Mutuo fondiario: nullo se supera il limite?

La Corte di Cassazione ha stabilito che un contratto di mutuo fondiario che supera il limite di finanziabilità legale (80% del valore dell’immobile) non è nullo. Il caso riguardava l’opposizione di un fallimento alla richiesta di ammissione al passivo di un istituto di credito. La Corte, richiamando un principio delle Sezioni Unite, ha chiarito che tale limite è una norma di ‘vigilanza prudenziale’ posta a tutela della stabilità patrimoniale della banca, e la sua violazione non invalida il contratto, che rimane valido ed efficace.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Fallimentare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Mutuo Fondiario e Limite di Finanziabilità: Cosa Succede se si Supera la Soglia?

Il mutuo fondiario rappresenta uno degli strumenti finanziari più diffusi per l’acquisto di immobili. La legge, tuttavia, impone un preciso ‘limite di finanziabilità’, solitamente fissato all’80% del valore del bene. Ma cosa accade se la banca eroga un finanziamento superiore a questa soglia? Il contratto è nullo? A questa domanda cruciale ha risposto la Corte di Cassazione con una recente ordinanza, chiarendo la natura di tale limite e le conseguenze della sua violazione.

I Fatti di Causa: Un Credito Conteso in Sede Fallimentare

Il caso nasce dall’opposizione presentata dalla curatela di una società fallita contro la richiesta di un istituto di credito di essere ammesso al passivo fallimentare. La banca vantava un credito di oltre 1,5 milioni di euro, derivante da un contratto di mutuo fondiario garantito da ipoteca su un immobile che, successivamente, era stato venduto alla società poi fallita. La curatela fallimentare sosteneva la nullità del contratto di mutuo, poiché l’importo erogato superava il limite di finanziabilità previsto dall’articolo 38 del Testo Unico Bancario (TUB), ovvero l’80% del valore del bene ipotecato. Il Tribunale di primo grado aveva respinto l’eccezione del fallimento e ammesso, seppur parzialmente, il credito della banca.

La Controversia: Il Superamento del Limite di Finanziabilità del Mutuo Fondiario

La questione centrale portata all’attenzione della Corte di Cassazione era se la violazione del limite di finanziabilità potesse determinare la nullità dell’intero contratto di mutuo fondiario e, di conseguenza, della relativa garanzia ipotecaria. Secondo la tesi del ricorrente (il fallimento), tale limite costituiva una norma imperativa la cui violazione avrebbe dovuto invalidare il negozio giuridico, impedendo alla banca di far valere le proprie pretese nel fallimento.

L’Analisi della Corte e il Principio delle Sezioni Unite

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi del ricorso, basando la sua decisione su un consolidato orientamento delle Sezioni Unite. I giudici hanno chiarito che il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 del TUB non è una norma posta a presidio della validità del contratto. Non è, cioè, un elemento essenziale del negozio la cui assenza o violazione ne determina la nullità.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha spiegato che la norma sul limite di finanziabilità rientra nell’ambito della cosiddetta ‘vigilanza prudenziale’. Si tratta di regole comportamentali che le autorità di vigilanza impongono alle banche per assicurare la loro stabilità patrimoniale e contenere i rischi nell’erogazione del credito. Lo scopo è proteggere la banca stessa e, indirettamente, la stabilità dell’intero sistema finanziario, non di tutelare un interesse pubblico generale che possa giustificare la nullità del contratto. Dichiarare nullo un mutuo già erogato per questa ragione, paradossalmente, danneggerebbe proprio l’interesse alla stabilità patrimoniale della banca che la norma intende proteggere. Pertanto, la violazione di tale limite non incide sulla validità del contratto di mutuo fondiario, che rimane pienamente efficace tra le parti.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza conferma un principio di fondamentale importanza per il settore bancario e immobiliare. Il superamento del limite di finanziabilità non è una ‘scorciatoia’ per liberarsi da un’obbligazione di mutuo. Il contratto resta valido e il debitore è tenuto a rimborsare il capitale e gli interessi. La violazione della norma può avere conseguenze per la banca sul piano della vigilanza (sanzioni amministrative), ma non si ripercuote sulla validità del rapporto con il cliente. La decisione offre certezza giuridica agli operatori, ribadendo che le regole di condotta imposte alle banche non sempre si traducono in cause di nullità dei contratti stipulati con i privati.

Cosa succede se un mutuo fondiario supera il limite di finanziabilità dell’80%?
Secondo la Corte di Cassazione, il contratto di mutuo rimane valido ed efficace. La violazione del limite non ne causa la nullità.

Perché il superamento del limite di finanziabilità non rende nullo il contratto?
Perché tale limite è considerato una norma di ‘vigilanza prudenziale’, finalizzata a proteggere la stabilità patrimoniale della banca e non un elemento essenziale del contratto la cui violazione possa invalidarlo. Lo scopo è la sana gestione della banca, non la tutela di un interesse pubblico generale che giustificherebbe la nullità.

Chi paga le spese legali se una parte vince solo parzialmente la causa?
Il giudice ha un potere discrezionale nel regolare le spese. Può decidere di compensarle in tutto o in parte, sia in caso di soccombenza reciproca sia in presenza di altri giusti motivi. Solo la parte interamente vittoriosa non può essere condannata al pagamento delle spese.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 27 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 27 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 02/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso 24896-2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE rappresentato e difeso dall’Avvocato NOME COGNOME per procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dapprima dall’Avvocato NOME COGNOME per procura in calce al controricorso e poi dall’Avvocato NOME COGNOME per procura in calce all’atto di costituzione del 14/3/2022;

– controricorrente –

avverso il DECRETO N. 6324/2020 del TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA, depositato il 2/9/2020;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere NOME COGNOME nell ‘ adunanza in camera di consiglio del 27/11/2024;

FATTI DI CAUSA

1.1. La Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. ha proposto opposizione allo stato passivo del Fallimento RAGIONE_SOCIALE, dichiarato con sentenza del 3/3/2017, chiedendo di esservi

ammessa per la somma complessiva di €. 1.513.591,11, in collocazione ipotecaria, oltre interessi, in ragione del contratto di mutuo fondiario stipulato in data 6/7/2006 con la società RAGIONE_SOCIALE e dell’ipoteca iscritta in data 8/7/2006 su un bene immobile di sua proprietà, venduto con atto del 29/12/2006 alla società poi fallita.

1.2. Il Fallimento ha resistito all’opposizione deducendo la nullità del contratto di mutuo per il mancato rispetto del limite di finanziabilità, previsto dall’art. 38, comma 2, del TUB e dell’art. 1 della delibera CICR del 22/4/1995, pari al massimo all’80% de l bene ipotecato.

1.3. Il Tribunale, con il decreto in epigrafe, per quanto ancora rileva: -innanzitutto, ha rigettato l’eccezione di violazione dei limiti di finanziabilità ed ha, sia pure in parte, accolto l’opposizione proposta, ammettendo al passivo la banca istante per la somma di €. 1.352.299,70, in collocazione privilegiata, oltre interessi, e per la somma di €. 279.525,15, in collocazione chirografaria; – in secondo luogo, ha disposto, in ragione della soccombenza ‘ in via principale ‘ del Fallimento, la compensazione per la metà delle spese di giudizio.
1.4. Il Fallimento, con ricorso notificato il 29/9/2020, ha chiesto, per sei motivi, la cassazione del decreto.

1.5. La Banca ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

2.1. Con il primo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione o la falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. e degli artt. 93 e 98 l.fall., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., ha censurato il decreto impugnato nella parte in cui il Tribunale ha escluso la nullità del contratto di mutuo fondiario posto a fondamento della domanda di ammissione sul rilievo che il Fallimento, pur avendone l’onere, non aveva provato il superamento del limit e

di finanziabilità, pari all’80% del valore del bene, imposto dall’art. 38, comma 2, TUB e dall’art. 1 della delibera CICR del 22/4/1995, spettando, per contro, alla banca istante dimostrane il rispetto.

2.2. Con il secondo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione o la falsa applicazione dell’art. 38, comma 2, del TUB e dell’art. 1 della delibera CICR del 22/4/1995, delle Istruzioni di Vigilanza della Banca d’Italia e della Direttiva 2000/12 -CE, nonché l a violazione e la falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., ha censurato il decreto impugnato nella parte in cui il Tribunale ha escluso la nullità del contratto di mutuo fondiario posto a fondamento della domanda, avendo erroneamente assunto, quale criterio di valutazione del superamento del limite di finanziabilità, il valore commerciale del bene ipotecato in luogo del valore cauzionale dello stesso.
2.3. Con il terzo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione degli artt. 116, 115 e 132 n. 4 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c., ha censurato il decreto impugnato nella parte in cui il Tribunale, senza disporre un accertamento tecnico che il Fallimento aveva reiteratamente chiesto, ha escluso la nullità del contratto di mutuo fondiario dedotto a sostegno della domanda di ammissione in ragione dell’errata attribuzione all’immobile ipotecato di un valore eccedente rispetto a quello prospettato e documentato dalla stessa banca.
2.4. Con il quarto motivo, il ricorrente, lamentando la violazione o la falsa applicazione degli artt. 99 l.fall. e 183 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., ha censurato il decreto impugnato nella parte in cui il Tribunale ha escluso la nullità del contratto di mutuo fondiario invocato a fondamento della domanda di insinuazione ritenendo l’ammissibilità de l prospetto

di finanziamento che la banca opponente aveva prodotto ben oltre i termini di preclusione previsti dall’art. 99 l.fall..

2.5. Con il quinto motivo, espressamente articolato in diretta connessione con i precedenti e quale conseguenza del loro accoglimento, il ricorrente, lamentando la violazione o la falsa applicazione dell’art. 38, comma 2, del TUB e dell’art. 1 della delibera CICR del 22/4/1995 nonché dell’art. 28 55 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., ha censurato il decreto impugnato nella parte in cui il Tribunale ha escluso la nullità del contratto di mutuo fondiario posto a fondamento della domanda ed ha, di conseguenza, ammesso il credito al passivo del fallimento con il privilegio ipotecario, senza, tuttavia, considerare che la nullità del contratto di mutuo non poteva che determinare la nullità della relativa iscrizione ipotecaria.
2.6. I motivi, da trattare congiuntamente, sono infondati.

2.7. Le Sezioni Unite di questa Corte, infatti, hanno ritenuto che, in tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità previsto dall’ art. 38, comma 2, TUB, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell ‘ oggetto contrattuale, fissato dall ‘ autorità di vigilanza sul sistema bancario nell ‘ ambito della c.d. ‘ vigilanza prudenziale ‘ , in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al pregiudizio proprio di quell ‘ interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere (Cass. SU n. 33719
del 2022; conf., Cass. n. 6907 del 2023; Cass. n. 7949 del 2023).

2.8. Con il sesto motivo, il ricorrente, lamentando la violazione o la falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., ha censurato il decreto impugnato nella parte in cui il Tribunale ha, con motivazione contraddittoria, ritenuto che il Fallimento era, sia pure in parte, soccombente, laddove, al contrario, l’opposizione era riconducibile esclusivamente agli errori e alle omissioni in cui era caduta la banca nel giudizio di verifica e nel giudizio di opposizione.
2.9. Il motivo è infondato. In tema di condanna alle spese processuali, infatti, il principio della soccombenza dev’essere inteso nel senso che soltanto la parte interamente vittoriosa non può essere condannata, nemmeno per una minima quota, al pagamento delle spese stesse con la conseguenza che, con riferimento al regolamento delle spese, la valutazione dell’opportunità di compensare in tutto o in parte le spese di lite, tanto nell’ipotesi di soccombenza reciproca, quanto nell’ipotesi di concorso con altri giusti motivi, esula dal sindacato di legittimità, trattandosi di un potere discrezionale del giudice di merito (cfr. Cass. n. 19613 del 2017).
Il ricorso dev’essere, dunque, rigettato.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

La Corte dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115/2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello

previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte così provvede: rigetta il ricorso; condanna il ricorrente a rimborsare alla banca controricorrente le spese del giudizio, che liquida in €. 10.200,00 , di cui €. 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali nella misura del 15%; dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115/2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso a Roma, nella Camera di consiglio della Prima

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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