Limite di finanziabilità: non causa nullità del mutuo

Una società finanziaria si oppone a una decisione che aveva dichiarato nullo un suo mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità. La Corte di Cassazione, richiamando una fondamentale sentenza delle Sezioni Unite, stabilisce che il superamento di tale soglia non comporta la nullità del contratto. Il mutuo resta valido ed efficace. La causa viene rinviata al tribunale per un nuovo esame alla luce di questo principio consolidato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Limite di Finanziabilità: la Cassazione Conferma la Validità del Mutuo

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio cruciale in materia di diritto bancario, facendo chiarezza sulle conseguenze del superamento del limite di finanziabilità nei contratti di mutuo fondiario. Contrariamente a un orientamento passato, la violazione di tale soglia non determina la nullità del contratto. Questa pronuncia si allinea al fondamentale intervento delle Sezioni Unite del 2022, consolidando un approccio che tutela la stabilità dei rapporti contrattuali e del sistema bancario.

I Fatti di Causa: Il Mutuo e la Contestazione del Fallimento

Il caso trae origine dall’opposizione presentata da una società veicolo, creditrice in una procedura fallimentare, contro la decisione del Tribunale di ammettere il suo credito solo in via chirografaria (cioè non privilegiata) anziché ipotecaria. Il credito derivava da un contratto di mutuo fondiario.

Il Tribunale aveva non solo declassato il credito, ma aveva dichiarato la nullità dell’intero contratto di mutuo. La ragione? L’importo erogato superava il limite di finanziabilità stabilito dall’art. 38 del Testo Unico Bancario (TUB), ovvero la soglia massima finanziabile rispetto al valore dell’immobile dato in garanzia. Il giudice di merito aveva inoltre negato la possibilità di ‘convertire’ il contratto nullo in un valido mutuo ipotecario ordinario.

La Questione del Limite di Finanziabilità e l’Orientamento delle Sezioni Unite

La questione centrale portata all’attenzione della Suprema Corte è stata, ancora una volta, la sorte del contratto di mutuo fondiario che viola il limite di finanziamento. Nel corso degli anni, la giurisprudenza ha offerto soluzioni diverse, creando incertezza:

1. Un primo orientamento considerava la violazione irrilevante ai fini della validità del contratto.
2. Un secondo orientamento, affermatosi nel 2017, riteneva la norma sul limite come imperativa, la cui violazione causava la nullità del contratto, salva la possibilità di conversione in mutuo ordinario.
3. Un terzo orientamento propendeva non per la nullità, ma per una ‘riqualificazione’ giudiziale del contratto da fondiario a ipotecario ordinario, con la disapplicazione dei benefici tipici del mutuo fondiario.

Questo contrasto è stato risolto in modo definitivo dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 33719 del 2022. Questo intervento nomofilattico ha stabilito che la norma sul limite di finanziabilità non è una norma imperativa la cui violazione comporta la nullità ‘virtuale’ del contratto. Si tratta, piuttosto, di una regola di condotta posta a presidio della stabilità patrimoniale della banca e del contenimento dei rischi, nell’ambito della cosiddetta ‘vigilanza prudenziale’.

La Decisione: il Contratto Resta Valido

Le Sezioni Unite hanno chiarito che, esclusa la nullità, il contratto di mutuo fondiario, anche se eccedente la soglia, rimane valido ed efficace. Esso deve produrre gli effetti voluti dalle parti e non può essere riqualificato d’ufficio dal giudice in un’altra tipologia contrattuale. L’intenzione delle parti di stipulare un mutuo fondiario deve essere rispettata.

Le Motivazioni della Corte

Nell’ordinanza in esame, la Prima Sezione Civile si adegua pienamente a questo principio. La Corte accoglie il ricorso della società finanziaria, affermando che il Tribunale ha errato nel dichiarare la nullità del contratto. Poiché il superamento del limite di finanziabilità non incide sulla validità del negozio, la decisione impugnata deve essere annullata.

La Corte sottolinea che, una volta stabilito dalle Sezioni Unite che la norma non è finalizzata a sanzionare con l’invalidità il contratto, non vi è spazio né per la dichiarazione di nullità né per la riqualificazione del rapporto. Il contratto, stipulato come mutuo fondiario, rimane tale e produce tutti i suoi effetti legali, inclusa la garanzia ipotecaria ad esso connessa. L’eventuale violazione della norma da parte della banca potrà avere conseguenze sul piano della responsabilità e dei controlli amministrativi, ma non invalida l’atto negoziale con il cliente.

Le Conclusioni

La decisione consolida un principio di fondamentale importanza pratica. Per i mutuatari e gli istituti di credito, significa che i contratti di mutuo fondiario sono stabili e non possono essere messi in discussione per il solo fatto di aver superato la soglia di finanziamento. Questa certezza giuridica rafforza la fiducia nel mercato del credito immobiliare. La Corte, cassando la decisione del Tribunale, ha rinviato la causa a quest’ultimo, in diversa composizione, che dovrà riesaminare il caso attenendosi al principio secondo cui il superamento del limite di finanziabilità non è causa di invalidità del contratto di mutuo fondiario.

Il superamento del limite di finanziabilità rende nullo un contratto di mutuo fondiario?
No. Secondo l’orientamento consolidato della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, il superamento di tale limite non causa la nullità del contratto, che resta valido ed efficace.

Se un mutuo fondiario supera il limite di finanziabilità, può essere convertito o riqualificato in un mutuo ipotecario ordinario?
No. La Corte ha escluso che il giudice possa riqualificare d’ufficio il contratto. Se le parti hanno voluto stipulare un mutuo fondiario, il contratto rimane tale e produce gli effetti giuridici propri di quel tipo negoziale, anche in caso di superamento della soglia.

Qual è la natura della norma che stabilisce il limite di finanziabilità secondo la Cassazione a Sezioni Unite?
Non è una norma imperativa la cui violazione determina la nullità del contratto. È considerata una regola di condotta inserita nell’ambito della ‘vigilanza prudenziale’, volta a proteggere la stabilità patrimoniale della banca e a contenere i rischi, la cui violazione non si ripercuote sulla validità del rapporto con il cliente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 157 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 157 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 06/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16417/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE rappresentata da RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in Roma INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME Massimo (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende, ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e del socio accomandatario NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME Ferdinando (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, controricorrenti-

Avverso il decreto del Tribunale Padova n. 3075/2019 depositato il 26/03/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Padova, con decreto del 3025/2020, rigettava l’opposizione, proposta da RAGIONE_SOCIALE, al decreto di

esecutività dello stato passivo del Fallimento RAGIONE_SOCIALE di COGNOME e C del socio COGNOME che aveva ammesso il credito dell’istituto di credito, derivante da un contratto di finanziamento fondiario garantito da ipoteca, per € 368 .966,47, in via chirografaria, anziché in via privilegiata come richiesto dall’istituto di credito sul presupposto che il bene oggetto di garanzia ipotecaria fosse andato completamente distrutto a seguito di incendio.

I giudici circondariali rilevavano che il mutuo superava il limite massimo di finanziabilità di cui all’art. 38, comma 2, n. d.lgs. 385/1993 e per che tale motivo era affetto da nullità.

Opinava il Tribunale che non era possibile accogliere la domanda di conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario, in quanto nessun elemento era stato allegato da parte opponente con riferimento all’intento pratico oggettivo seguito dalle parti né, in relazione allo specifico finanziamento, vi erano ragioni per ritenere che le parti avrebbero comunque sottoscritto il contratto di mutuo laddove non avessero potuto fruire dei benefici correlati al carattere fondiario del mutuo.

La Banca ha proposto ricorso per Cassazione sulla base di due motivi; il Fallimento ha svolto difese con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2727 e 2729 c.c. in relazione all’art. 360 , comma 1, nr. 3, c.p.c., per avere il Tribunale erroneamente valutato gli elementi per la determinazione del valore dell’immobile ipotecato, ai fini dell’accertamento dell’avvenuto superamento del limite massimo di finanziabilità.

1.1. Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 38 , comma 2, d.lgs. n. 385/1993 e dell’art . 1424 c.c., in relazione all’art. 360 , comma 1, nr. 3, c.p.c., per aver il tribunale

dichiarato la nullità del contratto di mutuo per presunto superamento del limite di finanziabilità, negando erroneamente la conversione, in quanto sia la banca sia il mutuatario avrebbero concluso il contratto con costituzione di ipoteca anche se avessero conosciuto la nullità del mutuo fondiario.

Il primo motivo è fondato per quanto di ragione e il suo buon esito assorbe il secondo motivo.

2.1. Senza dubbio il consolidato indirizzo giurisprudenziale di questa Corte è nel senso che il principio secondo cui la nullità è rilevabile ex officio anche nel giudizio di impugnazione, va coordinato con l’indirizzo secondo cui le questioni esaminabili di ufficio, che, invece, abbiano formato oggetto nel corso del giudizio di merito di una specifica domanda od eccezione, non possono più essere riproposte nei gradi successivi del giudizio, sia pure sotto il profilo della sollecitazione dell’organo giudicante ad esercitare il proprio potere di rilevazione ex officio, qualora la decisione o l’omessa decisione di tali questioni da parte del giudice non abbia formato oggetto di specifica impugnazione, ostandovi il giudicato interno che il giudice dei gradi successivi deve in ogni caso rilevare (cfr., tra le tante, Cass. n. 50/2023, Cass. n. 31930/2019, Cass. n. 923/2017).
2.2. E tuttavia va rilevato che nella specie, contrariamente a quanto sostenuto dalla controricorrente nella memoria illustrativa, la censura della ricorrente, ancorché diretta ad addurre l’errata decisione del tribunale circa la valutazione della prova del superamento del limite di finanziabilità, ha di fatto impedito il passaggio in giudicato della statuizione del tribunale in punto di nullità del mutuo, quale eccepita dalla curatela (Cass. n. 4363/2009, secondo cui la formazione della cosa giudicata per mancata impugnazione su un determinato capo della sentenza investita dal gravame, può verificarsi soltanto con riferimento ai capi della stessa sentenza completamente autonomi,
in quanto concernenti questioni affatto indipendenti da quelle investite dai motivi di impugnazione, perché fondate su autonomi presupposti di fatto e di diritto, tali da consentire che ciascun capo conservi efficacia precettiva anche se gli altri vengono meno; Cass. n. 10043/2006; Cass. n. 4934/2010, secondo cui, ove non sia stata proposta impugnazione nei confronti di un capo della sentenza e sia stato, invece, impugnato un altro capo strettamente collegato al primo, è da escludere che sul capo non impugnato si possa formare il giudicato interno).
2.3. Orbene, poiché è stato rimesso in discussione il giudizio di invalidità del contratto, è consentito a questa Corte rivedere anche la quaestio iuris , il cui esame è riservato al giudice, della nullità del mutuo per superamento dei limiti di finanziabilità alla stregua dell’interpretazione dell’art. 38 del d.lgs. n. 385/1993 patrocinata dalla più recente elaborazione giurisprudenziale.

2.4. Ciò premesso, la questione del superamento della soglia di finanziabilità ha trovato diverse soluzioni, nel corso del tempo, da parte della giurisprudenza di legittimità.

2.5. L’orientamento più risalente, secondo il quale tale superamento sarebbe restato irrilevante ai fini della validità del contratto, non rientrando nell’ambito delle nullità testuali previste dell’art. 117, comma 8, del d.lgs. n. 385 del 1993 (Cass. n. 26672/2013; Cass. n. 22446/2015), era stato superato dalla giurisprudenza successiva (Cass. n. 17352/2017), che, aveva riconosciuto, alla prescrizione del limite di finanziabilità, il rango di norma imperativa, di per sé idonea a conformare il contratto di mutuo fondiario.
2.6. Secondo tale nuovo indirizzo, inaugurato, appunto, nel 2017, pur dovendosi affermare la non riconducibilità della suddetta violazione alla nullità testuale prefigurata dall’art. 117 TUB, il rispetto del limite di finanziabilità rappresentava un elemento essenziale del contenuto del contratto e, quindi, un limite

inderogabile all’autonomia privata, in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, con conseguente nullità del contratto stesso in caso di violazione, salva la possibilità di conversione del contratto in ordinario mutuo ipotecario, su istanza della banca nel primo momento utile successivo alla rilevazione della nullità, ove ne fossero sussistiti i presupposti.

2.7. Talune successive decisioni (cfr. Cass. 17439/2019 e 7509/2022) non hanno condiviso la tesi della nullità del contratto per violazione di norma imperativa, in virtù di argomenti palesanti l’inadeguatezza delle conseguenze atte a scaturire sul piano della stabilità del sistema bancario; secondo tal ultimo orientamento il superamento del limite di finanziabilità darebbe luogo alla riqualificazione giudiziale del contratto di mutuo fondiario in mutuo ordinario ipotecario e, di conseguenza alla disapplicazione del corpus normativo specificamente collegato al rispetto della soglia, e cioè della disciplina di privilegio contenuta negli artt. 38 e ss. del d.lgs. n. 385/1993, in primo luogo della norma (art. 41) che esenta il creditore fondiario dall’obbligo di previa notifica del titolo esecutivo.
2.8. La questione delle conseguenze del superamento della soglia di finanziabilità di cui all’art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è stata rimessa alle Sezioni Unite di questa Corte, come questione di massima di particolare importanza. Le Sezioni Unite, con sentenza 16/11/2022, n. 33719, pur premettendo che la mancanza di una espressa sanzione di nullità del contratto per superamento della predetta soglia, non riscontrabile tra le nullità testuali di cui all’articolo 117, comma 8, del d.lgs. n. 385 del 1993, non escluderebbe, in astratto, la possibilità che sussista una nullità virtuale del contratto medesimo per violazione di norme imperative, hanno tuttavia escluso, in concreto, che l’articolo 38, comma 2, del predetto decreto legislativo integri una norma imperativa a presidio della validità del contratto. Esso, invece,
quale regola con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale», costituirebbe piuttosto un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto, e, dunque, in altri termini, una norma dispositiva, derogabile dalle parti senza conseguenze sul sinallagma contrattuale. In tal modo neutralizzata la premessa posta a fondamento di entrambi i precedenti orientamenti, le Sezioni Unite hanno superato tanto la teoria della nullità quanto quella della riqualificazione. Sotto il primo profilo, la negazione del carattere imperativo della norma ha consentito di escludere che il limite di finanziabilità da essa previsto costituisca un elemento essenziale del contenuto del contratto e, conseguentemente, di ritenere che il suo superamento non è suscettibile di determinare la nullità del contratto medesimo; nullità che, travolgendo anche la connessa garanzia ipotecaria, condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito. Sotto il secondo profilo, pur convenendo sull’astratta appartenenza del mutuo fondiario al genus tipologico del mutuo ordinario, il massimo consesso di questa Corte ha ritenuto che, una volta esclusa la nullità, il contratto, in quanto valido, deve produrre gli effetti preveduti e voluti dalle parti, per modo che non è consentito all’interprete intervenire (d’ufficio) sugli effetti legali del contratto per neutralizzarli, facendo applicazione di un diverso modello negoziale (mutuo ordinario) non voluto dagli stipulanti, ancorché appartenente allo stesso genus negoziale. Pertanto, qualora la volontà dei contraenti -incontestata o comunque accertata dal giudice a seguito di contestazione -sia stata diretta alla stipula di un finanziamento corrispondente al modello legale del mutuo fondiario, non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto per neutralizzarne gli effetti legali
propri del tipo negoziale prescelto, riconducendolo a quello generale del mutuo ordinario o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione della validità del negozio sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità; contestazione, che, anzi, implicitamente postula proprio la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario (Cass, Sez. Un., n. 33719/2022, cit.).

2.9. Non vi sono ragioni che giustificano lo scostamento da tali principi, affermati nell’esercizio della funzione nomofilattica di questa Corte e confermati dalle successive pronunce di questa Corte (Cass. n. 7949/2023).

2.10. Nel caso di specie non è controverso che le parti abbiano voluto stipulare un finanziamento corrispondente al modello legale del mutuo fondiario; ciò si desume proprio dalla contestazione da parte del Fallimento della validità del negozio sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità cui all’art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993.

2.11. In applicazione dell’insegnamento impartito dalle Sezioni Unite deve dunque escludersi che l’eccedenza della soglia di finanziabilità, anche se concretamente sussistente, sia idonea ad incidere sulla validità del negozio, così come deve escludersi la possibilità di una sua riqualificazione in termini di ordinario mutuo ipotecario.

In accoglimento del primo motivo l’impugnato decreto va cassato con rinvio della causa al Tribunale di Padova in diversa composizione per un nuovo esame secondo i principi sopra indicati e per la regolamentazione delle spese del presente procedimento.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo, assorbito il secondo, cassa l’impugnat o decreto e rinvia la causa al Tribunale di Padova, in diversa composizione, cui demanda anche la regolamentazione delle spese del presente giudizio.

Così deciso nella Camera di Consiglio tenutasi in data 27 novembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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