Sale and lease back: quando è nullo per patto commissorio

La Corte di Cassazione conferma la nullità di un’operazione di sale and lease back. La decisione si basa sulla presenza di indici sintomatici, come una preesistente situazione debitoria e la sproporzione tra valore del bene e prezzo, che rivelavano una violazione del divieto di patto commissorio, mascherando una funzione di garanzia anziché una vera compravendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Commerciale, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Sale and Lease Back: Quando è Nullo per Violazione del Patto Commissorio

L’operazione di sale and lease back è uno strumento finanziario diffuso, ma nasconde insidie che possono portarne alla nullità. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre l’occasione per analizzare i confini tra un’operazione lecita e una che viola il divieto di patto commissorio, sancito dall’art. 2744 del Codice Civile. Vediamo nel dettaglio il caso e i principi affermati dai giudici.

I Fatti del Caso: Un’Operazione Sotto Esame

Una società di costruzioni, in difficoltà economica, stipulava un contratto di compravendita per un terreno con un capannone in costruzione con una società finanziaria. Contestualmente, la stessa società finanziaria concedeva in locazione finanziaria (leasing) il medesimo immobile alla società venditrice.

L’operazione, apparentemente un normale sale and lease back, presentava però alcune anomalie:
1. Preesistente debito: La società venditrice era già indebitata con istituti di credito appartenenti allo stesso gruppo bancario della società acquirente.
2. Sproporzione del prezzo: Il prezzo di vendita era significativamente inferiore al valore reale del bene. Inoltre, una cospicua ‘maxi-rata’ iniziale del leasing, pari a quasi il 50% del prezzo, veniva immediatamente detratta dall’importo versato, riducendo ulteriormente la liquidità effettivamente ricevuta dalla venditrice.

Fallita la società di costruzioni, il curatore fallimentare agiva in giudizio per far dichiarare la nullità dell’intera operazione negoziale, sostenendo che mascherasse un finanziamento garantito dal trasferimento dell’immobile, in violazione del divieto di patto commissorio.

La Controversia Giudiziaria nei Gradi di Merito

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello accoglievano la domanda del fallimento. I giudici hanno ritenuto che l’operazione, nel suo complesso, non fosse una genuina compravendita seguita da una locazione, ma un meccanismo per garantire un finanziamento. La causa reale del contratto non era lo scambio di cosa contro prezzo, ma la garanzia. Gli elementi decisivi (i cosiddetti ‘indici sintomatici’) per questa conclusione sono stati:
* La condizione di difficoltà economica e di preesistente indebitamento della venditrice.
* La sproporzione tra il valore del bene e il corrispettivo pattuito.
* La natura stessa del sale and lease back, che in presenza di questi indici rivela la sua natura elusiva.

La società finanziaria, soccombente, ricorreva quindi in Cassazione.

L’Analisi della Corte e i Criteri di Nullità del Sale and Lease Back

La Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. La Corte ha chiarito che il ricorso della società finanziaria mirava, in sostanza, a ottenere una nuova e diversa valutazione dei fatti, un’operazione preclusa in sede di legittimità.

Il punto centrale della decisione è che i giudici di merito hanno correttamente applicato il ragionamento presuntivo. Hanno cioè dedotto la causa illecita dell’operazione da una serie di fatti noti e provati (gli indici sintomatici). Non si trattava di una valutazione arbitraria, ma dell’esercizio del potere del giudice di merito di interpretare la reale volontà delle parti al di là della forma del contratto.

La Corte ha ribadito che, per accertare la violazione del divieto di patto commissorio, non è necessario che tutti gli indici siano presenti contemporaneamente. È la loro coesistenza e il loro significato complessivo a svelare l’intento fraudolento dell’operazione.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato i motivi del ricorso in parte infondati e in parte inammissibili. In primo luogo, ha smentito che la Corte d’Appello avesse limitato la sua analisi al solo contratto di vendita, evidenziando come, al contrario, avesse correttamente esaminato l’intera operazione complessa di sale and lease back. In secondo luogo, ha respinto la critica sull’uso delle presunzioni, affermando che il ragionamento dei giudici di merito era adeguatamente motivato e basato su elementi concreti e convergenti. Tentare di proporre in Cassazione una diversa lettura di tali elementi equivale a chiedere un riesame del merito, non consentito in quella sede.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale: il sale and lease back è un contratto lecito e utile, ma può diventare nullo se utilizzato per aggirare il divieto di patto commissorio. Le imprese in difficoltà finanziaria e gli operatori del settore devono prestare la massima attenzione. La presenza di una situazione debitoria pregressa verso il finanziatore (o società del suo gruppo) e una palese sproporzione tra il valore del bene e il prezzo di vendita sono campanelli d’allarme potentissimi. Per essere considerata lecita, l’operazione deve prevedere meccanismi equi per la determinazione del valore del bene in caso di risoluzione del contratto, al fine di evitare un ingiusto arricchimento del creditore a danno del debitore.

Quando un’operazione di sale and lease back è considerata nulla?
Un’operazione di sale and lease back è considerata nulla quando, al di là della sua forma lecita, nasconde in concreto una funzione di garanzia per un finanziamento, violando così il divieto di patto commissorio (art. 2744 c.c.).

Quali sono gli ‘indici sintomatici’ che possono rivelare la nullità del contratto?
Gli indici principali evidenziati dalla giurisprudenza sono: 1) una preesistente situazione di difficoltà economica o di debito del venditore-utilizzatore nei confronti dell’acquirente-concedente (o di società del suo gruppo); 2) una sproporzione significativa tra il valore del bene venduto e il prezzo corrisposto; 3) la mancanza di un meccanismo oggettivo ed equo per la stima del bene in caso di inadempimento, che tuteli il debitore da un arricchimento ingiusto del creditore.

È possibile contestare davanti alla Corte di Cassazione la valutazione dei fatti compiuta dai giudici di merito?
No, la Corte di Cassazione è un giudice di legittimità, non di merito. Il suo compito è verificare la corretta applicazione delle norme di diritto e la coerenza logica della motivazione, ma non può sostituire la propria valutazione dei fatti a quella compiuta dai giudici dei gradi precedenti, a meno che la motivazione di questi ultimi non sia palesemente illogica, contraddittoria o del tutto assente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 26351 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 26351 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: LA BATTAGLIA NOME

Data pubblicazione: 09/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28705/2022 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, in persona del procuratore dr. NOME COGNOME, rappresentata -in forza di procura speciale del 28/11/2018 – da RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO (C.F. CODICE_FISCALE), che la rappresenta e difende unitamente agli AVV_NOTAIO NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE) per procura speciale allegata al ricorso per cassazione;

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del curatore dr. NOME AVV_NOTAIO, domiciliato ex lege in Roma, presso la cancelleria della Corte di cassazione; rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (C.F. CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende per procura speciale allegata al controricorso;

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Genova n. 449/2022, depositata il 29/04/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/04/2024 dal dott. NOME COGNOME BATTAGLIA.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con contratto di compravendita del 30/03/2009, RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi, semplicemente ‘RAGIONE_SOCIALE‘) alienò un terreno con sovrastante capannone in corso di costruzione a RAGIONE_SOCIALE la quale, con diverso contratto stipulato in pari data, si impegnò a concedere in godimento alla stessa RAGIONE_SOCIALE, per ventuno mesi, il medesimo cespite, una volta completata la costruzione dell’edificio .

Una volta fallita, COGNOME propose domanda volta all’accertamento della nullità del l’operazione negoziale di sale and lease back , che venne accolta dal Tribunale di La Spezia sul presupposto della ricorrenza degli indici sintomatici della funzione di garanzia della vendita (e della conseguente violazione del divieto del patto commissorio), e precisamente della preesistente condizione di debito della venditrice/utilizzatrice nei confronti di istituti di credito appartenenti al medesimo gruppo bancario del compratore/concedente; della difficoltà economica del primo; della sproporzione tra il valore del bene e il corrispettivo versato (essendo stata immediatamente detratta, dal prezzo versato alla venditrice/utilizzatrice, la prima maxirata pari ad € 612.447,65 ).
La C orte d’ Appello di Genova confermò la sentenza di primo grado, essendo emerso: che COGNOME era debitrice per € 300.000,00 verso RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e aveva ottenuto un finanziamento da RAGIONE_SOCIALE, e che parte del ricavato dalla vendita del fondo era stata utilizzata per ridurre tali esposizioni debitorie; che l’indebitamento complessivo della società era aumentato tra il 2006 e il 2008 (come

poteva evincersi dalle relazioni allegate ai bilanci); che l’entità della maxi-rata aveva , di fatto, decurtato il prezzo d’acquisto degli immobili di quasi il 50%, non potendosi riconoscere un effetto riequilibratore alla clausola che imponeva di riversare all’utilizzatore l’importo della vendita o ricollocazione del bene restituito al concedente a seguito della risoluzione del contratto, poiché non corredata da un meccanismo idoneo a condurre alla stima del bene in maniera obiettiva.
Ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di tre motivi, RAGIONE_SOCIALE (avente causa di RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE).

Ha depositato controricorso (nonché memoria ex art. 380-bis.1 c.p.c. e nota-spese) la curatela fallimentare di RAGIONE_SOCIALE

MOTIVI DELLA DECISIONE

2. Con i primi due motivi di ricorso, la ricorrente deduce la violazione degli artt. 112; 113, comma 1; 132, comma 2, n. 5, c.p.c., rispettivamente in relazione al n. 3 e al n. 5 dell’art. 360 c.p.c. Secondo la ricorrente, la Corte d’ Appello di Genova avrebbe arbitrariamente circoscritto la domanda di accertamento della nullità al solo contratto di compravendita, e non a ll’intera operazione negoziale di sale and lease back .

I motivi (che possono esaminarsi congiuntamente, attesane l’evidente connessione) sono infondati.

Premesso che la violazione dell’art. 112 c.p.c. è spendibile, in sede di ricorso per cassazione, unicamente in rapporto all’art. 360, n. 4, c.p.c. (v. Cass., n. 29952/2022; Cass., n. 6150/2021), nel caso di specie non si ravvisa alcuna violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, atteso che, dopo aver individuato (a pag. 7 della sentenza impugnata) l’oggetto del processo nella ‘declaratoria di nullità dell’atto di compravendita immobiliare 30 marzo 2009’ (dunque, in modo corrispondente al petitum dedotto in giudizio, come affermato dalla stessa ricorrente
a pag. 11 del ricorso per cassazione), la c orte d’appello ha svolto le proprie argomentazioni sul presupposto del collegamento di tale contratto con quello di locazione finanziaria contestualmente concluso dalle parti, prendendo, quindi, in considerazione la complessiva operazione negoziale e partitamente soffermandosi su gli ‘indici sintomatici’ di illiceità della causa (non già della compravendita isolatamente considerata, bensì) del sale and lease back nel suo complesso.

3. Il terzo motivo di ricorso è incentrato sulla violazione degli artt. 2729, 2744 e 132, comma 2, n. 4, nella quale il giudice di secondo grado sarebbe incorso per avere ‘erroneamente applicato i criteri in base ai quali, secondo la consolidata giurisprudenza di codesto Supremo Collegio, va accertata la ricorrenza di una fattispecie elusiva del divieto di patto commissorio (..)’ (pag. 15 del ricorso per cassazione).

Il motivo è inammissibile, mirando in realtà a contrapporre una diversa valutazione del compendio ‘indiziario’ utilizzato dalla corte d’appello per giungere alle proprie conclusioni. Con riguardo, in particolare, alla violazione della norma codicistica dettata in tema di presunzioni, è sufficiente richiamare la consolidata giurisprudenza di questa Corte, secondo cui ‘la denuncia, in cassazione, di violazione o falsa applicazione del citato art. 2729 c.c., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., può prospettarsi quando il giudice di merito affermi che il ragionamento presuntivo può basarsi su presunzioni non gravi, precise e concordanti ovvero fondi la presunzione su un fatto storico privo di gravità o precisione o concordanza ai fini dell’inferenza dal fatto noto della conseguenza ignota e non anche quando la critica si concreti nella diversa ricostruzione delle circostanze fattuali o nella mera prospettazione di una inferenza probabilistica diversa da quella ritenuta applicata dal giudice di merito o senza spiegare i motivi della violazione dei paradigmi della norma’ (Cass., n. 9054/2022). Nella specie, con motivazione
adeguata, i giudici di secondo grado hanno dato conto della coesistenza degli indici sintomatici dell’illiceità del contratto (coesistenza, peraltro, neppure indispensabile: Cass., n. 16367/2023), così esercitando il proprio tipico e insindacabile potere di valutazione del merito della fattispecie.

All’inammissibilità e infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo in favore del Fallimento controricorrente, seguono la soccombenza .

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi € 12 .200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e accessori di legge, in favore del controricorrente Fallimento.

A i sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115/2002, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, del contributo unificato relativo al ricorso stesso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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