Modifica tabelle millesimali: quando serve l'unanimità

Una società ha impugnato una delibera condominiale che, a maggioranza, aveva modificato le tabelle millesimali di natura contrattuale. I giudici di merito avevano rigettato la domanda ritenendola tardiva. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: la modifica tabelle millesimali che non si limita a correggere errori ma introduce nuovi criteri di ripartizione, derogando a quelli legali o contrattuali, richiede l’unanimità. Una delibera assunta a maggioranza in questi casi è affetta da nullità, vizio che può essere fatto valere senza limiti di tempo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Modifica Tabelle Millesimali: La Cassazione Chiarisce i Limiti della Maggioranza

La gestione di un condominio si basa su regole precise, e tra le più importanti vi sono quelle contenute nelle tabelle millesimali, che determinano la ripartizione delle spese comuni. Ma cosa succede quando si rende necessaria una loro variazione? È sufficiente una delibera a maggioranza o serve l’unanimità? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo tema, sottolineando la differenza cruciale tra una semplice correzione di errori e una vera e propria modifica tabelle millesimali che incide sui criteri di valutazione. Quest’ultima, come vedremo, richiede il consenso di tutti i condomini.

I Fatti del Caso: Una Delibera a Maggioranza Contestata

Una società, proprietaria di un’unità immobiliare all’interno di un complesso condominiale, impugnava una delibera assembleare. L’assemblea aveva deciso, con il voto della maggioranza, di sostituire la tabella millesimale originaria, allegata al regolamento di condominio di natura contrattuale, con una nuova tabella. La società sosteneva che tale delibera fosse nulla, poiché la modifica non si limitava a correggere meri errori materiali, ma introduceva criteri di ripartizione diversi da quelli pattuiti, richiedendo quindi il consenso unanime di tutti i condomini.

Il Percorso Giudiziario e l’Errore della Corte d’Appello

Sia in primo grado che in appello, la domanda della società veniva respinta. In particolare, la Corte d’Appello aveva considerato l’impugnazione tardiva, ritenendo che la società avrebbe dovuto contestare la delibera entro il termine di decadenza di trenta giorni. Secondo i giudici di merito, la questione rientrava nell’ipotesi di correzione di errori prevista dall’art. 69 disp. att. c.c., per la quale è sufficiente la maggioranza. Inoltre, la Corte aveva dichiarato inammissibile la domanda subordinata della società di procedere a una revisione giudiziale della nuova tabella, ritenendola preclusa dalla mancata tempestiva impugnazione della delibera.

Le Motivazioni: La Distinzione Cruciale nella modifica tabelle millesimali

La Corte di Cassazione, ribaltando la decisione dei giudici di merito, ha chiarito i principi fondamentali che governano la materia. Il cuore della decisione risiede nella distinzione tra due tipi di intervento sulle tabelle millesimali.

Quando Basta la Maggioranza

La maggioranza qualificata (ex art. 1136, co. 2, c.c.) è sufficiente per approvare o modificare tabelle che hanno una funzione puramente ricognitiva, ovvero che si limitano a tradurre in valori numerici i criteri di ripartizione stabiliti dalla legge (come il valore delle singole unità immobiliari).

Quando Serve l’Unanimità

L’unanimità è, invece, indispensabile quando la modifica alle tabelle millesimali va oltre la semplice correzione di un errore e si traduce in una deroga ai criteri legali o a quelli stabiliti in un precedente regolamento contrattuale. In questo caso, si sta approvando una “diversa convenzione” (ai sensi dell’art. 1123 c.c.) che incide sui diritti e sugli obblighi di ciascun condomino. Una delibera che approva una simile modifica con il solo voto della maggioranza non è semplicemente annullabile (vizio da far valere entro 30 giorni), ma è affetta da nullità. La nullità è un vizio radicale che può essere fatto valere da chiunque vi abbia interesse, in qualsiasi momento, senza limiti di tempo.

La Corte di Cassazione ha quindi affermato che la Corte d’Appello ha errato nel non esaminare il contenuto della nuova tabella per verificare se essa si limitasse a correggere errori o se, al contrario, introducesse nuovi e diversi parametri. Solo questa analisi avrebbe permesso di stabilire correttamente il regime di validità della delibera (nullità o annullabilità) e, di conseguenza, il termine per l’impugnazione.

Infine, la Suprema Corte ha specificato che l’azione di revisione giudiziale delle tabelle per errore (art. 69 disp. att. c.c.) è autonoma e distinta dall’impugnazione della delibera. Può essere esercitata in ogni tempo per correggere un’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle unità e quello attribuito in tabella, a prescindere dalla validità della delibera che l’ha approvata.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti spunti operativi per condomini e amministratori:

1. Analisi Preliminare: Prima di votare una modifica delle tabelle millesimali, è essenziale capire la natura dell’intervento. Si tratta di una correzione di un errore di calcolo o di una modifica dei criteri di valutazione?
2. Rischio di Nullità: Una delibera di modifica sostanziale approvata a maggioranza è nulla. Ciò significa che qualsiasi condomino, anche anni dopo, potrebbe chiederne l’inefficacia, con conseguente incertezza sui bilanci e sulle ripartizioni delle spese.
3. Tutela Giudiziale: Il diritto di chiedere al giudice la revisione di una tabella palesemente errata è sempre garantito e non è subordinato alla tempestiva impugnazione della delibera che l’ha introdotta.

Quando è necessaria l’unanimità per la modifica delle tabelle millesimali?
L’unanimità è necessaria quando la modifica non si limita a correggere errori materiali o di calcolo, ma introduce nuovi criteri di ripartizione delle spese che derogano a quelli previsti dalla legge o da un regolamento condominiale di natura contrattuale. In pratica, quando si stabilisce una “diversa convenzione” tra i condomini.

Una delibera che modifica le tabelle millesimali a maggioranza, quando era richiesta l’unanimità, che tipo di vizio presenta?
Secondo la Corte di Cassazione, una tale delibera è affetta da nullità. Questo è un vizio molto grave che rende la decisione priva di effetti fin dall’origine e può essere contestata in giudizio senza limiti di tempo, a differenza dell’annullabilità che deve essere fatta valere entro 30 giorni.

È possibile chiedere la revisione giudiziale di una tabella millesimale anche se non si è impugnata la delibera che l’ha approvata?
Sì. L’azione per la revisione giudiziale delle tabelle a causa di un errore oggettivo (art. 69 disp. att. c.c.) è un rimedio autonomo e distinto dall’impugnazione della delibera. Può essere promossa in qualsiasi momento, anche dal condomino che aveva votato a favore, per correggere una palese divergenza tra il valore reale dell’immobile e quello risultante dalla tabella.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29502 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29502 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso n. 30434/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, c.f. CODICE_FISCALE, in persona del socio legale rappresentante NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata in Roma presso l’AVV_NOTAIO, nel suo studio in INDIRIZZO

ricorrente

contro

RAGIONE_SOCIALE CONRAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE. INDIRIZZOGRUGLIASCO, c.f. 95598640019, in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in Roma presso l’AVV_NOTAIO COGNOME, nel suo studio in INDIRIZZO

contro

ricorrente avverso la sentenza n. 1315/2018 della Corte d’appello di Torino depositata in data 11-7-2018 udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 4-10-

2018 dal consigliere NOME COGNOME

OGGETTO:

condominio – modifica e revisione delle tabelle millesimali

R.G. 30434/2018

C.C. 4-10-2023

FATTI DI CAUSA

1.RAGIONE_SOCIALE citò avanti il Tribunale di Torino il RAGIONE_SOCIALE sito a RAGIONE_SOCIALE, esponendo di essere consorziata del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, che aveva stipulato con il Comune di RAGIONE_SOCIALE una convenzione per attuare un Piano di Insediamenti Produttivi; il Comune di RAGIONE_SOCIALE aveva concesso al RAGIONE_SOCIALE, per la durata di novantanove anni, il diritto di superficie sulle aree oggetto del P.I.P. e di seguito aveva anche autorizzato la cessione in proprietà ai singoli assegnatari delle aree già concesse in superficie; a seguito dell’assegnazione dei lotti in superficie, le imprese avevano costituito il RAGIONE_SOCIALE (RAGIONE_SOCIALE), mentre il RAGIONE_SOCIALE, unitamente all’approvazione della convenzione con il Comune, aveva adottato una tabella per la suddivisione tra i lotti assegnati ai consorziati delle somme da versare al Comune e successivamente un regolamento condominiale con allegata tabella millesimale. L’assemblea RAGIONE_SOCIALE deliberò di applicare a fare data dal I gennaio 2014 la tabella millesimale allegata al regolamento condominiale; l’assemblea condominiale del 5-6-2014, che aveva all’ordine del giorno anche l’analisi del regolamento condominiale e le incongruenze delle tabelle, deliberò di sostituire la tabella allegata al regolamento condominiale con la Tabella A.
La società attrice, per quanto ancora interessa, dichiarò di avere sottoposto la nuova Tabella A all’ingegner AVV_NOTAIO, il quale aveva evidenziato l’esistenza di incongruenze, per cui chiese che fosse accertata la nullità della delibera assembleare del 5-6-2014 di sostituzione delle tabelle, fosse accertato che l’unica tabella vigente e ra quella allegata all’originario regolamento di condominio, fosse disposta la revisione o modifica delle tabelle nel caso in cui fosse stata ritenuta

valida la delibera del 5-6-2014 e il RAGIONE_SOCIALE fosse condannato ad adottare tali nuove tabelle.

Si costituì il RAGIONE_SOCIALE contestando le domande, che furono rigettate dal Tribunale di Torino con sentenza n. 4130 pubblicata il 19-7-2016.

2.Propose appello RAGIONE_SOCIALE, deducendo, per quanto ancora interessa, la nullità della delibera assembleare 5-6-2014 sul punto n. 1 all’ordine del giorno perché assunta a maggioranza e non all’unanimità, trattandosi di delibera modificativa delle tabelle allegate a regolamento contrattuale e in assenza di errori e censurando la pronuncia di inammissibilità della domanda subordinata di revisione della tabella millesimale votata nell’assemblea del 5 -6-2014.

L a Corte d’appello di Torino ha integralmente rigettato l’appello con sentenza n. 1315 pubblicata in data 11-7-2018, condannando la società appellante alla rifusione a favore del RAGIONE_SOCIALE appellato delle spese di lite del grado.

Per quanto ancora interessa, la sentenza ha considerato che l’assemblea del 5 -6-2014 era stata convocata per la presenza di errori nelle tabelle e quindi era evidente che l’assemblea aveva deliberato ai sensi dell’art. 69 co. 1 n. 1 disp. att. cod. civ.; ha dichiarato che la mancanza di errore rilevante ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ. avrebbe dovuto essere fatta valere nel termine di trenta giorni per l’impugnazione della deliberazione e, poiché il termine non era stato rispettato, l’appellante era decaduta dalla possibilità di censurare tale vizio della deliberazione. In ordine alla censurata inammissibilità della domanda subordinata di revisione della tabella millesimale votata il 56-2014, la sentenza ha rilevato che la nuova tabella A era espressione dell’assemblea tenutasi il 5 -6-2014 e quindi era di provenienza assembleare, la delibera era stata tardivamente impugnata e di conseguenza ammettere la revisione di tale tabella ai sensi dell’art. 69
disp. att. cod. civ. avrebbe frustrato completamente la portata applicativa dell’art. 1137 cod. civ.

3.Con atto notificato il 25-10-2018 RAGIONE_SOCIALE ha proposto tempestivo ricorso per cassazione avverso la sentenza, notificata il 10-9-2018, formulando due motivi.

Ha resistito con controricorso RAGIONE_SOCIALE ConINDIRIZZO, chiedendo anche la condanna della ricorrente ex art. 96 co.3 cod. proc. civ.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

All’esito della camera di consiglio del giorno 4-10-2023 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo la società ricorrente censura la sentenza impugnata per avere rigettato la domanda di dichiarazione di nullità della delibera assembleare 5-6-2014 di cui al punto 1) all’ordine del giorno perché assunta a maggioranza; deduce la violazione e falsa applicazione ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ. dell’art. 69 disp. att. cod. civ., per avere la sentenza impugnata ritenuto la validità della delibera assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136 co. 2 cod. civ., anziché all’unanimità, in quant o con la delibera è stata sostituita la tabella millesimale -espressiva dei valori proporzionali delle singole unità e della transazione che era intercorsa tra il RAGIONE_SOCIALE e la societàallegata al regolamento di condominio di natura contrattuale, non correggendo errori ma introducendo nuovi criteri di valutazione dei valori proporzionali delle singole unità.
La ricorrente sostiene che la sentenza impugnata, dichiarando che oggetto di doglianza della società fosse ‘la mancanza di errore rilevante ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ.’, che tale doglianza avrebbe

dovuto essere fatta valere entro trenta giorni dalla deliberazione e dichiarandola perciò decaduta dal diritto di censurare tale vizio, non abbia colto il contenuto del suo motivo di gravame. Evidenzia di avere censurato la delibera per avere introdotto nuovi e diversi parametri per definire la ripartizione dei millesimi tra le proprietà, a fronte di regolamento condominiale a carattere contrattuale e di tabella millesimale ad esso allegata che poteva essere modificata, con i contenuti introdotti dalla delibera 5-6-2014 derogativi dei criteri posti dall’art. 1123 cod. civ., solo all’unanimità ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ. come modificato dalla legge 11-12-2012 n. 220 già vigente all’epoca della delibera. Aggiunge che il regolamento del RAGIONE_SOCIALE e la relativa tabella millesimale avevano natura contrattuale, in quanto erano stati predisposti dal RAGIONE_SOCIALE, ente da parificare all’originario proprietario in forza della convenzione dallo stesso conclusa con il Comune di RAGIONE_SOCIALE, ed insiste sul fatto che le modifiche non avessero mera natura correttiva.
1.1.Il motivo di ricorso, diversamente da quanto sostenuto dal RAGIONE_SOCIALE controricorrente che ne ha eccepito l’inammissibilità , è ammissibile sia in riferimento alla previsione de ll’ art. 360-bis cod. proc. civ., sia perché rispettoso dell’art. 366 cod. proc. civ., essendo svolto sulla base di specifico ed esclusivo riferimento al contenuto degli atti del giudizio di merito.

Il motivo è altresì fondato, in quanto la sentenza impugnata è incorsa nelle violazioni di legge lamentate dalla ricorrente.

Con il terzo motivo di appello la società RAGIONE_SOCIALE aveva sostenuto la nullità della delibera 5-6-2014 relativa al punto 1) all’ordine del giorno , per avere modificato le tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale in assenza di errori ex art. 69 disp. att. cod. civ., perché ciò risulta dalla stessa sentenza impugnata (pag. 5 alla fine e pag. 11, punto 4). La sentenza (pag.11) ha rigettato

il motivo senza dubitare del fatto che il regolamento condominiale avesse natura contrattuale, ma osservando che l’ordine del giorno dell’assemblea del 5 -6-2014 era inequivoco nell’avere a oggetto questioni poste ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ. , nella parte in cui la disposizione permette di rettificare con la maggioranza di cui all’art. 1136 co.2 cod. civ. le tabelle che sono conseguenza di errore. Per questa ragione la sentenza ha ritenuto testualmente che ‘la doglianza in ordine alla mancanza di errore rilevante ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ. avrebbe dovuto essere fatta valere nel termine di trenta giorni previsto per l’impugnazione della deliberazione, ovvero nel termine di 30 giorni’ e perciò ha concluso dichiarando la società decaduta dall’impugnazione.
In questo modo la sentenza impugnata ha esaminato la domanda della società come finalizzata a contestare l’esistenza di errori che consentissero di deliberare ex art. 69 disp. att. cod. civ. e le statuizioni si sono risolte nelle violazioni di legge lamentate dalla ricorrente. Infatti, la domanda della società era volta a sostenere la nullità della delibera per avere modificato la tabella allegata al regolamento condominiale contrattuale a maggioranza, mentre sarebbe stata necessaria l’unanimità ; con gli argomenti svolti da pag. 19 del ricorso per cassazione, che erano già stati proposti nell’atto di appello , la ricorrente tratta la questione del carattere delle modifiche introdotte con la tabella posta in votazione nell’assemblea del 5 -6-2014 ed evidenzia come non si fosse trattato di correzione di errori, bensì di variazione dei criteri di determinazione dei millesimi di proprietà; per di più, è evidente che l ‘attrice, per il fatto di censurare l ‘approvazione della nuova tabella e di sostenere l’assenza di errori nell a tabella precedente che giustificasse la correzione ex art. 69 disp. att. cod. civ., come ritenuto dalla stessa sentenza impugnata (pag.11), aveva evidentemente lamentato una modifica della precedente tabella che
comportava deroga ai criteri convenzionali già in essere o ai criteri legali di ripartizione delle spese.

A fronte di tale prospettazione, la sentenza non si sarebbe potuta limitare a ritenere l’impugnativa della delibera tardiva, ma avrebbe dovuto esaminare il contenuto della delibera e della tabella approvata dalla delibera, per accertare se effettivamente fossero stati modificati i criteri di ripartizione delle spese già concordati o i criteri legali di ripartizione, sussistendo in tale ipotesi causa di nullità della delibera e non pon endosi perciò questione di decadenza dall’impugnazione . Infatti, secondo il principio posto dalla Cassazione anche a Sezioni Unite (Sentenza 14-4-2021 n. 9839, Rv. 661084 -03) sono nulle le delibere che a maggioranza modificano i criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135 n. 2 e 3 cod. civ. (cfr. altresì Cass. Sez. 2 4-72022 n. 21086 Rv. 665377, per la conferma del principio secondo il quale la convenzione di ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali deve essere approvata da tutti i condomini).
Invece, non è pertinente il richiamo del controricorrente a Cass. Sez. U. 9-8-2010 n. 18477 per sostenere che la modifica delle tabelle millesimali potesse essere deliberata dalla maggioranza che rappresentasse quanto meno la metà del valore dell’edificio . Come si legge in Cass. Sez. 2 25-10-2018 n. 27159, la sentenza delle Sezioni Unite del 2010 « chiarisce che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c . La sufficienza del consenso maggioritario per l’approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che tale approvazione è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e
quindi dell’esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa e il valore della quota o la misura dell’uso. Rivela invece natura contrattuale, e perciò impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione, ovvero approvare quella ‘ diversa convenzione ‘ di cui all’art. 1123 co.1 cod. civ. La sostanza di una tale ‘diversa convenzione’ è, pertanto, quella di una di chiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata dei loro rispettivi diritti e obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto degli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att.c.c.» (nello stesso senso Cass. Sez. 2 4 febbraio 2021 n.2635). Nella medesima prospettiva, a sua volta Cass. Sez. 2 10-3-2020 n. 6735 Rv. 65713201 distingue l’atto di approvazione e revisione delle tabelle millesimali che abbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, per il quale è sufficiente la maggioranza qualific ata ex art. 1136 co. 2 cod. civ., e l’approvazione della tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese o approvare la diversa convenzione di cui all’art. 1123 co.1 cod. civ. che, per la sua natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condomini.
In conclusione, si ribadisce che ne lla fattispecie la Corte d’appello , per dichiarare legittimamente l’impugnazione tardiva, a fronte della prospettazione della società attrice, avrebbe dovuto verificare che la delibera del 5-6-2014 avesse approvato tabella che fosse meramente ricognitiva dei criteri di ripartizione legale o convenzionale valevoli nella fattispecie; se invece la delibera avesse derogato al regime di ripartizione delle spese in essere, avrebbe comportato approvazione di quella diversa convenzione di cui all’art. 1123 co.1 cod. civ. e sarebbe stata affetta dalla nullità sostenuta dalla società ricorrente, per essere
stata assunta soltanto con la maggior anza di cui all’art. 1136 co.2 cod. civ.

2.Con il secondo motivo la società ricorrente deduce violazione e falsa applicazione ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ. degli artt. 69 disp. att. cod. civ. e 1137 cod. civ., in relazione alla statuizione con la quale la sentenza impugnata ha dichiarato inammissibile la sua domanda subordinata di revisione della tabella millesimale approvata con la delibera 5-6-2014.

La sentenza impugnata ha rigettato il quarto motivo di appello con il quale la società aveva censurato la sentenza di primo grado per avere dichiarato inammissibile la sua domanda subordinata di revisione della tabella millesimale. Ha osservato che le tabelle delle quali era chiesta la modifica erano espressione della volontà dell’assemblea tenutasi il 5-6-2014 e che quindi si trattava di tabelle non allegate al regolamento condominiale, ma di provenienza assembleare; ha rilevato che la società aveva impugnato tardivamente la delibera di approvazione di tali tabelle, con conseguente vincolatività della nuova tabella ex art. 1137 cod. civ.; ha aggiunto che, ove si fosse ammessa la possibilità di ricorrere alla revisione dei valori espressi nella nuova tabella A procedendo direttamente ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ. , sarebbe stata frustrata la portata applicativa dell’art. 1137 cod. civ., risultando la tabella A oggetto della richiesta revisione deliberata nel corso dell’assemblea del 5 -6-2014.
La società ricorrente censura la pronuncia, evidenziando che l’azione di impugnazione della delibera assembleare e l’azione di revisione delle tabelle si distinguono per petitum e causa petendi , in quanto l’azione di revisione trova causa nell’errore oggettivo contenuto nella tabella e nella necessità di correggerlo.

2.1.Il motivo è fondato, perché erroneamente la sentenza impugnata, rigettando il relativo motivo di appello, ha dichiarato

inammissibile la domanda subordinata di revisione delle tabelle proposta ex art. 69 disp. att. cod. civ.

L’errore che, in forza dell’art. 69 disp. att. cod. civ. , giustifica la revisione delle tabelle millesimali consiste nell’ « obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito» (Cass. Sez. 6-2 25-1-2018 n. 1848 Rv. 647385-01). Già Cass. 18477/2010 ha rilevato (in motivazione, pag. 17) che ‘ la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro che si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.’ ; nel solco di tale pronuncia, Cass. Sez. 2 25-9-2013 n.21950 ha statuito che la revisione ex art. 69 disp. att. cod. civ. non è preclusa neppure al condomino che abbia votato a favore della tabella.
Ne consegue che è esatto quanto deduce la ricorrente in ordine al la diversità tra l’ azione di impugnazione della delibera assembleare di approvazione della tabella e l’azione di revision e della tabella. Tale seconda azione, in quanto finalizzata a correggere l’errore relativo all’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto, può essere proposta a prescindere dall’avvenuta impugnativa della delibera assembleare ; per di più, nella fattispecie l’azione di revisione della tabella è stata svolta in via subordinata e quindi non vi era ragione di ritenerla inammissibile.
Il controricorrente prospetta ipotesi di litisconsorzio necessario in ordine alla domanda di revisione della tabella proposta, ma Cass. Sez. 2 4-2-2021 n. 2635 Rv. 660247-1, con riguardo a giudizio ex art. 69 disp. att. cod. civ. pendente anteriormente alla legge 220/2012, già aveva escluso il litisconsorzio necessario, sulla base del rilievo che si tratta di c ontroversia rientrante nelle attribuzioni dell’amministratore

ex art. 1130 cod. civ. ; l’art. 69 co.2 disp. att. cod. civ. nella formulazione introdotta dalla legge 11-12-2012 n. 220, che si applica alla fattispecie, prevede espressamente che l’azione possa essere proposta unicamente nei confronti del condominio in persona dell’amministratore (cfr. Cass. Sez. 2 18-2-2022 n. 5453). La controricorrente pare dedurre anche che la società non avesse dedotto l’esistenza dei presupposti della re visione della tabella , ma è l’intera prospettazione dell’attrice, che aveva agito lamentando che non ricorressero i presupposti per approvare la tabella A, a comportare la tesi dell’esistenza nella tabella A almeno di errori dei quali si chiedeva la revisione e quindi la relativa domanda non avrebbe potuto essere dichiarata inammissibile.
3.In conclusione si impone la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione per la decisione della causa facendo applicazione dei principi esposti e attenendosi a quanto sopra ritenuto, nonché per la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità ex art. 385 co.3 cod. proc. civ.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione per la statuizione anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione

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