Polizza condominiale: motivazione apparente annulla

Una società citava in giudizio un condominio per danni da infiltrazioni. Il condominio chiamava in causa la propria assicurazione, la quale negava la copertura. La Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d’appello che escludeva l’indennizzo, ritenendo la sua motivazione incomprensibile e meramente apparente. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame sull’interpretazione della polizza condominiale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Polizza Condominiale e Danni in Condominio: la Motivazione Apparente Annulla la Sentenza

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione riaccende i riflettori sull’interpretazione della polizza condominiale in caso di danni tra condomini, sottolineando un principio fondamentale del nostro sistema giuridico: le sentenze devono avere una motivazione comprensibile. Quando il ragionamento del giudice è oscuro o illogico, si parla di ‘motivazione apparente’, un vizio talmente grave da comportare l’annullamento della decisione. Analizziamo insieme questo interessante caso.

I Fatti di Causa: Dalle Infiltrazioni alla Chiamata in Causa dell’Assicurazione

La vicenda ha origine dalla richiesta di risarcimento avanzata da una società proprietaria di un immobile contro il condominio. La causa del contendere erano delle persistenti infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare condominiale, che avevano causato notevoli danni. Il condominio, a sua volta, si è difeso chiamando in causa la propria compagnia assicurativa, chiedendo di essere tenuto indenne (in gergo tecnico, ‘manlevato’) dalle pretese risarcitorie.

L’assicurazione, tuttavia, ha negato la copertura, sostenendo che la polizza garantisse solo i danni derivanti da rotture accidentali di tubazioni e non quelli causati da un difetto di impermeabilizzazione, come nel caso di specie.

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla compagnia assicurativa, rigettando la domanda del condominio. Ma è proprio sulla motivazione della sentenza d’appello che si è concentrato il successivo ricorso in Cassazione.

La Polizza Condominiale secondo la Corte d’Appello

La Corte d’Appello aveva escluso l’operatività della garanzia per la responsabilità civile del condominio verso i singoli condomini. La sua motivazione si basava sull’interpretazione combinata di due clausole del contratto di assicurazione. Secondo i giudici di secondo grado, una clausola che escludeva dall’indennizzo i danni già coperti da altre garanzie specifiche (come quella per i danni al fabbricato) doveva essere interpretata in modo restrittivo, impedendo di estendere la copertura di responsabilità civile al caso in esame.

Questa interpretazione, però, è apparsa al condominio ricorrente del tutto incomprensibile e illogica, tanto da spingerlo a presentare ricorso in Cassazione per nullità della sentenza, dovuta appunto a una ‘motivazione apparente’.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del condominio, definendo la motivazione della Corte d’Appello come un labirinto senza via d’uscita logica. I giudici supremi hanno sottolineato diversi punti di incomprensibilità nel ragionamento della sentenza impugnata.

In primo luogo, la Cassazione ha evidenziato che la clausola n. 11 del contratto, la quale specificava che i singoli condomini sono da considerarsi ‘terzi’ ai fini della copertura di responsabilità civile, è una clausola che amplia il rischio coperto, non che lo riduce. È una previsione comune e fondamentale nelle polizze condominiali, perché permette di superare l’ostacolo tecnico per cui il condominio (inteso come l’insieme dei condomini) non potrebbe risarcire un danno a se stesso (cioè a uno dei suoi membri). Affermare, come ha fatto la Corte d’Appello, che questa clausola possa in qualche modo limitare la copertura è apparso alla Cassazione un controsenso.

In secondo luogo, l’affermazione per cui la clausola generale sulla responsabilità civile (la n. 10) non potesse essere estesa alla ‘fattispecie in esame’ è stata giudicata ‘imperscrutabile’. La fattispecie era esattamente quella per cui tali clausole sono pensate: un condominio che arreca un danno a un singolo condomino. Pertanto, non si comprendeva per quale motivo la copertura dovesse essere esclusa.

In sostanza, la Cassazione ha concluso che il ragionamento della Corte d’Appello era un mero assemblaggio di frasi che non permetteva di ricostruire il percorso logico-giuridico seguito per arrivare alla decisione. Questo costituisce un vizio di ‘motivazione apparente’, che equivale a un’assenza totale di motivazione e determina la nullità della sentenza.

Le conclusioni

Con questa ordinanza, la Corte di Cassazione non ha deciso nel merito se la polizza dovesse coprire o meno il danno, ma ha stabilito un principio procedurale cruciale. Ha cassato la sentenza d’appello e ha rinviato la causa a una diversa sezione della stessa Corte, che dovrà riesaminare il caso e formulare una decisione basata su un’interpretazione chiara e logicamente argomentata delle clausole della polizza condominiale.

La lezione pratica per amministratori e condomini è duplice. Da un lato, emerge l’importanza di analizzare attentamente le clausole delle polizze assicurative, specialmente quelle che definiscono chi sono i ‘terzi’ e quali sono le esclusioni. Dall’altro, questa decisione ribadisce che il diritto a una giustizia comprensibile è fondamentale: le parti di un processo devono essere in grado di capire perché un giudice ha deciso in un certo modo. Una motivazione oscura o contraddittoria non è giustizia.

Per quale motivo la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza della Corte d’Appello?
La sentenza è stata annullata perché la sua motivazione è stata giudicata ‘apparente’, ovvero talmente illogica, contraddittoria e incomprensibile da non permettere di ricostruire il percorso logico-giuridico seguito dai giudici per giungere alla loro decisione.

Qual è la funzione della clausola che considera i condomini come ‘terzi’ in una polizza condominiale?
Questa clausola ha la funzione di ampliare la copertura assicurativa. Serve a garantire che il condominio sia coperto per la responsabilità civile anche quando il danno è arrecato alle proprietà private dei singoli condomini, superando l’obiezione che il condominio (come insieme di proprietari) non potrebbe risarcire un danno a uno dei suoi stessi membri.

La Corte di Cassazione ha stabilito se l’assicurazione deve pagare il danno?
No, la Corte di Cassazione non ha deciso nel merito della questione. Si è limitata ad annullare la sentenza per il vizio di motivazione e ha rinviato la causa al Giudice d’Appello, il quale dovrà nuovamente esaminare il caso e decidere, questa volta fornendo una motivazione chiara e comprensibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 15770 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 15770 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/06/2025

O R D I N A N Z A

sul ricorso n. 3061/22 proposto da:

-) Condominio del fabbricato denominato ‘RAGIONE_SOCIALE‘ , rappresentato dall’amministratore , difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

-) RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , domiciliato ex lege all’indirizzo PEC del proprio difensore , difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

– controricorrente –

nonché

-) RAGIONE_SOCIALE

– intimata – avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano 18 novembre 2021 n. 3387;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16 aprile 2025 dal Consigliere relatore dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Nel 2015 la società RAGIONE_SOCIALE convenne dinanzi al Tribunale di Pavia il condominio del fabbricato sito a Pavia, INDIRIZZO, denominato ‘Condominio Residenziale Ticino’ (d’ora innanzi, ‘il Condominio’), esponendo che:

Oggetto: assicurazione danni -fabbricati condominiali -assicurazione della r.c. del condominio -interpretazione della polizza -nullità della sentenza per oscurità della motivazione.

-) tra le porzioni comuni del fabbricato condominiale vi è un lastrico, il quale funge da copertura del sottostante immo bile di proprietà dell’attrice;

-) a partire dal 2010 nel suddetto immobile si erano verificate ripetute infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico so prastante;

-) le infiltrazioni indussero il conduttore dell’immobile di proprietà della società attrice a recedere dal contratto;

-) un accertamento tecnico preventivo richiesto dalla Sagitta aveva accertato l’esistenza delle infiltrazioni e la loro derivazione da un difetto di impermeabilizzazione del piano di calpestio di proprietà condominiale. Concluse, pertanto, chiedendo la condanna del condominio al risarcimento del danno ed all’eliminazione della sua causa.

Il Condominio si costituì e, oltre a contestare la propria responsabilità, allegò di avere stipulato con la società UnipolSai s.p.a. una polizza di assicurazione a copertura ‘ tanto dei danni riportati dal fabbricato, quanto di quelli cagionati a terzi, inclusi gli altri Condomini ‘. Di conseguenza chiamò in causa la suddetta società, alla quale chiese:

il rimborso delle spese di impermeabilizzazione già sostenute;

di essere manlevata dalle pretese della Sagitta.

La UnipolSai si costituì, negando di essere tenuta al pagamento dell’indennizzo.

La società assicuratrice eccepì che:

il contratto stipulato dal Condominio copriva i ‘danni al fabbricato’ causati da rottura di tubazioni o impianti, mentre nel caso di specie il danno era stato causato da un difetto di impermeabilizzazione;

il Condominio non aveva rispettato il termine di tre giorni contrattualmente previsto per la denuncia di sinistro;

l’assicuratore non poteva garantire il condominio ‘ per i danni che questi ha provocato a terzi per l’omessa custodia e/o l’omessa manutenzione del fabbricato. Né può intervenire per ripristinare l’immobile condominiale quando questo patisce pregiudizi per non essere stato

correttamente preservato nel tempo ‘ (così la comparsa di costituzione della UnipolSai, p. 8-9).

Con sentenza 17.10.2019 n. 1567 il Tribunale di Pavia accolse la domanda principale e rigettò la domanda formulata dal condominio nei confronti dell’assicuratore.

Il Tribunale (senza distinguere tra garanzia per i danni e garanzia della responsabilità civile) osservò che il danno era derivato da infiltrazioni dovute ad un difetto di impermeabilizzazione, non da rottura accidentale di tubazioni o di impianti del fabbricato; che tale rischio non era oggetto di copertura assicurativa; che infondata era l’interpretazione del contratto invocata dal Condominio, il quale pretendeva di includere nel significato del lemma ‘ impianti ‘ anche l’impermeabilizzazione del lastrico. Infatti, il contratto definiva ‘impianti’ gli ‘ impianti idrici, termici, elettrici ed elettronici, di condizionamento, ascensori, montacarichi, antenne ‘.
La sentenza fu appellata su questo punto dal Condominio.

Con sentenza 18.11.2021 n. 3387 la Corte d’appello di Milano ha rigettato il gravame proposto dal Condominio nei confronti della UnipolSai. La Corte d’appello ha ritenuto che:

-) corretta fu l’interpretazione che il Tribunale diede della clausola contrattuale 3.1, la quale limitava l’indennizzabilità dei danni al fabbricato ai soli guasti causati da rottura di tubazioni o di impianti;

-) non era operante la clausola 5.1, la quale copriva i danni al fabbricato causati da ‘eventi eccezionali’, in quanto il danno era stato causato da un difetto di impermeabilizzazione e le abbondanti piogge pur registrate su Pavia nel luglio del 2014 non furono esse la causa del guasto;

-) infine, non era invocabile dal Condominio la copertura per il rischio di responsabilità civile per danni causati ai condòmini; su tale punto la sentenza così motiva: ‘ la norma va letta ed interpretata anche alla luce di quanto dispone il successivo art. 11 che prevede espressamente sia che i condomini sono considerati terzi, sia che ‘sono esclusi dall’assicurazione di responsabilità

civile i danni che sono indennizzabili in base alle garanzie relative ai danni al fabbricato’. Non è quindi norma di carattere generale e non può essere estesa alla fattispecie in esame ‘ .

La sentenza d’appello è stata impugnata per Cassazione dal Condominio con ricorso fondato su due motivi, notificato anche alla NOME.

La UnipolSai ha resistito con controricorso.

Ambo le parti hanno depositato memoria.

La Sagitta non ha svolto difese.

Il Collegio ha disposto il deposito della motivazione nel termine di cui all’art. 380 bis, secondo comma, c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso.

Col primo motivo è denunciata la nullità della sentenza d’appello, perché sorretta da una motivazione soltanto apparente.

La parte ricorrente sostiene che la motivazione con la quale la Corte d’appello ha rigettato la domanda di copertura del rischio di responsabilità civile non è intelligibile.

1.1. Il motivo è fondato.

Il Condominio di INDIRIZZO è stato convenuto in giudizio da un condòmino (la COGNOME), che chiese di essere risarcito dei danni a lui provocati da una porzione del fabbricato di proprietà comune.

Il condominio ha allegato di avere stipulato una polizza a copertura (anche) del rischio di responsabilità civile e chiesto la condanna dell’ assicuratore alla manleva.

Dunque, alla Corte d’appello si chiedeva di stabilire se il contratto coprisse o non coprisse la responsabilità civile del condominio verso i condòmini, derivante da un difetto di impermeabilizzazione d’un lastrico condominiale.

1.2. A tal fine la Corte d’appello ha ( correttamente) preso in esame due clausole del contratto, la clausola n. 10 e la clausola n. 11.

La clausola n. 10 descriveva il rischio assicurato e stabiliva che l’assicuratore si obbligava a tenere indenne il condominio, nei limiti del massimale, ‘ delle somme che egli, nella sua qualità di proprietario del fabbricato assicurato e conduttore delle parti comuni, sia tenuto a corrispondere quale civilmente responsabile (…) a titolo di risarcimento di danni involontariamente cagionati a terzi (…) ‘.

La clausola n. 11 chiariva la prima stabilendo che:

ai fini della copertura di responsabilità civile ‘ i condòmini sono considerati terzi ‘ (enfasi aggiunta);

la copertura per la responsabilità civile non copriva i danni ‘ che siano indennizzabili in base alle garanzie relative ai danni al fabbricato ‘ .

1.3. Si tratta – lo si rileva incidenter tantum , anche al fine di prevenire ulteriore contenzioso tra le parti – di previsioni usuali nell’assicurazione di fabbricati.

La previsione sub (a) ha la funzione di estendere la copertura della responsabilità del condominio ai danni arrecati alle proprietà individuali dei singoli condòmini. Questi ultimi, infatti, oltre che titolari delle rispettive proprietà esclusive, sono anche comproprietari del fabbricato e come tali corresponsabili dei danni da questo causati. Nel caso di danni causati dalle parti comuni alle proprietà private, pertanto, essi assumerebbero contemporaneamente la veste di corresponsabili e danneggiati: e poiché il danno causato a se stessi non è un danno in senso giuridico, è solo grazie alla suddetta clausola che il Condominio può beneficiare della copertura contro uno dei rischi più frequenti, ovvero quello di dover risarcire il danno arrecato alle proprietà individuali.
La previsione sub (b) ha la funzione di evitare duplicazioni di partite indennitarie. È prassi commerciale, infatti, che l’assicurazione dei fabbricati copra i danni da incendio ed eventi atmosferici quale che sia la porzione di fabbricato colpita: di proprietà individuale o condominiale. La clausola sub (b), pertanto, evita che per il medesimo rischio (avverato) la copertura possa essere invocata dapprima dal singolo proprietario a titolo di

assicurazione danni e, poi, dal condominio a titolo di assicurazione della responsabilità civile.

1.4 . Orbene, a fronte di questi (consueti) patti, la Corte d’appello ha rigettato la domanda di garanzia formulata dal Condominio così motivando: ‘ la norma va letta ed interpretata anche alla luce di quanto dispone il successivo art. 11 che prevede espressamente sia che i condomini sono considerati terzi, sia che ‘ sono esclusi dall’assicurazione di responsabilità civile i danni che sono indennizzabili in base alle garanzie relative ai danni al fabbricato ‘ . Non è quindi norma di carattere generale e non può essere estesa alla fattispecie in esame ‘.
1.5. Questa Corte, nonostante le molte letture, si arrende all’impossibilità di trovare un senso compiuto nella suddetta motivazione. Infatti:

-) che la clausola 10 del contratto vada letta alla luce della successiva clausola 11 è ovvio, ma ciò non spiega perché le due clausole impedirebbero al Condominio di beneficiare della copertura prevista per la responsabilità civile;

-) la clausola 11, considerando ‘terzi’ i singoli condòmini, è una clausola che amplia il rischio coperto , anziché ridurlo (e la Sagitta era, a quanto consta, un condòmino): dunque non si comprende perché mai una clausola ampliativa del rischio assicurato dovrebbe condurre ad un rigetto della domanda;

-) l’affermazione per cui la clausola n. 10 ‘ non è (…) norma di carattere generale e non può essere estesa alla fattispecie in esame ‘, infine, risulta a questa Corte incomprensibile . La ‘fattispecie in esame’ è quella d’un condominio che ha arrecato danno ad un condòmino; il contratto copriva la responsabilità del condominio per i danni ai condòmini; imperscrutabile resta il motivo per il quale l’art. 10 non debba ‘ coprire la fattispecie in esame ‘ .

1.6. Beninteso, non spetta a questa Corte stabilire se il rischio in questione fosse coperto dalla polizza e come debba interpretarsi il contratto: sarà invece compito del Giudice di rinvio tornare ad esaminare l’appello proposto dal Condominio, sanando il vizio motivazionale ravvisato nei §§ precedenti.

2. Il secondo motivo di ricorso.

Col secondo motivo è denunciata la violazione degli artt. 1366 e 1370 c.c.. Nell’illustrazione del motivo si deduce che erroneamente la Corte d’appello ha interpretato il contratto nel senso di escludere la copertura per la r.c. del condominio con riferimento ai danni causati ai singoli condòmini.

2.1. Il motivo resta assorbito dall’accoglimento del primo.

Le spese del presente giudizio di legittimità saranno liquidate dal giudice del rinvio.

P. q. m.

(-) accoglie il primo motivo di ricorso; dichiara assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.