Divisione ereditaria e prelazione ipotecaria

Un creditore, titolare di un’ipoteca su quota indivisa di un immobile, ha chiesto l’accantonamento della somma ricavata dalla vendita forzata e spettante all’erede del comproprietario non esecutato. Il Tribunale di Roma ha respinto la richiesta, chiarendo che la garanzia ipotecaria, sebbene valida, non è sufficiente. Per ottenere le somme, il creditore deve promuovere un’autonoma azione esecutiva contro il proprietario della quota ipotecata, non potendo avvalersi del semplice meccanismo dell’accantonamento previsto per i creditori intervenuti senza titolo contro il debitore esecutato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 ottobre 2024 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Ipoteca su quota indivisa: perché non basta per l’accantonamento delle somme

Quando un immobile appartiene a più persone, un creditore può iscrivere un’ipoteca solo sulla parte di uno dei comproprietari. Ma cosa succede se l’immobile viene venduto all’asta? Avere un’ipoteca su quota indivisa è sufficiente per pretendere che la somma corrispondente sia messa da parte? Una recente sentenza del Tribunale di Roma fa luce su questo punto cruciale, distinguendo nettamente tra la garanzia reale e gli strumenti per farla valere.

I Fatti di Causa: la controversia sull’ipoteca

Il caso riguardava un procedimento di esecuzione immobiliare avviato da un creditore bancario. L’ipoteca, posta a garanzia del credito, gravava non solo sulla quota del debitore principale, ma anche sulle quote di altri comproprietari, tra cui una persona successivamente deceduta. L’azione esecutiva contro quest’ultima era stata dichiarata improcedibile perché la notifica era avvenuta dopo la sua morte.

Durante il giudizio di divisione del ricavato della vendita dell’immobile, il creditore ha chiesto che la somma spettante all’erede del comproprietario defunto fosse accantonata in suo favore, in virtù dell’ipoteca iscritta sulla sua quota. L’erede si è opposto, sostenendo che tale somma dovesse essergli assegnata direttamente.

La Decisione del Tribunale sull’ipoteca su quota indivisa

Il Tribunale di Roma ha respinto la richiesta del creditore e ha approvato il progetto di divisione che assegnava la somma all’erede. La decisione si fonda su un principio fondamentale del diritto processuale: la necessità di un titolo esecutivo per procedere all’espropriazione forzata.

Le Motivazioni della Sentenza: l’ipoteca su quota indivisa non basta

Il giudice ha chiarito che, sebbene l’articolo 2825 del Codice Civile stabilisca che l’ipoteca sulla quota si trasferisca sulla somma di denaro spettante al comproprietario in sede di divisione, questo non conferisce al creditore un diritto automatico all’incasso.

Distinzione tra Garanzia Reale e Titolo Esecutivo

La sentenza sottolinea una distinzione fondamentale: l’ipoteca è una garanzia reale (un diritto sul bene), ma non è, di per sé, un titolo esecutivo contro il terzo proprietario della quota. Un atto pubblico con cui un terzo concede un’ipoteca a garanzia di un debito altrui non contiene l’assunzione di un’obbligazione personale e, pertanto, non può essere utilizzato per avviare un’esecuzione forzata diretta. Il creditore ha il diritto, ma per esercitarlo deve seguire la procedura corretta.

L’onere dell’Azione Esecutiva

Per soddisfare il proprio credito sulla quota ipotecata, il creditore avrebbe dovuto intraprendere un’azione esecutiva autonoma contro il proprietario di tale quota (l’erede del comproprietario). Non è possibile ‘agganciarsi’ all’esecuzione in corso contro un altro debitore per ottenere l’assegnazione o l’accantonamento di somme spettanti a un soggetto non esecutato in quel procedimento. Il meccanismo dell’accantonamento, previsto dagli articoli 499 e 510 del codice di procedura civile, è infatti riservato ai creditori che intervengono senza titolo esecutivo nell’esecuzione contro il debitore esecutato, non per vincolare le somme di terzi.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Creditori

Questa decisione offre un’importante lezione pratica. I creditori che detengono un’ipoteca su quota indivisa di un immobile non possono considerare tale garanzia come un lasciapassare per incassare automaticamente il ricavato della vendita forzata. La sentenza ribadisce che il diritto di prelazione conferito dall’ipoteca deve essere attivato attraverso gli strumenti processuali corretti. È indispensabile avviare una specifica azione esecutiva contro il terzo proprietario del bene ipotecato. In mancanza di tale azione, il creditore rischia di vedere la somma assegnata al proprietario della quota, pur mantenendo intatta la propria garanzia ipotecaria, che però non è stata efficacemente escussa.

Avere un’ipoteca sulla quota di un comproprietario dà automaticamente diritto a incassare la sua parte di ricavato dalla vendita forzata?
No. La sentenza chiarisce che l’ipoteca è una garanzia reale, ma non sostituisce il titolo esecutivo. Per incassare le somme, il creditore deve avviare un’autonoma azione esecutiva contro il proprietario della quota ipotecata, anche se questi non è il debitore principale.

Il creditore ipotecario può chiedere l’accantonamento delle somme spettanti al comproprietario non direttamente esecutato?
No. Secondo il Tribunale, l’istituto dell’accantonamento è riservato ai creditori che intervengono senza titolo nell’esecuzione contro il debitore pignorato. Non si applica per ‘bloccare’ le somme di un altro comproprietario contro cui non si è agito esecutivamente.

Cosa deve fare un creditore con un’ipoteca su una quota per soddisfare il proprio credito se l’immobile viene venduto?
Deve agire separatamente. La sentenza stabilisce che il creditore deve avviare una specifica procedura di espropriazione contro il terzo proprietario della quota ipotecata (in questo caso, l’erede del comproprietario originario), rispettando le forme previste dal codice di rito per l’espropriazione contro il terzo proprietario.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 14838 2024 – N. R.G. 00054406 2021 DEL 02 10 2024 PUBBLICATA IL 02 10 2024

EPIGRAFE

Repubblica Italiana

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Roma

QUARTA SEZIONE

nella composizione monocratica della dott.ssa

NOME COGNOME

ai sensi degli articoli 281 quater , 281 quinquies primo comma del codice di procedura civile vigente ha pronunciato la seguente

SENTENZA

(a seguito di trattazione scritta)

nella causa civile di primo grado iscritta al numero 54406 -2021 del R.G.A.C.C., posta in decisione nell’udienza del 14/03/2024 , pubblicata come da certificazione in calce e vertente tra le seguenti

Parti

(1)

(creditore attore)

In persona del legale rappresentante pro tempore con generalità, residenza, codice fiscale , posta elettronica certificata, come da allegata certificazione di cancelleria e con domicilio eletto in INDIRIZZO 00197 presso lo studio dell’ avv. NOME COGNOME da cui è rappresentata e difesa, giusta delega in atti. P.

(debitore esecutato condividente)

Nella persona del trustee con generalità, residenza, codice fiscale, posta elettronica certificata, come da allegata certificazione di cancelleria.

CONTUMACE

(condividente debitore non esecutato)

con generalità, residenza, codice fiscale come da allegata certificazione di Cancelleria e con domicilio eletto in INDIRIZZO presso lo studio dell’ avv. NOME COGNOME da cui è rappresentata e difesa, giusto provvedimento del Tribunale Civile di Roma R.G. Volontaria Giurisdizione 5313/2021 del 26.06.2022. C.F.

con generalità, residenza, codice fiscale , come da allegata certificazione avv. NOME COGNOME C.F.

di Cancelleria e con domicilio eletto in INDIRIZZO presso lo studio dell’ da cui è rappresentato e difeso, con l’avv. NOME COGNOME giusta delega in atti.

(condividente non esecutata)

con generalità, residenza, codice fiscale , come da allegata certificazione di Cancelleria e con domicilio eletto in INDIRIZZO presso lo studio dell’ avv. NOME COGNOME da cui è rappresentata e difesa, giusta delega in atti.

Oggetto

Divisione endoesecutiva

Conclusioni

Come da verbale di udienza del 14/03/2024 da intendersi interamente riportato e trascritto.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione

All’udienza del 9.2.24 ha contestato il progetto di divisione depositato dal professionista delegato il 19.1.24 chiedendo che la somma destinata agli eredi di , condividente non esecutato, fosse accantonata in suo favore in virtù delle ipoteche iscritte il 7.04.04 ed il 3.12.05 ai sensi dell’art. 2825 c.c., comma III e IV.

costituitasi quale erede di ha, invece, chiesto l’assegnazione delle somme in proprio favore rappresentando che la quota di proprietà del figlio non era stata pignorata nell’ambito dell’esecuzione immobiliare R.G.E . n. 608-17 poiché egli era premorto in data 17.2.14: per tale motivo il G.E. aveva dichiarato improcedibile il procedimento in danno di ed aveva adottato ordinanza ex art. 600 c.p.c..

Il Curatore dell’Eredità giacente di ha chiesto l’estromissione dal giudizio poiché, successivamente alla sua nomina, aveva accettato l’eredità del figlio.

La causa è stata trattenuta in decisione all’udienza del 14.3.24 previa concessione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c..

Il 6.5.24 il professionista delegato ha depositato due ipotesi del progetto di divisione, l’una con previsione dell’accantonamento richiesto dall’attore, l’altra con disposizione di pagamento a favore di

quale erede di

Occorre preliminarmente dichiarare la contumacia del n persona del Trustee che, pur essendo stato regolarmente citato, non si è costituito.

Le doglianze avanzate da sono infondate e, pertanto, non meritano accoglimento.

Occorre premettere in punto di fatto che il procedimento esecutivo R.G.E. n. 608 -17 è stato azionato da sulla scorta di due contratti di mutuo sottoscritti per atto pubblico con la società di rispettivamente il 5.4.04 ed il 2.12.05: i crediti venivano garantiti da ipoteca volontaria iscritta in data 07/04/2004 formalità 8545 sulla quota di 4/6 di sulla quota di 1/6 di e sulla quota di 1/6 di ; ipoteca volontaria iscritta in data 03/12/2005 formalità 50825 a favore di sulla quota di 4/6 di sulla quota di 1/6 di e sulla quota di 1/6 di . Successivamente il 27.1.12 ha conferito in trust la quota di sua proprietà dei beni. Il pignoramento trascritto sulla quota di 1/6 in danno di è stato dichiarato improcedibile con ordinanza del 23.1.19 poiché egli era morto il 17.2.14 antecedentemente alla notifica ed alla trascrizione del 11.4.17. Il procedimento è proseguito con adozione dell’ordinanza ex art. 600 c.p.c..
In ragione della concessione della garanzia reale ha chiesto che, in sede di approvazione del progetto di divisione, la somma spettante agli eredi di

fosse accantonata ai sensi dei commi III e IV dell’art. 2825 c.c..

Ora, la norma citata recita testualmente:

<>.
Dalla lettura dei due commi dell’art. 2825 c.c. si ricava il principio per cui, in caso di iscrizione di ipoteca sulla quota di uno o più condividenti, il privilegio reale si estende agli eventuali conguagli in danaro, su cui il creditore garantito può soddisfarsi nei limiti del valore dei beni ipotecati con preferenza rispetto a chi goda di iscrizione o trascrizione successiva. Analogamente a quanto disposto dall’art. 2808 c.c. in caso di espropriazione forzata in cui la prelazione riservata al creditore ipotecario si traduce sul prezzo ricavato dalla vendita subastata, in sede di divisione il Legislatore sancisce espressamente che la preferenza accordata al medesimo si estende alla somma di danaro dovuta a titolo di conguaglio.
Tuttavia, ciò non toglie che tale somma debba essere oggetto di vincolo pignoratizio da parte del creditore garantito, che, nel rispetto dell’art. 2910 c.c., è tenuto a procedere all’espropriazione per conseguire quanto gli è dovuto sia nelle forme del pignoramento diretto sia nelle forme del pignoramento in danno del terzo proprietario.

L’atto pubblico, con il quale venga costituita ipoteca volontaria in favore di una banca da parte di un terzo, infatti, non può costituire titolo esecutivo in favore della banca medesima, ai sensi dell’art. 474, secondo comma, n. 3 cod. proc. civ., dal momento che tale atto non contiene l’assunzione di un’obbligazione nei confronti dell’istituto bancario (Cass., sez. III, 31 agosto 2011, n. 17886).

Tornando al caso in esame, alla luce dei principi appena enunziati, va evidenziato che di non ha diritto di vedere accantonata allo stato la somma dovuta al defunto condividente non esecutato e, per lui, alla sua erede , poiché non gode di alcun titolo esecutivo nei suoi confronti: sebbene essa sia (ancora) gravata dalla prelazione ipotecaria sino all’approvazione del progetto di divisione, la somma corrispondente alla liquidazione della quota ottenuta mediante vendita subastata dell’intera proprietà dell’immobile di INDIRIZZO
in Vincoli n. 40 non è stata (ancora) vincolata dall’istituto bancario, che avrebbe dovuto aggredire anche la quota di 1/6 del diritto di proprietà dell’immobile di ovvero dei suoi eredi nelle forme dell’espropriazione contro il terzo proprietario.

Per poter ottenere il soddisfacimento del proprio diritto di credito, colui che goda di garanzia ipotecaria non può limitarsi a ribadire l’esistenza del privilegio -che nel caso di specie è fatto pacifico tra le parti -ma ha l’onere di attivare l’espropriazione forzata nel rispetto dell’art. 2910 c.c.. L’accantonamento, infatti, è prerogativa prevista dagli artt. 499 e 510 c.p.c. dei creditori che in sede esecutiva siano intervenuti senza avere titolo esecutivo nei confronti del debitore esecutato; nel caso di specie , ovvero i suoi eredi, non sono terzi esecutati nel procedimento R.G.E. n. 608-17 né consta che il creditore abbia vincolato con altro pignoramento la quota di sua spettanza.
Non a caso in sede di divisione ordinaria la prelazione accordata al creditore ipotecario sul conguaglio ai sensi degli artt. 2825 c.c. III e IV comma si traduce nell’onere a carico dei condividenti, che abbiano trascritto una domanda giudiziale di scioglimento della comunione successivamente all’iscrizione ipotecaria, di dare comunicazione ai creditori ipotecari (e agli altri aventi causa dai compartecipi) ex art. 1113 c.c. affinché essi possano intervenire nel processo di divisione al fine di preservare la loro garanzia nell’esistenza e nell’entità – ovvero decidere di escuterla nelle forme espropriative previste dal codice di rito.
In definitiva, la domanda di va rigettata con conseguente approvazione del progetto divisionale depositato dal professionista delegato il 19.1.24.

Deve poi dichiararsi la carenza di legittimazione passiva della Curatela dell’eredità giacente di posto che con decreto del 1.3.23 il Tribunale di Roma ha dichiarato chiusa l’eredità giacente e cessata la curatela.

Le spese di lite tra e seguono la soccombenza e, in assenza di notula, sono liquidate come in dispositivo in applicazione del D.M. 55/14 con riferimento ai valori minimi dello scaglione fino ad € 26 0.000,00 previsti per le fasi di studio, introduttiva e decisoria.

L’assenza di lite tra le altre parti costituite giustifica l’integrale compensazione delle spese.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, nella composizione monocratica in epigrafe, definitivamente pronunziando tra le parti di causa, disattesa ogni altra domanda od eccezione:

· Dichiara la contumacia del in persona del trustee;

· Dichiara la carenza di legittimazione passiva del Curatore dell ‘eredità giacente di ;

•

Rigetta la domanda di

· Approva il progetto di divisione depositato il 19.1.24 dal professionista delegato dott.

;

· Condanna in persona del legale rappresentante pro tempore , al pagamento delle spese di lite a favore di , quale erede di , che liquida in € 4.217, 00,00 oltre spese generali Cpa ed Iva se dovuta da attribuirsi all ‘avv. NOME COGNOME dichiaratosi antistatario;

· Visto l art. 297 c.p.c. fissa in mesi tre il termine per la riassunzione del procedimento ‘ esecutivo decorrenti dalla data del passaggio in giudicato della presente sentenza.

Così deciso in Roma il 01/10/2024

Il Giudice NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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