potere di fatto sulla cosa con animus rem sibi habendi (Cass. n. 4701 del 1999; Cass. n. 12968 del 2006; Cass. n. 2392 del 2009). La realizzazione di manufatti e fabbricati da parte della ricorrente deve, infatti, essere considerata segno evidente di inequivocabile esercizio del potere sulla cosa da parte della COGNOME, sicché tale attività materiale determinerebbe l’inversione della detenzione in possesso per il terreno dato in locazione dall’ONC, e dimostrerebbe per entrambi i terreni – compreso quello che si trovava in stato di abbandono di cui la ricorrente si era appropriata – la volontà di comportarsi in relazione ad essi uti dominus.
Avendo il Collegio ritenuto infondato il secondo motivo, confermata pertanto la natura demaniale dei beni di cui è causa, come tali non soggetti all’acquisizione per usucapione , il terzo e quarto motivo restano assorbiti.

In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso, decidendo delle spese del giudizio di legittimità come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il primo motivo, rigetta il secondo, assorbiti il terzo ed il quarto, e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore della controricorrente, che liquida in €2.500,00 per compensi,

oltre €200,00 per esborsi, oltre agli accessori di legge nella misura del 15%.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del d.P.R. n. 115 del 2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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