Permuta cosa futura: nullità o inadempimento?

Un caso di permuta di un terreno per ville da costruire finisce in Cassazione dopo il fallimento della società costruttrice. La Corte chiarisce che quando il costruttore si assume l’obbligo di edificare, la mancata realizzazione dell’opera costituisce inadempimento contrattuale, non nullità del contratto. Di conseguenza, il contratto viene risolto e i proprietari del terreno hanno diritto al risarcimento del danno tramite ammissione al passivo fallimentare, non alla restituzione automatica del bene se non espressamente richiesta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Permuta di Cosa Futura: Quando il Sogno Immobiliare si Scontra con il Fallimento

La permuta cosa futura è uno strumento contrattuale molto diffuso nel settore immobiliare: un proprietario cede un terreno edificabile a un’impresa costruttrice in cambio di uno o più immobili che verranno realizzati su quel terreno. Ma cosa succede se il costruttore fallisce prima di completare l’opera? Il contratto è da considerarsi nullo per l’inesistenza del bene futuro, oppure si tratta di un inadempimento? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo punto cruciale, offrendo importanti chiarimenti.

I Fatti: Un Terreno in Cambio di Ville Mai Costruite

Il caso ha origine da un contratto stipulato nel 2004, con cui il proprietario di un terreno lo permutava con una società costruttrice in cambio di due ville da realizzarsi sul medesimo fondo entro due anni. Successivamente, gli eredi del proprietario originario e la società avevano concordato una proroga di dodici mesi.

Purtroppo, la società costruttrice veniva dichiarata fallita nel 2007, prima ancora di aver iniziato i lavori di costruzione delle villette. Gli eredi, per tutelare i propri diritti, avviavano un’azione legale chiedendo, in via principale, la declaratoria di nullità del contratto e, in subordine, la sua risoluzione per inadempimento. Dopo un complesso iter giudiziario, la questione giungeva dinanzi al tribunale fallimentare, che risolveva il contratto per grave inadempimento della società e ammetteva gli eredi al passivo del fallimento per un credito pari al valore del terreno al momento della dichiarazione di fallimento.

Contro questa decisione, sia gli eredi (ricorso principale) che la curatela fallimentare (ricorso incidentale) proponevano ricorso in Cassazione.

La Decisione della Cassazione sulla Permuta di Cosa Futura

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha rigettato il ricorso principale degli eredi e dichiarato inammissibile quello incidentale della curatela, confermando la decisione del tribunale.

Il punto centrale della controversia riguardava la corretta qualificazione della mancata costruzione delle ville. Gli eredi sostenevano che, non essendo il bene futuro venuto a esistenza, il contratto dovesse essere considerato nullo per mancanza dell’oggetto, ai sensi dell’art. 1472, comma 2, del codice civile. La Suprema Corte, tuttavia, ha sposato un’interpretazione differente, fondamentale per comprendere la natura della permuta cosa futura.

Inadempimento Contrattuale vs. Nullità

La Corte ha stabilito una distinzione chiara:
1. Vendita di cosa sperata (emptio rei speratae): Si ha quando il venditore si impegna solo a trasferire un bene futuro, la cui esistenza è incerta e non dipende dalla sua volontà. Se il bene non viene a esistenza, il contratto è nullo.
2. Vendita di cosa da costruire: Si verifica quando il venditore (o permutante, come in questo caso) si assume anche l’obbligazione diretta di costruire il bene. In questo scenario, la mancata realizzazione non è un evento aleatorio, ma un vero e proprio inadempimento contrattuale.

Nel caso specifico, il contratto prevedeva esplicitamente che le ville sarebbero state “da realizzarsi dalla [società costruttrice] entro due anni”. Questo impegno a “fare” qualificava il contratto come vendita (o permuta) di cosa da costruire. Di conseguenza, la mancata edificazione ha correttamente configurato un grave inadempimento, legittimando la risoluzione del contratto e il diritto al risarcimento del danno.

La Richiesta di Restituzione del Terreno

Un altro motivo di doglianza degli eredi riguardava il mancato ordine di restituzione del terreno. La Cassazione ha chiarito che la risoluzione del contratto, sebbene comporti l’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, non produce tale effetto in automatico. La parte interessata deve formulare un’esplicita domanda di restituzione. Il tribunale aveva accertato che gli eredi, nel procedimento fallimentare, avevano chiesto solo l’ammissione al passivo per i danni, e non la restituzione del bene. Pertanto, il giudice non poteva disporre d’ufficio la restituzione.

Le Motivazioni

La Corte ha basato la sua decisione su principi consolidati. Ha ribadito che l’applicabilità dell’art. 1472, comma 2, c.c., che sancisce la nullità della vendita di cosa futura se questa non viene ad esistenza, è esclusa quando la parte venditrice assume l’obbligazione di realizzare il bene. In tale ipotesi, la mancata produzione del bene costituisce inadempimento di un’obbligazione di fare, soggetta alle regole generali sulla responsabilità contrattuale (art. 1453 c.c.).

La decisione ha anche rigettato vari motivi di ricorso di natura processuale. Ad esempio, ha dichiarato inammissibili le censure per “omesso esame di un fatto decisivo”, specificando che tale vizio riguarda un fatto storico preciso e non mere argomentazioni difensive o domande giudiziali. Allo stesso modo, ha respinto le critiche della curatela fallimentare, evidenziando come alcune questioni fossero coperte da un precedente giudicato formatosi tra le parti, che ne impediva il riesame.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre preziose indicazioni pratiche per chi si accinge a stipulare un contratto di permuta cosa futura:
1. Chiarezza Contrattuale: È fondamentale che il contratto specifichi chiaramente se il permutante-costruttore assume un’obbligazione diretta di costruire l’immobile. Questa clausola è decisiva per qualificare un’eventuale mancata realizzazione come inadempimento anziché come causa di nullità.
2. Tutela in Caso di Fallimento: In caso di fallimento del costruttore, è cruciale agire tempestivamente nella sede fallimentare. Le domande devono essere formulate in modo preciso. Se si desidera ottenere la restituzione del bene ceduto (il terreno), è necessario presentare un’esplicita domanda di rivendicazione o restituzione, oltre a quella di risarcimento del danno. La sola richiesta di ammissione al passivo per il controvalore non è sufficiente a far scattare l’effetto restitutorio.

Se un costruttore non realizza l’immobile promesso in una permuta di cosa futura, il contratto è nullo?
No, secondo la Corte. Se il costruttore si è obbligato a realizzare l’opera, la sua mancata costruzione costituisce un inadempimento contrattuale che porta alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno, non alla nullità del contratto per inesistenza dell’oggetto.

Dopo la risoluzione di un contratto per inadempimento, la restituzione del bene trasferito è automatica?
No, la restituzione non è automatica. La parte che ne ha diritto deve presentare un’espressa domanda giudiziale per ottenerla. Nel caso specifico, in sede fallimentare, gli eredi avevano chiesto solo l’ammissione al passivo per i danni e non la restituzione del terreno, quindi il tribunale non poteva disporla.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione del valore di un bene fatta dal giudice di merito basandosi su una perizia tecnica (CTU) invece che sul valore dichiarato nell’atto notarile?
No, di norma non è possibile. La valutazione delle prove non legali, come una perizia, rientra nel potere discrezionale del giudice di merito. La Cassazione non può riesaminare questa valutazione, a meno che non venga denunciato un vizio procedurale specifico, come un’anomalia motivazionale che si traduce in una violazione di legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 29202 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 29202 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22870/2017 R.G. proposto da: DEL CONSOLE NOME, DEL CONSOLE NOME, DEL CONSOLE NOME, DEL CONSOLE NOME e DEL CONSOLE NOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) giusta procura speciale in calce al ricorso

– ricorrenti –

contro

FALLIMENTO di RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE nonché dei soci illimitatamente responsabili COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’ AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) giusta procura speciale in calce al controricorso

– controricorrente e ricorrente incidentale – avverso il decreto del Tribunale di Trani n. 8738/2017 depositato il 25/7/2017;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/9/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME stipulava, con atto in data 4 febbraio 2004, un contratto di permuta con RAGIONE_SOCIALE (di seguito, per brevità, RAGIONE_SOCIALE), con il quale trasferiva a quest’ultima società un fondo nel Comune di Corato contro la futura cessione in suo favore di due ville da realizzarsi nel biennio successivo sul medesimo terreno.

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME (di seguito, per brevità, eredi COGNOME), pattuivano, in data 11 aprile 2006, una proroga di dodici mesi del termine inizialmente stabilito.

Il Tribunale di Trani, con sentenza in data 20 settembre 2007, dichiarava il fallimento di RAGIONE_SOCIALE e dei suoi soci.

Il medesimo tribunale, con sentenza n. 804/2012, dichiarava improcedibile (‘ per essere competente il tribunale fallimentare ‘) la domanda, introdotta in sede ordinaria dopo la dichiarazione di fallimento e direttamente nei confronti del curatore, con cui gli eredi COGNOME avevano chiesto, in principalità, di dichiarare la nullità dell’originario contratto di permuta e del successivo contratto di proroga, ai sensi degli artt. 2 d. lgs. 122/2005 o dell’art. 1472 cod. civ., dato che la compagine fallita all a data dell’11 aprile 2007, oltre a non aver rinnovato la polizza fideiussoria rilasciata contestualmente al primo rogito, non aveva neanche iniziato la costruzione delle villette ovvero, in subordine, di dichiarare che i medesimi contratti si erano risolti di diritto ex art. 1454 cod. civ., a seguito della diffida ad adempiere inviata in data 18 dicembre 2006, ai sensi dell’art. 1457 cod. civ., in conseguenza della scadenza del termine essenziale convenuto, o comunque in applicazione dell’art. 1453 cod. civ..
3. Il G.D. al fallimento di RAGIONE_SOCIALE rigettava l’istanza di rivendicazione e/o restituzione dell’area successivamente riproposta in sede fallimentare, previa declaratoria di nullità dei contratti stipulati, presentata dagli eredi COGNOME, ritenendo che la stessa non apparisse prime facie fondata; reputava, inoltre, che non potesse essere accolta neppure la domanda subordinata di ammissione al passivo del credito per danni, giacché il quantum debeatur non appariva sufficientemente determinato.
4. Il Tribunale di Trani, a seguito dell’opposizione presentata da gli eredi COGNOME, osservava fra l’altro e per quanto qui di interesse -che l’istanza di ammissione al passivo del credito e/o di rivendica collegata a una pretesa nullità o risoluzione del contratto non solo non è inammissibile, ma è addirittura fisiologica , poiché l’asserito creditore è vincolato al rito previsto dagli artt. 93 e ss. l. fall..

Aggiungeva che l’art. 72, comma 5, l. fall. altro non dice se non che la domanda proposta prima del fallimento è opponibile al curatore, cosicché può essere coltivata nei suoi confronti a fallimento dichiarato, ma non stabilisce affatto che la domanda di insinuazione al passivo non può essere formulata nelle sue forme tipiche.

Riteneva, nel merito, che il contratto fra le parti dovesse essere qualificato come permuta di cosa esistente contro cosa futura, non contenendo alcun elemento prevalente, in una prospettiva di negozio misto, del contratto di appalto; escludeva, tuttavia, che l’art. 1472, comma 2, cod. civ., potesse trovare applicazione nel caso di specie, reputando che questa norma si riferisse, solamente, alla vendita di beni prodotti dalla natura o di cose la cui venuta ad esistenza è considerata dai contraenti come incerta o comunque non dipendente dalla volontà esclusiva dell’uomo ed osservando che il permutante che non aveva realizzato il bene avrebbe dovuto rispondere, semmai, per inadempimento.
Pronunciata poi la risoluzione del contratto per grave inadempimento della società fallita ex art. 1453 cod. civ., dato che pacificamente

l’opera non era stata costruita, e tenuto conto che l’istanza di rivendica era stata presentata unicamente in correlazione con la domanda di accertamento della nullità del contratto di permuta, ammetteva gli opponenti al passivo, in chirografo, per il valore del bene al momento del fallimento, pari a € 329.280.

5. Gli eredi COGNOME hanno proposto ricorso per la cassazione di questo decreto, pubblicato in data 25 luglio 2017, prospettando sette motivi di doglianza, ai quali ha resistito con controricorso il fallimento di RAGIONE_SOCIALE, il quale, a sua volta, ha presentato ricorso incidentale, affidato a quattro motivi.

Entrambe le parti hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ..

Considerato che:

6. Il primo motivo del ricorso principale denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1472, comma 2, cod. civ.: il tribunale, nell’escludere l’applicabilità d i questa norma al caso di specie, avrebbe dovuto considerare e distinguere il caso in cui il permutante avesse assunto anche l’obbligazione accessoria di edificare in proprio il bene futuro, dichiarando di avere i mezzi e le competenze a ciò necessarie, dal caso in cui una simile obbligazione non fosse stata assunta ed il permutante non avesse assunto altro obbligo che quello di far venire ad esistenza il bene mediante la sua realizzazione; infatti, nel primo caso il contraente, se non aveva realizzato il bene e non dimostrava che la prestazione promessa era venuta a mancare per causa a lui non imputabile, rispondeva per inadempimento contrattuale, mentre nel secondo caso, essendosi realizzata un’ empio rei speratae soggetta alla condizione che la cosa venduta venisse ad esistenza, ove la cosa non fosse venuta ad esistenza il contratto mancava di oggetto e la vendita era nulla.
Il tribunale, nel prendere in esame la domanda volta a sentir dichiarare la nullità dei contratti di permuta e di proroga del termini

ex art. 1472, comma 2, cod. civ., non ha accertato se RAGIONE_SOCIALE avesse assunto l’obbligazione di prestare in proprio l’attività necessaria alla realizzazione della cosa ed avesse dichiarato di avere i mezzi e le competenze per la sua realizzazione.

Il motivo non è fondato.

7.1 Il tribunale ha accertato -con una statuizione non impugnata da alcuna delle parti e coperta dal giudicato interno, di conseguenza, formatosi -che il contratto concluso fra le parti doveva essere qualificato come permuta di cosa esistente contro cosa futura (negozio rispetto al quale è acquisito il principio secondo cui l’effetto traslativo della proprietà degli immobili da costruire si verifica, ex art. 1472 cod. civ., non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali; Cass. 13398/2024, Cass. 24172/2013).
Da un simile accertamento discende, considerato che l’art. 1555 cod. civ. prevede che le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, che il contratto in esame è regolato dal disposto dell’art. 1472 cod. civ., in presenza dei suoi presup posti applicativi. condivisa dal collegio ed a cui va data continuità, ‘ distinguere il caso in cui il venditore abbia assunto alla realizzazione del bene … , secondo un filone

7.2 Secondo la giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. 1623/2007), in tema di vendita o di promessa di vendita di un immobile da costruirsi bisogna anche l’obbligazione accessoria di edificare il bene futuro promesso in vendita, dal caso in cui tale obbligazione non abbia assunto. Nel primo caso, quando, cioè, il venditore (costruttore) è tenuto anche dottrinario e giurisprudenziale, trattandosi di vendita di “cosa da costruire” il venditore, assumendo l’obbligazione di prestare l’attività necessaria alla produzione della cosa, risponde per inadempimento contrattuale qualora non dimostri che la prestazione promessa è venuta a mancare per causa a lui non imputabile (v. Cass.10.11.1989,
n. 4772). Nel secondo caso, invece, quando il venditore non abbia assunto alcun obbligo ulteriore rispetto a quello di trasferire il bene, il quale dovrà venire ad esistenza per opera di un terzo, senza che esso venditore debba compiere alcunché per determinarne la produzione, si è in presenza di un contratto di vendita di “cosa futura”, disciplinato dall’art. 1472 c.c.. Invero, il contratto di vendita o preliminare di vendita di un immobile che debba essere costruito da un soggetto terzo diverso dal venditore, il quale non abbia assunto alcun obbligo affinché il bene venga ad esistenza, configura l’ipotesi dell’emptio rei speratae, soggetta alla condicio juris che la cosa venduta venga ad esistenza, per cui se la cosa non viene ad esistere il contratto manca di oggetto e la vendita è nulla. La disposizione (estensibile al contratto preliminare) dell’art. 1472 c.c., comma 2 – la quale prevede la nullità della vendita di cosa futura per l’ipotesi in cui, non vertendosi in tema di contratto aleatorio, “la cosa non viene ad esistenza” – deve essere applicata dal giudice ove risulti che la cosa non esista e l’interesse del compratore non sia stato soddisfatto’.
7.3 Sulla base di questi principi l’applicazione del disposto dell’art. 1472, comma 2, cod. civ. è correlata all’assunzione da parte del permutante di un obbligo ulteriore rispetto a quello di trasferire il bene, avente ad oggetto l’edificazione del bene futuro.

Il che è proprio quanto accaduto nel caso di specie, posto che il tribunale ha spiegato (a pag. 2, nel riferire il contenuto dell’atto di citazione notificato alla curatela dagli eredi COGNOME) che la futura cessione riguardava due ville ‘ entrambe da realizzarsi dalla RAGIONE_SOCIALE entro due anni ‘.

Pertanto, benché sia senza dubbio vero che il giudice di merito non dovesse preoccuparsi di accertare se il contratto avesse ad oggetto beni prodotti dalla natura o cose la cui venuta ad esistenza fosse considerata come incerta e comunque non dipendente dalla volontà esclusiva dell’uomo, occorre constatare come il tribunale abbia

comunque acclarato in fatto (con un accertamento in alcun modo impugnato) che la società poi fallita aveva assunto anche l’obbligazione accessoria di edificare il bene futuro trasferito, cosicché la decisione impugnata risulta, sulla base di una simile constatazione, conforme a diritto e bisognevole soltanto di correzione, ai sensi dell’art. 384, comma 4, cod. proc. civ..

8.1 Il secondo motivo del ricorso principale si duole, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., dell’omesso esame di un fatto decisivo, rappresentato dalla circostanza che gli opponenti avevano eccepito la nullità, rilevabile d’ufficio, del contratto di permuta ex art. 46, comma 1, d.P.R. 380/2001, dato che il negozio, perfetto ab initio , non indicava gli estremi della concessione ad edificare del bene futuro.

8.2 Il terzo motivo del ricorso principale lamenta, ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., l’omesso esame di un fatto decisivo e discusso fra le parti, rappresentato dalla circostanza che gli eredi COGNOME avevano chiesto che fosse dichiarata la risoluzione anche ai sensi degli artt. 1454 e 1457 cod. civ., ipotesi di risoluzione che il tribunale ha trascurato di esaminare ritenendole assorbite.

8.3 Il quarto motivo del ricorso principale denuncia, a mente dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., l’omesso esame di un fatto decisivo, rappresentato dalla circostanza che gli opponenti avevano richiesto espressamente, in caso di accertamento della risoluzione del contratto di permuta, ‘ sia la rivendica che la restituzione del suolo ‘, a differenza di quanto ritenuto dal tribunale, secondo cui gli opponenti avevano fatto derivare l’istanza di rivendica unicamente dall’eventuale accoglimento dell’ip otesi della nullità del contratto.
8.4 Il primo motivo del ricorso incidentale prospetta, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e discusso fra le parti, costituito dalla posteriorità dell’azione civile ordinaria volta all a risoluzione del contratto rispetto alla dichiarazione di fallimento.

I motivi, da esaminarsi congiuntamente in ragione del coincidente vizio che li accomuna, risultano, tutti, inammissibili.

9.1 L ‘oggetto del vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., come novellato dal d.l. 83/2012, convertito, con modificazioni, dalla l. 134/2012, è l’omesso esame circa un «fatto decisivo per il giudizio, che è stato oggetto di discussione tra le parti».

Come ancora recentemente ricordato da Cass. 4226/2021 (cfr. in motivazione) costituisce un “fatto”, agli effetti della citata norma, non una “questione” o un “punto”, ma: i) un vero e proprio “fatto”, in senso storico e normativo, ossia un fatto principale, ex art. 2697 cod. civ., cioè un “fatto” costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo, o anche un fatto secondario, vale a dire un fatto dedotto ed affermato dalle parti in funzione di prova di un fatto principale (cfr. Cass. 16655/2011, Cass. 7983/2014, Cass. 17761/2016, Cass. 29883/2017); ii) un preciso accadimento ovvero una precisa circostanza da intendersi in senso storico-naturalistico (cfr. Cass. 21152/2014, Cass., Sez. U., 5745/2015); iii) un dato materiale, un episodio fenomenico rilevante e le relative ricadute di esso in termini di diritto (cfr. Cass. 5133/2014); iv) una vicenda la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali (cfr. Cass., Sez. U., 8053/2014).
Non costituiscono, viceversa, “fatti”, il cui omesso esame possa cagionare il vizio ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.: i) le argomentazioni o deduzioni difensive (cfr. Cass., Sez. U., 16303/2018, in motivazione, Cass. 14802/2017, Cass. 21152/2015); ii) gli elementi istruttori in quanto tali, quando il fatto storico da essi rappresentato sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché questi non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie astrattamente rilevanti (cfr. Cass., Sez. U., 8053/2014); iii) una moltitudine di fatti e circostanze, o il “vario insieme dei materiali di causa” (cfr. Cass. 21439/2015); iv) le domande o le eccezioni formulate nella causa di merito, ovvero i
motivi di appello, i quali costituiscono i fatti costitutivi della “domanda” in sede di gravame.

Pertanto, se la nozione di «fatto decisivo per il giudizio, che è stato oggetto di discussione tra le parti» deve intendersi come riferita a un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico -naturalistico e non ricomprende le domande, le eccezioni o le questioni difensive formulate dalla parte, devono, di conseguenza, essere ritenute inammissibili tutte le censure in esame, che sono state irritualmente formulate estendendo il paradigma normativo a questi profili di critica.
9.2 Non è neppure possibile ricondurre i mezzi in esame, nonostante l’esplicito riferimento fatto al loro interno all’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., al disposto del precedente n. 4, intendendo i mezzi come volti a denunziare un vizio procedurale per omessa pronuncia. Ciò non solo perché per alcuni di essi (e precisamente il quarto motivo del ricorso principale e il primo del ricorso incidentale) esiste un’espressa pronuncia del giudice di merito sulle questione agitate, ma anche perché, secondo la giurisprudenza di questa Corte, nel caso in cui il ricorrente lamenti l’omessa pronuncia, da parte dell’impugnata sentenza, in ordine a una delle domande o eccezioni proposte, non è indispensabile che faccia esplicita menzione della ravvisabilità della fattispecie di cui al n. 4 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., con riguardo all’art. 112 cod. proc. civ., purché il motivo rechi univoco riferimento alla nullità della decisione derivante dalla relativa omissione (riferimento che, nel caso di specie, è totalmente assente), dovendosi, invece, dichiarare inammissibile il gravame allorché sostenga che la motivazione sia mancante o insufficiente o si limiti ad argomentare sulla violazione di legge (Cfr. Cass., Sez. U., 17931/2013, Cass. 24553/2013, Cass. 10862/2018).
10.1 Il quinto motivo del ricorso principale denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 93 e 101 l. fall. in relazione all’art. 103

l. fall., perché il tribunale ha ritenuto che la domanda di restituzione di un bene immobile sia autonoma e possa eventualmente essere presentata nell’ipotesi in cui il bene sia nella disponibilità della curatela, malgrado l’art. 103 l. fall. non lasci alla disponibilità della parte la scelta di optare per la consegna del bene oppure per l’ammissione al passivo del controvalore.

La riconsegna del bene costituiva un effetto automatico dell’accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di permuta immobiliare.

10.2 Il sesto motivo del ricorso principale lamenta la violazione dell’art. 101 l. fall., in relazione agli artt. 93 e 103 l. fall., poiché il tribunale ha affermato che la domanda di risoluzione del contratto di permuta immobiliare, seppur fondata, non comporta anche una rivendicazione del bene oggetto del contratto; in realtà, dichiarare la risoluzione del contratto di permuta significava -sostengono i ricorrenti -riconoscere la proprietà del terreno in capo agli eredi COGNOME, come se non fosse mai stata ceduta, e il conseguente e necessario loro diritto alla restituzione.
10.3 Il settimo motivo del ricorso principale assume la violazione e falsa applicazione degli artt. 1493 e 1458, comma 2, cod. civ., in relazione agli artt. 103 l. fall. e 2652 n. 1 cod. civ., perché il tribunale ha ammesso al passivo, a seguito della dichiarazione di risoluzione, il credito per il danno rappresentato dalla presunta sottrazione del suolo agli eredi COGNOME piuttosto che il danno per formalità pregiudizievoli di terzi delle quali, nel frattempo, era stato gravato il bene trasferito.
11. I motivi, da esaminarsi congiuntamente in ragione del rapporto di connessione che li lega, non sono fondati.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte la risoluzione del contratto, pur comportando, per l’effetto retroattivo sancito dall’art. 1458 cod. civ., l’obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento

restitutorio in assenza di domanda dell’altro contraente, atteso che rientra nell’autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo, o meno, la restituzione della prestazione rimasta senza causa (Cass. 2075/2013; nello stesso senso Cass. 15909/2016); n e deriva che, in assenza di un’espressa domanda della parte, il giudice non può emanare i provvedimenti restitutori conseguenti alla risoluzione del contratto (Cass. 3287/1999; conf. Cass. 12322/2001).

Il tribunale, dunque, dopo aver accertato che ‘ per tutte le ipotesi di risoluzione gli opponenti chiedevano (non già la restituzione dell’immobile ma) l’ammissione al passivo, in privilegio, del credito per i danni ‘ (pag. 3 del provvedimento impugnato), non poteva che prendere in esame l’unica domanda che era stata presentata in correlazione all’accoglimento della domanda di risoluzione, mentre gli rimaneva precluso disporre una restituzione che aveva ritenuto come non richiesta.

Non potendo essere disposta la restituzione, per difetto di una richiesta in tal senso, non era possibile neppure ipotizzare che gli eredi COGNOME avessero subito un danno per gli atti trascritti o iscritti sul bene immobile anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale di risoluzione, in quanto una simile domanda muove dal presupposto (ed è condizionata al fatto) che il bene, una volta restituito, risultasse gravato da formalità pregiudizievoli.

In mancanza di una domanda di restituzione, rimaneva precluso l’esame della richiesta di ammissione al passivo dei danni correlati alle condizioni in cui si fosse trovato il bene al momento della restituzione.

12. Il secondo motivo del ricorso incidentale denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 72, comma 5, l. fall., in quanto questa norma prevede espressamente che l’azione di risoluzione pos sa spiegare i suoi effetti nei confronti del curatore unicamente nel caso in cui

l’azione sia stata introdotta prima del fallimento, mentre una simile domanda non può avere alcun effetto nei confronti della massa ove sia stata proposta dopo la dichiarazione di insolvenza.

13. Il motivo è inammissibile.

Secondo la tesi della curatela il fatto che il giudizio ordinario avente ad oggetto anche la richiesta di risoluzione del contratto di permuta fosse stato introdotto oltre quattro mesi dopo la dichiarazione di fallimento ‘ comportava la conseguenza della improponibilità improcedibilità o quant’altro della domanda, potendo i ricorrenti al massimo richiedere l’ammissione al passivo del controvalore non soddisfatto della prestazione contrattuale inizialmente concordata ‘ (pag. 23 del controricorso).
Un simile assunto non considera, tuttavia, che il tribunale, con la sentenza n. 804/2012 emessa fra le medesime parti dell’odierno giudizio, mai impugnata da alcuna di loro e passata in giudicato, non ha ritenuto che la domanda di nullità o risoluzione proposta dopo la dichiarazione di fallimento fosse improcedibile o inammissibile in termini assoluti (in ragione della sua presentazione dopo la dichiarazione di insol venza), ma ha dichiarato ‘ improcedibile la domanda per essere competente il tribunale fallimentare ‘ ( come riportato a pag. 3 del provvedimento impugnato in questa sede).
Il che significa che la statuizione del tribunale ordinario non ha escluso la procedibilità/ammissibilità in sé della domanda, ma l’ha implicitamente riconosciuta, purché la stessa fosse introdotta nella competente sede fallimentare.

In questo modo si è formato non solo un giudicato esplicito sulla necessaria proponibilità della domanda in sede fallimentare, ma anche un giudicato implicito sulla questione concernente la proponibilità dell’azione, che costituiva il presupposto logico indispensabile di una simile statuizione, ove si consideri che la verifica di un presupposto processuale quale la proponibilità della domanda deve essere eseguito d’ufficio a prescindere dalla

sollecitazione delle parti (cfr. Cass. 19226/2018, Cass. 11274/2007).

Il mezzo in esame risulta così inammissibile, perché prospetta una violazione di legge che collide con il giudicato formatosi fra le parti in ordine alla proponibilità della domanda e che, oramai, fa stato a ogni effetto fra le parti ex art. 2909 cod. civ..

14. Il terzo motivo del ricorso incidentale prospetta, ai sensi dell’ art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione degli artt. 112 cod. proc. civ., 2700 e 2732 cod. civ., in quanto il tribunale ha quantificato il valore del terreno ceduto in permuta secondo le risultanze della C.T.U. espletata senza tener conto del valore attribuito ai beni permutati all’interno del relativo rogito notarile.

Il tribunale, in questo modo, avrebbe violato l’art. 112 cod. proc. civ., ritenendo simulato il prezzo indicato nel rogito senza che nulla fosse stato eccepito dagli opponenti, l’art. 2700 cod. civ., dato che la dichiarazione di valore contenuta nel rogito faceva piena prova fino a querela di falso, e l’art. 2732 cod. civ., perché le dichiarazioni delle parti contenute in un atto pubblico hanno valore confessorio.

15. Il motivo risulta inammissibile.

Il tribunale ha ammesso al passivo il danno subito dagli opponenti in ragione del valore del bene al momento del fallimento, ritenendo, in particolare, che non rilevasse la diversa dichiarazione resa dalle parti in sede di stipula dell’atto, perché il valore indicato si riferiva al valore delle villette e non al terreno e comunque perché tale indicazione costituiva una simulazione del prezzo a fini fiscali.

Non è censurabile in questa sede di legittimità la valutazione compiuta dal giudice di merito in ordine al contenuto dell’atto di permuta e, in particolare, al fatto che la dichiarazione di valore presente al suo interno si riferisse alle villette da costruire e non al terreno.

Infatti, il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non dà luogo ad alcun vizio

denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. (che attribuisce rilievo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e presenti carattere decisivo per il giudizio), né in quello del precedente n. 4, disposizione che – per il tramite dell’art. 132, n. 4, cod. proc. civ. – dà rilievo unicamente all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante (Cass. 16315/2018, Cass. 11892/2016).
Ne discende la mancanza di decisività di tutte le critiche sollevate con il mezzo in esame, che si fondano sul presupposto, contrario agli accertamenti in fatto compiuti dal giudice di merito, che il valore indicato all’interno del contratto di permuta si riferisse anche al terreno.

Il contenuto letterale del contratto riportato nel corpo della doglianza non giova certo al fine di avvalorare e rendere ammissibile una simile doglianza, perché il ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità non già il potere di riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale, ma solo la facoltà del controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, delle argomentazioni svolte dal giudice di merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di controllarne l’attendibilità e la concludenza (cfr., ex plurimis , Cass. 21098/2016, Cass. 27197/2011).
16. Il quarto motivo del ricorso incidentale lamenta, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 5 D.M. 55/2014 con riferimento all’entità della somma liquidata a titolo di spese legali, che sarebbe stata quantificata in una cifra spropositata (€ 27.804, oltre accessori e spese di C.T.U.) senza che fosse fornita alcuna giustificazione al riguardo.

17. Il motivo è inammissibile.

Il disposto dell’art. 5, comma 2, D.M. 55/2014 prevede espressamente che nella liquidazione dei compensi a carico della parte soccombente nei giudizi per liquidazione di danni si ha riguardo alla somma attribuita alla parte vincitrice.

L’art. 4, comma 1, del medesimo decreto (nel testo vigente ratione temporis ) riconosce al giudice la possibilità di aumentare, fino all’80%, o diminuire, fino al 50%, il valore medio risultante dalle tabelle, sulla base della complessità dei criteri indicati dalla prima parte della norma.

Lo stesso mezzo in esame precisa che, applicando i parametri medi con riferimento alla somma ammessa al passivo (€ 329.280), il valore di riferimento era pari a € 21.387; se ne ricava che l’aumento praticato dal tribunale rispetto ai valori medi rientra nei limiti di incremento resi possibili dalla norma appena richiamata.

Ciò posto, è sufficiente fare richiamo, al fine di apprezzare la critica in esame in termini di inammissibilità, alla giurisprudenza di questa Corte in tema di liquidazione delle spese processuali ai sensi del D.M. 55/2014 secondo cui l’esercizio del potere discrezionale del giudice, contenuto tra il minimo e il massimo dei parametri previsti, non è soggetto al controllo di legittimità, attenendo pur sempre a parametri indicati tabellarmente, mentre la motivazione è doverosa allorquando il giudice decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi da riconoscere, essendo in tal caso necessario che siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di esso (Cass. 14198/2022, Cass. 89/2021, Cass. 2386/2017).
18. Per tutto quanto sopra esposto, il ricorso principale deve essere respinto, mentre il ricorso incidentale risulta inammissibile.

Le spese del giudizio di legittimità vanno integralmente compensate fra le parti, ex art. 92, comma 2, cod. proc. civ., in presenza di una reciproca soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale, dichiara inammissibile il ricorso incidentale e compensa integralmente le spese processuali.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale e del ricorrente incidenta le, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma in data 12 settembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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