Patto commissorio: quando il lease back è valido?

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di una società fallita che chiedeva la nullità di un contratto di ‘sale and lease back’, ritenendolo una violazione del divieto di patto commissorio. La Corte ha confermato che la valutazione degli indici sintomatici (difficoltà economiche, sproporzione del prezzo) è un accertamento di fatto riservato ai giudici di merito, i quali avevano escluso l’intento fraudolento, ritenendo l’operazione un legittimo strumento di finanziamento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 gennaio 2026 in Diritto Bancario, Diritto Commerciale, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Patto Commissorio: Quando il Contratto di Sale and Lease Back è Legittimo? L’Analisi della Cassazione

Il contratto di ‘sale and lease back’ rappresenta uno strumento flessibile per le imprese che necessitano di liquidità, ma nasconde insidie. La linea di confine con il divieto di patto commissorio, sancito dall’art. 2744 c.c., è spesso sottile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre un’importante occasione per chiarire quando questa operazione finanziaria è considerata legittima e quando, invece, rischia di essere dichiarata nulla.

I Fatti di Causa: Dal Finanziamento Immobiliare al Contenzioso

Una società, proprietaria di un vasto complesso immobiliare destinato a diventare un centro benessere, stipula un contratto di ‘sale and lease back’ con un’importante società di leasing. L’operazione prevedeva la vendita del complesso immobiliare alla società finanziaria e la contestuale locazione finanziaria dello stesso alla società venditrice. Lo scopo era ottenere i fondi necessari per completare i lavori di costruzione.

Dopo aver versato un maxi canone iniziale e alcune rate, la società utilizzatrice si trova in difficoltà e interrompe i pagamenti. Di conseguenza, la società di leasing attiva la clausola risolutiva espressa, ponendo fine al contratto. Successivamente, la curatela fallimentare della società utilizzatrice agisce in giudizio, chiedendo di dichiarare nullo l’intero contratto perché, a suo dire, violava il divieto di patto commissorio.

L’Analisi dei Giudici di Merito: La Validità del Sale and Lease Back

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto le richieste della società fallita. I giudici hanno stabilito che l’operazione in questione non presentava gli ‘indici sintomatici’ che la giurisprudenza ha individuato per smascherare un patto commissorio mascherato. In particolare, è stato ritenuto che:

1. Non vi era una situazione debitoria pregressa tra le parti contraenti.
2. La volontà delle parti era genuinamente quella di realizzare un’operazione di finanziamento per un progetto imprenditoriale, non di garantire un debito esistente.
3. Al momento della stipula, la società venditrice non versava in una situazione di palese difficoltà economica, avendo anzi da poco effettuato un aumento di capitale.
4. Non era stata provata una sproporzione significativa tra il valore effettivo del bene e il prezzo pagato dalla società di leasing.

Di conseguenza, i giudici di merito hanno qualificato il contratto come un’operazione di ‘sale and lease back’ socialmente tipica e meritevole di tutela.

La Decisione della Cassazione e il Divieto del patto commissorio

La curatela fallimentare ha proposto ricorso in Cassazione, lamentando un’errata applicazione delle norme sul patto commissorio e un’omessa valutazione di elementi di prova. La Suprema Corte ha dichiarato tutti i motivi di ricorso inammissibili.

La Corte ha ribadito un principio fondamentale: l’indagine volta a verificare se un ‘sale and lease back’ nasconda un patto commissorio è un accertamento di fatto. Questo tipo di valutazione spetta esclusivamente ai giudici di merito e non può essere riesaminato in sede di legittimità, a meno che la motivazione della sentenza impugnata non sia palesemente illogica o contraddittoria. Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva fornito una motivazione ampia e coerente, rendendo l’impugnazione inammissibile.

Le Motivazioni

La Cassazione ha evidenziato come la Corte d’Appello avesse correttamente operato un ‘buongoverno’ degli indici sintomatici. La decisione di secondo grado era ben argomentata su più fronti: l’irrilevanza di debiti pregressi verso altre società dello stesso gruppo bancario; la positività dei dati di bilancio della società al momento del contratto; la notevole distanza temporale tra la stipula e il successivo fallimento; e l’assenza di prova sulla sproporzione del prezzo, giustificata anche dal fatto che l’incremento di valore dell’immobile era avvenuto a seguito dei lavori di ristrutturazione finanziati proprio con l’operazione di leasing. La Suprema Corte ha concluso che i motivi del ricorso miravano, in realtà, a ottenere una nuova e non consentita valutazione dei fatti di causa.

Conclusioni

Questa ordinanza conferma la liceità generale del contratto di ‘sale and lease back’ come strumento di finanziamento d’impresa. Tuttavia, essa sottolinea anche l’importanza di un’analisi caso per caso. Per essere considerato valido e non incorrere nella nullità per violazione del divieto di patto commissorio, il contratto deve essere strutturato come una genuina operazione finanziaria e non deve presentare i tipici indici di allarme: una preesistente situazione debitoria tra le parti, uno stato di difficoltà economica del venditore di cui l’acquirente approfitta e una manifesta sproporzione tra il valore del bene e il prezzo di vendita. La decisione ribadisce che l’accertamento di tali elementi è un’indagine di fatto, la cui valutazione, se ben motivata, è insindacabile in Cassazione.

Un contratto di ‘sale and lease back’ è sempre valido?
No, non sempre. È un’operazione contrattuale socialmente tipica e in linea di massima valida, ma deve essere verificata caso per caso per assicurarsi che non sia stata posta in essere in funzione di garanzia per aggirare il divieto di patto commissorio.

Quali sono gli ‘indici sintomatici’ che possono rendere nullo un contratto di ‘sale and lease back’ per violazione del divieto di patto commissorio?
La giurisprudenza individua tre indici principali: 1) l’esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l’impresa utilizzatrice; 2) le difficoltà economiche di quest’ultima; 3) la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente. Non è necessaria la compresenza di tutti gli indici.

La Corte di Cassazione può riesaminare i fatti per decidere se un contratto viola il divieto di patto commissorio?
No. L’indagine sulla presenza degli indici sintomatici è considerata un’indagine tipicamente di fatto. Pertanto, è sottratta al sindacato della Corte di Cassazione, che può intervenire solo per vizi di motivazione della sentenza dei giudici di merito, ma non per effettuare un nuovo accertamento dei fatti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 28551 Anno 2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24778/2022 R.G. proposto da:

FALL 877/2015 RAGIONE_SOCIALE, in persona del curatore, rappresentata e difesa dall’ avvocato AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso lo studio del medesimo in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO

Pec:

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata da RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, ed elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo in INDIRIZZO, pec:

Civile Ord. Sez. 3 Num. 28551 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/11/2024

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 2313/2022 depositata il 30/06/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/05/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

Rilevato che:

il Fallimento della società RAGIONE_SOCIALE, utilizzatrice di un complesso immobiliare costituito da due immobili edificabili e da una area adibita a piscina, allegando che la società in bonis aveva stipulato con RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE SpA, (già RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE) sia un contratto di compravendita del complesso immobiliare in cambio del corrispettivo di un prezzo sia la locazione finanziaria degli stessi immobili al fine di ottenere il finanziamento necessario per la realizzazione di un centro benessere ( sale and lease back) , di aver versato un maxi canone anticipato ed alcune rate, di essersi poi resa morosa nel pagamento dei canoni mensili tanto da indurre la concedente ad attivare una clausola risolutiva espressa, a chiedere la restituzione del bene e il versamento dei canoni scaduti, convenne la concedente davanti al Tribunale di Milano per sentir dichiarare la nullità del contratto di sale and lease back per violazione del divieto di patto commissorio, la sussistenza in capo a sé stessa del diritto di proprietà sui beni e, in via subordinata, la condanna della convenuta alla restituzione delle rate di leasing già versate;
istituitosi il contraddittorio con RAGIONE_SOCIALE, il Tribunale di Milano rigettò la domanda ritenendo che non fossero ravvisabili gli indici sintomatici enucleati dalla giurisprudenza di questa Corte per integrare la violazione del divieto di patto commissorio;

a seguito di appello del Fallimento, la Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 2313 del 30/6/2022, ha rigettato il gravame ritenendo

che il Tribunale avesse fatto buongoverno degli indici sintomatici per escludere la sussistenza della violazione dell’art. 2744 c.c., qualificando la fattispecie quale contratto socialmente tipico e meritevole di tutela del sale and lease back ; a tal fine ha ritenuto irrilevante la contemporanea sussistenza di crediti pregressi della società RAGIONE_SOCIALE nei confronti di istituti bancari appartenenti al ‘gruppo’ di imprese di cui faceva parte la concedente RAGIONE_SOCIALE, dovendosi aver riguardo unicamente alla situazione debitoria esistente tra i contraenti; ha rilevato che l’univoca volontà delle parti, trasfusa nel contratto, fosse quella di preordinare la compravendita allo scopo di far conseguire a RAGIONE_SOCIALE il finanziamento necessario all’esecuzione di consist enti lavori edilizi volti alla costruzione di un complesso alberghiero/residenziale da destinare a beauty farm; quanto alla condizione economica della società la corte del gravame ha ritenuto che i dati di bilancio evidenziassero la positività degli indici ed un recente significativo aumento di capitale e che la allegata sproporzione tra il valore effettivo del bene al momento della compravendita e il prezzo pagato per l’acquisto da RAGIONE_SOCIALE non avesse alcun supporto probatorio; quanto alla validità della cd. clausola di confisca con potere del giudice di intervenire ai sensi dell’art. 1526 secondo comma c.c. , la corte ha riferito essere l’indagine estranea al giudi zio in quanto l’appellante non ha svolto domande o allegazioni in proposito, chiedendo unicamente di dichiarare nulla l’intera clausola e di condannare la concedente al rimborso della somma versata a titolo di canoni nel corso del rapporto.
avverso la sentenza il Fallimento della RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi;

resiste RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (e per essa RAGIONE_SOCIALE) con controricorso;

entrambe le parti hanno depositato memoria.

Considerato che:

con il primo motivo -violazione e falsa applicazione degli artt. 1344 c.c. in relazione agli artt. 1418 2° co. c.c., 1963 c.c., 2744 e 2727 ss cc. c on riguardo all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. -la ricorrente lamenta che la corte del merito ha escluso la nullità del contratto per violazione dell’art. 2744 c.c. erroneamente non avvedendosi della sussistenza dei requisiti sintomatici posti dalla giurisprudenza di questa Corte per configurare la violazione del divieto del patto commissorio (Cass., n. 4664 del 2021) quali la presenza di una situazione di credito/debito tra la società finanziaria e l’impresa utilizzatrice, le difficoltà economiche di quest’ultima di cui la concedente si sarebbe approfittata e la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corr ispettivo versato dall’acquirente;
con il secondo motivo -violazione e falsa applicazione degli artt. 1344 c.c. in relazione all’art. 1418 2° comma c.c., 1963 c.c., 2744, 2697 e 2727 c.c. (art. 360, comma 1 n. 5 c.p.c.) -lamenta che la corte ha violato il principio del riparto dell’onere probatorio, le disposizioni sulla nullità del patto stipulato in violazione dell’art. 2744 c.c. e le norme sulle presunzioni ritenendo non sussistere una situazione di difficoltà economica in cui si sarebbe trovata la utilizzatrice;

con il terzo motivo -omesso esame di fatti decisivi (art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c) -lamenta l’omessa valutazione da parte della corte territoriale di elementi di prova atti a supportare la allegata sproporzione tra il valore effettivo del bene al momento della compravendita e il prezzo pagato per l’acquisto da RAGIONE_SOCIALE;

con il quarto motivo -violazione e falsa applicazione dell’art. 1526 secondo comma c.c. anche in relazione all’art. 1362 c.c. con riguardo all’art. 12 del contratto , l’art. 2744, 1175, 1375, 1218, 1366 c.c. impugna il capo di sentenza che ha ritenuto valida la clausola di

cui al punto 15.2 delle Condizioni Generali del contratto di leasing che prevede il diritto della concedente, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore, di trattenere i canoni già versati e ottenere i canoni ancora a scadere previa deduzione del corrispettivo della vendita;

Con il 4° motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1526, 1362 ss., 1175, 1375, 1218, 1366, 2744 c.c., in riferimento all’art. 360, 1° co. n. 3, c.p.c.

i motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono inammissibili.

Essi risultano invero volti ad evocare da parte di questa Corte la rivalutazione di elementi fattuali secondo un accertamento in fatto alternativo a quello dei giudici di merito con particolare riguardo alla preesistenza di situazioni di debito tra la utilizzatrice e la concedente, la difficoltà economica della utilizzatrice e la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall’acquirente;

la giurisprudenza di questa Corte in tema di violazione del divieto di patto commissorio in presenza di sale and lease back, afferma espressamente che l’indagine sugli elementi sintomatici è tipicamente di fatto, e in quanto tale sottratta al sindacato di questa Corte se non per vizi di motivazione. Si veda sul punto Cass., 3, n. 5438 del 2006, Cass., 3 n. 4664 del 22/2/2021, Cass., 1, n. 2219 del 25/1/2022, secondo cui’ Il contratto di “sale and lease back” – in forza del quale un’impresa vende un bene strumentale ad una società finanziaria, la quale ne paga il prezzo e contestualmente lo concede in locazione finanziaria alla stessa impresa venditrice, verso il pagamento di un canone e con possibilità di riacquisto del bene al termine del contratto per un prezzo normalmente molto inferiore al suo valore – configura un contratto d’impresa socialmente tipico che, come tale, è, in linea di
massima, astrattamente valido, ferma la necessità di verificare, caso per caso, la presenza di elementi sintomatici atti ad evidenziare che la vendita è stata posta in essere in funzione di garanzia ed è volta, pertanto, ad aggirare il divieto del patto commissorio. A tal fine, l’operazione contrattuale può definirsi fraudolenta nel caso in cui si accerti, con una indagine che è tipicamente di fatto, sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto il profilo della correttezza della motivazione, la ricorrenza d indici sintomatici ( dei quali non è necessaria la compresenza ) quali l’esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice utilizzatrice; le difficoltà economiche di quest’ultima; la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall’acquirente; il cui accertamento, così come quello circa il carattere fittizio del sale and lease back, costituisce un’indagine di fatto, insindacabile in sede di legittimità in presenza di congrua motivazione (cfr. Cass., 3, n. 4664 del 22/2/2021);
nella specie la corte di merito ha diffusamente motivato in ordine all’ autonomia strutturale e funzionale del lease back quale contratto di impresa, escludendo che la relativa nullità per illiceità della causa concreta in ragione della ravvisata irrilevanza di debiti pregressi della società RAGIONE_SOCIALE nei confronti di istituti bancari asseritamente appartenenti al ‘gruppo’ di imprese di cui faceva parte la RAGIONE_SOCIALE ; della positività dei dati di bilancio, anche in ragione del recente rilevante aumento di capitale; della notevole distanza temporale tra il fallimento della società e la stipulazione dei contratti; del l’assenza di sproporzione tra il valore effettivo del bene e il prezzo pagato per l’acquisto in ragione del fatto che l’incremento di valore dell’immobile si era realizzato a seguito dei lavori di ristrutturazione che lo aveva trasformato in una struttura alberghiera.
Con particolare riferimento al 4° motivo va osservato che non risulta (quantomeno idoneamente) censurata la ratio decidendi dell’impugnata sentenza secondo cui in ordine alle condizioni per valutare la meritevolezza della c.d. clausola di confisca, si pone la questione dell’equilibrio d el contratto ma afferma ‘l’indagine è estranea alla presente causa in quanto l’appellante non ha svolto domande o allegazioni in proposito, in particolare in punto di effetti economici sul piano contrattuale ma ha chiesto di dichiarare nulla l’intera claus ola e condannare la concedente a restituire l’importo di € 3.781.037,87’ ;
le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo in favore della parte controricorrente, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte dichiara il ricorso inammissibile. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi € 20.200 ,00, di cui € 20.000,00 per onorari, oltre a spese generali e accessori di legge, in favore della parte controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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