Revocatoria fallimentare transazione: quando è valida?

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una procedura fallimentare volto a revocare una transazione. La Corte ha stabilito che, per valutare la sproporzione delle prestazioni in una revocatoria fallimentare transazione, non si deve guardare solo a quanto scambiato nell’accordo, ma all’intero valore delle reciproche concessioni, incluse le pretese risarcitorie a cui una parte ha rinunciato. In questo caso, la rinuncia a cospicui danni per mancato guadagno e indennità di occupazione ha giustificato la ritenzione della caparra da parte del venditore, escludendo la sproporzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Commerciale, Diritto Fallimentare, Giurisprudenza Civile

Revocatoria Fallimentare Transazione: La Cassazione Chiarisce i Criteri di Valutazione

L’azione di revocatoria fallimentare transazione rappresenta uno strumento cruciale per la tutela della massa dei creditori, ma la sua applicazione a un contratto di transazione solleva complesse questioni di valutazione. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è intervenuta per chiarire come debba essere accertata la sproporzione tra le prestazioni, elemento chiave per la revoca dell’atto. La decisione sottolinea la necessità di un’analisi onnicomprensiva che vada oltre il semplice scambio economico pattuito, includendo il valore delle pretese a cui le parti hanno rinunciato.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un contratto preliminare per la compravendita di un capannone industriale. La società promissaria acquirente, dopo aver versato una cospicua caparra confirmatoria, non adempiva all’obbligo di stipulare il contratto definitivo. A seguito di ciò, la società promittente venditrice dichiarava di recedere dal contratto e di trattenere le somme ricevute.

Per risolvere la controversia, le parti stipulavano un contratto di transazione. Con tale accordo, la promissaria acquirente riconosceva la legittimità del recesso e rinunciava alla restituzione della caparra di oltre 300.000 euro. Dal canto suo, la promittente venditrice rinunciava a ogni ulteriore pretesa risarcitoria e restituiva gli assegni non ancora incassati.

Poco tempo dopo, la società acquirente veniva dichiarata fallita. Il curatore fallimentare agiva in giudizio per ottenere la revoca della transazione ai sensi dell’art. 67 della Legge Fallimentare, sostenendo una grave sproporzione tra le prestazioni: la società fallita aveva perso la caparra, mentre la controparte non aveva offerto, a suo dire, alcuna controprestazione di valore apprezzabile.

Il Percorso Giudiziario e la diversa valutazione della sproporzione

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda del Fallimento, revocando la transazione. Il giudice riteneva che l’accordo fosse eccessivamente oneroso per la società poi fallita, la quale, a fronte di un esborso di 306.000 euro, non aveva ricevuto nulla in cambio.

Di parere opposto la Corte d’Appello. Riformando la sentenza, la corte distrettuale rigettava la domanda di revoca. Secondo i giudici di secondo grado, il Tribunale aveva errato nel non considerare la “complessiva vicenda” e il reale contenuto della transazione. La promittente venditrice, infatti, con l’accordo aveva rinunciato a pretese economiche significative, tra cui:

1. Il risarcimento del danno per mancato guadagno, derivante dalla successiva vendita dell’immobile a un prezzo inferiore.
2. Un’indennità per la lunga occupazione del capannone da parte della promissaria acquirente.

La Corte d’Appello concludeva che, tenendo conto del valore di queste rinunce, la prestazione della società venditrice non era affatto nulla e, di conseguenza, non sussisteva la sproporzione richiesta dalla legge per la revoca dell’atto.

Le Motivazioni della Cassazione sulla revocatoria fallimentare transazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del Fallimento, confermando la decisione della Corte d’Appello. Il punto centrale della motivazione risiede nel corretto metodo di valutazione della sproporzione in una revocatoria fallimentare transazione.

Gli Ermellini hanno ribadito un principio consolidato: per stabilire se esista o meno una sproporzione rilevante, il giudice non deve limitarsi a considerare le prestazioni dedotte nell’atto di transazione (es. ti do X, tu rinunci a Y). È necessario, invece, tenere conto complessivamente delle reciproche concessioni, valutando con un giudizio prognostico il valore economico delle pretese originarie nel momento in cui la parte vi ha rinunciato.

Questo significa considerare:
– Le probabilità di successo di tali pretese in un eventuale giudizio.
– Tutte le circostanze che incidono sul valore economico, come la solvibilità del debitore e i tempi della giustizia.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello ha correttamente considerato che la società venditrice aveva rinunciato a pretese risarcitorie fondate e di valore economico rilevante (il mancato guadagno e l’indennità di occupazione). Sommando il valore di queste rinunce, la caparra di 306.000 euro trattenuta non superava di oltre un quarto il valore della controprestazione. Pertanto, l’atto non era revocabile. La valutazione dei fatti e delle prove operata dalla Corte d’Appello, essendo logica e non apparente, è insindacabile in sede di legittimità.

Conclusioni

La pronuncia della Cassazione rafforza la stabilità dei contratti di transazione stipulati prima di una dichiarazione di fallimento. Essa chiarisce che l’onere della prova in una revocatoria fallimentare transazione è a carico del curatore, il quale deve dimostrare una sproporzione grave e manifesta non solo sulla carta, ma nel contesto economico complessivo delle pretese originarie. La rinuncia a un diritto o a una pretesa risarcitoria costituisce una concessione con un preciso valore economico, che deve essere adeguatamente ponderato dal giudice. Questa decisione offre un importante criterio guida per gli operatori del diritto, ricordando che la valutazione di un accordo transattivo richiede un’analisi approfondita e non una mera comparazione aritmetica delle prestazioni finali.

Come si valuta la sproporzione in una revocatoria fallimentare di una transazione?
La valutazione non deve limitarsi alle prestazioni esplicitate nell’accordo, ma deve considerare il valore complessivo delle reciproche concessioni, incluse le pretese originarie (come quelle risarcitorie) a cui le parti hanno rinunciato, analizzate con un giudizio prognostico al momento della transazione.

Chi ha l’onere di provare la sproporzione delle prestazioni nella revocatoria di una transazione?
L’onere della prova grava sul soggetto che agisce in revocatoria, ovvero sul curatore fallimentare. Egli deve dimostrare che il valore della prestazione eseguita o dell’obbligo assunto dal fallito superava di oltre un quarto il valore della controprestazione ricevuta, tenendo conto dell’intero contesto delle rinunce.

La rinuncia a una pretesa risarcitoria ha un valore economico rilevante ai fini della valutazione della sproporzione?
Sì, la Corte ha confermato che la rinuncia a pretese risarcitorie fondate, come il danno da mancato guadagno o l’indennità per l’occupazione di un immobile, rappresenta una concessione di significativo valore economico che deve essere pienamente considerata nel bilanciamento delle prestazioni per escludere la sproporzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 2197 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 1 Num. 2197 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso 25933-2024 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE IN LIQUIDAZIONE, difesa dall ‘ AVV_NOTAIO per procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, difesa dagli AVV_NOTAIO NOME COGNOME e NOME COGNOME per procura in calce al controricorso;

-controricorrente –

avverso la SENTENZA N. 1743/2024 della CORTE D ‘ APPELLO DI VENEZIA, depositata il 7/10/2024;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere NOME COGNOME nell ‘ adunanza in camera di consiglio del 13/1/2026;

FATTI DI CAUSA

1.1. Il RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, dichiarato con sentenza dell ‘ 11/9/2018 a seguito di domanda di concordato pubblicata il 15/2/2016, ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Vicenza, la RAGIONE_SOCIALE chiedendo la revoca, a norma dell ‘ art. 67, comma 1°, l.fall., del contratto di transazione

concluso il 30/7/2015 e la condanna della convenuta a restituire la somma di €. 306.000.

1.2. Il RAGIONE_SOCIALE, a sostegno della domanda, ha, tra l ‘ altro, dedotto che: – la RAGIONE_SOCIALE, con contratto preliminare del 28/6/2010, si era impegnata a vendere alla RAGIONE_SOCIALE (all ‘ epoca denominata RAGIONE_SOCIALE) un capannone per il prezzo di €. 1.450.000 , concordando la stipula del definitivo per il 31/5/2013; – la promittente venditrice ha ricevuto una caparra confirmatoria di €. 286.000; – il contratto preliminare è stato rinnovato il 25/11/2011, con la posticipazione al 28/2/2014 della stipula, che, tuttavia, non ha avuto luogo; – la promissaria acquirente, con dichiarazione del 27/11/2014, si è, dunque, impegnata a corrispondere un ‘ulteriore caparra di €. 100.000, garantita dalla consegna di assegni bancari posticipati (con scadenze 31/1/2015, 5/3/2015, 15/4/2015 e 31/5/2015) alla condizione, accettata dalla promittente venditrice, che il termine per la stipula fosse spostato al 30/6/2016; – la RAGIONE_SOCIALE ha incassato l ‘importo di €. 20.000, mentre l’ assegno del 15/4/2015 di €. 25.000 è rimasto insoluto per mancanza di fondi; – la RAGIONE_SOCIALE, in data 11/5/2015, ha, quindi, dichiarato di recedere dal contratto preliminare ai sensi dell ‘ art. 1385 c.c. e di trattenere le somme di denaro ricevute; – le parti, infine, il 30/7/2015, hanno concluso un contratto di transazione con il quale la promissaria acquirente ha riconosciuto la legittimità del recesso e il diritto della promittente di trattenere il denaro mentre la promittente venditrice ha rinunciato ad ogni ulteriore pretesa ed ha restituito gli assegni non incassati.
1.3. Il RAGIONE_SOCIALE ha sostenuto che la RAGIONE_SOCIALE non avesse diritto di trattenere le somme di denaro, poiché il recesso era illegittimo, e che il valore delle prestazioni eseguite dalla promissaria acquirente superava di ben oltre il quarto il valore, in realtà nullo, delle prestazioni ricevute.

1.4. La RAGIONE_SOCIALE, dal suo canto, ha resistito alla domanda deducendo, tra l ‘ altro, che il recesso era stato legittimo e aveva comportato il diritto di trattenere la caparra confirmatoria.

1.5. Il tribunale, con sentenza del 14/3/2023, ha, tra l ‘ altro, revocato il contratto di transazione del 30/7/2015, condannando la convenuta a pagare al RAGIONE_SOCIALE la somma di €. 306.000, oltre interessi.

1.6. Il tribunale, in particolare, ha ritenuto che: – la transazione del 30/7/2015 aveva stabilito ‘ un regolamento delle reciproche pretese … eccessivamente oneroso per la società poi fallita ‘; -‘ a fronte della dazione da parte di quest ‘ ultima del complessivo importo di € 306.000,00 ‘, infatti, ‘ la società convenuta nulla può dirsi aver davvero corrisposto ‘; -‘deve ‘, pertanto, ‘ ritenersi provato ed integrato … il presupposto oggettivo richiesto dal primo comma dell ‘ art. 67 L.F . ‘ poiché ‘ le prestazioni eseguite dalla fallita (corresponsione della complessiva somma di € 306.000,00) sorpassano di oltre un quarto ciò che le è stato dato (nel caso specifico, concretamente, nulla) ‘.
2.1. La RAGIONE_SOCIALE ha proposto appello avverso tale sentenza.

2.2. Il RAGIONE_SOCIALE ha resistito al gravame chiedendone il rigetto.

2.3. La corte distrettuale, con la sentenza in epigrafe, ha accolto l ‘ appello e ha, quindi, rigettato la domanda di revoca del contratto stipulato il 30/7/2015.

2.4. La corte, sul punto, ha rilevato che: – le parti, con tale contratto, hanno riconosciuto che a seguito del recesso della promittente venditrice il contratto preliminare ‘ doveva definitivamente intendersi privo di validità ed efficacia ‘ ; – le stesse parti hanno, inoltre, affermato che le somme di denaro

ricevute dalla promittente venditrice erano dalla stessa trattenute ‘ a titolo di risarcimento del danno ‘ ; – la promissaria acquirente, dal suo canto, ha rinunciato a richiedere la restituzione delle somme di denaro già corrisposte; -la promittente venditrice ha, invece, rinunciato ‘ a pretendere altre somme dalla promissaria acquirente … a qualsivoglia altro titolo ‘ ; – l ‘ immobile, infine, è stato restituito a RAGIONE_SOCIALE, la quale, a sua volta, ha restituito gli assegni bancari.

2.5. La corte, a fronte di tali fatti, ha ritenuto che il tribunale, lì dove affermato la sussistenza di una rilevante sproporzione tra le prestazioni, non aveva tenuto conto della ‘ complessiva vicenda ‘ e del ‘ contenuto della transazione ‘, avendo totalmente trascurato di considerare ‘ il vantaggio economico che la promissaria acquirente aveva tratto dal preliminare ad effetti anticipati da essa inadempiuto, nonché il pregiudizio patrimoniale sofferto dalla promittente venditrice a causa dell ‘ inadempimento di controparte ‘, e cioè , da un lato, ‘ quanto la promissaria aveva già ottenuto (il prolungato godimento dell ‘ immobile) ‘, e, dall’altro, ‘ quali sarebbero state, in ipotesi d ‘ inefficacia del recesso ex art. 1385 c.c., le richieste risarcitorie ed indennitarie che RAGIONE_SOCIALE avrebbe potuto fondatamente coltivare nei suoi confronti ‘ .
2.6. La corte, infatti, ha evidenziato che: – l ‘ immobile, dopo la risoluzione del preliminare, era stato venduto a terzi a un prezzo inferiore rispetto a quello concordato nel 2010 con RAGIONE_SOCIALE; – la promittente non inadempiente, pur ‘ se fosse vero il presupposto di partenza del ragionamento del giudice vicentino, ossia che il recesso ex art. 1385 c.c. non era efficace e che la caparra non poteva essere incamerata ‘, avrebbe avuto senz ‘ altro diritto al risarcimento del danno per ‘ mancato guadagno ‘ , al quale, invece, la stessa, con la
transazione, ha sicuramente rinunciato, con un ‘ perdita ‘ di €. 565.000.

2.7. La corte ha, poi, rilevato che: la ‘ promissaria acquirente era stata immessa anticipatamente nel possesso del capannone e aveva goduto dell ‘ immobile dal 28 giugno 2010 al 30 luglio 2015 ‘ ; – la promissaria acquirente, ‘ per l ‘ occupazione dell ‘ immobile da marzo a novembre 2014 ‘, aveva corrisposto alla RAGIONE_SOCIALE ‘ la somma di Euro 45.000, trattenuta dalla promittente ‘ ‘ in acconto sul maggior dovuto’ ; – le parti, come evidenziato nel contratto di transazione, si erano accordate nel senso che, qualora non si fosse giunti alla stipula del contratto definitivo ‘ per cause imputabili alla promissaria acquirente ‘, quest ‘ ultima avrebbe dovuto versare a controparte ‘ la somma di Euro 10.000 per ogni mese di permanenza nei locali ‘ ; – la ‘penale ‘ per l ‘ occupazione dell ‘ immobile era stata, infatti, pattuita in €. 10.000,00 per ogni mese successivo al febbraio 2014 ma, c on la scrittura del 27/5/2015, era stata ridotta ad €. 5.000,00 per la permanenza nell ‘ immobile ‘ dal mese di dicembre 2014 in poi ‘ ; – con la transazione, RAGIONE_SOCIALE ha trattenuto la caparra ricevuta ma ha rinunciato ad ogni ulteriore pretesa, tra cui, evidentemente, ‘ il pagamento dell ‘ indennità per l ‘ occupazione del capannone, divenuta senza titolo a seguito della risoluzione del preliminare ‘ .
2.8. La corte ha, quindi, ritenuto che: – a fronte di un ‘ indennità di occupazione prudentemente quantificata in €. 5.000 mensili, ‘ il possesso dell ‘ immobile protrattosi da luglio 2010 al febbraio 2014 e poi dal dicembre 2014 al luglio 2015 (non considerando quindi il periodo compreso tra marzonovembre 2014, per il quale già era estata pagata un ‘ indennità) comportava un credito capitale quantomeno di Euro 250.000 (50 mesi x Euro 5.000) ‘; -‘ la caparra trattenuta di Euro 306.000 ‘, quindi, ‘ non sorpassava di oltre un quarto l ‘ indennità di
occupazione a cui RAGIONE_SOCIALE rinunciava e che corrispondeva, in termini pecuniari, al valore economico del godimento del capannone da parte della promissaria acquirente per un quinquennio ‘ ; – nella revocatoria fallimentare di una transazione per sproporzione tra le prestazioni, ai sensi dell ‘ art. 67, comma 1°, n. 1, l.fall., infatti, il giudice non deve avere riguardo né soltanto alle prestazioni dedotte nell ‘ atto di transazione, né soltanto alle pretese originarie come declinate dalla parte, ma deve tenere conto complessivamente delle reciproche concessioni, con la conseguente necessità di stabilire ‘il valore di queste, tenendo conto, con un giudizio prognostico, sia delle probabilità di un positivo accertamento in sede giudiziaria, sia di tutte le altre circostanze (quali la solvibilità del debitore ed il tempo necessario per l ‘ attuazione del diritto in via giudiziale) che incidono sulla valutazione economica della originaria pretesa nel momento in cui la parte transigente vi ha rinunziato ‘.
3.1. Il RAGIONE_SOCIALE, con ricorso notificato in data 3/12/2024, ha chiesto, per cinque motivi, la cassazione della sentenza.

3.2. La RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

3.3. Le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

4.1. Con il quarto e il quinto motivo, il RAGIONE_SOCIALE, lamentando, rispettivamente, la violazione degli artt. 1967 c.c. e 67, comma 1°, n. 1 , l.fall., in relazione all ‘ art. 360 n. 3 c.p.c., e la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d ‘ appello ha escluso la revocabilità per sproporzione del contratto del 30/7/2015 sul rilievo che la rinuncia della promissaria acquirente alla legittima restituzione di tutte le somme consegnate a titolo di caparra confirmatoria, pari all ‘ importo complessivo di € . 306.000,00, non aveva sopravanzato di oltre il quarto le somme
che la promittente venditrice avrebbe potuto astrattamente ottenere dalla controparte poi fallita in considerazione delle pretese risarcitorie e indennitarie che, pur in ipotesi d ‘ inefficacia del recesso ex art. 1385 c.c., la RAGIONE_SOCIALE avrebbe potuto fondatamente coltivare nei suoi confronti.

4.2. Così facendo, tuttavia, ha osservato il ricorrente, la corte d ‘ appello ha omesso di considerare che: – le ‘reciproche concessioni ‘ della transazione, cui occorre fare riferimento per accertare l ‘ esistenza o meno di una sproporzione tra le prestazioni ai fini previsti dall ‘ art. 67, comma 1°, n. 1, l.fall., devono essere tali non in relazione ai diritti effettivamente spettanti a ciascuna delle due parti e alla obiettiva consistenza degli stessi, ma rispetto alle posizioni assunte nella controversia, giudiziale o stragiudiziale, intercorsa tra i contraenti; – non si tratta, dunque, di ricostruire in astratto quali iniziative la promittente venditrice RAGIONE_SOCIALE avrebbe potuto azionare nei confronti della promissaria acquirente qualora non avesse optato per il recesso ex art. 1385 c.c., ma di tener conto del fatto che le pretese concretamente fatte valere dalla promittente venditrice non avrebbero comunque consentito alla stessa né di incamerare definitivamente la caparra confirmatoria né di far valere l ‘ altrui inadempimento con le conseguenti pretese risarcitorie; – tali pretese, infatti, come correttamente accertato dal tribunale, sono state fondate ‘ su argomenti (il minor guadagno conseguito dalla successive vendita ad una società terza dell ‘ immobile de quo, nonché la mancata integrale percezione di quanto asseritamente dovutole per il godimento anticipato del bene) … tutti sforniti del supporto p robatorio necessario ‘ ; -la RAGIONE_SOCIALE, in effetti, non aveva titolo per far valere una qualche pretesa a titolo indennitario nei confronti della promissaria acquirente per aver occupato l ‘ immobile promesso in vendita nel periodo compreso tra il 28/6/2010 e il
28/2/2014; – le parti, infatti, come emerge dalla transazione stipulata il 30/7/2015, avevano espressamente pattuito che, per tale periodo, l ‘ occupazione era a titolo di comodato non oneroso, essendosi limitate a prevedere il diritto ad un ‘ indennità di occupazione in capo alla promittente venditrice, pari alla somma di €. 10.000,00 per ogni mese di permanenza nei locali, nel caso in cui l ‘ acquisto non si fosse perfezionato entro il 28/2/2014 per cause imputabili alla promissaria acquirente; – tale documento, al pari della dichiarazione resa dalla promissaria acquirente il 27/11/2014, è, dunque, di per sé idoneo a smentire in radice l ‘ assunto della corte d ‘ appello, e cioè che la RAGIONE_SOCIALE aveva maturato un rilevante credito a titolo di indennità di occupazione dell ‘ immobile per il periodo compreso tra il 28/6/2010 e il 28/2/2014 , per la somma complessiva di €. 210.000,00 , e che la stessa, con la transazione, aveva trattenuto la caparra ricevuta ma aveva rinunciato ad ogni ulteriore pretesa, tra cui il pagamento dell ‘ indennità per l ‘ occupazione del capannone, divenuta senza titolo a seguito della risoluzione del preliminare.
4.3. I motivi, da trattare congiuntamente, sono inammissibili, con assorbimento dei primi tre, che attengono alla ritenuta legittimità del recesso dichiarato dalla promittente venditrice.

4.4. Il ricorrente, in effetti, pur deducendo vizi di violazione di norme di legge sostanziale e processuale, ha lamentato, in sostanza, l ‘ erronea ricognizione dei fatti che, alla luce delle prove raccolte, hanno operato i giudici di merito, lì dove, in particolare, questi, a dispetto delle asserite emergenze delle stesse, hanno, in sostanza, ritenuto che, pur a voler considerare inefficace il recesso dichiarato dalla RAGIONE_SOCIALE ai sensi dell ‘ art. 1385 c.c., le attribuzioni patrimoniali ottenute dalla società poi fallita in conseguenza della transazione impugnata non erano sproporzionate per oltre un quarto rispetto
a quelle che la stessa transazione aveva assicurato alla promittente venditrice, dovendosi a tal fine considerare, da una parte, ‘ il vantaggio economico che la promissaria acquirente aveva tratto dal preliminare ad effetti anticipati da essa inadempiuto ‘ , e cioè ‘ il prolungato godimento dell ‘ immobile ‘ , e, dall ‘altra parte, ‘ il pregiudizio patrimoniale sofferto dalla promittente venditrice a causa dell ‘ inadempimento di controparte ‘ e, dunque, le ‘ richieste risarcitorie ed indennitarie che RAGIONE_SOCIALE avrebbe potuto fondatamente coltivare nei suoi confronti ‘.
4.5. La valutazione delle prove raccolte, tuttavia, costituisce un ‘ attività riservata in via esclusiva all ‘ apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione: se non per il vizio (che, nel caso in esame, non risulta dedotto con la dovuta specificità) consistito, come stabilito dall ‘ art. 360 n. 5 c.p.c., nell ‘ avere quest ‘ ultimo, in sede di accertamento della fattispecie concreta: – a) omesso del tutto l ‘ esame (e cioè la ‘ percezione ‘) di uno o più fatti storici, principali o secondari, la cui esistenza risulti per contro dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che siano stati oggetto di discussione (e cioè controversi) tra le parti ed abbiano carattere decisivo (cfr. Cass. SU n. 8053 del 2014), nel senso che, ove percepiti, avrebbero senz ‘ altro imposto al giudice di merito di ritenere sussistenti i fatti dedotti dalla parte ricorrente a fondamento della domanda o dell ‘ eccezione dalla stessa proposta; – b) supposto l ‘ esistenza di uno o più fatti storici, principali o secondari, la cui verità risulti per contro incontrastabilmente esclusa dal testo della stessa sentenza o dagli atti processuali, sempre che siano stati controversi tra le parti ed abbiano avuto, nei termini esposti, carattere decisivo (Cass. SU n. 5792 del 2024, in motiv., punto 10.14), nel senso
che, ove esclusi, avrebbero senz ‘ altro imposto al giudice di merito di ritenere sussistenti i fatti dedotti dalla parte ricorrente a fondamento della domanda o dell ‘ eccezione dalla stessa proposta.

4.6. Resta, peraltro, fermo che: – l ‘ omesso esame degli elementi istruttori forniti o invocati non dà luogo al vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora gli accadimenti storici rilevanti ai fini della decisione sulla domanda proposta (quali fatti costitutivi del diritto azionato ovvero come fatti estintivi, modificativi ovvero impeditivi dello stesso) siano stati comunque presi in considerazione dal giudice di merito ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze asseritamente emergenti dalle prove acquisite o richieste in giudizio (cfr. Cass. SU n. 8053 del 2014); – il travisamento della prova, vale a dire l ‘ errore in cui il giudice di merito sia, in ipotesi, caduto nell ” individuazione delle informazioni probatorie che dal dato probatorio, considerato nella sua oggettività, possono per inferenza logica desumersi ‘, è sottratto al giudizio di legittimità: una volta, infatti, che ‘ il giudice di merito abbia fondato la propria decisione su un dato probatorio preso in considerazione nella s ua oggettività, … ed abbia adottato la propria decisione sulla base di informazioni probatorie desunte dal dato probatorio, il tutto sostenuto da una motivazione rispettosa dell ‘ esigenza costituzionale di motivazione, si è dinanzi ad una statuizione fondata su basi razionali idonee a renderla accettabile ‘ (Cass. SU n. 5792 del 2024, in motiv., punto 10.11) .
4.7. Il compito di questa Corte, infatti, non è quello di condividere o non condividere la ricostruzione dei fatti contenuta nella decisione impugnata né quello di procedere ad una rilettura degli elementi di fatto posti a fondamento della decisione, al fine di sovrapporre la propria valutazione delle prove (anche se indiziarie) rispetto a quella compiuta dai giudici di merito (Cass.

n. 3267 del 2008), anche se il ricorrente prospetta (con le prove ammesse ovvero offerte) un migliore e più appagante (ma pur sempre soggettivo) coordinamento dei dati fattuali acquisiti in giudizio (Cass. n. 12052 del 2007).

4.8. La Corte di cassazione deve, piuttosto, solo controllare se la pronuncia impugnata abbia dato effettivamente conto, in ordine ai fatti storici rilevanti in causa, delle ragioni del relativo apprezzamento, come imposto dall ‘ art. 132 n. 4 c.p.c., e se tale motivazione sia solo apparente ovvero perplessa o contraddittoria (anche se, in ipotesi, insufficiente: Cass. SU n. 8053 del 2014), e cioè, in definitiva, se il suo ragionamento probatorio, qual è reso manifesto nella motivazione del provvedimento impugnato in ordine all ‘ accertamento dei fatti storici rilevanti ai fini della decisione sul diritto azionato, si sia mantenuto, com ‘ è in effetti accaduto nel caso in esame, nei limiti del ragionevole e del plausibile (Cass. n. 11176 del 2017, in motiv.).
4.9. La corte d ‘ appello, invero, dopo aver valutato le prove raccolte in giudizio, ha accertato, prendendo così in esame i fatti rilevanti ai fini della decisione sulla domanda proposta dalla procedura (e cioè la domanda di revoca della transazione a norma dell ‘ art. 67, comma 1°, n. 1, l.fall.) e indicando le ragioni del convincimento espresso in ordine agli stessi in modo nient ‘ affatto apparente, perplesso o contraddittorio, che: l ‘ immobile oggetto del contratto preliminare, dopo la sua restituzione alla promittente venditrice, era stato venduto a terzi a un prezzo inferiore rispetto a quello concordato nel 2010 con la promittente acquirente poi fallita; – la promittente venditrice avrebbe avuto, pertanto, il diritto al risarcimento del danno corrispondente al mancato guadagno, al quale, invece, la stessa, con la transazione, ha rinunciato, con una ‘ perdita’ di €. 565.000; -‘ la promissaria acquirente ‘, inoltre, ‘ … immessa
anticipatamente nel possesso del capannone ‘, ‘ aveva goduto dell ‘ immobile dal 28 giugno 2010 al 30 luglio 2015 ‘, corrispondendo alla COGNOME, ‘ per l ‘ occupazione dell ‘ immobile da marzo a novembre 2014 ‘, ‘ la somma di Euro 45.000, trattenuta dalla promittente ‘in acconto sul maggior dovuto’ ; – le parti, come evidenziato nel contratto di transazione, si erano, infatti, accordate nel senso che, qualora il contratto definitivo non fosse stato concluso ‘ per cause imputabili alla promissaria acquirente ‘ (com ‘ è, in effetti, rimasto incontestato), quest ‘ ultima (pur a fronte del carattere, in ipotesi, gratuito della disponibilità del bene inizialmente concessa) avrebbe dovuto versare alla promittente venditrice, ‘ per ogni mese di permanenza nei locali ‘, ‘ la somma di Euro 10.000 ‘ , poi ridotta, dal mese di dicembre 2014 in poi, alla somma di €. 5.000,00 ; – la RAGIONE_SOCIALE, a seguito della transazione (che, in ipotesi di inefficacia del recesso, ha comportato senz ‘ altro la risoluzione del contratto preliminare), ha trattenuto la somma ricevuta a titolo di caparra, per la somma complessiva di €. 306.000,00, ma ha rinunciato ad ogni ulteriore pretesa risarcitoria o indennitaria che avrebbe potuto azionare nei confronti della promittente acquirente poi fallita.
4.10. La corte d ‘ appello, quindi, sul presupposto che la sproporzione tra le attribuzioni ricevute dalla società poi fallita rispetto a quelle che la controparte ha ricevuto in conseguenza della transazione doveva essere determinata, ai fini previsti dall ‘ art. 67, comma 1°, n. 1, l.fall., tenendo conto, per un verso, del ‘vantaggio economico che la promissaria acquirente aveva tratto dal preliminare ad effetti anticipati da essa inadempiuto ‘ in ragione del ‘ prolungato godimento dell ‘ immobile ‘ e , per altro verso, del ‘pregiudizio patrimoniale s offerto dalla promittente venditrice a causa dell ‘ inadempimento di controparte ‘ e delle pretese ‘ risarcitorie ed indennitarie che RAGIONE_SOCIALE avrebbe
potuto fondatamente coltivare nei suoi confronti ‘, ha, in sostanza, ritenuto che: -‘ il possesso dell ‘ immobile ‘ (‘ protrattosi da luglio 2010 al febbraio 2014 e poi dal dicembre 2014 al luglio 2015 ‘ ma escluso ‘ il periodo compreso tra marzo-novembre 2014, per il quale già era estata pagata un ‘ indennità ‘ ) ‘ comportava ‘, a fronte di un ‘ indennità di occupazione prudentemente quantificata in €. 5.000 mensili, ‘ un credito capitale quantomeno di Euro 250.000 (50 mesi x Euro 5.000) ‘ ; -‘ la caparra trattenuta di Euro 306.000 ‘ (che, ‘in ipotesi d ‘inefficacia del recesso ex art. 1385 c.c.’, la promittente venditrice avrebbe dovuto restituire alla società poi fallita) ‘ non sorpassava di oltre un quarto l ‘ indennità di occupazione ‘ ( ‘ che corrispondeva, in termini pecuniari, al valore economico del godimento del capannone da parte della promissaria acquirente per un quinquennio ‘) ‘ a cui RAGIONE_SOCIALE rinunciava ‘; -la vendita dell ‘ immobile a terzi, a fronte di un prezzo inferiore rispetto a quello concordato nel 2010 con la promittente acquirente poi fallita, aveva, inoltre, comportato un danno per la promittente venditrice, in corrispondenza del mancato guadagno, pari alla somma di €. 565.000; – non sussisteva, di conseguenza, la dedotta sproporzione di oltre un quarto tra l ‘ attribuzione patrimoniale ricevuta dalla società poi fallita (pari al mancato esborso tanto della somma di €. 250.000, a titolo di indennità di occupazione, qua nto della somma di €. 565.000, a titolo di risarcimento del danno da mancato guadagno) e l ‘ attribuzione patrimoniale ricevuta dalla promittente venditrice, pari alla somma ricevuta a titolo di caparra (che, in ipotesi di recesso inefficace, avrebbe dovuto restituire), pari ad €. 306.000.
4.11. Ed una volta esclusa, in fatto, che le attribuzioni patrimoniali ottenute dalla società poi fallita in conseguenza della transazione non erano sproporzionate per oltre un quarto rispetto a quella che la stessa transazione aveva assicurato alla

promittente venditrice, non si presta, evidentemente, a censure, per violazione di norme di legge, la decisione che la stessa corte ha conseguentemente assunto, e cioè il rigetto della domanda proposta dal RAGIONE_SOCIALE, in quanto volta, appunto, alla revoca, a norma dell ‘ art. 67, comma 1°, n. 1, l.fall., della transazione in ragione della dedotta sproporzione tra le reciproche attribuzioni patrimoniali.

4.12. Questa Corte, infatti, ha ripetutamente affermato che: – nella transazione, il rapporto tra l ‘ aliquid datum e l ‘ aliquid retentum è pienamente apprezzabile solo a condizione di vagliare l ‘ effettiva entità dell ‘ una e dell ‘ altra attribuzione patrimoniale, ivi compreso perciò quello cui la parte abbia, in ipotesi, rinunciato; – il giudice, al fine di stabile la sussistenza della sproporzione rilevante a norma dell ‘ art. 67, comma 1°, n. 1, l.fall., non deve, di conseguenza, avere riguardo né alle prestazioni così come dedotte nel contratto di transazione, né alle pretese originarie come declinate dalle parti, ma deve tener conto dell ‘ effettivo valore delle reciproche concessioni, valutando, con giudizio prognostico, tanto le probabilità di un positivo accertamento di tali pretese in sede giudiziaria, quanto tutte le altre circostanze (come la solvibilità del debitore ed il tempo necessario per l ‘ attuazione del diritto in via giudiziale) che incidono sulla valutazione economica della originaria pretesa nel momento in cui la parte transigente vi ha rinunziato (Cass. n. 26124 del 2013; Cass. n. 21279 del 2017).
4.13. Nella prospettiva dell ‘ azione revocatoria promossa ai sensi dell ‘ art. 67, comma 1°, n. 1, l.fall., in effetti, ciò che conta è il rapporto tra il valore di ciò che è uscito dal patrimonio del debitore ed il valore di ciò che è entrato.

4.14. Ne consegue, allora, che: – le pretese originarie non possono essere assunte di per sé come parametro della concessione, essendo anche necessario valutare la portata della

res dubia , il cui proprium è, infatti, rappresentato, secondo la formula più volte ripetuta da questa Corte, dal fatto di cadere ‘ sopra un rapporto giuridico avente, almeno nell ‘ opinione delle parti, carattere d ‘ incertezza ‘ ; – il giudice della revocatoria, pertanto, è chiamato non ad un accertamento incidentale in termini di fondatezza o infondatezza delle pretese originarie delle parti ma a determinare (come, in effetti, ha fatto la sentenza impugnata) il valore di tali pretese, verificando, all ‘ esito, se il valore dell ‘ attribuzione operata dal contraente poi fallito sia sproporzionato per oltre un quarto rispetto al valore dell ‘ attribuzione che lo stesso ha ricevuto.
4.15. È vero che, a tal fine, il giudice deve tener conto non solo dell ‘ alea del giudizio, alla stregua del grado di controvertibilità delle ragioni in fatto ed in diritto prospettate, ma anche ‘ di quelle altre circostanze, quali la solvibilità del debitore ed il tempo necessario per l ‘ attuazione del diritto in via giudiziale, che usualmente vengono in considerazione nella valutazione dei crediti ‘ , come, in altro contesto, è previsto dall ‘ art. 2426 n. 8 c.c., che ai fini dell ‘ iscrizione dei crediti nel conto economico dà rilievo al ‘ valore presumibile di realizzazione ‘ (Cass. n. 26124 del 2013, in motiv.).
4.16. Il ricorrente, tuttavia, non ha esposto in ricorso, pur avendone l ‘ onere, l ‘ emergenza dagli atti del giudizio di fatti o circostanze (come la solvibilità della società poi fallita rispetto alle pretese creditorie che, in quel momento, l ‘ altra parte poteva avanzare nei suoi confronti) che potessero, in tutto o in parte, smentire con certezza l ‘ effettività dei valori, come in precedenza esposti, delle reciproche concessioni che la corte d ‘ appello ha, in fatto, accertato.

4.17. Nella revocatoria fallimentare promossa per far valere l ‘ affermata sproporzione tra le reciproche prestazioni di una transazione, l ‘ onere della prova incombe, del resto, sul

RAGIONE_SOCIALE che ha proposto l ‘ azione, ed ha per oggetto, trattandosi di fatto costitutivo della domanda, anche il valore della rinuncia operata da controparte, senza che possa distinguersi tra elementi dedotti dalla parte attrice ed elementi dedotti dalla convenuta, le cui allegazioni sul punto non possono considerarsi oggetto di un ‘ eccezione in senso stretto, avendo invece natura di mere contestazioni o difese (Cass. n. 8635 del 2018).

4.18. In ogni caso, questa Corte ha chiarito che: – nel contratto preliminare di compravendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un ‘ anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilità conseguita dal promissario acquirente sull ‘ esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori (Cass. SU n. 7930 del 2008; Cass. n. 5211 del 2016); – la promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di quelle di due contratti tipici: il preliminare di compravendita e il comodato precario, con la conseguenza che, stante l’unitariet à funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di compravendita (Cass. n. 5891 del 2024); -l ‘ efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta, pertanto, l ‘ insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell ‘ obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell ‘ indebito ex art. 2033 c.c., ed implica, inoltre, che il promissario acquirente che (come nel caso di specie) abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere
a quest ‘ ultimo i frutti (se del caso, nella misura convenzionalmente già pattuita) per l ‘ anticipato godimento dello stesso (Cass. n. 35280 del 2022; Cass. n. 10145 del 2025).

Il ricorso è, dunque, inammissibile e come tale dev ‘ essere, pertanto, dichiarato.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

La Corte dà atto, ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115/2002, nel testo introdotto dall ‘ art. 1, comma 17, della l. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara l ‘ inammissibilità del ricorso; condanna il ricorrente a rimborsare alla controricorrente le spese del giudizio, che liquida in €. 10.200,00, di cui €. 200,00 per esborsi, oltre accessori e spese generali nella misura del 15%; dà atto, ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115/2002, nel testo introdotto dall ‘ art. 1, comma 17, della l. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso a Roma, nella camera di consiglio della Prima Sezione Civile, il 13 gennaio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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