Risoluzione contratto leasing: la guida completa

Il Tribunale di Milano ha sentenziato sulla risoluzione contratto leasing per grave inadempimento dell’utilizzatore. La società concedente ha ottenuto la restituzione di un immobile commerciale a seguito del mancato pagamento dei canoni. La decisione si fonda sull’attivazione di una clausola risolutiva espressa, confermando che l’inadempimento dell’utilizzatore porta alla cessazione del contratto e all’obbligo di riconsegna del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 dicembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Commerciale, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risoluzione Contratto Leasing: Cosa Succede se non Paghi i Canoni?

La risoluzione contratto leasing per inadempimento è una delle problematiche più comuni nei rapporti tra società concedenti e utilizzatori. Una recente sentenza del Tribunale di Milano offre un chiaro esempio delle conseguenze legali derivanti dal mancato pagamento dei canoni, confermando principi consolidati in materia contrattuale. Analizziamo insieme questo caso per capire come la legge tutela la parte adempiente e quali sono gli obblighi dell’utilizzatore inadempiente.

I Fatti del Caso: Il Contratto di Leasing Immobiliare

Una società specializzata in locazioni finanziarie aveva acquistato un immobile a uso ufficio per concederlo in leasing a un imprenditore individuale. Il contratto, stipulato nel marzo 2017, prevedeva il pagamento di canoni mensili per l’utilizzo del bene.

Dopo un periodo iniziale in cui l’utilizzatore aveva anche beneficiato di una moratoria sui pagamenti a causa della pandemia, quest’ultimo ha smesso di corrispondere i canoni dovuti e le spese accessorie. Di fronte a un debito accumulato di oltre 10.000 euro, la società concedente ha deciso di agire.

Invocando una specifica clausola contrattuale, la società ha comunicato all’utilizzatore la propria volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa, chiedendo l’immediata restituzione dell’immobile. Non avendo ricevuto riscontro, ha avviato un’azione legale presso il Tribunale di Milano.

La Decisione del Tribunale sulla Risoluzione Contratto Leasing

Il Tribunale ha accolto integralmente le richieste della società di leasing. L’imprenditore, pur regolarmente notificato, non si è presentato in giudizio ed è stato dichiarato contumace.

Il giudice ha accertato l’intervenuta risoluzione contratto leasing di diritto, basandosi su due elementi chiave:

1. L’inadempimento dell’utilizzatore: il mancato pagamento dei canoni è stato considerato un grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali.
2. L’attivazione della clausola risolutiva espressa: la società concedente aveva correttamente esercitato il proprio diritto, comunicando all’utilizzatore la volontà di risolvere il contratto.

Di conseguenza, il Tribunale ha condannato l’imprenditore all’immediato rilascio dell’immobile, libero da persone e cose, e alla consegna di tutta la documentazione amministrativa e tecnica attestante la corretta manutenzione durante il periodo di utilizzo. L’utilizzatore è stato inoltre condannato al pagamento di tutte le spese legali del giudizio.

Onere della Prova nell’Inadempimento Contrattuale

Il Tribunale ha richiamato un principio fondamentale stabilito dalla Cassazione a Sezioni Unite: in un’azione per risoluzione contrattuale, il creditore (la società di leasing) ha solo l’onere di provare l’esistenza del contratto e di allegare l’inadempimento della controparte. Spetta invece al debitore (l’utilizzatore) dimostrare di aver adempiuto correttamente o che l’inadempimento è dovuto a cause a lui non imputabili. In questo caso, l’utilizzatore, rimanendo contumace, non ha fornito alcuna prova a sua discolpa.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni del giudice si concentrano sulla validità ed efficacia della clausola risolutiva espressa, prevista dall’articolo 1456 del Codice Civile. Questa clausola, specificamente pattuita dalle parti all’interno delle condizioni generali di contratto, consentiva alla concedente di risolvere il rapporto semplicemente dichiarando di volersene avvalere in caso di mancato pagamento. La comunicazione inviata dalla società, e ricevuta dall’utilizzatore in data 16 ottobre 2024, ha perfezionato la risoluzione, rendendola pienamente operativa. Il giudice ha quindi confermato che, una volta attivata tale clausola, il contratto si scioglie di diritto, senza necessità di una valutazione sulla gravità dell’inadempimento, che è già stata predeterminata dalle parti stesse al momento della firma.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

Questa sentenza ribadisce l’importanza delle clausole contrattuali, in particolare della clausola risolutiva espressa, come strumento efficace per la tutela del creditore. Per gli utilizzatori, emerge un chiaro monito: il mancato pagamento dei canoni di leasing costituisce un inadempimento grave che può portare alla rapida risoluzione contratto leasing e alla perdita immediata della disponibilità del bene, oltre all’obbligo di risarcire i danni e pagare le spese legali. Per le società concedenti, la decisione conferma la validità di un percorso legale strutturato che, partendo da una corretta pattuizione contrattuale, consente di recuperare rapidamente il bene e tutelare i propri interessi economici.

Cosa succede se l’utilizzatore di un bene in leasing smette di pagare i canoni?
Se il contratto contiene una clausola risolutiva espressa, la società concedente può dichiarare la risoluzione del contratto. Di conseguenza, l’utilizzatore è obbligato a restituire immediatamente il bene e a pagare le spese legali, oltre ai canoni scaduti.

Cos’è una clausola risolutiva espressa e come funziona?
È una clausola contrattuale con cui le parti stabiliscono che il contratto si risolverà automaticamente se una determinata obbligazione (es. il pagamento del canone) non viene adempiuta. Per attivarla, la parte adempiente deve semplicemente comunicare all’altra la sua intenzione di avvalersene.

In una causa per inadempimento contrattuale, chi deve provare cosa?
Secondo la giurisprudenza consolidata, la parte che agisce per la risoluzione (il creditore) deve solo dimostrare l’esistenza del contratto e affermare l’inadempimento altrui. Spetta invece alla parte accusata di inadempimento (il debitore) provare di aver eseguito correttamente la prestazione o che l’inadempimento non è a lei imputabile.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI MILANO N. 9963 2025 – N. R.G. 00002358 2025 DEPOSITO MINUTA 23 12 2025 PUBBLICAZIONE 23 12 2025

NNUMERO_DOCUMENTO

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO

SESTA CIVILE

Il Tribunale di Milano in composizione monocratica, VI sezione civile, in persona della AVV_NOTAIO, ha emesso, ai sensi dell’art. 281 terdecies e 281 sexies c.p.c., la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 2358 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2025 , e vertente

TRA

(C.F. e P.IVA: ), in persona del Procuratore Speciale, AVV_NOTAIOssa rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce al ricorso dal AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO elettivamente domiciliata presso lo studio del primo difensore in Milano, INDIRIZZO, P.

RICORRENTE

(C.F.:

– P.IVA :

) residente in

Venezia (INDIRIZZO), INDIRIZZO

RESISTENTE CONTUMACE

OGGETTO: contratto di locazione finanziaria

CONCLUSIONI

Per parte ricorrente: ‘ Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis e previe le declaratorie del caso, come di seguito giudicare:

Nel merito, in via principale: accertata l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria n. 1099979 del 23.03.2017, condannare il sig. (C.F.: ), nato a Venezia (VE) il DATA_NASCITA e residente in Venezia (VE), INDIRIZZO, in qualità di titolare dell’omonima impresa individuale cessata, al rilascio immediato a favore di libera da persone e cose dell’unità immobiliare ‘Nel comune di Imola (BO) INDIRIZZO, ufficio con servizi al piano primo parte di un più ampio fabbricato polifunzionale. Identificato al NCEU del suddetto al fg. 112 mapp. 1053 sub. 47. Il tutto come meglio descritto nel relativo atto di compravendita’, completo di ogni accessorio e pertinenza di cui sia stato dotato fin dall’immissione in uso al medesimo ed in perfetto stato di conservazione e manutenzione, con consegna, altresì, della documentazione amministrativa e tecnica e certificazione di legge attestante l’avvenuta regolare manutenzione ordinaria degli impianti all’interno degli edif ici durante il periodo di detenzione, con l’adozione al riguardo di ogni inerente e conseguente provvedimento di legge e del caso .
Nel merito, in via subordinata: accertato il grave inadempimento nel versamento dei canoni di leasing, per tutti i motivi di cui in narrativa, dichiarare l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria n. NUMERO_DOCUMENTO del 23.03.2017 ex art. 1453 c.c., e, per l’effetto, condannare il sig. (C.F.: C.F.

COGNOME), nato a Venezia (VE) il DATA_NASCITA e residente in Venezia (INDIRIZZO), INDIRIZZO, in qualità di titolare dell’omonima impresa individuale cessata, al rilascio immediato a favore di libera da persone e cose dell’unità immobiliare ‘Nel comune di Imola (BO) INDIRIZZO, ufficio con servizi al piano primo parte di un più ampio fabbricato polifunzionale. Identificato al NCEU del suddetto al fg. 112 mapp. 1053 sub. 47 .

Il tutto come meglio descritto nel relativo atto di compravendita’, completo di ogni accessorio e pertinenza di cui sia stato dotato fin dall’immissione in uso al medesimo ed in perfetto stato di conservazione e manutenzione, con consegna, altresì, della documentazione amministrativa e tecnica e certificazione di legge attestante l’avvenuta regolare manutenzione ordinaria degli impianti all’interno degli edifici durante il periodo di detenzione, con l’adozione al riguardo di ogni inerente e conseguent e provvedimento di legge e del caso.
In ogni caso: con vittoria di spese di lite ‘.

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso depositato ai sensi degli artt. 281 decies e ss. c.p.c. la società (d’ora innanzi appellata anche concedente) ha chiesto di accertare l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria immobiliare n. 1099979 del 23.03.2017 stipulato con il signor (d’ora innanzi denominato anche utilizzatore) e, per l’effetto, di condannare il resistente alla restituzione dell’immobile oggetto del contratto, sito nel comune di Imola (BO), in INDIRIZZO, costituito da ‘ ufficio con servizi al piano primo parte di un più ampio fabbricato polifunzionale’ e identificato ‘al NCEU del suddetto al fg. 112 mapp. 1053 sub. 47’ come specificamente descritto in atti.
La ricorrente ha dedotto che:

in data 23 marzo 2017, con atto di compravendita a rogito AVV_NOTAIO (rep. n. 59940 e racc. n. 38356), la società aveva acquistato l’immobile al fine di concederlo in locazione finanziaria al signor quale titolare dell’omonima impresa individuale (doc. 3);

nella medesima data la società aveva stipulato con il signor il contratto di locazione finanziaria n. n. NUMERO_DOCUMENTO avente ad oggetto l’immobile in questione che era stato consegnato regolarmente all’utilizzatore (doc. 1, 2 e 4);

-a partire dall’1.04.2020 e sino all’1.06.2021, l’utilizzatore aveva beneficiato della moratoria ex lege correlata alla diffusione della pandemia da Covid-19 (doc. n. 5);

-successivamente, l’utilizzatore si era reso inadempiente alle proprie obbligazioni, cessando di corrispondere i canoni mensili convenuti e le spese accessorie;

la società concedente aveva comunicato, con lettera ricevuta il 16 ottobre 2024, di volersi avvalere della clausola risolutiva pattuita e aveva intimato l’immediata restituzione dell’Immobile e il pagamento del credito maturato (doc. 7-8).

-alla data del 16.10.2024, il signor aveva maturato un debito pari ad € 10.776,64, come da estratto conto prodotto (doc. n. 6).

La parte resistente non si è costituita in giudizio, così che all’udienza di comparizione del 21 ottobre 2025, verificata la regolarità della notifica eseguita ai sensi dell’art. 140 c.p.c. e perfezionata in data 27 giugno 2025, è stata dichiarata la sua contumacia.

Ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata l’udienza del 17 dicembre 2025 per la precisazione delle conclusioni ai sensi del combinato disposto degli artt. 281 terdecies e 281 sexies c.p.c. e in quella sede la causa è stata trattenuta in decisione riservando il deposito della sentenza ai sensi del comma terzo dell’articolo 281 sexies c.p.c..

2. Tanto premesso, la domanda è fondata nei limiti di seguito esposti.

La società ha instaurato il presente giudizio invocando l’intervenuta risoluzione del contratto di locazione finanziaria stipulato nel corso dell’anno 2017, avente a oggetto il bene immobile sito nel Comune di Imola (BO), come sopra descritto, e chiedendo la condanna del resistente alla restituzione del bene nonché della documentazione amministrativa e tecnica e certificazione di legge attestante l’avvenuta regolare manutenzione ordinaria degli impianti all’interno degli edifici durante il periodo di detenzione.
La ricorrente ha dedotto l’inadempimento della controparte al pagamento dei canoni mensili contrattualmente previsti, ragion per cui ha deciso di avvalersi della clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., prevista nelle condizioni generali regolanti il contratto di leasing e, precisamente, all’art. 14 delle condizioni generali di contratto, mediante la comunicazione recante la data del 26 settembre 2024, con cui è stata anche intimata la restituzione del bene oggetto della locazione finanziaria (doc. 7-8).
Le parti, in effetti, per il caso di mancato o ritardato adempimento anche parziale di uno degli obblighi di cui al contratto di locazione, tra cui quello di pagamento del corrispettivo, hanno convenuto la facoltà della concedente di risolvere anticipatamente il contratto (art. 14 delle condizioni generali del contratto di locazione finanziaria sub doc. 2).

La concedente ha esercitato la facoltà di risoluzione del contratto con la comunicazione prodotta, che si è perfezionata, tramite ricezione da parte del destinatario, in data 16 ottobre 2024 (doc. 8).

Va poi rammentato che il creditore che agisce per la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore è gravato dell’onere di provare l’eventuale fatto estintivo della pretesa fatta valere (Cass. Sez.Un. 135332001; Cass. 33732010).

L’attore può infatti limitarsi ad allegare l’inadempimento della controparte alle obbligazioni derivanti dal contratto, mentre è onere di quest’ultima provare il proprio esatto adempimento ovvero la riconducibilità del proprio inadempimento o ritardo ad impossibilità della prestazione derivante da causa ad essa non imputabile.

Alla luce delle superiori considerazioni la domanda avanzata dalla ricorrente merita accoglimento. Pertanto, il resistente deve essere condannato all’immediata restituzione, in favore della società

ricorrente, dell’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria completo di ogni accessorio e pertinenza di cui sia stato dotato fin dall’immissione in uso al medesimo ed in perfetto stato di conservazione e manutenzione nonché, come previsto dall’art. 15 delle condizioni generali di contratto, pure invocato dalla ricorrente, a consegnare la documentazione amministrativa e tecnica e certificazione di legge attestante l’avvenuta regolare manutenzione ordinaria degli impianti all’interno degli edifici durante il periodo di detenzione.
3. Le spese di giudizio seguono la soccombenza del resistente e si liquidano in dispositivo, secondo i criteri e nella misura di cui al D.M. n. 55/14, come aggiornato dal d.m. n. 1472022, avuto riguardo al valore della causa, all’attività effettivamente svolta (con particolare riguardo all’assenza di attività inerenti alla fase istruttoria e all’estrema riduzione di attività inerenti alla fase decisionale) e alla scarsa complessità delle questioni trattate. Tali circostanze giustificano, ad avviso di questo giudice, la liquidazione delle spese con applicazione dei valori minimi per le fasi di studio, introduttiva e decisoria.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sul ricorso depositato da nei confronti di così provvede:

a. accoglie le domande proposte e, per l’effetto, condanna la società al rilascio immediato, in favore della ricorrente dell’immobile, libero e vuoto di persone e cose, sito nel Comune di Imola (BO), INDIRIZZO, costituito da ufficio con servizi al piano primo parte di un più ampio fabbricato polifunzionale, identificato al NCEU del suddetto al fg. 112 mapp. 1053 sub. 47, completo di ogni accessorio e pertinenza di cui sia stato dotato fin dall’immissione in uso al medesimo ed in perfetto stato di conservazione e manutenzione, nonché a consegnare la documentazione amministrativa e tecnica e certificazione di legge attestante l’avvenuta regolare manutenzione ordinaria degli impianti all’interno degli edifici durante il periodo di detenzione;
b. condanna al pagamento, in favore di delle spese processuali, che liquida nella somma di euro 786,00 per spese ed euro 4.217,00 per compenso di avvocato, oltre rimborso forfettario per spese generali, pari al 15% del compenso, oltre IVA e CPA come per legge. Si comunichi.

Milano, 23 dicembre 2025

Il giudice NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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