Risoluzione contratto compravendita: immobili abusivi

La Corte d’Appello di Venezia ha confermato la risoluzione contratto compravendita di un immobile affetto da gravi irregolarità edilizie. Nonostante la richiesta iniziale di adempimento, gli acquirenti hanno legittimamente ottenuto lo scioglimento del contratto. Tuttavia, la Corte ha annullato la condanna degli acquirenti al pagamento di indennità di occupazione e al ripristino dei luoghi, poiché tali domande erano state presentate dai venditori oltre i termini processuali stabiliti, dichiarandole inammissibili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 27 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Risoluzione contratto compravendita: il caso degli abusi edilizi

Quando si acquista un immobile, la conformità urbanistica è un requisito fondamentale. Se dopo l’acquisto emergono irregolarità edilizie non dichiarate, lo strumento principale a tutela dell’acquirente è la risoluzione contratto compravendita. Questo rimedio legale permette di sciogliere il contratto e ottenere la restituzione delle somme versate, ma il percorso giudiziario può nascondere insidie procedurali significative, come dimostrato da una recente sentenza della Corte d’Appello di Venezia.

Gli abusi edilizi e la risoluzione contratto compravendita

Il caso analizzato riguarda l’acquisto di un fabbricato in cui, successivamente al rogito, sono state scoperte difformità edilizie che ne compromettevano il valore e l’utilizzo. Gli acquirenti hanno inizialmente chiesto la regolarizzazione degli abusi e, solo in via subordinata, la risoluzione contratto compravendita.

In primo grado, il Tribunale ha dichiarato risolto il contratto per grave inadempimento dei venditori, ordinando la restituzione del prezzo pagato. Tuttavia, il giudice ha anche condannato gli acquirenti a ripristinare lo stato dei luoghi e a pagare una cospicua somma per l’occupazione dell’immobile durante gli anni del giudizio. Questa decisione è stata oggetto di appello, evidenziando l’importanza dei termini processuali.

La tardività delle domande riconvenzionali

Un punto cruciale della controversia è stato il momento in cui i venditori hanno richiesto la restituzione dei frutti dell’occupazione e il ripristino dell’immobile. Secondo il codice di procedura civile, tali richieste (domande riconvenzionali) devono essere presentate tempestivamente nella comparsa di costituzione.

La Corte d’Appello ha stabilito che i venditori avevano introdotto la richiesta di indennità solo in una fase avanzata del giudizio (memoria ex art. 183 c.p.c.), rendendola di fatto tardiva. Di conseguenza, nonostante la risoluzione contratto compravendita comporti solitamente obblighi restitutori reciproci, il giudice non può accogliere tali domande se presentate oltre i termini perentori stabiliti dalla legge.

Le motivazioni

La Corte ha motivato la decisione sottolineando che l’art. 1453 del Codice Civile permette all’attore di mutare la domanda di adempimento in domanda di risoluzione in ogni stato e grado del giudizio, costituendo una deroga al divieto di mutatio libelli. Questa flessibilità, tuttavia, non si estende al convenuto. I venditori, se desideravano ottenere indennizzi per l’occupazione o il ripristino dello stato dei luoghi in caso di risoluzione, avrebbero dovuto formulare tale richiesta fin dalla loro prima difesa nel giudizio di primo grado.

Inoltre, per quanto riguarda il risarcimento del danno richiesto dagli acquirenti, la Corte ha confermato il rigetto per la quasi totalità delle voci di spesa (come le provvigioni dell’agenzia immobiliare), a causa della mancanza di prove documentali certe e della contraddittorietà delle dichiarazioni fornite durante le testimonianze. Solo le spese documentate di registrazione del preliminare sono state riconosciute.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che la risoluzione contratto compravendita è un diritto garantito in presenza di gravi difformità urbanistiche, ma l’esito economico della causa dipende strettamente dal rispetto delle decadenze processuali. Chi vende deve sapere che le domande di restituzione o indennizzo non sono implicite nella risoluzione e devono essere formulate immediatamente. Dall’altra parte, chi acquista e agisce per la risoluzione deve essere pronto a documentare rigorosamente ogni singolo danno subito per ottenerne il ristoro integrale.

È possibile chiedere la risoluzione del contratto se inizialmente era stato chiesto l’adempimento?
Sì, l’art. 1453 c.c. permette espressamente di mutare la domanda di adempimento in quella di risoluzione durante tutto il corso del giudizio, in quanto l’interesse alla risoluzione sorge spesso proprio dal perdurare dell’inadempimento.

Cosa accade se il venditore chiede l’indennità di occupazione dopo il termine per la comparsa di risposta?
La domanda viene dichiarata inammissibile per tardività. Il giudice non può emettere provvedimenti restitutori o indennitari in favore del venditore se non sono stati richiesti entro i termini perentori fissati dal codice di procedura civile.

Le spese dell’agenzia immobiliare possono essere richieste come danno in caso di risoluzione?
Possono essere richieste, ma devono essere rigorosamente provate attraverso quietanze di pagamento o documentazione bancaria. In mancanza di prove certe dell’esborso o in presenza di testimonianze contraddittorie, la richiesta di risarcimento viene rigettata.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI VENEZIA N. 334 2026 – N. R.G. 00000071 2025 DEPOSITO MINUTA 16 02 2026 PUBBLICAZIONE 18 02 2026

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE D’APPELLO DI VENEZIA TERZA SEZIONE CIVILE e MINORENNI

Il Collegio, riunito in Camera di Consiglio, nelle persone dei magistrati

Dott. NOME COGNOME

Presidente rel.

Dott.ssa NOME COGNOME

Consigliere

Dott.ssa NOME COGNOME

Consigliere

ha pronunciato, ai sensi dell’art. 132 c.p.c., così come modificato dalla L. n. 69/2009, la seguente

S E N T E N Z A

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 71NUMERO_DOCUMENTO R.G. promossa

(c.f.

) e

C.F.

(c.f. ), rappresentati e difesi in giudizio dall’AVV_NOTAIO, con domicilio eletto presso il suo studio in TrevisoINDIRIZZO, in forza di procura alle liti allegata all’atto di citazione in appello; C.F.

APPELLANTI

CONTRO

), rappresentati e difesi in giudizio dall’AVV_NOTAIO, con domicilio eletto presso il suo studio in INDIRIZZO INDIRIZZO, in forza di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione in appello; C.F.

APPELLANTI INCIDENTALI

Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Treviso n. 1902/2024, pubblicata in data 12 novembre 2024, rimesso in decisione all’esito della scadenza del termine per il deposito di note scritte in sostituzione dell’udienza del 2 febbraio 2026.

CONCLUSIONI DEGLI APPELLANTI:

‘Voglia l’Ecc.ma Corte di Appello di Venezia, nel merito, ferma e ribadita la mancata impugnazione dei punti di cui alla sentenza n. 1902/2024 del Tribunale di Treviso relativi alla risoluzione del contratto di compravendita immobiliare del 13 settembre 2019 a rogito del notaio , rep. n. 149708 racc. 26583, della condanna dei signori e alla restituzione in favore dei signori della somma di euro 135.000,00.= oltre ad interessi legali di mora, della condanna dei signori e al pagamento in favore dei signori delle spese di CTU e CTP, si insiste per l’accoglimento per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello. Per l’effetto, in riforma parziale della sentenza n. 1902/2024 emessa dal Tribunale di Treviso, accogliere le conclusioni avanzate in prime cure e riportate nel foglio di precisazione delle conclusioni per l’udienza del 11.04.2024. Ancora, nel merito, rigettarsi le domande avversarie tutte sia in via preliminare che nel merito, come anche l’appello incidentale in quanto inammissibile e infondato. In ogni caso, spese, diritti e onorari (oltre accessori di legge) di entrambi i gradi di giudizio interamente rifusi. In via istruttoria, si insiste per l’accoglimento delle istanze istruttorie di cui alla memoria ex art. 183 comma 6 cpc n. 2) e 3), che qui si hanno per richiamate in toto ‘.

CONCLUSIONI DEGLI APPELLANTI INCIDENTALI:

‘Nel merito, in via principale, per tutte le ragioni di fatto e di diritto esposte in narrativa, accogliersi l’appello incidentale promosso dagli attuali convenuti e per l’effetto, in riforma dell’impugnata sentenza, dichiararsi la nullità della impugnata sentenza per omessa motivazione su un fatto dirimente il giudizio di primo grado, come spiegato in narrativa, e in ogni caso dichiararsi l’inammissibilità della domanda di risoluzione promossa dagli appellanti nel primo giudizio, accogliendo le conclusioni assunte da questo patrocinio nel giudizio di primo grado e, quindi, rigettarsi l’avversaria domanda di risoluzione, e le conseguenti avversarie richieste restitutorie e risarcitorie. Nel merito in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento dell’appello incidentale, rigettarsi l’appello avversario, stante l’infondatezza dei motivi ivi spiegati, confermando in ogni sua parte la sentenza del Tribunale di Treviso n. 1902/2024: Spese e competenza di causa, anche del primo giudizio interamente rifuse. In via istruttoria, ammettersi i capitoli di prova come richiesti in memoria istruttoria del 13 marzo 2023, con i testi ivi indicati; disporsi CTU che, previo sopralluogo all’interno e all’esterno dell’immobile di INDIRIZZO, verifichi e conseguentemente descriva le opere, le demolizioni, anche arboree, nonché le modifiche realizzate e apportate dai ricorrenti in seguito all’acquisto della proprietà del bene; in conseguenza dica quali interventi sono necessari per il ripristino dell’immobile nello status quo ante rogito, indicando altresì i costi necessari per provvedervi; dica inoltre il CTU il valore locativo della casa di INDIRIZZO dal momento della consegna ai signori alla data di restituzione, o comunque indichi i parametri utili per la sua conseguente determinazione’.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con ricorso ex

art. 702

bis cpc depositato in data 22 settembre 2022,

e evocavano in giudizio innanzi al Tribunale di Treviso e , allegando di aver acquistato in data 13 settembre 2019 dai convenuti un immobile in Villorba INDIRIZZO INDIRIZZO, per euro 140.000,00.= e di aver in seguito riscontrato, in occasione di verifiche prodromiche a lavori di ristrutturazione, la presenza di irregolarità edilizie. Gli attori asserivano che tali difformità erano state confermate all’esito di procedimento per accertamento tecnico preventivo, cosicché chiedevano la condanna di controparte alla regolarizzazione delle irregolarità catastali e, in via subordinata, la risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno, salvo abbandonare la domanda principale mantenendo quella di risoluzione con la memoria ex art. 183 comma 1 cpc, a seguito di conversione del rito in giudizio ordinario di cognizione. I convenuti, costituitisi regolarmente in giudizio, a loro volta concludevano per il rigetto delle domande avversarie, chiedendo in via riconvenzionale la restituzione dell’immobile compravenduto nonché la condanna degli attori a corrispondere un equivalente pecuniario per l’uso ed il godimento del compendio immobiliare di cui avevano avuto la disponibilità dal momento della compravendita.
Il Tribunale di Treviso, con sentenza n. 1902/2024, pubblicata il 12 novembre 2024, dichiarava risolto il contratto di compravendita immobiliare; condannava i sig.ri e a restituire agli attori la somma di euro 135.000,00.= oltre interessi; condannava i sig.ri a restituire a controparte il compendio immobiliare entro il 31 dicembre 2024 previo ripristino a proprie spese dello stato dei luoghi antecedente la compravendita; condannava i medesimi a pagare in favore dei convenuti l’import o di euro 37.200,00.=, oltre interessi, quale corrispettivo per l’utilizzo dell’immobile dalla data della consegna fino a quella della restituzione; e a rifondere agli attori la
metà delle spese di lite, liquidate per l’intero in euro 14.103,00.= oltre accessori, e poneva a carico dei convenuti le spese di CTU.

Avverso la predetta pronuncia, i sig.ri hanno proposto appello, rassegnando le conclusioni riportate in epigrafe ed articolando tre motivi di gravame.

Come primo motivo, gli appellanti hanno censurato in fatto ed in diritto il capo della sentenza di prime cure che non ha riconosciuto il diritto al risarcimento del danno degli attori ritenendo che gli stessi non avessero fornito prova di quanto dedotto.

Come secondo motivo, gli appellanti hanno dedotto che il Tribunale avrebbe accolto la domanda riconvenzionale di restituzione dell’immobile stabilendo un equivalente pecuniario per l’uso e godimento dello stesso senza, tuttavia, avvedersi del fatto che la stessa era inammissibile, in quanto proposta tardivamente solo in sede di precisazione delle conclusioni, ed in ogni caso erronea quanto alla quantificazione del corrispettivo riconosciuto dal primo Giudice.

Con il terzo ed ultimo motivo, e hanno censurato la decisione del primo Giudice in relazione al regime delle spese di lite, ritenute da riformare in ragione dell’esito complessivo del giudizio.

e si sono costituiti in giudizio con comparsa di risposta del 25 marzo 2025, concludendo per il rigetto delle censure avversarie e chiedendo in via incidentale la declaratoria di nullità della sentenza appellata per difetto di motivazione nel capo in cui è stato dichiarato risolto il contratto di compravendita immobiliare, chiedendo quindi il rigetto delle domande attoree di restituzione e risarcimento, nonché la riforma delle spese di CTU e di lite in ragione del diverso esito del giudizio.
Nello specifico, gli appellanti incidentali hanno dedotto che il Tribunale avrebbe accolto la domanda attorea di risoluzione e restituzione del prezzo pagato in violazione del divieto di mutatio libelli , posto che, dal momento che gli attori

avevano inizialmente agito per ottenere il pagamento della somma di denaro necessaria a regolarizzare gli abusi edilizi, e considerando che tale domanda sarebbe configurabile come richiesta di risarcimento del danno e non come richiesta di adempimento del contratto, la domanda di risoluzione accolta dal primo Giudice sarebbe stata inammissibile ex art. 1453 comma 2 cc, secondo cui la risoluzione potrebbe essere domandata anche quando il giudizio sia stato promosso per ottenere l’adempimento, di converso non potendosi chiedersi l’adempimento quando sia stata domandata la risoluzione.
*

1 -Preliminarmente, va osservato che l’intero dispositivo della sentenza di primo grado è in questa sede oggetto di gravame, posto che i sig.ri ne chiedono la riforma in punto condanna alla restituzione del compendio immobiliare, in punto condanna al ripristino dello status quo ante la compravendita ed in punto loro condanna al pagamento della somma di euro 37.200,00.= oltre interessi legali, nel contempo essendo chiesta in via incidentale dai consorti e la riforma in punto risoluzione del contratto di compravendita, con conseguente condanna alla restituzione del corrispettivo versato per la compravendita per euro 135.000,00.=, oltre interessi.
2 -Per necessità argomentativa si esaminerà innanzitutto l’appello incidentale, osservandosi che l’art. 1453 cc prevede che nei contratti con prestazioni corrispettive, quale è quello di compravendita in esame, a fronte dell’inadempimento di controparte il contraente possa chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo in ogni caso il risarcimento del danno. Il comma 2 della norma in commento, in deroga al generale divieto di mutatio libelli , specifica che la risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato inizialmente promosso per ottenere l’adempimento, mentre non è possibile il
contrario, ossia chiedere l’adempimento quando sia stata domandata in origine la risoluzione. Sulla scorta di tale disposizione normativa, gli appellanti incidentali eccepiscono in questa sede l’inammissibilità della domanda di risoluzione attorea accolta dal Tribunale, argomentando che la stessa sarebbe stata proposta in via subordinata rispetto alla domanda principale che, benché descritta come di adempimento in quanto volta alla regolarizzazione delle irregolarità catastali, sarebbe in sostanza una domanda di risarcimento del danno, con la conseguenza che il caso in esame non rientrerebbe nel perimetro applicativo dell’art. 1453 cc.
2.1 -La ratio dell’art. 1453 comma 2 cc è da rinvenire nell’incompatibilità tra la domanda di risoluzione del contratto, tale da presupporre che sia venuto meno l’interesse all’esecuzione in modo da precludere all’inadempiente di poter adempiere successivamente alla propria obbligazione, la successiva domanda di adempimento che, invece, presuppone che il contraente non inadempiente rinvenga ancora un interesse nell’esecuzione.

2.2 -Nel caso in esame, se l’azione principale per la regolarizzazione delle difformità edilizie fosse correttamente configurabile come azione di adempimento, sarebbe senza dubbio possibile subordinare alla stessa la domanda di risoluzione. In effetti, è pacifico in giurisprudenza che l’art. 1453 cc non impedisce la contestuale proposizione della domanda principale di adempimento del contratto e della subordinata domanda di risoluzione, di modo che in caso di rigetto della principale il Giudice possa provvedere alla disamina della subordinata (Cass. n. 2065/1975 e Cass. n. 5235/1986).
2.3 -In ogni caso, anche volendo avallare la tesi degli appellanti secondo cui la domanda attorea principale sarebbe stata più propriamente da qualificare come risarcitoria, non vi sarebbe ugualmente nessuna incompatibilità tra una domanda principale di mero risarcimento e la subordinata di risoluzione, ben potendo l’attore aspirare prioritariamente alla conservazione del rapporto contrattuale e solo in subordine alla risoluzione, in ogni caso potendo pretendere il risarcimento
del danno in ragione dell’inadempimento altrui. Il divieto di cui all’art. 1453 comma 2 cc opera, infatti, solo ed esclusivamente per la domanda di adempimento proposta successivamente a quella di risoluzione e non può essere estesa ad altre ipotesi, tanto che sarebbe anche possibile proporre nella stessa sede domanda di risoluzione con subordinata domanda di adempimento (Cass. n. 20899/2013).

2.4 -L’appello incidentale non può, quindi, trovare accoglimento, con conseguente conferma della prima sentenza in punto risoluzione del contratto di compravendita immobiliare. È conseguentemente confermato anche il capo di condanna alla restituzione dell’importo di euro 135.000,00.=, non avendo proposto gli impugnanti incidentali altri motivi autonomi di censura per la riforma di tali capi della decisione di prime cure.

3 -Passando all’esame delle domande dei sig.ri , è innanzitutto agevole riscontrare la fondatezza del secondo motivo di appello.

3.1 -Nel corso del giudizio innanzi al Tribunale, gli attori hanno proposto, con atto introduttivo del giudizio, la domanda principale volta alla regolarizzazione delle irregolarità catastali e quella subordinata di risoluzione del contratto, mentre i convenuti e , in sede di comparsa di costituzione, si sono limitati a chiedere il rigetto delle domande attoree, perché ritenute infondate in fatto ed in diritto. Come già accennato, successivamente gli attori hanno rinunciato alla domanda principale, mantenendo quella di risoluzione con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 cpc, mentre i convenuti, solamente con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 2) cpc del 15 marzo 2023 hanno introdotto l’ulteriore richiesta di condanna alla restituzione dell’immobile compravenduto nelle condizioni in cui si trovava al momento della vendita, oltre all’equivalente pecuniario dell’uso e del godimento del bene per il periodo compreso tra la consegna e la restituzione. Tali domande, proposte una volta decorsi i termini perentori per la precisazione delle proprie domande, erano pertanto tardive, con la conseguenza che il primo Giudice avrebbe dovuto dichiararle inammissibili. In
effetti, i consorti e avrebbero dovuto proporre le loro domande riconvenzionali fin dalla loro costituzione.

3.2 -Sul punto, sarebbe comunque priva di fondamento l’argomentazione secondo cui l’effetto restitutorio sarebbe stato implicito nella domanda di risoluzione del contratto. In effetti, consolidata giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 24915/2022 e Cass. n. 28722/2022) conferma che il Giudice non può emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda del contraente che ne ha interesse, poiché rientra nell’autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo o meno, eventualmente anche in altro giudizio, la restituzione della prestazione rimasta senza causa.
3.3 -Per tali motivi, il secondo motivo di gravame di parte appellante è da accogliere, con conseguente riforma dei capi della sentenza gravata relativi alla condanna alla restituzione del compendio immobiliare, al ripristino dello status quo ante la compravendita e al pagamento dell’importo di euro 37.200,00.= oltre interessi legali.

4 -Con il primo motivo di appello i sig.ri hanno, invece, reiterato la propria domanda di risarcimento dei danni subiti, rigettata dal primo Giudice in quanto non documentata e, per alcune spese, addirittura indeterminata nel quantum .

4.1 -Relativamente alla spesa di euro 116,00.=, sostenuta a favore di in relazione alle spese di registrazione del preliminare, pari al 50 % dell’imposta di registro e 50 % delle marche da bollo (fattura n. 373/2019, riportata a pag. 7 del doc. 12 B allegato all’atto introduttivo di primo grado), essa risulta regolarmente sostenuta come da dicitura riportante data e firma del beneficiario. Tale importo è, quindi dovuto, solidalmente dagli odierni appellati ai sig.ri , fatti salvi gli interessi dal momento del pagamento al saldo.
4.2 -Quanto alle fatture n. 562 e 564 del 3 settembre 2019 per un importo di euro 4.940,00.= a titolo di provvigione a favore del mediatore la decisione

del Tribunale è invece da confermare. Infatti, agli atti non risulta nessuna quietanza di tali versamenti, nemmeno sotto forma di principio di prova per iscritto. L’unico elemento di prova sul punto è costituito dalla dichiarazione della teste agente immobiliare, che ha dichiarato all’udienza del 19 ottobre 2023 che la provvigione dovuta all’agenzia è stata regolarmente pagata dai due fratelli il giorno stesso del rogito con due assegni bancari. Sul punto, va però rilevato come contraddittorie siano le stesse deduzioni dei sig.ri , i quali in questa sede sostengono di aver versato in proprio le spese a favore dell’agenzia, mentre in primo grado hanno più volte riconosciuto che le spese di agenzia sono state corrisposte con il contributo degli stessi convenuti i quali, in base ad accordi presi in occasione del rogito, hanno consegnato loro due assegni da euro 2.500,00.= l’uno che risultano agli atti. Gli attori , nelle memorie di replica del 25 luglio 2024 hanno infatti allegato che ‘le prove per testi hanno chiarito che la somma di euro 5.000,00= era destinata a concorrere alle spese dei fratelli (notarili e di agenzia immobiliare)’. La circostanza è tra l’altro confermata anche da , madre dei fratelli , che sentita come teste ha dichiarato di essere stata presente al rogito notarile e che i soldi (due assegni da euro 2.500,00.=), vennero restituiti per coprire le spese del notaio e dell’architetto nostro consulente’. Di conseguenza, non potendo considerare come provato l’effettivo esborso di euro 5.000,00.= da parte degli appellanti, non può essere loro riconosciuto questo profilo di danno.
4.3 -Nemmeno le altre voci di danno, solamente allegate nell’ an dai sig.ri , possono essere riconosciute. Sul punto, va reputata priva di fondamento la deduzione secondo cui il Giudice avrebbe dovuto determinare il danno secondo equità. In ragione dell’interpretazione costante della giurisprudenza di legittimità, la liquidazione equitativa del danno presuppone l’esistenza di un danno risarcibile certo, nonché l’impossibilità, l’estrema o particolare difficoltà di provarlo nel suo preciso ammontare nel caso concreto (Cass. n. 31546/2018 e Cass. n. 2831/2021),
ove chiaramente tale impossibilità o rilevante difficoltà sia oggettiva, riscontrata e incolpevole, ossia non dipendente da inerzia della parte gravata dall’onere della prova (Cass. n. 21607/2025). Al contrario, nel caso in esame, sarebbe bastata una diligenza anche minima per fornire prova delle spese di cui gli appellanti chiedono l’ulteriore risarcimento.

5 -Le istanze istruttorie di entrambe le parti, riproposte dal primo grado di giudizio, non sono ammesse in quanto in ogni caso superflue o irrilevanti ai fini della risoluzione della controversia.

6 -In ragione dell’esito del giudizio, la domanda dei sig.ri e di riforma del regime delle spese di CTU e CTP è da rigettare, con conferma sul punto dell’appellata sentenza.

7 -In considerazione del parziale accoglimento delle censure alla sentenza gravata e dell’esito complessivo del giudizio, le spese di primo grado sono da riformare. In virtù dell’accoglimento della domanda attorea di risoluzione e di ripetizione, ma non anche della correlata pretesa risarcitoria, se non in parte decisamente ridotta, unitamente al rigetto delle domande riconvenzionali dei convenuti, le spese sono compensate per un terzo, mentre per la restante quota sono poste a carico dei sig.ri e . Confermando sul punto la decisione del Tribunale, le spese sono liquidate per l’intero in euro 14.103,00.= per compensi, euro 286,00.= per spese, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA se dovuti per legge.
8 -In ragione dell’esito complessivo del giudizio, anche le spese di secondo grado sono compensate per la quota di un terzo, mentre i restanti due terzi sono posti a carico dei sig.ri e . Infine, in ragione del rigetto dell’appello incidentale deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002, come modificato dall’art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012, essendo tenuti gli appellanti incidentali a versare l’ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l’appello incidentale.

P.Q.M.

La Corte d’Appello di Venezia, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Treviso n. 1902/2024, pubblicata in data 12 novembre 2024, che per il resto conferma, e rigettato l’appello incidentale proposto da e in punto risoluzione del contratto di compravendita immobiliare oggetto di lite e condanna alla restituzione della somma di euro 135.000,00.= oltre interessi legali, così provvede:

dichiara l’inammissibilità delle domande proposte da e di condanna di e alla restituzione del compendio immobiliare oggetto di causa, al ripristino dello status quo ante la compravendita ed al pagamento della somma di euro 37.200,00.=, oltre interessi legali di mora;

condanna e , in solido tra loro, a pagare in favore di e la somma di euro 116,00.=, oltre interessi moratori dall’esborso al saldo;

condanna e alla rifusione in favore di e della quota di due terzi delle spese di lite di primo grado, compensandole per la restante terza parte e liquidandole per l’intero in euro 14.103,00.= per compensi, euro 286,00.= per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali, IVA e CPA dovuti per legge;

condanna e , in solido tra loro, alla rifusione in favore di e della quota di due terzi delle spese di lite di secondo grado, compensandole per la restante terza parte e liquidandole per l’intero in euro 14.317,00.= per compensi, oltre al rimborso forfetario delle spese generali, IVA e CPA dovuti per legge;

dà atto della sussistenza dei presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002, come modificato dall’art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012, essendo tenuti gli appellanti incidentali e a versare l’ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l’appello incidentale;

dispone che, ai sensi del D.Lgs. n. 196/2003, siano omessi le generalità e gli altri dati identificativi, in caso di diffusione del presente provvedimento.

Così deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio del 16 febbraio 2026.

Il Presidente est. Dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.