Interpretazione contratto locazione: la Cassazione decide

Una controversia sulla ripartizione dei costi di manutenzione di un immobile locato arriva in Cassazione. Il caso verte sull’interpretazione di una clausola contrattuale specifica. La Corte Suprema dichiara inammissibile il ricorso del locatore, stabilendo che non è sufficiente proporre una diversa interpretazione del contratto per contestare la decisione di merito. Questa ordinanza chiarisce i limiti del sindacato di legittimità sull’interpretazione contratto locazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Interpretazione Contratto Locazione: la Cassazione fissa i paletti per l’impugnazione

L’interpretazione contratto locazione è spesso al centro di complesse controversie legali, specialmente quando si tratta di ripartire gli oneri di manutenzione tra proprietario e inquilino. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i rigidi limiti entro cui è possibile contestare la valutazione del giudice di merito su una clausola contrattuale, sottolineando come non basti proporre una lettura alternativa per ottenere una riforma della sentenza.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un contratto di locazione tra una proprietaria e un ente pubblico per un vasto immobile con annesso parco. Al termine del rapporto, alla riconsegna dell’immobile, la proprietaria riscontrava ingenti danni alle aree esterne, in particolare alla pavimentazione del parco e alle piante. Attribuendo la colpa alla carente manutenzione da parte dell’ente conduttore, in violazione di una specifica clausola (l’art. 7) del contratto, la locatrice lo citava in giudizio per ottenere il risarcimento.

Il Tribunale di primo grado le dava ragione, condannando l’ente a un cospicuo risarcimento. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava parzialmente la decisione. I giudici di secondo grado, pur riconoscendo l’obbligo di manutenzione a carico dell’ente per le aree scoperte e gli alberi, introducevano un concorso di colpa. La Corte riteneva che i danni alla pavimentazione fossero stati causati anche da un “fatto notorio”: la crescita delle radici degli alberi di pino, un fenomeno naturale la cui gestione implicava una corresponsabilità del proprietario. Di conseguenza, riduceva l’importo del risarcimento, attribuendo il 65% della responsabilità alla proprietaria-locatrice e il restante 35% all’ente-conduttore.

Il Ricorso in Cassazione e l’Interpretazione Contratto Locazione

Insoddisfatta, la proprietaria si rivolgeva alla Corte di Cassazione, lamentando un’errata interpretazione contratto locazione. Sosteneva che l’art. 7 del contratto derogasse esplicitamente alle norme del codice civile, ponendo tutti gli obblighi di manutenzione delle aree esterne, comprese quelle derivanti dalla crescita delle piante, esclusivamente a carico del conduttore. A sua volta, l’ente pubblico proponeva un ricorso incidentale, sostenendo anch’esso un’errata interpretazione della stessa clausola, ma in senso opposto: a suo dire, la clausola non derogava affatto alla ripartizione ordinaria delle spese prevista dalla legge.

Le Motivazioni della Decisione della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso principale inammissibile, fornendo motivazioni di grande rilevanza processuale. Gli Ermellini hanno chiarito che, per contestare l’interpretazione di un contratto da parte di un giudice di merito, non è sufficiente limitarsi a contrapporre la propria lettura a quella accolta nella sentenza impugnata. Il ricorrente ha l’onere ben più gravoso di dimostrare in modo specifico e puntuale in che modo il giudice abbia violato i canoni legali di ermeneutica contrattuale (artt. 1362 e seguenti del codice civile).

In altre parole, non si può chiedere alla Cassazione di scegliere quale, tra due o più interpretazioni plausibili, sia la “migliore”. Il compito della Suprema Corte non è rivalutare i fatti o il contenuto del contratto, ma verificare che il giudice di merito abbia applicato correttamente le regole legali di interpretazione. Se l’interpretazione adottata è una delle possibili e logiche letture della clausola, essa è insindacabile in sede di legittimità. Nel caso di specie, la ricorrente si era limitata a proporre la sua versione, senza articolare una censura specifica contro il percorso logico-giuridico seguito dalla Corte d’Appello. Di conseguenza, il suo ricorso è stato giudicato inammissibile. L’inammissibilità del ricorso principale ha comportato, di riflesso, l’inefficacia del ricorso incidentale proposto dall’ente.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale del nostro sistema processuale: il giudizio di Cassazione è un giudizio di legittimità, non di merito. Chi intende contestare l’interpretazione contratto locazione deve essere preparato a costruire un motivo di ricorso tecnicamente ineccepibile, che non si limiti a una semplice doglianza sulla scelta interpretativa del giudice, ma che ne smonti il ragionamento dimostrando una palese violazione delle norme che presiedono all’attività interpretativa. La decisione della Corte d’Appello sulla ripartizione della responsabilità, basata su una lettura plausibile del contratto e dei fatti, è rimasta quindi definitiva.

È possibile contestare in Cassazione l’interpretazione di una clausola contrattuale data dal giudice di merito?
Sì, ma solo a condizioni molto rigorose. Non è sufficiente proporre un’interpretazione alternativa, ma bisogna dimostrare specificamente che il giudice di merito ha violato le regole legali di interpretazione contrattuale (artt. 1362 e ss. c.c.), ad esempio attraverso un ragionamento illogico o insufficiente.

Cosa significa che un ricorso è “inammissibile”?
Significa che la Corte non può esaminare il caso nel merito perché il ricorso non soddisfa i requisiti procedurali richiesti dalla legge. In questo caso, il motivo era aspecifico e si risolveva in una mera contrapposizione dell’interpretazione del ricorrente a quella del giudice.

In questo caso, perché la responsabilità dei danni è stata ripartita tra proprietario e inquilino?
La Corte d’Appello ha ritenuto che i danni derivassero da una duplice causa: la naturale crescita delle radici degli alberi (un fattore legato alla proprietà e quindi al locatore) e il transito di veicoli consentito dal contratto (un fattore legato all’uso del conduttore). Questa valutazione, essendo basata su un’interpretazione plausibile dei fatti e del contratto, è diventata definitiva dopo la pronuncia della Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 14974 Anno 2025

ORDINANZA

Sul ricorso iscritto al N. 11033/2022 R.G., proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME che la rappresenta e difende, con l’avv. NOME COGNOME come da procura in calce al ricorso, domicilio digitale come in atti

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE ROMA CAPITALE, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, rappresentata e difesa da ll’ avv. NOME COGNOME come da procura allegata al controricorso, domicilio digitale come in atti

– controricorrente e ricorrente incidentale –

avverso la sentenza del la Corte d’appello di Roma n. 1398/2022 pubblicata il

2.3.2022;

udita la relazione della causa svolta nella adunanza camerale del 25.3.2025 dal Consigliere relatore dr. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 4.11.2010, NOME COGNOME convenne in giudizio la Provincia di Roma dinanzi al Tribunale di Velletri, sez. dist. di Frascati, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni derivati all’immobile di sua proprietà sito in Grottaferrata, INDIRIZZO composto da una superficie coperta (edificio più alloggio del custode) pari a circa mq. 1172 complessivi e da un terreno scoperto annesso sistemato a parco di circa 5.000 mq, concesso in locazione all’ente locale (oggi Città Metropolitana di Roma Capitale) con decorrenza 22.12.2000, in un primo momento per uso scolastico e, a seguito di modifica contrattuale del successivo 5.7.2001, con destinazione a sede dell’Istituto Regionale per le Ville Tuscolane e affidato ad Azienda Sviluppo Provincia (ASP ). Dedusse l’attrice che, al momento della riconsegna da parte della Provincia in data 6.3.2009, si erano rilevati danni ingenti alle piante e alla pavimentazione esterna del parco, dovute alla carente manutenzione da parte della Provincia, in violazione del l’art. 7 del contratto di locazione, che in tesi poneva a carico della conduttrice la manutenzione delle parti esterne e delle essenze arboree, e che l’assenza di tale manutenzione, nonché l’effettuazione di alcuni interventi di scavo, avevano causato i danni dedotti in relazioni peritali e computi metrici estimativi, come da documentazione allegata. Costituitasi la Provincia e istruita la causa, con sentenza n. 1388/2015 il Tribunale di Velletri condannò l’ente al risarcimento dei danni in misura pari ad € 170.888,61, oltre accessori, stante l’accertato inadempimento da parte dello stesso ente degli obblighi previsti dall’art. 7 del contratto.
La Città Metropolitana di Roma Capitale propose dunque appello e, nella resistenza di NOME COGNOME la Corte d’appello di Roma lo accolse parzialmente con sentenza del 2.3.2022, riducendo il quantum condannatorio ad € 59.486,91, oltre accessori. Osservò la Corte capitolina che, in virtù della clausola di cui all’art. 7 del contratto, al proprietario competeva la rasatura del manto erboso e alla Provincia la manutenzione delle ulteriori superfici scoperte di propria pertinenza, con particolare riguardo alle essenze ed agli alberi di alto fusto ivi esistenti, senza distinzione di costi e di importanza degli interventi, compresa anche la manutenzione del piano stradale, come pure accertato dal Tribunale; che però, quest’ultimo – accertando la responsabilità esclusiva del conduttore -aveva trascurato il fatto notorio dell’incidenza negativa delle radici di alberi di pino al di sotto del manto stradale per il sollevamento delle radici, agevolato dal transito e dalla sosta dei veicoli, consentiti dal contratto, come anche evidenziato dalla CTU, sicché non poteva escludersi la corresponsabilità della parte proprietaria-locatrice, determinata in misura del 65%, residuando dunque una concorrente responsabilità della conduttrice nella misura del 35%: la prevalenza della responsabilità del locatore era determinata -secondo il giudice d’appello -in considerazione dei maggiori danni provocati dalla circolazione dei veicoli, uso non vietato dal contratto.
Avverso detta sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME sulla scorta di un unico motivo, cui resiste con controricorso la Città Metropolitana di Roma Capitale, che ha pure proposto ricorso incidentale, affidato ad un solo motivo. NOME COGNOME ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

RICORSO PRINCIPALE

1.1 -Con l’unico motivo, NOME COGNOME lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1218, 1322, 1363, 1367, 1576, 1590, 1418, 1419 c.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per aver la Corte d’appello erroneamente ritenuto di porre a carico del proprietario-locatore il 65% del costo degli interventi necessari per le riparazioni e il ripristino delle aree scoperte, diverse dalle superfici erbose. Si sostiene che , con la clausola di cui all’art. 7 del contratto inter partes , le parti avevano significativamente derogato alla disciplina codicistica di cui agli artt. 1576 e 1590 c.c., al contrario di quanto invece ritenuto dalla Corte d’appello, utilizzando il fatto notorio dell’incidenza delle radici dei pini per aggravare la posizione di essa Sagna, benché il fatto stesso non potesse che essere noto alle parti in sede di negoziazione. In sostanza, la Corte romana sarebbe incorsa nella violazione delle norme che prevedono la derogabilità delle norme codicistiche disciplinanti la ripartizione tra locatore e conduttore degli obblighi di manutenzione e ripristino dei beni oggetto di locazione, senza tener conto di quanto pattuito con la clausola di cui all’art. 7 del contratto.
RICORSO INCIDENTALE

1.2 -Con l’unico motivo la Città Metropolitana lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1576 e 1590 c.c. La Corte d’appello avrebbe del pari errato nell’interpretazione della clausola di cui all’art. 7 del contratto, perché essa non derogava alla ordinaria ripartizione codicistica delle spese.

2.1 -Il ricorso principale è inammissibile . Con l’unico mezzo, in buona sostanza, si denuncia l’erronea interpretazione che la Corte d’appello avrebbe reso in ordine al contenuto della clausola di cui all’art. 7 del contratto, con cui le parti avevano regolato i rispettivi obblighi manutentivi, e si lamenta la violazione, tra l’altro, delle disposizioni di cui all’art. 1363 e 1367 c.c., in tema di interpretazione sistematica delle clausole contrattuali e del principio di conservazione. Da tali pretesi errores in iudicando , in thesi , discenderebbe la violazione delle ulteriori disposizioni rubricate.
Ora, a parte il fatto che il motivo risulta assolutamente deficitario e aspecifico con riguardo a tutte le disposizioni rubricate, per alcune delle quali non viene speso neppure un rigo a dimostrazione della pretesa violazione (il che vale, in particolare, per gli artt. 1218, 1322, 1418 e 1419 c.c.), è ben noto che in ordine ai criteri di ermeneutica negoziale, nella giurisprudenza di questa Corte, è consolidato il principio per cui ‘ il ricorrente per cassazione, al fine di far valere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata ‘ (così, ex multis , Cass. n. 9461/2021); del resto, è anche consolidato il principio per cui ‘ Per sottrarsi al sindacato di
legittimità, l’interpretazione data dal giudice di merito ad un contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili, e plausibili, interpretazioni; sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra ‘ (Cass. n. 24539/2009; Cass. n. 28319/2017).
2.2 -Così stando le cose, il mezzo in esame non coglie nel segno. Risulta infatti evidente come la ricorrente principale non abbia adeguatamente censurato la pretesa erronea attività ermeneutica del giudice d’appello, non essendosi specificamente indicati gli errori in cui questi sarebbe incorso, ma essendosi soltanto propugnata una soluzione interpretativa diversa ed alternativa rispetto a quella fatta propria dalla sentenza impugnata, così incorrendo nella

inammissibilità della censura.

In buona sostanza, il motivo in esame postula la violazione delle norme esegetiche solo all’esito di una rivalutazione della quaestio facti e non in via diretta, né sotto il profilo della violazione né sotto quello della falsa applicazione delle relative norme di diritto rubricate.

3.1 -Il ricorso incidentale, ai sensi dell’art. 334, comma 2, c.p.c., è pertanto inefficace , stante l’inammissibilità del principale , giacché l’impugnazione della Città Metropolitana è da considerare tardiva, in relazione al termine breve.

4.1 In definitiva, il ricorso principale è inammissibile, mentre il ricorso incidentale è inefficace. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

In relazione alla data di proposizione del ricorso principale (successiva al 30 gennaio 2013), può darsi atto dell’applicabilità dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P. Q. M.

la Corte dichiara il ricorso principale inammissibile e il ricorso incidentale inefficace. Condanna la ricorrente principale alla rifusione delle spese processuali, che liquida in € 5.6 00,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali in misura del 15%, oltre accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n.115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente principale, al competente ufficio di merito, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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