Risoluzione permuta cosa futura: è inadempimento?

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di risoluzione permuta cosa futura. La controversia nasce da un contratto preliminare per lo scambio di un terreno contro due villette da costruire. I proprietari del terreno avevano richiesto la risoluzione per inadempimento, accusando il costruttore di aver agito in malafede richiedendo i permessi a proprio nome. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che il promissario acquirente era legittimato a richiedere il titolo edilizio e che il comportamento dei proprietari, che si erano rifiutati di collaborare per la creazione di un vincolo a parcheggio, era contrario a buona fede.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risoluzione permuta cosa futura: quando il rifiuto dei venditori è illegittimo?

La stipulazione di un contratto di permuta di un bene presente, come un terreno edificabile, con un bene futuro, quale un immobile da costruire, è una pratica comune nel settore immobiliare. Tuttavia, possono sorgere complessità che portano a contenziosi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso di risoluzione permuta cosa futura, fornendo chiarimenti cruciali sulla legittimità delle azioni del promissario acquirente e sui doveri di cooperazione dei promittenti venditori.

I Fatti di Causa: Il Contratto di Permuta e l’Inizio del Contenzioso

Due coniugi, proprietari di un terreno, stipulavano un contratto preliminare di permuta con un costruttore. L’accordo prevedeva la cessione del terreno in cambio della realizzazione di due villette, una da destinare ai proprietari e l’altra al costruttore. Quest’ultimo si attivava prontamente per ottenere tutti i permessi necessari, presentando la documentazione al Comune e agli altri organi competenti.

Il contenzioso nasceva quando i proprietari del terreno citavano in giudizio il costruttore, chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento. L’accusa principale era che il costruttore avesse agito in malafede, presentando la richiesta per il permesso di costruire qualificandosi falsamente come proprietario del terreno. A loro avviso, questo comportamento, unito al loro successivo rifiuto di costituire un vincolo urbanistico per un’area a parcheggio (richiesto dal Comune), giustificava la fine dell’accordo.

L’Iter Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

Il Tribunale di primo grado, rilevando l’impossibilità di stabilire quale delle due parti fosse incorsa nell’inadempimento più grave, dichiarava cessati gli effetti del contratto.

La Corte d’Appello, invece, ribaltava la decisione. Accoglieva l’appello del costruttore, ritenendo che egli avesse agito diligentemente per adempiere ai suoi obblighi. I giudici di secondo grado stabilivano che il promissario acquirente era legittimato a richiedere il titolo edilizio e che il rifiuto dei proprietari di cooperare per l’ottenimento del permesso finale costituiva un comportamento contrario a buona fede. Di conseguenza, rigettava la domanda di risoluzione del contratto avanzata dai coniugi.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

I proprietari del terreno proponevano ricorso in Cassazione, basandolo su tre motivi principali:

1. Omesso esame di un fatto decisivo: la Corte d’Appello non avrebbe considerato adeguatamente la falsità della dichiarazione di proprietà resa dal costruttore.
2. Violazione del principio di buona fede: il comportamento del costruttore sarebbe stato contrario all’art. 1375 c.c.
3. Nullità della notifica dell’atto d’appello: l’appello sarebbe stato nullo per vizi procedurali nella notifica via PEC, come la mancanza della procura e della firma digitale.

La Decisione della Suprema Corte: Analisi della Risoluzione permuta cosa futura

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la sentenza d’appello. Vediamo nel dettaglio le argomentazioni.

La Validità della Notifica Telematica dell’Appello

Esaminando con priorità il motivo procedurale, la Corte ha stabilito che i vizi lamentati non comportavano la nullità della notifica. La mancanza della firma digitale e della procura allegata sono difetti sanabili se l’atto raggiunge il suo scopo e se la paternità dell’atto è chiaramente riconducibile al difensore (come nel caso di invio dalla sua casella PEC certificata). La procura, inoltre, era già stata conferita in primo grado e valeva anche per l’appello.

La Legittimità del Promissario Acquirente a Richiedere il Permesso di Costruire

Sul punto centrale della controversia, la Cassazione ha chiarito che la Corte d’Appello non aveva omesso di valutare la condotta del costruttore. Al contrario, l’aveva analizzata correttamente alla luce della normativa vigente (art. 11 del D.P.R. 380/2001). Tale norma consente di richiedere il permesso di costruire non solo al proprietario, ma a chiunque abbia “titolo per richiederlo”, ovvero un rapporto giuridico qualificato con l’immobile. Il promissario acquirente di un preliminare di permuta rientra pienamente in questa categoria.

La dichiarazione di essere “proprietario” non è stata ritenuta un inadempimento grave, poiché i proprietari avevano già espresso nel preliminare il loro consenso all’edificazione. Inoltre, il Comune è tenuto a verificare solo la legittimazione del richiedente, senza incidere sul diritto di proprietà, che rimane tutelato dalla clausola “salvi i diritti dei terzi”.

L’Inammissibilità della Censura sulla Violazione della Buona Fede

Infine, la Corte ha dichiarato inammissibile il secondo motivo. I ricorrenti non avevano specificato in che modo la sentenza d’appello avesse violato il precetto della buona fede. Anzi, la sentenza aveva ampiamente documentato la diligenza del costruttore, che aveva intrapreso tutte le azioni necessarie per l’avanzamento della pratica edilizia. Il rifiuto dei proprietari di consentire l’asservimento dell’area a parcheggio, dopo che era stata chiarita la legittimità del costruttore a procedere, è stato quindi considerato un ostacolo ingiustificato all’esecuzione del contratto.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su un’interpretazione sostanziale e non formalistica degli obblighi contrattuali e delle norme urbanistiche. La Corte ha dato prevalenza al principio di conservazione del contratto e all’obbligo di cooperazione secondo buona fede. Il comportamento del promissario acquirente è stato valutato nel suo complesso, riconoscendo la sua diligenza e il suo diritto, derivante dal contratto preliminare, a compiere tutti gli atti necessari per la realizzazione dell’opera. Al contrario, il comportamento dei promittenti venditori è stato qualificato come ostruzionistico, poiché il loro rifiuto non era supportato da un legittimo timore di perdere la proprietà, ma mirava a bloccare l’esecuzione di un contratto validamente stipulato.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale: in un contratto di permuta di cosa presente con cosa futura, il promissario acquirente/costruttore è legittimato a richiedere i titoli edilizi necessari. La sua dichiarazione, anche se imprecisa sulla qualifica di proprietario, non costituisce di per sé un grave inadempimento se i proprietari hanno già dato il loro consenso all’edificazione. La decisione sottolinea l’importanza del dovere di buona fede e cooperazione, sanzionando il comportamento di quella parte che, con pretesti formali, ostacola l’adempimento della controparte.

Un promissario acquirente può richiedere il permesso di costruire a proprio nome?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che, ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. 380/2001, chiunque abbia un titolo qualificato per richiederlo, come il promissario acquirente in un contratto preliminare, è legittimato a presentare la domanda per il rilascio del permesso di costruire.

Dichiararsi falsamente proprietario nella richiesta di un permesso di costruire costituisce un inadempimento grave?
No, secondo la sentenza, non costituisce un inadempimento così grave da giustificare la risoluzione del contratto, specialmente quando i proprietari effettivi hanno già manifestato il loro consenso all’edificazione nel contratto preliminare. Il diritto di proprietà è comunque tutelato dalla clausola “salvi i diritti dei terzi” che accompagna il rilascio del titolo edilizio.

Il rifiuto dei proprietari di un terreno di cooperare per ottenere i permessi è legittimo?
No, non è legittimo se ostacola l’esecuzione del contratto. Il dovere di buona fede impone alle parti di cooperare per consentire l’adempimento. Nel caso di specie, il rifiuto dei proprietari di consentire l’asservimento di un’area a parcheggio, necessario per la pratica edilizia, è stato considerato ingiustificato e contrario a buona fede.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17959 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17959 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/06/2024

ORDINANZA

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 13/6/2024

Permuta -Preliminare -Scambio di cosa presente contro cosa futura -Risoluzione per inadempimento sul ricorso (iscritto al N.NUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, giusta procure in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

-ricorrenti –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

-controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Palermo n. 99/2019, pubblicata il 16 gennaio 2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17 giugno 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 19 giugno 2013, COGNOME NOME e COGNOME NOME convenivano, davanti al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, al fine di sentire pronunciare la risoluzione del contratto preliminare di permuta stipulato il 2 marzo 2009 per grave inadempimento del convenuto e la sua condanna al risarcimento dei danni nella misura di euro 50.000,00, oltre che al rilascio del terreno ubicato in RAGIONE_SOCIALE, frazione di San Leone, INDIRIZZO, oggetto del negozio.
Si costituiva in giudizio COGNOME NOME, il quale chiedeva che le domande spiegate fossero rigettate, avendo eseguito le prestazioni che gli competevano con impegno e diligenza.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 621/2015, depositata il 16 aprile 2015, dato atto dell’impossibilità di stabilire nei confronti di quale delle parti dovesse essere addebitato l’inadempimento più grave e l’irrealizzabilità delle prestazioni pattuite nel contratto, ne dichiarava cessati gli effetti, sulla scorta della manifestazione di volontà di entrambe le parti di porre fine all’accordo.

2. -Con atto di citazione notificato il 23 maggio 2015, proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado COGNOME NOME, il quale lamentava: 1) l’erroneità della sentenza emessa

nella parte in cui, interferendo con il potere dispositivo delle parti, il Tribunale aveva ritenuto che il preliminare non contenesse gli elementi necessari per poter essere eseguito; 2) l’erroneità del riferimento alla manifestazione di volontà espressa dal COGNOME di risolvere il contratto preliminare, istanza mai avanzata in giudizio; 3) l’omesso riferimento alla condotta posta in essere dal COGNOME, coerente con gli impegni assunti nel preliminare, essendosi questi attivato presso la pubblica amministrazione al fine di ottenere il necessario permesso di costruire ed essendosi l’iter procedimentale arenato a fronte del rifiuto opposto dagli originari attori di costituire un vincolo urbanistico in favore del Comune in ordine alle aree pertinenti al realizzando edificio da destinare a parcheggio.
Si costituivano nel giudizio di impugnazione COGNOME NOME e COGNOME NOME, i quali preliminarmente eccepivano l’inammissibilità dell’appello notificato a mezzo PEC: A) per difetto di procura alle liti in capo al difensore dell’appellante, in quanto tra i file allegati alla notifica telematica non vi era la procura, nonostante fosse stato riferito che essa era stata apposta a margine dell’atto introduttivo del gravame; B) per carenza nella relata di notifica della firma digitale del difensore dell’appellante. Nel merito, chiedevano il rigetto del gravame e interponevano appello incidentale, con cui lamentavano l’erroneità della pronuncia resa dal Tribunale, nella parte in cui aveva imputato anche ad essi la condotta inadempiente idonea a determinare la risoluzione del contratto del 2 marzo 2009, riproponendo in proposito la domanda risarcitoria negata in prime cure.
Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Palermo, con la sentenza di cui in epigrafe, dichiarava l’ammissibilità dell’appello e ne disponeva l’accoglimento e, per l’effetto, rigettava la domanda di risoluzione del preliminare di permuta del 2 marzo 2009, come proposta da COGNOME NOME e COGNOME NOME.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che, benché il notificante dell’atto di appello avesse indicato nella relata che la procura era stata rilasciata a margine dell’atto di appello, in realtà il mandato difensivo per proporre gravame era stato già conferito nella comparsa di risposta del giudizio di primo grado, cui si aggiungeva altra procura speciale rilasciata dal COGNOME al suo difensore, recante la data del 1° maggio 2015, ossia prima della notifica dell’atto di gravame; b ) che, a fronte della certezza del conferimento del potere rappresentativo, la notifica della procura era un mero onere e non un obbligo; c ) che l’atto di appello proveniva inequivocabilmente dalla casella PEC del difensore del COGNOME ed era indirizzato al difensore delle parti avverse, senza che fosse stato addotto che, in conseguenza della mancanza della firma, fossero stati limitati i diritti difensivi della parte ricevente, sicché tale difetto non avrebbe causato l’inesistenza dell’atto, essendo la provenienza riconducibile con certezza al difensore esecutore, con la conseguente surrogabilità della prescrizione sulla firma; d ) che, in conseguenza della stipulazione del contratto preliminare del 2 marzo 2009, era insorto un vero e proprio obbligo contrattuale, avente forza di legge tra le parti, mediante il quale gli appellati avevano consegnato al COGNOME un terreno di
loro proprietà, con l’obbligo per quest’ultimo di realizzare, previa presentazione di un progetto e conseguimento dei necessari provvedimenti autorizzativi, due villette, di cui una da acquistare in via esclusiva dagli appellati e l’altra da intestare al COGNOME, con un meccanismo analogo a quello attraverso cui il costruttore e il proprietario di un terreno utilizzano lo schema della permuta di cosa presente (terreno) in cambio di una cosa futura (appartamento nell’edificio costruito sul terreno), per attu are l’intento edificatorio comune ad entrambe le parti; e ) che il COGNOME non aveva mai chiesto che venisse accertata l’inadempienza dei due coniugi e pronunciata la risoluzione contrattuale del preliminare per inadempimento addebitabile agli attori, manifestando, all’opposto, la chiara volontà di dare inizio alle opere, come rilevabile dal fatto che il COGNOME si fosse costituito tardivamente, chiedendo il mero rigetto delle domande avversarie e riservandosi genericamente di agire in separata sede, senza specificare il tipo di azione che intendeva intraprendere, sicché non poteva essere pronunciata la risoluzione per inadempimento dei promittenti venditori; f ) che il COGNOME si era attivato prontamente per rispettare gli impegni assunti nel preliminare del 2 marzo 2009: 1) presentando la documentazione necessaria al Comune e agli altri organi competenti per ottenere la concessione; 2) conferendo incarico al progettista delle opere di redigere il progetto architettonico delle due villette, da trasmettersi sia alla RAGIONE_SOCIALE, ai fini del rilascio del nulla osta, sia al Comune di RAGIONE_SOCIALE, per il rilascio della concessione edilizia, in conformità all’obbligo assunto nel preliminare; 3) ottenendo il 18 novembre
2009 la consegna del nulla osta; 4) conseguendo l’approvazione del progetto il 21 giugno 2010; 5) presentando il 30 giugno 2009 al Genio civile di RAGIONE_SOCIALE i calcoli statici strutturali della villa bifamiliare e ottenendo il 3 marzo 2010 il rilascio dell’autorizzazione ad eseguire i lavori; 6) ottenendo da altro professionista lo studio preliminare ed esecutivo della relazione geologica, corredata da analisi sismica; g ) che, a fronte della contestazione degli appellati, secondo cui il COGNOME si sarebbe qu alificato proprietario dell’immobile per conseguire le prescritte autorizzazioni, il novero dei soggetti legittimati a chiedere il titolo edilizio poteva essere ampliato nei confronti di tutti coloro che avessero avuto con gli immobili una relazione giuridica qualificata, ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, a mente del quale il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo, con l’effetto che doveva ritenersi legittimato a chiedere il titolo edilizio anche il promissario acquirente del bene, in quanto detentore qualificato in forza di un titolo sufficiente per eseguire l’attività edificatoria; h ) che proprio nel contratto preliminare vi era l’espresso consenso dei proprietari in ordine all’effettuazione dei lavori edili, risultando in modo inequivocabile la volontà dei promittenti venditori di consentire al promissario acquirente di richiedere la concessione, senza che dalla richiesta di rilascio della concessione a nome del promissario acquirente, qualificatosi come proprietario, derivasse il rischio di perdere la proprietà del bene, poiché il Comune era tenuto ad accertare soltanto il requisito della legittimazione soggettiva di colui che avesse richiesto il permesso, tanto che l’amministrazione comunale avrebbe rilasciato il titolo con la locuzione ‘salvi i diritti
dei terzi’, essendo estraneo al suo potere l’accertamento di eventuali limiti del richiedente all’esercizio dell’attività edificatoria; i ) che conseguentemente l’appello incidentale era assorbito.

-Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

Ha resistito, con controricorso, l’intimato COGNOME NOME.

4. –

Le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Preliminarmente deve essere disattesa l’eccezione sollevata dal controricorrente circa l’asserita inammissibilità del ricorso per difetto di autosufficienza.

Per contro, l’esposizione contenuta nell’atto introduttivo del giudizio di legittimità, seppure scarna, consente comunque di acquisire una conoscenza sostanziale e processuale delle risultanze relative al giudizio di merito, sufficiente per ben intendere il significato e la portata delle critiche svolte avverso l’impugnata sentenza.

-Tanto premesso, con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, controverso tra le parti, ovvero fornendo sul punto una motivazione apparente ed intrinsecamente contraddittoria, per avere la Corte di merito mancato di esaminare il fatto che il COGNOME avesse attestato falsamente la propria qualità di titolare del terreno al fine di ottenere, a proprio nome, il permesso di costruire sullo
stesso, senza trarre da tale condotta le conseguenze dovute sul piano dell’inadempimento e minimizzandone la portata.

Obiettano gli istanti che, alla luce di tale contegno, avrebbe dovuto essere valutata la legittimità del loro rifiuto di costituire l’atto di asservimento in favore dell’Ente comune, stante che l’atto si sarebbe inserito in un procedimento minato dalla falsità resa ab origine dal COGNOME.

3. -Con il secondo motivo i ricorrenti prospettano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1375 c.c., per avere la Corte territoriale escluso che il comportamento adottato dal COGNOME, nel rendere false attestazioni sulla proprietà del terreno, fosse contrario al dovere di eseguire il contratto secondo buona fede.

Sicché avrebbe dovuto essere giustificato il conseguente comportamento dei ricorrenti che, avuta contezza delle falsità commesse dal COGNOME, con atti indirizzati all’Ufficio del Genio civile e al Comune di RAGIONE_SOCIALE, avevano manifestato l’intento di non mantenere più fermo il vincolo contrattuale assunto, in ragione della sopravvenuta perdita del rapporto fiduciario con la controparte.

4. -Con il terzo motivo i ricorrenti contestano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1, 3bis e 11 della legge n. 53/1994, per avere la Corte distrettuale disatteso i rilievi formulati sulla nullità della notifica dell’atto di citazione in appello eseguita dal difensore a mezzo EMAIL, per mancanza, tra gli atti allegati, della procura alle liti e per difetto della sottoscrizione digitale o

analogica del difensore, profilo quest’ultimo del tutto omesso dalla Corte d’appello.

Osservano gli istanti che tale nullità della notifica non avrebbe potuto essere sanata e, ove essa fosse stata sanata, comunque la sanatoria avrebbe avuto efficacia ex nunc , con il conseguente passaggio in giudicato della pronuncia impugnata.

5. -Deve essere esaminato anzitutto il terzo motivo, attesa la sua priorità logica rispetto alle altre censure (attenendo al profilo processuale della validità della notifica dell’atto di citazione introduttivo dell’appello).

Esso è infondato.

Quanto al difetto dell’invio, tra gli allegati alla PEC, della procura (indicata come apposta a margine dell’atto di citazione in appello), la Corte di merito ha chiarito che nessun dubbio sarebbe potuto insorgere ai destinatari della notifica sul conferimento dello ius postulandi in favore del difensore notificante, posto che il mandato difensivo, esteso anche alla possibilità di interporre gravame, era stato conferito già con la procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta di COGNOME NOME nel giudizio di primo grado (oltre che da altra procura rilasciata al difensore prima della notifica dell’atto di gravame).
In ordine alla mancanza di firma digitale, la Corte territoriale ha sostenuto che comunque la notifica aveva raggiunto lo scopo, atteso che non vi era alcun dubbio sulla sua riconducibilità al difensore del COGNOME.

E ciò in conformità all’orientamento nomofilattico a mente del quale, se privo dell’apposizione della firma digitale, l’atto

introduttivo del giudizio in forma di documento informatico è affetto da un vizio di nullità, che è sanabile per raggiungimento dello scopo ogni qualvolta possa desumersi la paternità certa dell’atto processuale da elementi qualificanti, tra i quali la notificazione dell’atto nativo digitale dalla casella PEC del difensore nominato (Cass. Sez. U, Sentenza n. 6477 del 12/03/2024).

6. -Il primo motivo è infondato.

Non vi è infatti alcuna omissione di un fatto decisivo, oggetto di discussione tra le parti.

La Corte distrettuale ha preso invece espressamente in considerazione, con debite argomentazioni, la contestazione degli appellati, secondo cui il COGNOME si era qualificato proprietario dell’immobile per conseguire le prescritte autorizzazioni.

A fronte di questa circostanza, la sentenza impugnata ha osservato che il novero dei soggetti legittimati a chiedere il titolo edilizio poteva essere ampliato nei confronti di tutti coloro che avessero avuto con gli immobili una relazione giuridica qualificata, ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, a mente del quale il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo, con l’effetto che doveva ritenersi legittimato a chiedere il titolo edilizio anche il promissario acquirente del bene, con immissione anticipata nella disponibilità del terreno quale comodatario, in quanto detentore qualificato in forza di un titolo sufficiente per eseguire l’attività edificatoria.
Inoltre, la sentenza ha valorizzato il fatto che proprio nel contratto preliminare era stato manifestato espressamente il

consenso dei proprietari in ordine all’effettuazione dei lavori edili, risultando in modo inequivocabile la volontà dei promittenti venditori di consentire al promissario acquirente di richiedere la concessione.

Ha, in ultimo, evidenziato che, all’esito della richiesta di rilascio della concessione a nome del promissario acquirente, qualificatosi come proprietario, non vi era il paventato rischio di perdere la proprietà del bene, poiché il Comune era tenuto ad accertare soltanto il requisito della legittimazione soggettiva di colui che avesse richiesto il permesso, tanto che l’amministrazione comunale avrebbe rilasciato il titolo con la locuzione ‘salvi i diritti dei terzi’, essendo estraneo al suo potere l’accertamento di eventuali limiti del richiedente all’esercizio dell’attività edificatoria.
Ne discende che il giudice d’appello non ha affatto mancato di affrontare il tema proposto dagli appellati e ne ha anzi fornito una congrua esplicazione, ai fini di ritenere che la circostanza non incidesse sull’accoglimento della domanda di risoluzione proposta dai promittenti alienanti.

7. -La seconda censura è inammissibile.

E tanto perché, nel rilevare che la pronuncia d’appello avrebbe violato il precetto sull’esecuzione del contratto secondo buona fede oggettiva, la doglianza non aggredisce alcuna specifica statuizione attraverso la quale tale violazione sarebbe stata perpetrata.

Piuttosto, nel corpo della motivazione, si allude alla circostanza che COGNOME NOME si era attivato prontamente per rispettare gli impegni assunti nel preliminare del 2 marzo 2009:

1) presentando la documentazione necessaria al Comune e agli altri organi competenti per ottenere la concessione; 2) conferendo incarico al progettista delle opere di redigere il progetto architettonico delle due villette, da trasmettersi sia alla RAGIONE_SOCIALE, ai fini del rilascio del nulla osta, sia al Comune di RAGIONE_SOCIALE, per il rilascio della concessione edilizia, in conformità all’obbligo assunto nel preliminare; 3) ottenendo il 18 novembre 2009 la consegna del nulla osta; 4) conseguendo l’approvazione del progetto il 21 giugno 2010; 5) presentando il 30 giugno 2009 al Genio civile di RAGIONE_SOCIALE i calcoli statici strutturali della villa bifamiliare e ottenendo il 3 marzo 2010 il rilascio dell’autorizzazione ad eseguire i lavori; 6) ottenendo da altro professionista lo studio preliminare ed esecutivo della relazione geologica, corredata da analisi sismica.
Profilo, questo, non specificamente avversato dal motivo.

Né i ricorrenti hanno dato contezza delle ragioni per le quali, a fronte dell’avanzamento della pratica edilizia, secondo le prescrizioni negoziali, fosse stato giustificato il loro rifiuto di consentire l’asservimento in favore del Comune dell’area da destinare a parcheggio, una volta chiarita la legittimazione del promissario acquirente comodatario a richiedere il permesso di costruire a proprio nome.

D’altronde, è preclusa in questa sede una nuova valutazione sulle circostanze di fatto attinenti all’avvenuta esclusione dell’inadempimento imputabile a colpa del promissario acquirente (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 8773 del 03/04/2024; Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 1, Ordinanza n. 5987

del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014).

8. -In definitiva, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, con distrazione a vantaggio del difensore antistatario del controricorrente, che ne ha fatto istanza ai sensi dell’art. 93 c.p.c.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, alla refusione, in favore del controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 4.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge, con distrazione a beneficio del difensore anticipatario.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 17 giugno 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

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