Risarcimento danni condominio: a chi spetta?

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di vendita di un immobile, il diritto al risarcimento per danni alle parti comuni del condominio, verificatisi prima della vendita, non si trasferisce automaticamente al nuovo proprietario. Tale diritto, di natura personale, spetta a chi era proprietario al momento in cui il danno si è verificato, a meno che l’atto di compravendita non preveda espressamente una cessione di tale credito. La sentenza ha quindi negato ai nuovi acquirenti la possibilità di rivendicare una quota delle somme ottenute dal condominio a seguito di azioni legali intraprese anni prima del loro acquisto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 28 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Risarcimento danni condominio: spetta al vecchio o al nuovo proprietario?

Quando si acquista un immobile, si entra in possesso non solo dei muri, ma anche di una serie di diritti e obblighi legati alla proprietà. Una questione complessa sorge quando il condominio ottiene un risarcimento danni condominio per eventi dannosi accaduti prima della compravendita. A chi spetta quella somma? Al precedente proprietario, che ha subito il danno, o a quello nuovo, attuale titolare del bene? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un chiarimento definitivo su questo tema, delineando un principio fondamentale per chi compra e vende casa.

I Fatti del Caso

La vicenda riguarda alcuni nuovi condòmini che avevano acquistato i loro appartamenti nell’anno 2000. Essi avevano richiesto una quota delle somme che il condominio aveva ottenuto, a seguito di sentenze del 2004 e 2005, a titolo di risarcimento per danni subiti dalle parti comuni. Tali danni erano stati causati da azioni intraprese da enti terzi molto tempo prima, precisamente nel 1985 e nel 1997, quando i nuovi acquirenti non erano ancora proprietari.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto le richieste dei nuovi proprietari, sostenendo che il diritto al risarcimento non si fosse trasferito con l’acquisto degli immobili. La questione è quindi giunta all’esame della Corte di Cassazione.

Il Principio sul Risarcimento Danni Condominio

La Corte Suprema ha confermato le decisioni dei gradi precedenti, rigettando il ricorso dei nuovi condòmini. Il punto centrale della decisione è la natura del diritto al risarcimento del danno.

I giudici hanno chiarito che il diritto a ricevere una compensazione per un danno subito da un bene è un diritto di credito, autonomo e distinto dal diritto di proprietà sul bene stesso. Questo significa che tale diritto sorge in capo a chi è proprietario nel momento in cui si verifica l’evento dannoso. Non essendo un diritto “reale” legato indissolubilmente all’immobile, esso non si trasferisce automaticamente insieme alla proprietà in caso di vendita.

Il Ruolo dell’Atto di Compravendita

Perché il diritto al risarcimento passi al nuovo acquirente, è necessaria un’espressa pattuizione in tal senso. Le parti, nell’atto di compravendita, dovrebbero prevedere una specifica clausola di cessione di tale credito. In assenza di un accordo esplicito, il diritto rimane in capo al venditore, ovvero colui che era proprietario quando il danno si è verificato.

La Corte ha inoltre precisato che, una volta ottenuto il risarcimento, l’assemblea condominiale ha il dovere di ripartire le somme tra coloro che avevano titolo a riceverle, ovvero i proprietari dell’epoca del danno, e non secondo la compagine condominiale attuale.

Le Motivazioni della Cassazione

La decisione della Cassazione si fonda su consolidati principi giurisprudenziali. I giudici hanno ribadito che “il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a chi ne sia proprietario al momento del verificarsi dell’evento dannoso“. Questo diritto, configurandosi come autonomo rispetto a quello di proprietà, non segue il bene in caso di alienazione, “salvo che non sia pattuito il contrario“.

È stato anche chiarito che la partecipazione del singolo condòmino al giudizio avviato dall’amministratore non è necessaria per beneficiare degli effetti di una sentenza favorevole. Il giudicato ottenuto dall’amministratore, che agisce in rappresentanza di tutti, fa stato nei confronti di tutti i condòmini, inclusi quelli che non sono intervenuti direttamente nel processo. Tuttavia, la titolarità del diritto al risarcimento va sempre individuata in base a chi era proprietario al momento del fatto illecito.

Le Conclusioni

Questa pronuncia offre importanti implicazioni pratiche per il mercato immobiliare. Chi acquista un immobile in un condominio dovrebbe informarsi non solo sullo stato di manutenzione dell’edificio, ma anche sull’esistenza di eventuali contenziosi pendenti, specialmente se riguardano richieste di risarcimento danni. Per tutelarsi, l’acquirente può e deve chiedere che nell’atto di compravendita venga inserita una clausola che regoli esplicitamente la sorte di eventuali crediti risarcitori futuri derivanti da danni passati. In assenza di tale previsione, come dimostra questo caso, non potrà avanzare alcuna pretesa sulle somme eventualmente incassate dal condominio.

Se acquisto un appartamento, acquisisco automaticamente il diritto ai risarcimenti per danni avvenuti prima del mio acquisto?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il diritto al risarcimento del danno è un diritto di credito personale che spetta a chi era proprietario al momento del verificarsi del danno. Non si trasferisce automaticamente con la proprietà, a meno che non sia espressamente previsto un accordo di cessione di tale credito nell’atto di compravendita.

A chi spetta il diritto al risarcimento danni per le parti comuni di un condominio?
Il diritto spetta a chi era condòmino al momento in cui si è verificato l’evento dannoso. L’assemblea condominiale, una volta ottenuta la somma a titolo di risarcimento, deve ripartirla tra coloro che erano proprietari in quel momento, e non tra i proprietari attuali.

La decisione presa in una causa in cui è parte solo l’amministratore di condominio è valida anche per i singoli condòmini?
Sì. La sentenza ottenuta dall’amministratore, che agisce in rappresentanza del condominio, è vincolante e fa stato nei confronti di tutti i singoli condòmini, anche se questi non sono intervenuti personalmente nel giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16396 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 16396 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14629/2020 R.G. proposto da:

COGNOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocata COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME

-ricorrenti- contro

NOMECOGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocata NOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME nonché contro

COGNOME rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME CHEF COGNOME

nonché contro

CONDOMINIO INDIRIZZO NAPOLI, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio

dell’avvocato COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME

-controricorrenti-

nonché contro

COGNOME NOME COGNOME

-intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 5250/2019 depositata il 31/10/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/06/2025 dal Presidente NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

L’avvocato NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso articolato in due motivi contro la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 5250/2019 depositata il 31 ottobre 2019.

Resistono con distinti controricorsi il Condominio INDIRIZZO. B di Napoli, NOME COGNOME ed NOME COGNOME mentre non hanno svolto difese gli altri intimati indicati in epigrafe.

Il ricorso è stato fissato per la decisione in camera di consiglio a norma degli artt. 380bis .1 e 375, comma 2, c.p.c.

Ricorrenti e controricorrenti hanno depositato memorie.

La Corte d’appello di Napoli ha rigettato il gravame avanzato avverso la sentenza n. 4605/2015 resa dal Tribunale di Napoli. Sono restate così respinte le domande di NOME COGNOME (il quale aveva acquistato in data 28 settembre 2000 da NOME COGNOME e NOME COGNOME un’unità immobiliare compresa nel Condominio INDIRIZZO e di NOME COGNOME e NOME COGNOME (i quali avevano acquistato da NOME COGNOME sempre nell’anno 2000 un appartamento incluso nel medesimo Condominio), volte a vedersi riconoscere la titolarità di frazioni pro quota delle somme attribuite a titolo risarcitorio al Condominio INDIRIZZO IS. B con
sentenze di condanna pronunciate nel 2004 e nel 2005, aventi origine in azioni intentate nei confronti del Comune di Napoli e della RAGIONE_SOCIALE nel 1985 e nel 1997.

La Corte d’appello di Napoli, per ciò che rileva in relazione ai motivi di censura di seguito indicati, ha affermato: a) quanto alla doglianza degli appellanti circa l’inammissibilità della chiamata in causa dei signori COGNOME e COGNOMEprecedenti proprietari delle unità immobiliari interni E/22 ed E/27), che si trattava di scelta discrezionale operata dal Tribunale non sindacabile in sede di impugnazione; b) quanto alla titolarità del diritto al risarcimento erogato con le sentenze del 2004 e del 2005, recanti condanne in favore del Condominio, che ‘ il trasferimento di una porzione di immobile in condominio non determina il trasferimento delle obbligazioni di risarcimento danni, che gravano sull’alienante non in quanto titolare del diritto reale trasferito ma in conseguenza di atti da lui compiuti, nello stabile in condominio, in violazione dei diritti dei condomini. Sicché, il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a chi ne sia proprietario al momento del verificarsi dell’evento dannoso e, configurandosi come un diritto autonomo rispetto a quello di proprietà, non segue quest’ultimo nell’ipotesi alienazione, salvo che non sia pattuito il contrario ‘.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.-Il primo motivo di ricorso di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME (pagine da 10 a 25) deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. in rapporto all’art. 2697 c.c., l’errata valutazione delle prove in atti e l’errata individuazione del titolare della quota di risarcimento del danno. I ricorrenti assumono che per potere beneficiare degli effetti favorevoli nascenti dalle sentenze di condanna ottenute dal Condominio INDIRIZZO nei confronti del Comune di Napoli e della RAGIONE_SOCIALE, i signori
COGNOME, COGNOME COGNOME e COGNOME avrebbero dovuto costituirsi in giudizio, non potendo altrimenti ritenersi ‘parti’ di quelle cause. D’altro canto, l’assemblea condominiale, nel ripartire quelle somme incassate per i danni cagionati dal Comune di Napoli e dall’ARIN, aveva deliberato il 23 novembre 2006 col voto di chi era condominio a tale data, né poteva ‘ stanziare somme ‘ in favore di chi non fosse più condomino.

Il secondo motivo di ricorso (pagine da 25 a 34) denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 103 e 269 c.p.c. nella valutazione operata dalla Corte d’appello sull’eccezione di inammissibilità della chiamata in causa dei signori NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME per carenza di legittimazione attiva del Condominio convenuto e chiamante. A fondamento di tale censura si invoca il giudicato calato sulla nullità della delibera assembleare del 23 novembre 2006, la quale aveva deciso di non effettuare i rimborsi delle quote risarcitorie finché i proprietari degli appartamenti medio tempore alienati non avessero trovato un accordo o non fosse stato accertato giudizialmente il relativo diritto di credito.
1.1. -Sono da respingere le eccezioni di inammissibilità del ricorso sollevate dai controricorrenti.

In particolare, va disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso ai sensi dell’art. 360 -bis , n. 1, c.p.c., sia perché il relativo scrutinio va svolto con riferimento ad ogni singolo motivo, sia perché le censure non si limitano a contrastare una soluzione di questioni di diritto conforme alla giurisprudenza di questa Corte.

Vanno disattese altresì le eccezioni di inammissibilità riferibili all’art. 366, comma 1, n. 4) e n. 6) c.p.c., le quali comunque devono necessariamente compiersi con riferimento a ciascun singolo motivo di impugnazione, verificandone in modo distinto specificità,

completezza e riferibilità alla decisione impugnata, nonché il corredo della indicazione del contenuto rilevante degli atti e dei documenti sui cui siano fondate le censure, il che esclude che il ricorso possa essere dichiarato per intero inammissibile, ove tale situazione sia propria solo di uno o di alcuno dei motivi proposti.

Neppure i motivi di ricorso dischiudono questioni nuove, trattandosi, piuttosto, di doglianze che costituiscono sviluppo delle questioni sottoposte all’esame dei giudici di merito.

2.- I due motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente e si rivelano infondati.

2.1. – È pacifico nella giurisprudenza di questa Corte che il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a chi ne sia proprietario (ovvero a chi si trovi comunque ad esercitare su di esso un potere materiale di godimento) al momento del verificarsi dell’evento dannoso, e, configurandosi come un diritto autonomo da quello di proprietà, non segue quest’ultimo nell’ipotesi di alienazione, salvo che non sia pattuito il contrario (Cass. Sez. Un. 16 febbraio 2016, n. 2951).

2.2. Nelle ipotesi di condominio edilizio, com’è noto, esistono più proprietari esclusivi di distinte unità immobiliari, i quali per necessità di uso o per destinazione impressa restano in comune proprietari pro indiviso anche di talune altre parti dell’edificio aventi carattere di accessorietà e complementarietà, nei limiti della rispettiva quota (artt. 1118 e 1119 c.c.).

2.3. – Ciascun partecipante al condominio ha, pertanto, verso il responsabile un credito proprio per i danni arrecati alla cosa comune, e quindi può, nei limiti della sua quota, agire in giudizio per conseguire il risarcimento dei danni stessi (ad es. Cass. 18 giugno 1968, n. 2011). Il potere di rappresentanza processuale riconosciuto all’amministratore del condominio, nella specie, per le azioni

risarcitorie inerenti alle parti comuni (artt. 1131 e 1130 n. 4 c.c.), non esclude, invero, che negli stessi casi possa agire anche un condomino.

2.4. – Le variazioni soggettive della composizione della compagine condominiale eventualmente intervenute tra il momento dl verificarsi del danno alle parti comuni e il momento del promovimento o della decisione della lite non privano, ovviamente, l’amministratore della legittimazione processuale a rappresentare unitariamente l’interesse gestorio, legittimazione accordatagli dalla legge al fine di semplificare l’instaurazione del contraddittorio.

Conseguita, così, dal condominio una sentenza favorevole con condanna del terzo responsabile al risarcimento dei danni alle parti comuni, l’assemblea deve provvedere a ripartire pro quota tale residuo attivo, riconoscendo il rispettivo credito a chi fosse condomino al momento del verificarsi dell’evento dannoso, e dovendosi altrimenti, in caso di contestazioni, accertare a chi spetti il credito in sede giudiziale.

2.5. La tesi dei ricorrenti, secondo cui ‘ è necessario che il singolo condomino partecipi al giudizio costituendosi ed assumendo lo status di ‹‹parte›› e ‘ a mancata qualificazione di ‹‹parte›› priva il singolo condomino della possibilità di beneficiare degli effetti della sentenza favorevole’ , è contraddetta dalla costante e risalente giurisprudenza di questa Corte, secondo cui il giudicato formatosi all’esito di un processo in cui sia stato parte l’amministratore di un condominio, fa stato anche nei confronti dei singoli condomini, pure se non intervenuti nel giudizio (Cass. 21 febbraio 2017, n. 4436; Cass. 24 luglio 2012, n. 12911; Cass. 22 agosto 2002, n. 12343). Le diverse conclusioni che i ricorrenti traggono dalla sentenza Cass. Sez. Un. 18 settembre 2014, n. 19663, nel senso che ‘ il singolo condomino può essere considerato ‹‹parte›› in quel processo solo se vi intervenga ‘,
sono state smentite già dalla sentenza Cass. Sez. Un. 18 aprile 2019, n. 10934, la quale ha espresso il convincimento che ‘ la portata di SU 19663/14 vada circoscritta alla peculiare situazione giuridica esaminata, cioè a quel diritto all’equa riparazione regolato dalle disposizioni sovranazionali prima ancora che da quelle nazionali di impronta applicativa ‘.

2.6. – In tal senso, sono manifestamente infondate le pretese dei condomini NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME i quali erano divenuti condomini nel 2000, a vedersi riconoscere dal Condominio INDIRIZZO. B) una quota delle somme attribuite a titolo risarcitorio per danni accertati in giudizi intrapresi nel 1985 e nel 1997.

2.7. – Non assume alcun rilievo dirimente il giudicato, dedotto dai ricorrenti, inerente alla invalidità della delibera assembleare del 23 novembre 2006, con la quale si era deciso di subordinare i rimborsi spettanti ai singoli proprietari all’intervento di un accordo fra gli interessati o di un accertamento giudiziale. Com’è noto, l’efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all’esercizio dell’attività di gestione dell’assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido (Cass. 29 gennaio 2021, n. 2127).
2.8. -Quanto alla mancata informazione dei compratori circa la pendenza dei contenziosi risarcitori coinvolgenti il Condominio, a tali esigenze di tutela dell’affidamento delle parti in sede di compravendita si prestano eventualmente le norme in tema di responsabilità precontrattuale o contrattuale correlate all’obbligo di buona fede e all’impegno traslativo.

2.9. – La chiamata in causa degli ex condomini NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME precedenti proprietari delle unità immobiliari interni E/22 ed E/27, è stata evidentemente svolta in forma di ” denuntiatio litis “, intesa a rendere nota la pendenza della controversia ed estendere gli effetti del futuro giudicato.

Il disporre o meno della facoltà di autorizzare o di ordinare l’intervento del terzo rientra comunque nel potere discrezionale del giudice di merito, e pertanto sfugge al sindacato di legittimità.

3. – Il ricorso va perciò rigettato, con condanna in solido dei ricorrenti a rimborsare a ciascuno dei controricorrenti le spese del giudizio di cassazione, mentre non deve provvedersi al riguardo per gli altri intimati che non hanno svolto attività difensive.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento -ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti a rimborsare ai controricorrenti Condominio INDIRIZZO IS. B di Napoli, NOME COGNOME ed NOME COGNOME le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida per ciascuno in complessivi € 5.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del D.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.