Simulazione relativa: la controdichiarazione vale?

La Corte di Cassazione conferma che una scrittura privata, anche se priva dell’indicazione del prezzo, può validamente fungere da controdichiarazione per dimostrare una simulazione relativa in una compravendita immobiliare. Nel caso di specie, le parti avevano stipulato atti pubblici di vendita per alcuni terreni, ma un accordo privato coevo ne escludeva una parte. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della società acquirente, stabilendo che la controdichiarazione è un atto di accertamento la cui validità si desume dal contesto e dalla volontà delle parti, non richiedendo i requisiti formali di un contratto di vendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Simulazione Relativa: la Cassazione fa chiarezza sulla validità della controdichiarazione

Nell’ambito delle compravendite immobiliari, non è raro che la volontà espressa nell’atto pubblico notarile non corrisponda pienamente a quella reale delle parti. In questi casi si parla di simulazione relativa, un meccanismo complesso la cui prova è spesso affidata a una scrittura privata, nota come ‘controdichiarazione’. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito i principi fondamentali per valutare la validità di tale documento, anche quando mancano elementi essenziali come il prezzo.

I Fatti di Causa

Una società operante nel settore lapideo acquistava da un privato due appezzamenti di terreno attraverso due distinti atti pubblici. Contestualmente, le parti sottoscrivevano una scrittura privata con la quale, di fatto, si modificava l’oggetto della vendita: una porzione significativa dei terreni acquistati (circa 1.169 mq) veniva ceduta nuovamente al venditore originario. La società acquirente, non essendo mai entrata in possesso di tali porzioni, agiva in giudizio per far dichiarare la nullità della scrittura privata.

Di contro, il venditore (e successivamente i suoi eredi) chiedeva al tribunale di accertare la simulazione relativa dei due atti pubblici, sostenendo che la reale volontà delle parti fosse quella di vendere una superficie di terreno inferiore a quella risultante dagli atti notarili, come provato dalla controdichiarazione. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione agli eredi del venditore, riconoscendo la simulazione. La società acquirente, insoddisfatta, proponeva quindi ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso della società, confermando la decisione della Corte d’Appello. I giudici di legittimità hanno esaminato e respinto tutti i motivi di ricorso, sia quelli di natura procedurale (relativi alla costituzione in giudizio degli avversari) sia quelli di merito, che rappresentano il cuore della pronuncia.

Le Motivazioni: la natura della controdichiarazione nella simulazione relativa

Il punto centrale della difesa della società ricorrente era che la scrittura privata non potesse essere considerata una valida controdichiarazione perché mancava di requisiti essenziali, come l’indicazione del prezzo, e non era esplicitamente qualificata come tale. La Cassazione ha smontato questa tesi, offrendo importanti chiarimenti sulla natura giuridica della controdichiarazione nel contesto della simulazione relativa.

La Corte ha spiegato che la controdichiarazione non è un nuovo contratto traslativo a sé stante, ma un atto di accertamento o di riconoscimento. Il suo scopo non è vendere o trasferire un bene, ma far emergere la reale volontà delle parti, nascosta dietro l’apparenza del contratto simulato. Di conseguenza, non deve necessariamente contenere tutti gli elementi essenziali di un contratto di vendita (come il prezzo, ai sensi dell’art. 1325 c.c.), poiché la sua funzione è quella di svelare un accordo già esistente.

La validità e l’efficacia probatoria della controdichiarazione, secondo la Corte, devono essere valutate dal giudice di merito sulla base di un’analisi complessiva degli elementi disponibili. Nel caso specifico, i giudici hanno ritenuto decisivi:

1. La contestualità: la scrittura privata era stata firmata lo stesso giorno di uno degli atti pubblici.
2. Il contenuto: il documento faceva esplicito riferimento agli atti pubblici, chiarendo che serviva a ‘precisare quanto dichiarato’.
3. Le prove documentali: era allegata una planimetria dettagliata che mostrava graficamente le porzioni di terreno escluse dalla vendita, evidenziando la reale volontà delle parti.

Questi elementi, complessivamente considerati, erano sufficienti a dimostrare in modo inequivocabile l’esistenza di un accordo simulatorio.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

La pronuncia della Cassazione rafforza un principio fondamentale: nelle operazioni contrattuali, la volontà reale delle parti, se provata, prevale sull’apparenza formale. Per chi opera nel settore immobiliare, questa decisione sottolinea l’importanza e la piena validità delle scritture private (controdichiarazioni) che accompagnano gli atti pubblici.

Un accordo di questo tipo, anche se non contiene tutti i crismi formali di un contratto, può essere determinante in un contenzioso per dimostrare una simulazione relativa. La sua efficacia non dipende dalla sua completezza formale, ma dalla sua capacità di esprimere, in modo chiaro e inequivocabile, l’intento effettivo dei contraenti, come ricostruito dal giudice attraverso l’analisi del contesto e delle prove allegate. Di conseguenza, è cruciale redigere tali accordi con la massima precisione, per evitare future controversie sull’interpretazione della volontà negoziale.

Che cos’è una simulazione relativa?
È un accordo con cui le parti stipulano un contratto (detto simulato, in questo caso la vendita di un’ampia superficie di terreno), ma in realtà ne vogliono uno diverso per il suo contenuto (la vendita di una superficie minore). La loro reale volontà è contenuta in un accordo separato, chiamato controdichiarazione.

Una scrittura privata che modifica un atto di vendita deve indicare un prezzo per essere valida?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se la scrittura privata funge da controdichiarazione per provare una simulazione, essa non costituisce un nuovo contratto di vendita ma un atto di accertamento della reale volontà delle parti. Pertanto, non necessita di contenere tutti gli elementi essenziali di un contratto, come il prezzo.

Quali elementi rendono una scrittura privata una prova valida della simulazione?
La sua validità viene valutata dal giudice sulla base di un insieme di elementi, tra cui la sua contemporaneità rispetto all’atto pubblico, il suo contenuto (che deve richiamare l’atto simulato e precisarne la reale portata) e la presenza di altri elementi probatori, come una planimetria allegata che chiarisca la reale volontà delle parti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 239 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 239 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 07/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 35547/2019) proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (P.IVA: P_IVA, in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore e memoria difensiva depositata il 30 ottobre 2024, dall’Avv. NOME COGNOME con domicilio digitale eletto presso l’indirizzo PEC del difensore;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. NOME COGNOME con domicilio digitale eletto presso l’indirizzo PEC del difensore;

-controricorrenti –

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE;

R.G.N. 35547/19

C.C. 21/11/2024

Vendita –

Simulazione

relativa –

Oggetto contratto

avverso la sentenza della Corte d’appello di Salerno n. 1334/2019, pubblicata il 27 settembre 2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21 novembre 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME

letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse della ricorrente, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 13 febbraio 2001, la RAGIONE_SOCIALE conveniva, davanti al Tribunale di Nocera Inferiore, COGNOME NOME, al fine di sentire dichiarare la nullità della scrittura privata conclusa tra parti il 30 marzo 1999 per mancanza di causa, con la condanna del convenuto alla restituzione della somma versata di vecchie lire 90.000.000, al rilascio del terreno acquistato con atti pubblici del 25 e del 30 marzo 1999 nonché al risarcimento dei danni.
L’attrice esponeva: – che, con atto pubblico del 25 marzo 1999, aveva acquistato un appezzamento di terreno sito in Angri, in catasto terreni al foglio n. 8, particella n. 1292, con accesso da realizzarsi sulla confinante particella n. 1293, di proprietà del venditore; – che, con atto pubblico del 30 marzo 1999, aveva acquistato altro limitrofo appezzamento di terreno in catasto terreni al foglio n. 8, particella n. 1290, con accesso da realizzarsi sulle confinanti particelle nn. 159 e 1291, di proprietà de ll’alienante, rinunciando alla servitù di passaggio costituita in
suo favore con l’atto pubblico del 25 marzo 1999; – che, con separata scrittura privata del 30 marzo 1999, aveva ceduto a COGNOME NOME parte dei terreni acquistati con gli atti pubblici del 25 e del 30 marzo 1999 -e precisamente mq. 352 della particella n. 1292 e mq. 817 della particella n. 1290, per complessivi mq. 1169 -, porzioni meglio identificate e colorate in rosso nella planimetria sottoscritta dalle parti, versando allo COGNOME la somma di vecchie lire 90.000.000, a garanzia dell’adempimento degli obblighi assunti, con l’impegno di stipulare l’atto pubblico in adempimento della corrispondente obbligazione contemplata dalla predetta scrittura privata; – che tale ultimo atto pubblico non era stato mai concluso e la società non era stata mai immessa nel possesso delle particelle di terreno acquistate, pur essendo stata realizzata la strada di accesso.
Si costituiva in giudizio COGNOME NOMECOGNOME il quale contestava le domande avversarie, chiedendone il rigetto.

Con separato atto di citazione notificato il 19 luglio 2001, COGNOME NOME conveniva, innanzi allo stesso Tribunale, la RAGIONE_SOCIALE, chiedendo che fosse accertata la simulazione relativa dei due atti pubblici di vendita, in forza della controdichiarazione di cui alla scrittura privata del 30 marzo 1999, con la quale le parti avevano riconosciuto la loro reale volontà di alienare alla RAGIONE_SOCIALE una superficie complessiva di terreno pari a mq. 1746, prevedendo l’esclusi one dalla vendita di circa mq. 1169, simulazione che era stata concordata al fine di garantire all’acquirente la possibilità di realizzare fabbricati di una cubatura
maggiore a quella consentita sulla porzione di terreno effettivamente alienata.

In corso di causa i due giudizi erano riuniti.

All’esito del decesso di COGNOME NOME la causa era riassunta verso i suoi eredi COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 247/2013, depositata il 20 marzo 2013, rigettava la domanda di accertamento della nullità della scrittura privata del 30 marzo 1999 e accoglieva la domanda di accertamento della simulazione relativa degli atti pubblici di vendita del 25 e del 30 marzo 1999, rispettivamente limitatamente alla cessione delle aree di mq. 352 e di mq. 817, condannando in solido gli eredi di COGNOME NOME alla restituzione, in favore della COGNOME, della somma di euro 46.481,12, oltre interessi legali, e al rilascio dei terreni acquistati, fatta eccezione delle aree di cui era stata accertata la vendita simulata.
2. -Con atto di citazione notificato il 2 maggio 2014, la RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado, lamentando che la scrittura privata del 30 marzo 1999 non avrebbe potuto ritenersi una controdichiarazione, poiché in essa non sarebbe stato indicato il prezzo, né sarebbe stata precisata la sua funzione di controdichiarazione, né nel suo contenuto si sarebbero ravvisate espressioni da cui desumere la simulazione degli atti pubblici di vendita, né l’operazione avrebbe avuto alcun senso.
In via subordinata, chiedeva che la superficie di mq. 1169, esclusa dalle vendite, restasse asservita a fini edificatori in favore

della zona di mq. 1746 effettivamente venduta in favore dell’appellante.

Si costituivano nel giudizio di impugnazione COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, i quali instavano per il rigetto dell’appello, con la conferma della decisione impugnata.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Salerno, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’impugnazione spiegata e, per l’effetto, confermava integralmente la pronuncia appellata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che il Tribunale aveva compiutamente indicato quali fossero gli elementi rinvenibili nella scrittura privata del 30 marzo 1999 che dimostravano la fondatezza della domanda di simulazione relativa; b ) che, in specie, l’allegazione della scrittura, la premessa contenuta in tale scrittura in ordine al fatto che essa serviva a precisare quanto dichiarato nei richiamati atti pubblici, l’epoca della sua sottoscrizione, ossia la contestualità rispetto alla stipula degli atti pubblici di acquisto e di rinuncia alla pregressa servitù, l’allegazione di una dettagliata planimetria che esplicitava graficamente la reale volontà delle parti confermavano la natura simulata relativa oggettiva degli atti pubblici di vendita; c ) che la domanda avanzata in via subordinata dall’appellante era inammissibile, in quanto proposta per la prima volta in sede di gravame.
3. -Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, la RAGIONE_SOCIALE

Hanno resistito, con controricorso, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

È rimasto intimato COGNOME NOME.

4. -La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., per avere la Corte di merito omesso di pronunciarsi sull’eccezione di carenza dello ius postulandi del difensore degli appellati per difetto della certificazione della firma apposta nella procura speciale.

1.1. -Il motivo è inammissibile.

E tanto perché il vizio di omessa pronunzia è configurabile solo nel caso di mancato esame di questioni di merito, e non anche di eccezioni pregiudiziali di rito (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10422 del 15/04/2019; Sez. 3, Sentenza n. 25154 del 11/10/2018; Sez. 2, Ordinanza n. 1876 del 25/01/2018; Sez. 1, Sentenza n. 22083 del 26/09/2013), come nel caso di specie.

2. -Con il secondo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 83 c.p.c., per avere la Corte territoriale ritenuto gli appellati validamente costituiti, benché le firme dei germani COGNOME apposte alla procura speciale non fossero state per nulla certificate dal loro difensore, sicché l’appellante non avrebbe potuto essere condannata al pagamento delle spese in loro favore.

2.1. -Il motivo è infondato.

Ed invero dalla produzione documentale offerta dai controricorrenti risulta che la procura a margine della comparsa di costituzione in appello di COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME riportava, dopo le sottoscrizioni degli appellati, la dicitura ‘sono autentiche’ con la firma del difensore.

In ogni caso, la mancata certificazione, da parte del difensore, dell’autografia della firma della parte, apposta sulla procura speciale in calce o a margine dell’atto di costituzione, costituisce mera irregolarità, che non comporta la nullità della procura ad litem , perché tale nullità non è comminata dalla legge, né detta formalità incide sui requisiti indispensabili per il raggiungimento dello scopo dell’atto, individuabile nella formazione del rapporto processuale attraverso la costituzione in giudizio del procuratore nominato (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 34748 del 31/12/2019; Sez. 2, Sentenza n. 27774 del 20/12/2011; Sez. 3, Sentenza n. 24894 del 25/11/2005; Sez. 3, Sentenza n. 4744 del 20/10/1978; Sez. 3, Sentenza n. 1750 del 06/06/1972).
Ed inoltre la firma del difensore apposta in chiusura del testo del documento nel quale il mandato si inserisce equivale alla certificazione (vera minore) del difensore che si trovi subito dopo la sottoscrizione della parte (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 28004 del 14/10/2021; Sez. L, Sentenza n. 13621 del 13/06/2006; Sez. U, Sentenza n. 25032 del 28/11/2005).

3. -Con il terzo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., per avere la Corte distrettuale ritenuto inammissibile la domanda subordinata -con cui si

chiedeva di statuire l’asservimento della superficie di mq. 1169 ai fini edificatori, in favore dei residui mq. 1746 effettivamente venduti alla Pagano Marmi -, in ragione dell’asserita novità della domanda, benché nell’atto di citazione proposto da COGNOME NOME si fosse fatto riferimento a tale asservimento.

Il che avrebbe escluso la novità della pretesa.

3.1. -Il motivo è infondato.

Resta fermo, infatti, secondo lo stesso assunto della ricorrente, che nessuna domanda di asservimento fosse stata proposta nel giudizio di primo grado, a prescindere dalla mera deduzione del fatto nel corpo degli atti introduttivi del giudizio, deduzione che non equivale alla proposizione di una domanda.

Tanto più che la ricorrente si riferisce alla deduzione della controparte, che aveva un interesse contrario alla disposizione di detto asservimento.

4. -Con il quarto motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e falsa applicazione degli artt. 1325, n. 3, 1346 e 1418 c.c., per avere la Corte del gravame ritenuto che la scrittura privata del 30 marzo 1999 avesse il valore di una controdichiarazione, benché nell’intestazione di detto atto non vi fosse traccia di tale inquadramento.

E d’altronde osserva l’istante che l’omessa indicazione del prezzo e/o la sua indeterminabilità avrebbero comportato la nullità del contratto, risolvendosi nella mancanza di uno dei requisiti essenziali dello stesso.

Aggiunge l’istante che anche la ratio dell’operazione sarebbe stata irragionevole, poiché, rispetto al fine perseguito con la

simulazione relativa, sarebbe bastato che fosse asservita a fini edificabili la zona che lo COGNOME non intendeva trasferire.

4.1. -Il motivo è infondato.

Si premette che la prova della simulazione è normalmente desumibile da presunzioni e la scelta di esse, la valutazione ed il giudizio di idoneità dei fatti posti a fondamento dell’argomentazione induttiva, traducendosi in un accertamento relativo a una mera quaestio voluntatis , è rimesso al giudice di merito, onde la motivazione da questi adottata, ove sufficiente e priva di errori logici e giuridici, non è censurabile in sede di legittimità, essendo il relativo sindacato limitato al solo procedimento logico seguito dal giudice per giungere alla soluzione adottata (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 32724 del 24/11/2023; Sez. 5, Ordinanza n. 20748 del 01/08/2019; Sez. 3, Sentenza n. 7512 del 27/03/2018; Sez. 2, Sentenza n. 20020 del 07/10/2004; Sez. 2, Sentenza n. 12980 del 06/09/2002; Sez. 2, Sentenza n. 1034 del 29/01/2000; Sez. 1, Sentenza n. 975 del 05/04/1971).
Nella fattispecie si è dato adeguatamente conto delle ragioni da cui è stata desunta la simulazione relativa oggettiva degli atti pubblici di vendita del 25 marzo 1999 e del 30 marzo 1999.

Segnatamente si è fatto riferimento alla premessa contenuta in tale scrittura, in ordine al fatto che essa serviva a precisare quanto dichiarato nei richiamati atti pubblici, l’epoca della sua sottoscrizione, ossia la contestualità rispetto alla stipula degli atti pubblici di acquisto e di rinuncia alla pregressa servitù, l’allegazione di una dettagliata planimetria che esplicitava graficamente la reale volontà delle parti.

A fronte di questi elementi nessuna obiezione specifica di natura confutativa è stata mossa dalla ricorrente.

Sicché non si pone un problema di nullità dell’atto per mancanza dell’indicazione del prezzo, appunto perché si è trattato di una mera controdichiarazione e non di un atto traslativo a sé stante.

Ora, in tema di simulazione, la controdichiarazione costituisce atto di accertamento o di riconoscimento scritto che non ha carattere negoziale e non si inserisce come elemento essenziale nel procedimento simulatorio, di talché non solo non deve essere coeva all’atto simulato, ma non deve neppure necessariamente provenire da tutti i partecipi all’accordo simulatorio, potendo provenire anche dalla sola parte che voglia manifestare il riconoscimento della simulazione, purché si tratti della parte contro il cui interesse è redatta, da quella parte, cioè, che trae vantaggio dall’atto simulato mentre assume, con la controdichiarazione, obblighi diversi e maggiori di quelli che le derivano dall’atto contro cui questa è redatta (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6357 del 05/03/2019, Sez. 2, Sentenza n. 14590 del 01/10/2003; Sez. 1, Sentenza n. 4410 del 04/05/1998; Sez. 2, Sentenza n. 7084 del 09/06/1992).
5. -Il quinto motivo del ricorso investe, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione del d.m. n. 55/2014, per avere la Corte di secondo grado liquidato le spese di lite senza alcun riferimento al parametro utilizzato per la relativa quantificazione.

5.1. -Il motivo è inammissibile.

Infatti, la censura è aspecifica, non precisando i termini entro cui sarebbe maturata la violazione del d.m. n. 55/2004 sulla liquidazione delle spese del gravame.

In specie, non è affatto dedotto lo sforamento dei parametri massimi consentiti.

Inoltre, si precisa che è sufficiente la liquidazione per ciascun grado, senza la specificazione del quantum dovuto per ogni fase di ogni grado (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 19909 del 19/07/2024; Sez. 2, Sentenza n. 18929 del 10/07/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 8987 del 04/04/2024; Sez. 2, Sentenza n. 22971 del 22/07/2022; Sez. 3, Ordinanza n. 12914 del 26/06/2020; Sez. 6L, Ordinanza n. 19482 del 23/07/2018; Sez. 6-L, Ordinanza n. 6306 del 31/03/2016; pronunce, le ultime due, che utilizzano il termine ‘fase’ quale sinonimo di ‘grado’, come si evince dal tenore complessivo della motivazione).
6. -In definitiva, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore dei controricorrenti, delle spese di lite, che liquida in

complessivi euro 4.500,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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