Tasso soglia usura: la Cassazione chiarisce i limiti

Un’impresa e il suo socio ricorrono in Cassazione contro un istituto di credito, contestando un mutuo per superamento del tasso soglia usura e violazione del limite di finanziabilità. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando il principio secondo cui gli interessi corrispettivi e quelli di mora non devono essere sommati ai fini della verifica dell’usura. La Corte ha inoltre chiarito che per il limite di finanziabilità si deve considerare il valore di mercato dell’immobile e non il prezzo indicato nell’atto di compravendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 febbraio 2026 in Diritto Bancario, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Tasso soglia usura: la Cassazione esclude la sommatoria tra interessi corrispettivi e di mora

Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su una questione cruciale in materia di diritto bancario: il calcolo del tasso soglia usura nei contratti di mutuo. La decisione chiarisce definitivamente che, ai fini della verifica dell’usura, non è possibile sommare gli interessi corrispettivi con quelli moratori, confermando un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato e fornendo importanti indicazioni anche sul limite di finanziabilità del mutuo fondiario.

Il caso: un mutuo ipotecario al centro della controversia

La vicenda trae origine dall’opposizione a un pignoramento immobiliare promossa da un imprenditore e dalla sua società contro un noto istituto di credito. I debitori sostenevano la nullità del contratto di mutuo ipotecario per due ragioni principali: l’applicazione di interessi usurari e la violazione del limite di finanziabilità previsto dall’articolo 38 del Testo Unico Bancario (TUB).

In primo grado, il Tribunale aveva dato ragione ai debitori, accogliendo l’opposizione e condannando la banca a restituire le somme in eccesso e a risarcire i danni. La Corte d’Appello, tuttavia, aveva ribaltato completamente la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, il Tribunale aveva errato nel calcolare il superamento del tasso soglia usura, sommando indebitamente gli interessi convenzionali e quelli di mora. Inoltre, aveva escluso la violazione del limite di finanziabilità, ritenendo corretto fare riferimento al valore di mercato dell’immobile piuttosto che a quello accertato a fini fiscali.

La decisione della Cassazione sui limiti del tasso soglia usura

I debitori hanno quindi proposto ricorso in Cassazione, articolando quattro motivi di doglianza. La Suprema Corte ha esaminato e respinto tutti i motivi, ritenendoli in parte inammissibili e in parte infondati.

La valutazione dell’immobile e il limite di finanziabilità

Con i primi due motivi, i ricorrenti contestavano la valutazione della Corte d’Appello riguardo al valore dell’immobile, sostenendo che si sarebbe dovuto dare peso al valore inferiore indicato nell’atto notarile di compravendita. La Cassazione ha dichiarato questi motivi inammissibili, ribadendo che la valutazione delle prove è un giudizio di merito non sindacabile in sede di legittimità. Inoltre, ha precisato che l’atto notarile fa fede solo della sua provenienza e delle dichiarazioni rese davanti al pubblico ufficiale, ma non della veridicità del loro contenuto, come il prezzo pattuito.

Il calcolo del tasso soglia usura

Il terzo motivo, cuore della controversia, riguardava il presunto superamento del tasso soglia usura. I ricorrenti lamentavano che la Corte d’Appello avesse escluso la possibilità di sommare gli interessi corrispettivi e moratori. La Cassazione ha respinto anche questa censura, allineandosi al suo orientamento più consolidato (espresso anche dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 19597/2020). La verifica dell’usura deve essere condotta separatamente per le due tipologie di interessi, confrontando ciascuna con il relativo tasso soglia, senza procedere a un’illegittima sommatoria.

Le motivazioni della decisione

La Corte ha motivato il rigetto del ricorso basandosi su principi giuridici consolidati. In primo luogo, ha sottolineato che il ricorso per cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio per riesaminare i fatti, ma serve solo a verificare la corretta applicazione delle norme di diritto. Per questo, le critiche relative alla valutazione del valore dell’immobile sono state giudicate inammissibili.

Sul punto cruciale del tasso soglia usura, la decisione si fonda sulla tesi, ormai costante, che impedisce la somma tra tassi di interesse che hanno natura e funzione diverse. Gli interessi corrispettivi rappresentano il compenso per la disponibilità del capitale, mentre quelli moratori hanno una funzione risarcitoria per il ritardo nel pagamento. Sommarli per verificare l’usura sarebbe metodologicamente scorretto. La Corte ha quindi confermato la correttezza della decisione d’appello che aveva escluso l’usura dopo aver verificato autonomamente che i soli interessi di mora non superavano la soglia di legge.

Infine, il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile perché relativo a una parte della motivazione della sentenza d’appello priva di reale incidenza sulla decisione finale (una cosiddetta obiter dictum), dato che la Corte territoriale aveva già concluso per l’insussistenza del superamento del tasso soglia.

Conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

L’ordinanza in commento consolida ulteriormente due importanti principi in materia di contenzioso bancario:

1. Nessuna sommatoria per l’usura: I debitori non possono fondare una contestazione di usura sulla semplice somma aritmetica di interessi corrispettivi e moratori. La verifica va fatta separatamente per ciascuna categoria, confrontandola con il tasso soglia pertinente.
2. Prevalenza del valore di mercato: Ai fini del rispetto del limite di finanziabilità del mutuo fondiario (generalmente l’80% del valore dell’immobile), il parametro di riferimento è il valore di mercato del bene stimato da un perito al momento della concessione del credito, non necessariamente il prezzo di acquisto o il valore fiscale.

Questa pronuncia offre quindi maggiore certezza agli operatori del settore e chiarisce i limiti entro cui possono essere mosse contestazioni efficaci nei confronti degli istituti di credito.

Per calcolare il superamento del tasso soglia usura si devono sommare gli interessi corrispettivi e quelli di mora?
No, la Corte di Cassazione ribadisce che non si deve procedere alla loro sommatoria. La verifica del superamento del tasso soglia deve essere effettuata in modo autonomo per gli interessi corrispettivi e per quelli moratori, poiché hanno funzioni diverse.

Il valore di un immobile indicato in un atto di compravendita notarile ha valore di prova legale assoluta?
No. L’efficacia di prova legale di un atto pubblico, come un rogito notarile, è limitata agli elementi estrinseci (es. la provenienza del documento dal pubblico ufficiale, le dichiarazioni rese dalle parti in sua presenza, la data e il luogo). Non si estende al contenuto delle dichiarazioni, come il prezzo di vendita, che può essere contestato con altri mezzi di prova.

Quale valore si deve considerare per verificare il rispetto del limite di finanziabilità di un mutuo fondiario?
Si deve fare riferimento al valore di mercato dell’immobile al momento della stipula del contratto, come risulta ad esempio dalla perizia di stima effettuata per conto della banca, e non necessariamente al prezzo indicato nell’atto di acquisto o al valore accertato dall’Agenzia delle Entrate.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 1758 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 1 Num. 1758 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25633/2021 R.G. proposto da

NOME COGNOME, RAGIONE_SOCIALE E RAGIONE_SOCIALE, rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME

-ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentato e

difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente –

Oggetto:

Contratti

bancari

–

Mutuo

–

Ipotecario – Interessi

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

Ud. 14/01/2026 CC

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Firenze n. 566/2021 depositata il 10/03/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 14/01/2026 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO, che ha concluso per l’accoglimento parziale del ricorso;

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza n. 566/2021, pubblicata in data 10 marzo 2021, la Corte d’appello di Firenze, nella regolare costituzione degli appellati COGNOME e RAGIONE_SOCIALE, ha parzialmente accolto l’appello proposto dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE DEL RAGIONE_SOCIALE SPA avverso la sentenza del Tribunale di Siena n. 950/2017, pubblicata in data 2 ottobre 2017.

Oggetto della statuizione del Tribunale senese era costituito dal merito dell’opposizione all’esecuzione proposta da NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE avverso il pignoramento di un immobile sul quale la società RAGIONE_SOCIALE (cui era poi subentrata RAGIONE_SOCIALE) aveva concesso ipoteca a garanzia delle obbligazioni assunte da NOME COGNOME contraendo con RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE DEL RAGIONE_SOCIALE SPA un mutuo ipotecario.

Con l’opposizione all’esecuzione, gli odierni ricorrenti avevano dedotto la nullità del contratto per usurarietà degli interessi e per violazione del limite di finanziabilità del mutuo fondiario ex art. 38 TUB.

Il Tribunale di Siena, all’esito dell’attività istruttoria, aveva accolto l’opposizione all’esecuzione, ritenendo provato il superamento del

tasso soglia di legge, condannando quindi RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE DEL RAGIONE_SOCIALE SPA non solo a restituire le somme percepite in eccesso, ma anche a risarcire i danni derivanti dalla segnalazione alla Centrale Rischi e dalla trascrizione del pignoramento.

Proposto appello da parte della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE DEL RAGIONE_SOCIALE SPA , la Corte d’appello di Firenze, in riforma della decisione di prime cure, ha respinto le domande proposte da NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE DI RAGIONE_SOCIALE, condannando i medesimi al pagamento sulle rate scadute degli interessi moratori contrattuali e gravandoli delle spese di lite.

Ha, in sintesi, ritenuto la Corte che:

-erroneamente il giudice di prime cure era pervenuto all’affermazione del superamento del tasso soglia di legge, in quanto, pur basandosi su una CTU correttamente svolta, aveva proceduto alla sommatoria degli interessi convenzionali con gli interessi moratori, laddove si sarebbe dovuto procedere all’autonoma verifica del superamento del tasso soglia di legge con riferimento agli interessi moratori, i quali, in tal modo, risultavano non superare il tasso soglia di legge;

-la conseguenza del superamento del tasso soglia era in ogni caso l’applicazione degli interessi corrispettivi convenuti nel limite del tasso soglia;

-era da escludere la violazione dell’art. 38 TUB, dovendosi in ogni caso fare riferimento al valore di mercato dell’immobile e non al valore accertato dall’RAGIONE_SOCIALE, risultando quindi esclusa la violazione della previsione di legge.

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Firenze ricorrono RAGIONE_SOCIALE E RAGIONE_SOCIALE SPA DI RAGIONE_SOCIALE

Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE DEL RAGIONE_SOCIALE SPA.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, secondo comma, e 380bis .1, c.p.c.

La controricorrente ha depositato memoria.

Il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte chiedendo l’accoglimento parziale del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è affidato a quattro motivi.

1.1. Con il primo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.; 38 T.U.B e della Delibera CICR del 24 aprile 1995.

Si censura la decisione impugnata per avere la stessa escluso la violazione dell’art. 38 TUB sulla scorta del valore dell’immobile indicato in perizia di stima senza procedere ad un concreto accertamento del valore dell’immobile.

Dalla violazione dell’art. 38 TUB i ricorrenti deducono che il mutuo all’origine del contendere non potrebbe essere qualificato come mutuo fondiario, dal che verrebbe a derivare che l’odierna controricorrente non avrebbe potuto promuovere la procedura esecutiva senza previa notifica del titolo esecutivo, non potendosi avvalere del disposto di cui all’art. 41 TUB.

1.2. Con il secondo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la Violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e 2700 c.c. ‘per avere valutato in modo contrario alla legge le prove ritualmente offerte dalle parti (atto pubblico di compravendita)’ .

Si deduce una violazione delle regole in tema di valutazione delle prove per avere la Corte d’appello negato valenza decisiva al rogito notarile di acquisto dell’immobile poi sottoposto ad esecuzione, nel quale veniva indicato un valore ampiamente inferiore a quello della perizia di stima del bene utilizzata dalla Banca in sede di istruttoria del mutuo.

Si deduce quindi la violazione dell’art. 2700 c.c., costituendo l’atto di compravendita notarile atto pubblica facente pubblica fede sino a querela di falso.

1.3. Con il terzo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la v iolazione o falsa applicazione dell’art. 2 L. 108/1996 ‘come interpretato dall’art. 1 D.L. 394/2000 conv . in L. 20.02.2000 n. 24 (applicabilità del tasso soglia agli interessi moratori) ‘ .

I ricorrenti censurano la decisione impugnata, nella parte in cui la stessa ha escluso la possibilità di procedere alla sommatoria degli interessi moratori con quelli convenzionali, evidenziando che, applicandosi i primi alla singola rata comprensiva anche di interessi convenzionali, si determina una concreta sommatoria dei due tipi di interessi.

Contestano, altresì, il criterio col quale la Corte d’appello è in ogni caso venuta a determinare il tasso soglia di legge per gli interessi moratori.

Con argomentazione conclusiva che non integra motivo autonomo, i ricorrenti concludono che ‘appare evidente che la cassazione della parte di sentenza che non riconosce il superamento del tasso soglia da parte degli interessi moratori, con conseguente ripristino della decisione di primo grado, comporta come effetto il

ripristino a sua volta del risarcimento del danno che il ricorrente COGNOME oggi chiede che gli sia riconosciuto nuovamente’ .

1.4. Con il quarto motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la v iolazione o falsa applicazione dell’art. 1815, secondo comma, c.c.

Si censura la decisione impugnata nella parte in cui la stessa ha affermato che, in caso di superamento del tasso soglia usura il contratto non è gratuito ma sono dovuti gli interessi corrispettivi lecitamente convenuti nei limiti del tasso soglia.

I ricorrenti -che pure riconoscono che ‘ la motivazione in discorso è stata in realtà emessa senza alcuna effettiva utilità, dal momento che la stessa Corte d’Appello alla fine si premura di ricordare che però nella fattispecie non si è superato il tasso soglia usurario’ -deducono che la Corte d’appello, violando il disposto di cui all’art. 1815, secondo comma, c.c., avrebbe applicato erroneamente i principi enunciati da questa Corte con la sentenza Cass. Sez. U – Sentenza n. 19597 del 18/09/2020.
I motivi di ricorso sono privi di pregio.

2.1. Inammissibile, in primo luogo, risulta il primo mezzo dal momento che lo stesso non deduce un inadeguato governo delle norme di diritto ma inerisce al giudizio di fatto svolto dalla Corte territoriale e non sindacabile innanzi a questa Corte cui, invece, viene sollecitata una vera e propria revisione del giudizio di merito, dovendosi qui ribadire che il ricorso per cassazione non introduce un terzo grado di giudizio tramite il quale far valere la mera ingiustizia della sentenza impugnata, caratterizzandosi, invece, come un rimedio impugnatorio, a critica vincolata ed a cognizione determinata dall’ambito della denuncia attraverso il vizio o i vizi dedotti (Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 8758 del 04/04/2017; Cass. Sez. L,
Sentenza n. 4293 del 04/03/2016; Cass. Sez. U, Sentenza n. 7931 del 29/03/2013).

2.2. Inammissibile risulta parimenti anche il secondo motivo, dal momento che lo stesso svolge una non perspicua critica rivolta ancora una volta al merito della decisione, non senza rammentare che, per costante giurisprudenza di questa Corte, , l’efficacia vincolante della prova legale attribuita all’ atto pubblico è limitata ai soli elementi estrinseci dell’atto (ovvero la provenienza del documento dal pubblico ufficiale che l’ha formato, quanto detto o fatto davanti a quest’ultimo, il momento e il luogo in cui è stato redatto) e non si estende, invece, al contenuto delle dichiarazioni da esso risultanti, che possono, pertanto, essere contrastate con ogni mezzo di prova, senza necessità di proporre la querela di falso (Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 15805 del 13/06/2025), da ciò derivando che, nel caso di specie, l’indicazione di valore contenuta nel rogito di compravendita dell’immobile era radicalmente priva di qualsivoglia valore di prova legale.
2.3. Inammissibile e comunque infondato è il terzo mezzo.

Da un lato, infatti, il motivo non viene a rispettare il canone di specificità di cui all’art. 366 c.p.c., in quanto omette di riprodurre sia le clausole del mutuo sia i contenuti della CTU, rendendo il motivo radicalmente impalpabile e precludendo in via assoluta sia la comprensione delle deduzioni dei ricorrenti sia il vaglio di fondatezza di queste ultime.

Dall’altro lato, la tesi svolta nel mezzo risulta diametralmente opposta all’orientamento ormai costante assunto da questa Corte (Cass. Sez. U – Sentenza n. 19597 del 18/09/2020; Cass. Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 31615 del 04/11/2021; Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 14214 del 05/05/2022; Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 23866 del

01/08/2022; Cass. Sez. 3 – Sentenza n. 7352 del 07/03/2022), cui invece la decisione impugnata risulta conforme.

Dal che deriva l’assorbimento della considerazione finale svolta nel motivo in tema di pretesa risarcitoria del ricorrente COGNOME, non senza rammentare -anche in questo caso -che un eventuale accoglimento del ricorso non avrebbe potuto in ogni caso ‘ripristinare’ una decisione di primo grado, noto essendo l’effetto sostitutivo che la sentenza d’appello crea nei confronti della decisione di prime cure, di talché la cassazione della prima non comporta la reviviscenza della seconda (Cass. Sez. L, Sentenza n. 16934 del 08/07/2013; Cass. Sez. 3 – Sentenza n. 29021 del 13/11/2018; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6113 del 12/03/2013).
2.4. Inammissibile, infine, è il quarto motivo.

Lo stesso, infatti, non pertiene all’effettiva ratio decidendi della sentenza impugnata, come del resto riconosciuto dallo stesso ricorso (pag. 16: ‘la motivazione in discorso è stata in realtà emessa senza alcuna effettiva utilità dal momento che la stessa Corte d’Appello alla fine si premura di ricordare che però nella fattispecie non si è superato il tasso soglia usurario ‘ ), dovendosi quindi constatare che anche l’ipotetica fondatezza del ricorso risulterebbe del tutto priva della capacità di condurre alla cassazione della decisione impugnata.
Il ricorso deve quindi essere respinto, con conseguente condanna dei ricorrenti alla rifusione in favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, liquidate direttamente in dispositivo , tenendo conto dell’effettivo valore della controversia, desumibile dal valore del precetto originariamente notificato ai ricorrenti.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della “sussistenza dei

presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto” , spettando all’amministrazione giudiziaria verificare la debenza in concreto del contributo, per la inesistenza di cause originarie o sopravvenute di esenzione dal suo pagamento (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4315 del 20/02/2020).

P. Q. M.

La Corte, rigetta il ricorso;

condanna i ricorrenti a rifondere alla controricorrente le spese del giudizio di Cassazione, che liquida in € 6.200,00 , di cui € 200,00 per esborsi, oltre spese generali al 15% ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 comma 1quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Prima Civile della Corte Suprema di Cassazione, il giorno 14 gennaio 2026.

IL Presidente NOME COGNOME

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