Lavori extracontrattuali e delibera condominiale

Una società appaltatrice ha richiesto il pagamento per lavori extracontrattuali a un condominio. Le corti di merito hanno negato il pagamento per assenza di una specifica delibera assembleare. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione, stabilendo che il giudice deve prima esaminare il contratto d’appalto per verificare se questo già autorizzasse le varianti. Se il contratto lo prevede, una delibera successiva potrebbe non essere necessaria. La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello per una nuova valutazione basata su questo principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Lavori Extracontrattuali in Condominio: La Delibera Assembleare è Sempre Necessaria?

La gestione dei lavori di ristrutturazione in un condominio è spesso fonte di contenziosi, specialmente quando si tratta di lavori extracontrattuali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: per il pagamento di queste opere aggiuntive è sempre indispensabile una specifica delibera dell’assemblea? La risposta, come vedremo, non è scontata e dipende in gran parte da quanto stabilito nel contratto d’appalto originale.

Il Caso: Dalla Richiesta di Pagamento al Ricorso in Cassazione

La vicenda ha origine dalla richiesta di pagamento, tramite decreto ingiuntivo, da parte di una società appaltatrice nei confronti di un condominio per una somma complessiva derivante da lavori di ristrutturazione. Una parte di tale importo si riferiva a opere previste nel contratto, mentre una quota consistente riguardava lavori aggiuntivi, non esplicitamente contemplati nell’accordo iniziale.

Il condominio si è opposto al pagamento, e sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello in secondo grado hanno dato ragione al condominio sulla questione dei lavori extra. I giudici di merito hanno ritenuto che, per tali opere, fosse necessaria una delibera di approvazione da parte dell’assemblea condominiale, prova che la società appaltatrice non era riuscita a fornire. Di conseguenza, la domanda di pagamento per le opere aggiuntive è stata respinta.

Lavori Extracontrattuali e Obbligo di Delibera: L’Analisi della Corte

La società, non soddisfatta della decisione, ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che i giudici di merito avessero errato nel considerare indispensabile una nuova delibera. Secondo la ricorrente, il contratto d’appalto stesso prevedeva già la possibilità di variazioni e lavori aggiuntivi, vincolando il condominio al pagamento senza la necessità di ulteriori approvazioni assembleari.

La Suprema Corte ha accolto questa tesi, censurando la decisione della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno chiarito un principio fondamentale: prima di stabilire la necessità di una delibera di ratifica, il giudice ha il dovere di esaminare attentamente il contenuto del contratto d’appalto approvato inizialmente dall’assemblea. Se il contratto stesso conferisce alla direzione lavori o all’amministratore il potere di ordinare lavori aggiuntivi entro certi limiti, o se prevede un meccanismo per la gestione delle varianti, allora il condominio è già vincolato da quella pattuizione iniziale. In questo scenario, pretendere una successiva e specifica delibera per ogni lavoro extra sarebbe superfluo.

Altre Questioni: Lavori Urgenti e Riduzione della Penale

L’ordinanza ha affrontato anche altri due aspetti importanti:
1. Lavori Urgenti: La Corte ha ribadito che la facoltà di ordinare lavori straordinari urgenti senza preventiva autorizzazione spetta all’amministratore, il quale ha poi diritto al rimborso. L’impresa appaltatrice, tuttavia, non può invocare direttamente l’urgenza per pretendere il pagamento dal condominio.
2. Clausola Penale: È stato confermato il potere del giudice di ridurre una penale per ritardo nel pagamento se ritenuta “manifestamente eccessiva”. Nel caso di specie, la riduzione era stata giustificata dal fatto che il condominio aveva già pagato una parte considerevole del debito.

Le Motivazioni della Decisione

La motivazione centrale della Cassazione si fonda sul primato dell’autonomia contrattuale. La Corte d’Appello ha errato perché ha dato per scontata la necessità di una delibera senza prima analizzare le clausole del contratto. La sua motivazione è stata definita “apodittica”, ovvero basata su un’affermazione non dimostrata. I giudici di legittimità hanno sottolineato che l’obbligo di contribuzione dei condòmini per le spese di manutenzione straordinaria sorge dalla delibera assembleare che approva i lavori e il relativo contratto. È quindi proprio in quel contratto che bisogna cercare la disciplina applicabile, anche per eventuali lavori extracontrattuali. Ignorare questo passaggio preliminare costituisce un vizio di motivazione che invalida la sentenza.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa pronuncia offre importanti indicazioni pratiche sia per le imprese edili sia per i condomini. La lezione principale è la centralità di un contratto d’appalto chiaro e completo. È essenziale che il contratto disciplini in modo dettagliato le modalità di gestione di eventuali varianti in corso d’opera, specificando chi ha il potere di autorizzarle e con quali limiti. Per i condomini, significa prestare la massima attenzione al contratto che l’assemblea approva. Per le imprese, significa assicurarsi che le richieste di lavori aggiuntivi provengano da chi ne ha il potere secondo contratto, per evitare di trovarsi poi nell’impossibilità di ottenerne il pagamento. La sentenza, in definitiva, rafforza il principio che un’attenta analisi del contratto è il primo passo per risolvere le controversie in materia di appalti condominiali.

Per il pagamento di lavori extracontrattuali in un condominio è sempre necessaria una delibera dell’assemblea?
No. Secondo la Corte di Cassazione, non è sempre necessaria. Il giudice deve prima verificare se il contratto d’appalto originale già prevedeva e regolamentava la possibilità di eseguire lavori aggiuntivi o varianti, vincolando il condominio al pagamento senza bisogno di una nuova e specifica delibera.

L’impresa appaltatrice può chiedere il pagamento di lavori urgenti direttamente al condominio, anche se non autorizzati dall’assemblea?
No. La facoltà di commissionare lavori urgenti senza delibera è un potere dell’amministratore, che può poi chiedere il rimborso delle spese al condominio. L’impresa, in quanto soggetto terzo, non può invocare l’urgenza per pretendere il pagamento, a meno che non dimostri che l’amministratore ha agito in nome e per conto del condominio in una situazione di effettiva urgenza.

Un giudice può ridurre l’importo di una penale per ritardo nel pagamento pattuita in un contratto d’appalto?
Sì. Il giudice ha il potere di ridurre, anche d’ufficio, una clausola penale che risulti manifestamente eccessiva. La valutazione tiene conto dell’equilibrio tra le parti e può essere giustificata, ad esempio, dal fatto che gran parte del debito principale era già stata pagata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31592 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31592 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/12/2025

Oggetto: Compenso appalto

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 00532/2021 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, è elettivamente domiciliata;

– ricorrente –

contro

INDIRIZZO;

– intimato –

Avverso la sentenza n. 4620/2020 emessa dalla Corte di Appello di Roma in data 2/10/2020 e notificata il 23/10/2020; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 5

novembre 2025 dalla dott.ssa NOME COGNOME;

Rilevato che:

Il INDIRIZZO, in Roma, propose opposizione ex art. 645 cod. proc. civ. avverso il decreto ingiuntivo n. 10645/2006, con il quale il Tribunale di Roma gli aveva ingiunto il pagamento, in favore della RAGIONE_SOCIALE, della

complessiva somma di € 45.726,22 a titolo di compenso per lo svolgimento di alcuni lavori di ristrutturazione sulle parti comuni dello stabile avvenuti nel periodo 2002/2003 (di cui € 20.284,50 a titolo di lavori previsti nel contratto d’appalto stipulato dalle parti ed € 24.471,72 per altri lavori extracontrattuali realizzati successivamente).

La società RAGIONE_SOCIALE si costituì in giudizio, sollevando alcune eccezioni di rito e di merito relative alla decadenza e alla prescrizione ex art. 1667 cod. civ. in relazione all’omessa denuncia dei vizi nel termine decadenziale di giorni 60 dalla scoperta, contestando la sussistenza degli stessi e avanzando domanda riconvenzionale per il pagamento della penale da ritardo, nonché dell’ulteriore somma dovuta di € 4.572,00 per altri lavori effettuati su richiesta della direzione dei lavori e autorizzazione del condominio.
Con sentenza n. 1923/2013, depositata il 30/01/2013, il Tribunale di Roma accolse l’opposizione, condannando il Condominio al pagamento della minor somma di € 20.284,50 per il residuo prezzo dovuto in forza del contratto d’appalto, stante l’intervenuta decadenza eccepita dalla parte opposta, e di € 5.000,00 a titolo di penale da ritardo, mentre rigettò ogni altra domanda.

Il giudizio di gravame, instaurato dalla RAGIONE_SOCIALE in relazione al rigetto della domanda di condanna al compenso per i lavori extracontrattuali eseguiti, alla riduzione della penale e alla compensazione delle spese di lite per due terzi del totale, si concluse, nella resistenza del Condominio, che si costituì in sede di precisazione delle conclusioni, con la sentenza n. 4620/2020, pubblicata il 02/10/2020, con la quale la Corte d’Appello di Roma rigettò il gravame, condannando la società al pagamento delle spese di lite.
Contro la predetta sentenza, propone ricorso la RAGIONE_SOCIALE, affidandolo a undici motivi, illustrati anche con memoria, mentre il Condominio INDIRIZZO, è rimasto intimato.

Considerato che :

Con il primo motivo, si lamenta la violazione degli artt. 1135, 1130, 1655 cod. civ., dell’art. 3 del contratto, degli artt. 167 -115 e 116 cod. proc. civ., degli artt. 2967, 1362 e 1366 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici di merito avevano respinto la domanda volta a ottenere la condanna del condominio al pagamento della somma di € 24.471,72 dovuta per i lavori aggiuntivi svolti, sostenendo che non fosse stata provata la ratifica dell’assemblea condominiale all’autorizzazione data dall’amministratore, la quale non era idonea ad impegnare il condominio, e che sarebbe stato perciò superfluo l’esame del capitolato d’appalto, così come superflue erano le istanze istruttorie riguardanti l’ordine di esibizione, da parte del condominio, delle delibere di approvazione dei SAL della direzione dei lavori, stante l’onere dell’istante di acquisirne copia anteriormente all’instaurazione del giudizio.
Ad avviso della ricorrente, i giudici non avevano considerato quanto lamentato col motivo di impugnazione, col quale era stato fatto presente che lo stesso contratto considerava meramente indicativi i computi metrici, prevedendo la possibilità di una riduzione o di un aumento dei compensi in caso di notevoli discostamenti (superiori al 5%) dalle quantità reali misurate in corso d’opera dall’impresa RAGIONE_SOCIALE in contraddittorio con la direzione lavori, con la conseguenza che nessuna ratifica assembleare sarebbe stata necessaria, essendosi il Condominio vincolato con l’approvazione del contratto.
La ricorrente ha altresì aggiunto che, con le delibere del 11/2/2003 e 14/7/2003, lo stesso condominio aveva approvato

rispettivamente i SAL 2 e 1 (che indicavano espressamente le suddette opere, quantità e corrispettivi) e, con essi, le opere aggiuntive e che il Condominio, opponendosi al decreto ingiuntivo, non aveva mai contestato la circostanza della necessità di una ratifica dei lavori, se non in pendenza dei termini ex art. 183 cod. proc. civ., ciò che aveva impedito alla ricorrente di acquisire sua sponte le delibere stesse in cui era stato approvato il SAL finale.

2. Con il secondo motivo, si lamenta la violazione dell’art. 132 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici di merito, con riguardo alla voce di cui al motivo che precede, si erano appiattiti sulla qualificazione delle opere in termini di ‘lavori straordinari’, senza in alcun modo motivare sui contenuti del contratto e sulla non contestazione da parte del Condominio circa l’intervenuta accettazione delle opere e senza porre a fondamento della decisione il quadro probatorio fornito in giudizio (Capitolato generale allegato al contratto e SAL della direzione ai lavori, unitamente al contenuto della missiva del 14/7/2003, illustrativa delle opere realizzate effettivamente).
3. Con il quinto motivo, da trattare di seguito perché strettamente connesso con i due precedenti, si lamenta la violazione degli artt. 1330, 1335, 1655 cod. civ., 167, 115 e 116 cod. proc. civ., 2967 cod. civ., e 7 del contratto, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici di merito avevano respinto la domanda di riconoscimento dei compensi dell’importo di € 4.245,00 per le ulteriori opere contrattuali realizzate, benché queste fossero previste dal contratto di appalto e fossero state autorizzate dall’amministratore al prezzo pattuito in contratto con lettera del 12/6/2003, ancorché non contabilizzate perché realizzate successivamente e autorizzate dal condominio il 14/7/2003. Inoltre, tali lavori avrebbero potuto essere fatti rientrare tra quelli
extra in virtù dell’art. 7 del contratto, circostanza questa totalmente disattesa dalla Corte di merito.

Con il sesto motivo, da trattare di seguito in ragione della stretta connessione coi precedenti primo, secondo e quinto, si lamenta la violazione dell’art. 132 cod. proc. civ., per carenza assoluta di motivazione circa il mancato accoglimento della domanda relativa agli ulteriori lavori contrattuali dal valore di € 4.245,00, non avendo i giudici considerato che gli stessi erano stati approvati dall’assemblea del 14/7/2003, come risultante dal SAL finale non oggetto di specifica contestazione, e che il relativo importo poteva essere fatto rientrare tra i lavori che la direzione avrebbe potuto autorizzare fino al massimo di euro 4.500,00, come previsto dall’art. 7 del contratto.
Il primo, il secondo, il quinto e il sesto motivo, da trattare congiuntamente in quanto strettamente connessi, siccome afferenti alla questione del pagamento dei lavori aggiuntivi svolti, ora trattata sotto il profilo della violazione di legge, ora sotto quello del difetto di motivazione, sono fondati.

Con specifico riguardo al secondo motivo, da trattare per primo per motivi di priorità logica e giuridica, si osserva che, dopo la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica della violazione del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost., individuabile nelle ipotesi – che si convertono in violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., e danno luogo a nullità della sentenza – di “mancanza della motivazione quale requisito essenziale del provvedimento
giurisdizionale”, di “motivazione apparente”, di “manifesta ed irriducibile contraddittorietà” e di “motivazione perplessa od incomprensibile”, e dunque di totale carenza di considerazione della domanda e dell’eccezione sottoposta all’esame del giudicante, il quale manchi completamente perfino di adottare un qualsiasi provvedimento, quand’anche solo implicito, di accoglimento o di rigetto, invece indispensabile alla soluzione del caso concreto, al di fuori delle quali il vizio di motivazione può essere dedotto solo per omesso esame di un “fatto storico”, che abbia formato oggetto di discussione e che appaia “decisivo” ai fini di una diversa soluzione della controversia (Cass., Sez. U, 07/04/2014, n. 8053; Cass., Sez. 5, 6/5/2020, n. 8487; Cass., Sez. 6 – 3, 08/10/2014, n. 21257; Cass., Sez. 6 – 3, 20/11/2015, n. 23828; Cass., Sez. 2, 13/08/2018, n. 20721; Cass., Sez . 3, 12/10/2017, n. 23940).
Nella specie, a fronte della censura proposta in appello, che lamentava l’erroneità della pronuncia del giudice di primo grado allorché non aveva considerato che i lavori aggiuntivi svolti, dell’importo di € 24.471,72, erano già contemplati nel contratto di appalto e non necessitavano, perciò, di apposita autorizzazione assembleare, hanno risposto che la società avrebbe dovuto provare le delibere autorizzative assembleari dei lavori aggiuntivi rispetto a quelli originariamente previsti nel contratto d’appalto, che quest’onere non era stato adempiuto, che l’unico documento prodotto era costituito da un fax dell’amministratore autorizzativo della tinteggiatura del soffitto dell’androne, inidoneo a impegnare il condominio sugli ulteriori compensi, e che, in ragione della su esposta considerazione, sarebbe stato superfluo l’esame della rituale produzione del capitolato speciale e dell’ordine di esibizione, da impartire al condominio, in merito alle delibere approvative dei SAL, stante l’onere esigibile dall’impresa di acquisirne copia anteriormente all’instaurazione del giudizio.
Orbene, è vero che l’iniziativa contrattuale dell’amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell’assemblea, disponga l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale e conferisca altresì ad un professionista legale l’incarico di assistenza per la redazione del relativo contratto di appalto, non determina l’insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 cod. civ., che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, e che il terzo non può invocare l’eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli dall’amministratore, valendo tale presupposto a fondare, ex art. 1135, ultimo comma, cod. civ., il diritto dell’amministratore al rimborso selle spese nell’ambito interno al rapporto di mandato (come chiarito da Cass., Sez. 2, 17/8/2017, n. 20136, citata nella sentenza in esame).
E’, però, altrettanto vero che l’amministratore, alla stregua del combinato disposto di cui agli artt. 1130, 1131 n. 3 e 1135 n. 4, cod. civ., può stipulare, vincolando i condomini, i contratti necessari per provvedere alla manutenzione straordinaria dei beni comuni quando questa sia stata deliberata dall’assemblea dei condomini (Cass., Sez. 2, 22/2/1997, n. 1640).

E’ infatti all’approvazione della delibera assembleare determinativa dell’oggetto dell’appalto da stipulare con l’impresa prescelta (in quanto contenente le opere da compiersi e il prezzo dei lavori e, in generale, la fissazione degli elementi costitutivi fondamentali

dell’opera nella loro consistenza quantitativa e qualitativa), che occorre fare riferimento, ai fini dell’insorgenza del debito di contribuzione per le spese di manutenzione straordinaria di un edificio condominiale (Cass., Sez. 6-2, 10/9/2020, n. 18793).

E’ allora evidente che i giudici non avrebbero potuto prescindere dall’esame delle clausole del contratto approvato dall’assemblea dei condomini e dall’accertamento dell’inclusione o meno nello stesso delle opere realizzate dall’impresa, mentre è apodittica la motivazione che ha fondato la decisione di rigetto sul presupposto che mancasse la ratifica assembleare dei lavori, a fronte di una censura che riteneva questa non necessaria in ragione dell’inclusione degli stessi nel contratto d’appalto precedentemente autorizzato.
Quanto alle doglianze di cui al quinto e sesto motivo, valgono le medesime considerazioni precedentemente svolte, posto che i giudici di merito, nel ritenere insussistente il requisito dell’urgenza e necessaria l’approvazione assembleare, non hanno affatto distinto tra le varie voci di spesa, né esaminato, quanto a quelle asseritamente contemplate nel contratto d’appalto, i contenuti dello stesso.

6. Con il terzo motivo, si lamenta la violazione degli artt. 1335, 1330, 1360, 1366, 1655 e 1967 cod. civ., 167, 115 e 116 cod. proc. civ., e 7 del contratto d’appalto, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici di merito avevano rigettato la domanda relativa al compenso relativo ai lavori extracontrattuali eseguiti per l’importo di € 6.437,00, benché questi fossero stati autorizzati dalla direzione ai lavori in quanto urgenti e necessari, siccome diretti ad ovviare a una situazione di pericolo, come evincibile dalla stessa tipologia degli stessi, e il condominio avesse approvato i relativi SAL.
7. Con il quarto motivo, si lamenta la violazione dell’articolo 132 cod. proc. civ. per carenza assoluta di motivazione in relazione al mancato accoglimento della domanda relativa ai lavori extracontrattuali di cui al precedente motivo, essendosi i giudici limitati a ritenere insussistente la prova sui requisiti di necessità e urgenza e mancante la delibera assembleare della loro approvazione, senza considerare il contenuto dell’art. 7 del contratto e senza argomentare in ordine all’impossibilità per la direzione di commissionare gli stessi quantomeno fino all’importo di euro 4.500,00, previsto all’uopo dallo stesso contratto di appalto.
8. Il terzo e quarto motivo, da trattare congiuntamente in quanto strettamente connessi, siccome afferenti alla questione del pagamento dei lavori extracontrattuali eseguiti, ora trattata sotto il profilo della violazione di legge, ora sotto quello del difetto di motivazione, sono infondati.

Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, l’art 1135, secondo comma, cod. civ. abilita espressamente l’amministratore a ordinare lavori di manutenzione straordinaria, che rivestano carattere di urgenza, imponendogli soltanto l’obbligo di riferire alla prima assemblea dei condomini, sicché il compimento dei lavori suddetti non costituisce eccesso di mandato, né l’obbligo di riferirne all’assemblea può confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante del mandato, rientrando invece, sia pure con carattere particolare, nell’obbligo generale che incombe all’amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini, i quali hanno un ampio potere di controllo su tutto il suo operato. Tra l’altro, l’inosservanza dell’obbligo della comunicazione alla prima assemblea dell’avvenuta esecuzione di lavori urgenti non preclude il diritto dell’amministratore (o del condomino in mancanza dell’amministratore) al rimborso delle spese riconosciute urgenti nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate (quanto alla vecchia
formulazione dell’art. 1135, cod. civ., non modificata nella parte che qui interessa, vedi Cass., Sez. 2, 15/9/1970, n. 1481; Cass., Sez. 2, 19/11/1996, n. 1144).

Il requisito dell’urgenza della prestazione commissionatagli dall’amministratore non può però essere invocato dal terzo, in quanto, come chiarito da Cass., Sez. 6-2, 17/08/2017, n. 20136, tale presupposto fonda il diritto dell’amministratore al rimborso delle spese nell’ambito interno al rapporto di mandato ai sensi dell’art. 1135, ultimo comma, cod. civ..

Tuttavia, qualora l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135, secondo comma, cod. civ., abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l’amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall’urgenza, mentre, in mancanza di quest’ultimo requisito, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del condominio medesimo, atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni (Cass., Sez. 2, 2/2/2017, n. 2807), salvo che l’assemblea non abbia approvato ex post i lavori anche con riguardo alla ripartizione dei relativi importi (Cass., Sez. Sez. 2 , 21/07/2025, n. 20541).
Nella specie, i giudici di merito, sia pure con motivazione laconica, hanno escluso sia il requisito dell’urgenza, ritenuto non dimostrato, sia la ratifica da parte dell’assemblea dei lavori straordinari commissionati dall’amministratore, mentre la questione della loro previsione nel contratto e del relativo omesso accertamento non risulta sia stata prospettata in sede d’appello.

Pertanto, richiamati i principi sull’obbligo motivazionale ricordati al precedente punto 3), deve escludersi tanto il vizio di motivazione, quanto la dedotta violazione e/o falsa applicazione di legge.

9. Con il settimo motivo, si lamenta la violazione dell’art. 1382 cod. civ. e dell’art. 5 dal contratto, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici di merito avevano erroneamente ridotto l’importo della penale (che era stata pattiziamente determinata nella misura del 10% su base annua in caso di mancato pagamento entro 30 gg dalla fine dei lavori), sostenendo che il condominio avesse pagato buona parte del prezzo e che la domanda di garanzia fosse stata rigettata per intervenuta decadenza, senza considerare che la penale avrebbe dovuto ammontare a euro 45.726,22 a fronte della somma di euro 5.000,00 liquidata, che il prezzo ancora da pagare era pari al 45% del totale e che nessuna incidenza poteva avere la presunta domanda per i vizi, siccome infondata, oltreché prescritta.
10. Con l’ottavo motivo, si lamenta la violazione dell’art. 132 cod. proc. civ., per carenza assoluta di motivazione circa la determinazione dell’importo della penale.

11. Il settimo e ottavo motivo, da trattare congiuntamente in quanto strettamente connessi, siccome afferenti alla questione dell’importo della penale pattuita, ora trattata sotto il profilo della violazione di legge, ora sotto quello del difetto di motivazione, sono infondati.

In caso di clausola penale, che, come noto, non sottrae il rapporto alla disciplina generale delle obbligazioni (Cass., Sez. 2, 10/5/2012, n. 7180), il giudice, ai sensi dell’art. 1384 cod. civ., può esercitare, anche d’ufficio, il potere di riduzione ad equità a tutela dell’interesse generale dell’ordinamento a ricondurre l’autonomia contrattuale nei limiti in cui essa appare meritevole di tutela e assicurare l’equilibrio contrattuale (Cass., Sez. U, 13/09/2005, n. 18128; Cass., Sez. 1, 25/10/2017, n. 25334; Cass., Sez. 6-2, 15/06/2020, n. 11439; Cass., Sez. 3, 05/02/2024 , n. 3297,
secondo cui detto potere può essere esercitato anche quando la penale è già stata pagata).

Il criterio che il giudice deve utilizzare per valutarne l’eccessività ha natura oggettiva, dovendosi tener conto non della situazione economica del debitore e del riflesso che la penale possa avere sul suo patrimonio, ma solo dello squilibrio tra le posizioni delle parti, avendo il riferimento all’interesse del creditore la funzione di indicare lo strumento per mezzo del quale valutare se la penale sia, o meno, manifestamente eccessiva, e dovendo la difficoltà del debitore riguardare l’esecuzione stessa della prestazione risarcitoria (ove, ad esempio, venga a mancare una proporzione tra danno, costo ed utilità), senza che occorrano ragioni di pubblico interesse che ne giustifichino l’ammontare (Cass., Sez. 2, 10/05/2012, n. 7180).
Come già affermato da questa Corte, può costituire motivo di riduzione la parziale esecuzione della prestazione principale, giacché la mancata previsione da parte dei contraenti di una riduzione della penale in caso di adempimento di parte dell’obbligazione si traduce comunque in una eccessività della penale se rapportata alla sola parte rimasta inadempiuta (Cass., Sez. U, 13/09/2005, n. 18128; Cass., Sez. 1, 25/10/2017, n. 25334).

Nella specie, i giudici di merito hanno confermato la sentenza di primo grado, condividendo le relative ragioni, fondate sia sull’avvenuto pagamento di una parte considerevole dell’importo dovuto, sia sulla decadenza del committente dalla garanzia, ciascuna delle quali idonea a reggere la decisione.

In tal modo, i giudici di merito hanno esplicitato le ragioni che li hanno indotti a ritenerne eccessivo l’importo come originariamente determinato con riferimento alla valutazione dell’interesse del creditore all’adempimento della prestazione presidiata dalla

clausola, tenendo conto dell’effettiva incidenza dell’adempimento sullo squilibrio delle prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale, a prescindere da una rigida ed esclusiva correlazione con l’effettiva entità del danno subito, conformemente a quanto già chiarito da questa Corte (in questi termini, Cass., Sez. 1, 10/7/2023, n. 19492).

12.1 Con il nono motivo, si lamenta la violazione dall’art. 90 e ss. cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché l’accoglimento dei motivi impone di modificare la regolamentazione delle spese, che i giudici di merito avevano compensato.

12.2 Il nono motivo è assorbito dall’accoglimento del primo, secondo, quinto e sesto motivo.

13. Con il decimo motivo, si lamenta la violazione degli artt. 345, 115, 116, 210 e 167 cod. proc. civ. e 2967 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici di merito avevano deciso di non pronunciarsi circa le istanze istruttorie avanzate dalla RAGIONE_SOCIALE in merito all’ordine di esibizione, da impartire al condominio, delle delibere del 11/2/2003 e 14/7/2003 di approvazione rispettivamente del secondo e primo SAL, senza considerare che la mancata attivazione sulla loro acquisizione era stata dettata dal fatto che la contestazione sull’approvazione dei lavori era intervenuta soltanto con la prima memoria ex art. 183 cod. proc. civ., sicché nel breve lasso di tempo per predisporre la seconda sarebbe stato impossibile l’acquisizione dei relativi documenti.
14. Con l’undicesimo motivo, si lamenta, infine, la violazione dell’art. 132 cod. proc. civ. per carenza assoluta di motivazione circa la mancata ammissione dell’ordine di esibizione delle suddette delibere assembleari, posto che la Corte di merito non aveva tenuto conto del breve lasso di tempo intercorrente tra la prima

contestazione sull’approvazione dei lavori, svolta dal condominio soltanto con la prima memoria ex art. 183 cod. proc. civ., e il termine per depositare la seconda memoria ai sensi della medesima norma e che la suddetta documentazione andava considerata rilevante in quanto conteneva la ratifica, da parte dell’assemblea condominiale, dei lavori ulteriori compiuti.

15. Il decimo e undicesimo motivo, da trattare congiuntamente in quanto strettamente connessi, siccome afferenti alla questione delle istanze istruttorie non ammesse, ora trattata sotto il profilo della violazione di legge, ora sotto quello del difetto di motivazione, sono assorbiti dall’accoglimento del primo, secondo, quinto e sesto motivo.

16. In conclusione, dichiarata la fondatezza del primo, secondo, quinto, sesto, l’assorbimento del nono, decimo e undicesimo e l’infondatezza del terzo, quarto, settimo e ottavo, il ricorso deve essere accolto e la sentenza cassata, con rinvio alla Corte d’Appello di Roma, che, in diversa composizione, dovrà statuire anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo, secondo, quinto e sesto motivo di ricorso, assorbe il nono, decimo e undicesimo e rigetta i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 5/11/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.