Simulazione vendita: prova per l'erede legittimario

Un fratello cita in giudizio l’altro, sostenendo che due compravendite immobiliari stipulate dalla loro madre in favore di quest’ultimo fossero in realtà una simulazione vendita per mascherare delle donazioni. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d’appello, ha ribadito un principio fondamentale: l’erede legittimario che agisce per tutelare la propria quota di legittima è considerato un ‘terzo’ rispetto all’atto simulato. Di conseguenza, può dimostrare la simulazione con ogni mezzo di prova, incluse le presunzioni come lo stretto rapporto di parentela e la mancata prova del pagamento del prezzo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto di Famiglia, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Simulazione Vendita: La Cassazione Chiarisce la Posizione dell’Erede Legittimario

Quando una compravendita immobiliare tra familiari nasconde in realtà una donazione, l’erede che si sente danneggiato può agire in giudizio. Ma come può provare la simulazione vendita? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: l’erede legittimario che agisce per tutelare la propria quota di eredità è considerato un ‘terzo’ e gode di importanti agevolazioni probatorie. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria nasce dalla domanda di un uomo contro suo fratello. L’attore sosteneva che due atti di compravendita, stipulati in anni diversi (1979 e 1989), con cui la loro madre, poi defunta, aveva ceduto al fratello la nuda proprietà di due immobili, fossero in realtà delle donazioni simulate. Tali atti, a suo dire, avevano leso la sua quota di legittima, ovvero la parte di eredità che la legge gli riserva.

Secondo l’attore, le vendite mascheravano delle donazioni, nulle per vizio di forma poiché non erano state stipulate alla presenza dei due testimoni richiesti dalla legge per questo tipo di atto. Mentre il Tribunale di primo grado aveva respinto la sua domanda, la Corte d’Appello gli aveva dato ragione, accertando la simulazione e dichiarando la nullità delle donazioni dissimulate.

Il fratello beneficiario degli immobili ha quindi presentato ricorso in Cassazione, contestando principalmente le modalità con cui la Corte d’Appello aveva ritenuto provata la simulazione.

La Prova della Simulazione Vendita per l’Erede

Il punto centrale della controversia riguarda l’onere della prova. Il ricorrente sosteneva che non fossero stati forniti elementi sufficienti per dimostrare la simulazione, ritenendo che il solo rapporto di parentela non potesse costituire un indizio valido. La questione giuridica fondamentale è: l’erede legittimario che impugna un atto del defunto è considerato una ‘parte’ del contratto (soggetta a rigidi limiti probatori) o un ‘terzo’ (che può provare la simulazione con ogni mezzo)?

La Posizione di ‘Terzo’ del Legittimario

La Corte di Cassazione ha sciolto ogni dubbio, confermando il suo orientamento consolidato. Il legittimario che agisce per la reintegrazione della sua quota di legittima, contestando una simulazione vendita compiuta dal de cuius, agisce in qualità di terzo. Questo perché non fa valere un diritto ereditato dal defunto (che era parte del contratto simulato), ma un diritto proprio e personale, quello alla quota di eredità intangibile per legge.

Questa qualificazione ha conseguenze pratiche enormi sul piano probatorio. Essendo terzo, il legittimario non è soggetto ai limiti previsti per le parti contrattuali e può provare la simulazione senza restrizioni, avvalendosi anche di testimoni e, soprattutto, di presunzioni.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

Nel rigettare il ricorso, la Suprema Corte ha spiegato che la Corte d’Appello ha correttamente applicato i principi in materia. La prova della simulazione, in assenza di una controdichiarazione scritta, è per sua natura indiziaria. Spetta al giudice di merito valutare gli elementi presuntivi, purché siano gravi, precisi e concordanti.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello ha giustamente valorizzato due elementi chiave:
1. Lo stretto rapporto di parentela tra la madre venditrice e il figlio acquirente.
2. L’assenza di prova del pagamento del prezzo, considerata un indizio fondamentale della natura gratuita dell’atto.

La Cassazione ha inoltre ribadito un altro principio importante: quando un terzo fornisce indizi sufficienti del carattere fittizio di una compravendita, l’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo si sposta sull’acquirente. La semplice dichiarazione contenuta nel rogito notarile, con cui la venditrice dava atto di aver ricevuto il prezzo, non è una prova sufficiente contro il terzo, in quanto costituisce una mera dichiarazione favorevole alla parte stessa.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale di grande importanza per la tutela degli eredi legittimari. Stabilisce chiaramente che chi agisce per proteggere la propria quota di eredità da una simulazione vendita posta in essere dal defunto gode di una posizione processuale privilegiata. Non essendo vincolato dai limiti probatori delle parti, può basare la sua azione su elementi presuntivi, come i legami familiari e la mancanza di un flusso di denaro, per svelare la reale natura dell’atto e ottenere la reintegrazione dei propri diritti ereditari.

L’erede che contesta una vendita fatta dal defunto è considerato una ‘parte’ del contratto o un ‘terzo’?
Secondo la Corte di Cassazione, il legittimario che agisce per la reintegrazione della sua quota di eredità, lesa da un atto simulato del defunto, agisce a tutela di un proprio diritto e va considerato ‘terzo’ rispetto al contratto.

Quali prove può usare l’erede per dimostrare una simulazione di vendita?
In qualità di terzo, l’erede legittimario può provare la simulazione con ogni mezzo, senza i limiti previsti per le parti. Può quindi avvalersi di testimonianze e di presunzioni semplici, come lo stretto rapporto di parentela tra le parti del contratto e la mancanza di prova del pagamento del prezzo.

In caso di azione di simulazione, chi deve provare che il prezzo è stato effettivamente pagato?
Quando il terzo che agisce in giudizio fornisce indizi sufficienti a far dubitare della veridicità della vendita, l’onere della prova si sposta sull’acquirente. È quest’ultimo che deve dimostrare di aver realmente pagato il corrispettivo pattuito, e la sola dichiarazione contenuta nell’atto notarile non è considerata una prova sufficiente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 23598 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 23598 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 03/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11498/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BOLOGNA n. 503/2018 depositata il 19/02/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/05/2024 dal Consigliere COGNOME NOME.

FATTI DI CAUSA

Il giudizio trae origine dalla domanda che NOME COGNOME propose innanzi al Tribunale di Bologna nei confronti del fratello NOME COGNOME per chiedere dichiararsi la nullità degli atti di vendita del 7.6.1979 e del 17.4.1989, con la quale la madre aveva alienato al convenuto due immobili, perché dissimulanti una donazione.

In particolare, NOME COGNOME espose che in data 18/07/1998 era deceduta la madre, NOME COGNOME, la quale aveva alienato al figlio NOME la nuda proprietà di un appartamento sito nel Comune di Ravenna nonché della porzione di 1/3 di una proprietà immobiliare sita nello stesso Comune, attraverso due atti di compravendita stipulati rispettivamente il 07/06/1979 ed il 17/04/1989; entrambi gli atti di compravendita simulavano donazioni, nulle per vizio di forma, come emergeva anche dalle controdichiarazioni autografe sottoscritte dalla madre. Detti atti di disposizione, secondo l’attore, erano anche lesivi della sua quota di legittima, avendo con essi la defunta trasferito al figlio NOME l’intero patrimonio.
Si costituì il convenuto per resistere alla domanda.

Il Tribunale di Bologna rigettò la domanda.

La Corte d’appello di Bologna accolse il gravame di NOME COGNOME, accertò la simulazione di entrambi i contratti di vendita perché dissimulanti donazioni e dichiarò la nullità degli atti di donazione per vizio di forma, non essendo stati redatti in presenza di due testimoni.

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione sulla base di sei motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.

In prossimità dell’adunanza le parti hanno presentato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso censura la sentenza della Corte d’appello per violazione e falsa applicazione dell’art. 1417 c.c. e dell’art. 2697 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., per avere la Corte d’appello ritenuto sussistenti gli indizi della simulazione degli atti di vendita impugnati per carenza di prova del pagamento del prezzo. In particolare, parte ricorrente evidenzia come spetti a chi agisce in giudizio, quale terzo rispetto al contratto di cui si è allegata la natura simulata, fornire gli elementi che possano far ritenere sussistente la dedotta simulazione. Nel caso di specie, non costituirebbero elementi idonei a provare la simulazione la relazione di parentela tra le parti e la circostanza che la de cuius avesse voluto, con tali atti di vendita, disciplinare l’assetto proprietario dei beni prima dell’apertura della successione.
Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1417, ultimo comma c.c., 2696 c.c., 2727c.c. e 2729 c.c., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., perché, con riferimento al rogito del 7.6.1979, l’unico indizio della simulazione consisterebbe nel rapporto di parentela tra alienante ed acquirente, inidoneo di per sé a soddisfare i presupposti dell’articolo 2729 c.c., per assenza dei requisiti di gravità, precisione e concordanza.
Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1417, 2697, 2727 e 2729 c.c., ai sensi dell’art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c., perché anche con riferimento all’atto del 17.4.1989, gli unici indizi prospettati nella sentenza impugnata, costituiti dal rapporto di parentela tra le parti e dalla volontà della de cuius di regolare il proprio patrimonio, non consentirebbero di

ritenere simulato il contratto di vendita, neppure se considerati unitariamente.

Con il quarto mezzo, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1417 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., per avere la Corte d’appello errato nell’attribuire a NOME COGNOME la qualità di terzo, con riferimento all’atto del 17.4.1989, consentendogli di avvalersi delle agevolazioni probatorie previste dall’articolo 1417 c.c. Il ricorrente osserva come il rogito del 1989 si componesse di tre atti che non costituirebbero, come invece ritenuto dalla Corte d’appello, tre atti semplicemente inseriti in un medesimo documento contrattuale indipendenti gli uni dagli altri ma, al contrario, rappresenterebbero un unico complessivo disegno alla cui realizzazione tutte le parti dell’accordo avevano concorso prestando il loro assenso.
Anche il quinto motivo di ricorso censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 1417 c.c. e dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nella parte in cui si afferma che NOME COGNOME non aveva fornito la prova del pagamento del prezzo.

Con il sesto motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 1417 e 2700 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., oltre all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, per non avere la Corte d’appello considerato che, con riferimento all’atto del 7.6.1979, il pubblico ufficiale aveva attestato la materiale dazione di due assegni circolari specificatamente individuati nell’atto e che tale dichiarazione non era stata impugnata con querela di falso. Quanto al rogito del 1989, dall’atto di vendita risulterebbe che la parte
venditrice aveva dichiarato di aver ricevuto, prima della conclusione dell’atto di alienazione, le somme pattuite a titolo di prezzo.

I motivi di ricorso sottopongono, in primo luogo, all’esame di questa Corte la questione dell’onere della prova della simulazione degli atti di vendita compiuti dal de cuius sotto il profilo della qualità di parte o di terzo del legittimario pretermesso.

Come più volte affermato da questa Corte, il legittimario totalmente pretermesso che impugna per simulazione un atto compiuto dal “de cuius”, a tutela del proprio diritto alla reintegrazione della quota di legittima, agisce, sia nella successione testamentaria che in quella ab intestato , in qualità di terzo e non in veste di erede, acquisendo quest’ultima qualità solo in conseguenza del positivo esercizio dell’azione di riduzione (Cassazione civile sez. II, 19/11/2019, n.30079).

Non trovano, pertanto, applicazione nei suoi confronti le limitazioni probatorie previste per le parti originarie in materia di prova della simulazione (Cass. N.16535/2020; Cass. N. 6315/2003; Cass. N. 5515/1984).

Il legittimario è, quindi, ammesso a provare, nella veste di terzo, la simulazione di una vendita fatta dal de cuius per testimoni e presunzioni, senza soggiacere ai limiti fissati dagli artt. 2721 e 2729 c.c., per rimediare a una lesione della quota di legittima, intesa in senso ampio, in modo da comprendere non solo la reintegrazione in senso proprio, tramite la riduzione della donazione dissimulata, ma anche il recupero all’asse ereditario del bene oggetto di alienazione simulata, ovvero di donazione dissimulata nulla per difetto di forma (Cass. n. 8215/2013; n. 19468/2005, Cass. n. 19912/2014, conf. Cass. n. 20960/2016).
In tema di accertamento della simulazione, in assenza di controdichiarazione, la prova non può che essere indiziaria e presuntiva e trovano applicazione i principi consolidati in materia di presunzioni semplici; rientra, pertanto, nei compiti del giudice del merito la ricerca e la valutazione in termini di idoneità degli elementi presuntivi connotati dai requisiti della gravità, della precisione e della concordanza, soggetti a una valutazione globale e non con riferimento singolare a ciascuno di questi (cfr. in tal senso Cass. Sez. 1, Sentenza n. 28224 del 2008).
A tali principi si è uniformata la Corte d’appello.

NOME COGNOME aveva agito per la riduzione delle disposizioni lesive della sua quota di legittima sicché non erano operanti nei suoi confronti le limitazioni probatorie previste tra le parti in materia di prova della simulazione.

La qualità di terzo è stata ravvisata dalla Corte d’appello sia in relazione all’atto di vendita per notar COGNOME del 7.6.1979 col quale la de cuius aveva alienato al figlio NOME la nuda proprietà di un appartamento sito nel Comune di Ravenna sia in relazione all’atto di vendita del 17.4.1989, avente ad oggetto la porzione di 1/3 di una proprietà immobiliare sita nello stesso Comune.

In relazione all’atto del 1989, la Corte d’appello, nell’ambito dell’interpretazione del contratto, non contestata con riferimento alla violazione dei canoni ermeneutici, ha accertato che esso contemplava tre distinti negozi giuridici e, rispetto all’atto impugnato, l’attore era estraneo, e quindi rivestiva la qualità di terzo, essendo intervenuto quale legale rappresentante della società RAGIONE_SOCIALE.

In relazione ad entrambi gli atti di alienazione, è stato valorizzato lo stretto il rapporto di parentela tra le parti e l’assenza di prova in ordine al pagamento del prezzo, non essendo rilevante la

dichiarazione di avvenuto versamento del prezzo contenuto in entrambi i rogiti, né le copie delle matrici degli assegni che riportavano annotazioni della stessa parte acquirente.

Infatti, qualora l’azione di simulazione di un contratto di compravendita sia proposta da un terzo, il quale – in ottemperanza agli artt. 2697 e 1417 c.c. -indichi indizi sufficienti del carattere fittizio dell’alienazione (come nel caso di specie), è l’acquirente che viene ad essere gravato dell’onere di provare l’effettivo pagamento del prezzo; tale onere non può dirsi osservato in forza della dichiarazione delle parti, contenuta nel rogito notarile, attestante che il prezzo è stato versato, trattandosi per l’acquirente di una mera dichiarazione a sé favorevole ( ex multis Cass. 5326/2017, 12955/2014).
La Corte di merito, nell’ambito dell’apprezzamento del materiale probatorio, insindacabile in sede di legittimità, non ha ritenuto decisiva la controdichiarazione della de cuius che, in un primo momento, aveva ammesso l’esistenza della donazione in favore del figlio NOME e, successivamente, l’aveva revocata.

Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.

Ai sensi dell’art.13, comma 1 -quater del DPR n.115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art.13, comma 1-bis, del DPR n.115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in

favore del controricorrente, che liquida in Euro 7500,00 per compensi, oltre ad Euro 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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