Usucapione bene demaniale: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10927/2024, ha rigettato il ricorso di due sorelle che rivendicavano una servitù di passaggio su un’area facente parte di un palazzo storico. Il punto centrale della controversia riguarda l’impossibilità dell’usucapione su un bene demaniale. La Corte ha ribadito che il possesso esercitato su un bene appartenente al demanio pubblico è giuridicamente inefficace ai fini dell’acquisto di un diritto per usucapione. Tale possibilità sorge solo dopo l’eventuale atto di sdemanializzazione, che non ha effetti retroattivi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione Bene Demaniale: Perché Non Si Può Acquisire un Diritto su un Bene Pubblico?

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, torna a pronunciarsi su un tema di grande rilevanza nel diritto immobiliare: l’usucapione bene demaniale. La questione affrontata riguarda l’impossibilità di acquistare per usucapione una servitù di passaggio su un immobile che, per lungo tempo, è appartenuto al demanio pubblico. La decisione chiarisce in modo netto i limiti del possesso su beni pubblici e gli effetti della loro successiva privatizzazione.

I Fatti di Causa: una Servitù Contesa su un Ex Bene Pubblico

La vicenda ha origine dalla compravendita di una porzione di un palazzo di interesse storico-artistico, precedentemente di proprietà di un ente pubblico. Un privato acquistava dall’ente una parte dell’edificio, che includeva un cortile-corridoio. Successivamente, le proprietarie di altre unità immobiliari nello stesso palazzo sostenevano di aver acquisito per usucapione, attraverso un possesso ultraventennale, una servitù di passaggio proprio su quel cortile-corridoio.

L’acquirente si opponeva, avviando un’azione legale per far dichiarare l’inesistenza di tale servitù. Il nodo cruciale era che il palazzo, essendo stato dichiarato di ‘importante interesse Storico-Artistico’, era rientrato nel regime dei beni demaniali. Solo in tempi recenti, con un apposito atto di sdemanializzazione, l’immobile era stato trasferito al patrimonio disponibile dell’ente e quindi reso alienabile.

L’Iter Giudiziario e i Motivi del Ricorso

La Corte d’Appello aveva dato ragione all’acquirente, stabilendo che nessuna servitù poteva essere sorta, poiché l’usucapione non può operare sui beni demaniali. Contro questa decisione, le proprietarie delle altre unità hanno proposto ricorso in Cassazione, lamentando principalmente:

1. L’omesso esame delle prove testimoniali che, a loro dire, dimostravano l’esercizio continuativo del passaggio per oltre vent’anni.
2. La violazione di legge, sostenendo che l’area in questione non fosse mai stata realmente sottoposta al vincolo pubblico.
3. Un’errata interpretazione degli effetti della sdemanializzazione, assimilata a una causa di interruzione dell’usucapione.

Le Motivazioni della Suprema Corte: la Natura dell’Usucapione su Bene Demaniale

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo motivazioni chiare e in linea con i principi consolidati in materia. In primo luogo, i giudici hanno ribadito che il ricorso per Cassazione non consente un riesame delle prove e dei fatti, compito esclusivo dei giudici di merito. Le doglianze relative alla valutazione delle testimonianze sono state quindi dichiarate inammissibili.

Il punto centrale della decisione, tuttavia, risiede nella natura giuridica dei beni demaniali. La Corte ha affermato, richiamando l’articolo 1145 del Codice Civile, che il possesso di beni di cui non si può acquistare la proprietà è privo di effetto. I beni demaniali, per loro natura destinati all’uso pubblico, sono ‘fuori commercio’ e non possono essere oggetto di diritti privati acquisiti tramite usucapione.

Il regime giuridico speciale a cui sono sottoposti questi beni è inderogabile e di ordine pubblico. Di conseguenza, qualsiasi possesso esercitato sull’area quando questa era demaniale era giuridicamente irrilevante ai fini dell’usucapione. La sdemanializzazione, ovvero l’atto che ha reso il bene privato, non può avere effetto retroattivo. Solo a partire da quel momento sarebbe stato, in astratto, possibile iniziare a maturare un periodo di possesso utile per l’usucapione.

Conclusioni: la Prevalenza del Regime Pubblicistico

L’ordinanza in esame conferma un principio fondamentale: il regime pubblicistico dei beni demaniali prevale sulle situazioni di fatto. Il possesso, anche se prolungato per decenni, non può scalfire la natura pubblica del bene e non è idoneo a far sorgere diritti reali a favore di privati. La tutela del patrimonio pubblico e della sua destinazione alla collettività impedisce che l’inerzia dell’ente proprietario possa portare alla perdita di diritti o alla costituzione di pesi a favore di terzi. Questa decisione rappresenta un importante monito per chi si trova a interagire con immobili di provenienza pubblica: la verifica del loro status giuridico, passato e presente, è un passo imprescindibile per evitare spiacevoli sorprese legali.

È possibile acquistare per usucapione un diritto di servitù su un bene demaniale?
No, la sentenza conferma che il possesso di un bene demaniale è privo di effetti ai fini dell’usucapione, poiché tali beni sono ‘fuori commercio’ e non soggetti alla disciplina privatistica (art. 1145 cod. civ.).

La sdemanializzazione di un bene ha effetto retroattivo ai fini dell’usucapione?
No, la sdemanializzazione non ha effetto retroattivo. Il periodo di possesso utile per l’usucapione può iniziare a decorrere solo dal momento in cui il bene perde la sua qualità demaniale e diventa un bene privato.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione delle prove testimoniali fatta dal giudice d’appello?
No, il ricorso in Cassazione non può essere utilizzato per ottenere un nuovo esame del merito o una diversa valutazione delle prove. La Suprema Corte si limita a verificare la corretta applicazione della legge e la coerenza logica della motivazione della sentenza impugnata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10927 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10927 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20763/2020 R.G. proposto da: NOME COGNOME, COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO INDIRIZZO (FAX NUMERO_TELEFONO), presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CATANIA n. 690/2020 depositata il 14/04/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Osserva

Il Tribunale rigettò la domanda principale di negatoria servitutis avanzata da NOME COGNOME nei confronti del RAGIONE_SOCIALE (già Provincia regionale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE), nel mentre, in accoglimento di quella subordinata, condannò il convenuto -che all’attore aveva venduto un immobile facente parte del ‘Palazzo Pandolfi’ in Pozzallo alla riduzione del prezzo, ex art. 14890 cod. civ.

1.1. La Corte d’appello di Catania, accogliendo l’impugnazione del COGNOME, statuì che l’immobile da costui acquistato e, in particolare, il cortile-corridoio, non era gravato da servitù di passaggio in favore delle unità immobiliari, site nello stesso edificio, di proprietà di RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE NOME e, pertanto, revocò la condanna della parte venditrice alla riduzione del prezzo.

1.2. Il diverso opinamento della Corte d’appello consiglia, sia pure in sintesi, di riportare gli argomenti salienti della sentenza di secondo grado.

Non era contestato e, peraltro, risultava provato, che il ‘Palazzo Pandolfi’ era stato dichiarato, con d.a. n. 1190 del 2/6/1990, <>; di conseguenza aveva acquisito il regime giuridico dei beni demaniali.

Solo con la deliberazione del Commissario straordinario, a cui erano stati assegnati i poteri del Consiglio provinciale di RAGIONE_SOCIALE, con la delibera n. 61 del 16/7/2012, con la quale era stato approvato il piano triennale 2012/2014 delle <>, era stata disposta la sdemanializzazione. Sulla base di tali provvedimenti la Provincia regionale di RAGIONE_SOCIALE aveva alienato al NOME una porzione dell’edificio, in essa compresa la parte <>; con espressa garanzia in ordine al fatto che <>.
-Poiché la sdemanializzazione non poteva avere effetto retroattivo non era ipotizzabile acquisto per usucapione della servitù di cui si discute, che all’epoca avrebbe gravato, ‘contra legem’, un bene demaniale.

In punto di fatto, sulla base della planimetria acquisita dalla competente Sovrintendenza di RAGIONE_SOCIALE, risultava con evidenza che l’area che sarebbe stata interessata dalla servitù era gravata dal vincolo pubblico.

Il continuativo esercizio del possesso del passaggio trovava smentita nel fatto che, allegata al contratto di locazione, stipulato da NOME COGNOME con la Provincia regionale di RAGIONE_SOCIALE, v’era una planimetria che riportava <>.

NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso avverso la sentenza d’appello sulla base di tre motivi.

Resistono, con separati controricorsi, NOME COGNOME e il RAGIONE_SOCIALE. Le ricorrenti e il controricorrente COGNOME hanno depositato memorie illustrative.

Con il primo motivo le ricorrenti denunciano l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo.

Si espone che era stato provato, attraverso escussione testimoniale, che le NOME avevano esercitato per oltre un ventennio ‘la servitù di passaggio’. Poiché la sentenza d’appello si era limitata a un sintetico riferimento all’esperimento della prova testimoniale, non potevasi <> , costituito dall’accertamento che sin dagli anni ’80 del Secolo scorso era stato esercitato il possesso sul passaggio.

3.1. Il motivo non supera lo scrutinio d’ammissibilità.

Piuttosto che dolersi di un fatto controverso e decisivo non esaminato dal giudice le ricorrenti, nella sostanza, invocano un improprio riesame di merito degli apprezzamenti istruttori, fondati sulle risultanze testimoniali e documentali.

Scandaglio che, ovviamente, è precluso al Giudice di legittimità. Sotto altro profilo va ricordato che la ricostruzione probatoria, come noto, anche qualora sostenuta dall’asserita violazione degli artt. 115 e 116, cod. proc. civ., non può essere contestata in questa sede, poiché, come noto, l’apprezzamento delle prove effettuato dal giudice del merito non è, in questa sede, sindacabile, neppure attraverso l’escamotage dell’evocazione dell’art. 116, cod.

proc. civ., in quanto, come noto, una questione di violazione o di falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito (cfr., da ultimo, Sez. 6, n. 27000, 27/12/2016, Rv. 642299). Punto di diritto, questo, che ha trovato recente conferma nei principi enunciati dalle Sezioni unite in epoca recente (sent. n. 20867, 30/09/2020, conf. Cass. n. 16016/2021), essendosi affermato che in tema di ricorso per cassazione, la doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Rv. 659037). E inoltre che per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Rv. 659037).
Peraltro, è appena il caso di soggiungere che solo dall’intervenuta sdemanializzazione potrebbero ipotizzarsi ‘diritti in re aliena’ a carico dell’immobile.

Con il secondo motivo le ricorrenti denunciano nullità della sentenza in relazione all’art. 132, co. 2, n. 4, cod. proc. civ., riportando talune sentenze di legittimità che definiscono il difetto assoluto o l’apparenza della motivazione, concludendo nel senso dell’apparenza della motivazione qui resa dalla Corte locale, mancando un’approfondita disamina logica e giuridica.

4.1. Il motivo risulta palesemente inammissibile.

La giustificazione motivazionale è di esclusivo dominio del giudice del merito, con la sola eccezione del caso in cui essa debba giudicarsi meramente apparente; apparenza che ricorre, come di recente ha ribadito questa Corte, allorquando essa, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Sez. 6, n. 13977, 23/5/2019, Rv. 654145; ma già S.U. n. 22232/2016).
A tale ipotesi deve aggiungersi il caso in cui la motivazione non risulti dotata dell’ineludibile attitudine a rendere palese (sia pure in via mediata o indiretta) la sua riferibilità al caso concreto preso in esame, di talché appaia di mero stile, o, se si vuole, standard; cioè un modello argomentativo apriori, che prescinda dall’effettivo e specifico sindacato sul fatto.

Siccome ha già avuto modo questa Corte di più volte chiarire, la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al

“minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione, con la conseguenza che è pertanto, denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; anomalia che si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (S.U., n. 8053, 7/4/2014, Rv. 629830; S.U. n. 8054, 7/4/2014, Rv. 629833; Sez. 6-2, n. 21257, 8/10/2014, Rv. 632914).
È nulla la sentenza sorretta da un costrutto motivazionale di pura ed evidente apparenza, attraverso il quale il giudice si è illegittimamente sottratto al dovere di spiegare le ragioni della propria decisione, la quale s’impone e giustifica proprio attraverso la piena visibilità del percorso argomentativo, che non può ridursi al nudo atto di libera, anzi arbitraria, manifestazione del volere, avendo il giudice il dovere di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, non essendo bastevole una sommaria evocazione priva di un’approfondita disamina logica e giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento (in tal senso, da ultimo, Cass. nn. 9105/2017, 20921/2019, 13248/2020).
Nullità che ricorre tutte le volte in cui resti insondabile il percorso argomentativo seguito dal giudice e cripticamente apodittica la decisione a riguardo della censura d’appello , potendosi affermare versarsi nell’ipotesi del modello di decisione apriori, nel quale assume rilievo l’atto del puro volere del giudice (rigetto

dell’impugnazione), privo del costrutto giustificativo, in totale difformità del modello imposto dall’art. 111 Cost.

Per contro, nel caso in esame la sentenza rende motivazione compiuta, collegata alle risultanze istruttorie e logicamente ripercorribile, nel mentre la parte ricorrente perora un alternativo assetto motivazionale che avrebbe potuto darle ragione.

Con il terzo motivo viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 2714, 822, 823, 824, 1145 e 1158 cod. civ. e 116 cod. proc. civ.

Si afferma che il cortile-corridoio non era mai stato sottoposto a vincolo sulla base del richiamato d.a., nel mentre il palazzo era stato <>.

Poiché nella versione del decreto notificata a NOME COGNOME, dante causa delle odierne ricorrenti, un tal vincolo su quell’area non sussisteva, negando a quel documento efficacia probatoria, la Corte etnea aveva violato l’art. 2714 cod. civ., avendo tenuto conto della copia prodotta in giudizio, priva di attestato di conformità e di data certa.

5.1. Il motivo è inammissibile.

Sotto l’usbergo della dedotta violazione di legge le ricorrenti mirano a un’alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, incompatibile con il giudizio di legittimità. Invero, la disamina della doglianza imporrebbe la complessiva rivalutazione degli accertamenti di fatto.

Né la mera elencazione della concerie di una vasta pluralità di atti, che, secondo l’interpretazione asserita dalle ricorrenti darebbe loro ragione, perciò stesso implica lo stravolgimento del giudizio di legittimità, chiamato a verificare, in via esclusiva, violazioni o false applicazioni di legge in relazione ai fatti siccome accertati dal giudice del merito, e negli stretti limiti di cui al n. 5 dell’art. 360, cod. proc. civ. l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo o,

nel senso sopra delineato e definito, il vizio assoluto di motivazione o la mera apparenza di essa.

Apparendo utile, sul punto, enunciare il seguente principio di diritto: ‘ pur ove risultino allegati al ricorso gli atti processuali, in base all’interpretazione dei quali la parte sostenga un’alternativa ricostruzione della vicenda fattuale, nel giudizio di legittimità è precluso un vaglio che riporti a un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suo insieme, estraneo al (e incompatibile con il) giudizio di legittimità ‘.

Con il quarto motivo viene denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 822, 823, 824, 1145, 1158, 1165, 1166 e 1167 cod. civ.

Secondo la prospettazione impugnatoria la sentenza era incorsa in errore per avere assimilato la demanializzazione a una causa interruttiva, senza considerare che queste sono circoscritte a casi tassativamente preveduti dalla legge. Inoltre, al momento della proposizione dell’ ‘actio negatoria servitutis’ l’immobile era privo della qualità demaniale.

6.1. Il motivo è privo di fondamento.

L’assimilazione con le cause interruttive non è condivisibile.

La demanializzazione introduce, invero, un regime giuridico autonomo per ragioni di ordine pubblico non derogabili, né soggette alla disciplina privatistica (ex multis, Cass. nn. 10817/2009, 10489/2018, 4839/2019) e, quindi, per quel che qui rileva, è appena il caso di ricordare che il possesso del bene fuori commercio è privo d’effetto (art. 1145 cod. civ.).

Quanto poi all’incompatibilità dei luoghi rispetto alla vantata servitù, ancora una volta non può che ricordarsi che sul punto vi è un accertamento di merito qui non censurabile.

Nel suo complesso, in definitiva, il ricorso merita rigetto.

Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida per compensi, in favore NOME COGNOME, in € 3.500,00, e in favore del RAGIONE_SOCIALE, in € 3.000,00, oltre, per ciascuno dei controricorrenti, alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte delle ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 13 marzo 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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