Inefficacia contratto locazione: no al canone

Un sublocatore perde il diritto a riscuotere i canoni di sublocazione dopo che il contratto di locazione originario è stato dichiarato inefficace a seguito del fallimento del proprietario. La Cassazione ha stabilito che la sentenza di inefficacia del contratto di locazione, una volta divenuta definitiva, estingue gli obblighi del subconduttore verso il sublocatore, legittimando un nuovo contratto diretto con la curatela fallimentare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 dicembre 2025 in Diritto Commerciale, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Inefficacia Contratto di Locazione e Sublocazione: Quando si Perde il Diritto al Canone?

Il complesso intreccio di rapporti in una sublocazione può essere messo a dura prova dal fallimento del proprietario originario dell’immobile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico, chiarendo le conseguenze derivanti dalla dichiarazione di inefficacia del contratto di locazione principale. Questa decisione stabilisce che, una volta accertata giudizialmente l’inefficacia sia della locazione che della sublocazione, il sublocatore perde il diritto di pretendere i canoni dal subconduttore. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante pronuncia.

I Fatti: Una Catena di Contratti Interrotta dal Fallimento

La vicenda trae origine da un rapporto contrattuale a tre: una società proprietaria di un immobile lo concede in locazione a una seconda società, la quale, a sua volta, lo subloca a un istituto di credito. Successivamente, la società proprietaria viene dichiarata fallita.

La curatela fallimentare agisce in giudizio per far dichiarare l’inefficacia, nei propri confronti, sia del contratto di locazione originario sia del contratto di sublocazione. Il Tribunale accoglie la domanda. Forte di questa pronuncia, la curatela stipula un nuovo contratto di locazione direttamente con l’istituto di credito che occupava l’immobile.

Nonostante ciò, la società sublocatrice cita in giudizio l’istituto di credito, chiedendo il pagamento dei canoni di sublocazione maturati dopo la sentenza di inefficacia. Mentre il Tribunale di primo grado le dà ragione, la Corte d’Appello ribalta la decisione, ritenendo che la sublocatrice non avesse più titolo per richiedere i canoni.

La Decisione della Corte: L’Inefficacia del Contratto di Locazione Prevale

La società sublocatrice ricorre in Cassazione, ma i suoi motivi vengono rigettati. La Suprema Corte conferma la decisione d’appello, stabilendo un principio fondamentale: la sentenza, passata in giudicato, che dichiara l’inefficacia del contratto di locazione e di sublocazione nei confronti del fallimento incide direttamente sulla legittimità della pretesa del sublocatore.

La Corte ha ritenuto che, a seguito di tale pronuncia, la società sublocatrice avesse perso il titolo giuridico che la legittimava a concedere in godimento il bene e, di conseguenza, a pretendere il relativo corrispettivo. Il rapporto tra sublocatore e subconduttore non poteva più essere regolato da contratti la cui inefficacia era stata accertata in un giudizio che li aveva visti entrambi coinvolti.

L’impatto del giudicato sull’inefficacia del contratto di locazione

Uno dei punti centrali della controversia riguardava la natura e gli effetti della sentenza di inefficacia. La Cassazione ha superato la distinzione tra natura dichiarativa o costitutiva della pronuncia, concentrandosi sull’effetto sostanziale del giudicato. Una volta che la sentenza è diventata definitiva, l’inefficacia dei contratti è un fatto giuridico accertato e vincolante per tutte le parti del giudizio, inclusi il sublocatore e il subconduttore.

Questo accertamento ha l’effetto di “sterilizzare” il contratto di sublocazione, privandolo della sua causa giustificativa. Il sublocatore non può più garantire il pacifico godimento del bene, e il subconduttore non è più tenuto a corrispondergli il canone.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione fonda la sua decisione su un ragionamento logico-giuridico stringente. Il punto cruciale è che il diritto del sublocatore a percepire i canoni deriva direttamente dal suo titolo, ovvero il contratto di locazione principale. Quando questo titolo viene meno nei confronti del proprietario effettivo (la curatela fallimentare), che ha manifestato la propria volontà di rientrare in possesso del bene, l’intera catena contrattuale viene meno.

La Suprema Corte sottolinea che, sebbene la stipula di una locazione non richieda necessariamente la proprietà del bene (locazione di cosa altrui), questa regola vale finché il vero proprietario non interviene per far valere i propri diritti. Nel caso di specie, l’azione della curatela fallimentare, culminata con una sentenza di inefficacia passata in giudicato, rappresenta proprio la “manifestazione” del titolare del diritto dominicale.

Questa manifestazione ha l’effetto di risolvere il rapporto tra il locatore non proprietario e il subconduttore. Di conseguenza, il subconduttore non è più tenuto a pagare il canone al vecchio sublocatore, ma dovrà regolare la sua posizione direttamente con il proprietario, come infatti è avvenuto con la stipula del nuovo contratto di locazione.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame offre importanti spunti di riflessione per gli operatori del diritto immobiliare e fallimentare. Le conclusioni principali possono essere così sintetizzate:

1. Centralità del Giudicato: Una sentenza definitiva che accerta l’inefficacia di un contratto di locazione e sublocazione ha un effetto dirompente sui rapporti tra le parti, anche quelli meramente obbligatori come la sublocazione.
2. Perdita del Titolo: Il sublocatore la cui locazione principale è dichiarata inefficace perde il titolo per pretendere il pagamento dei canoni dal subconduttore.
3. Tutela del Proprietario: La decisione riafferma la prevalenza dei diritti del proprietario (in questo caso, la curatela nell’interesse dei creditori) rispetto ai rapporti contrattuali posti in essere da chi non aveva un titolo opponibile al fallimento.

In pratica, questa pronuncia serve da monito: in un rapporto di sublocazione, la stabilità del contratto è strettamente legata alla solidità del contratto di locazione principale. Qualora quest’ultimo venga meno per l’intervento del legittimo proprietario, il sublocatore non potrà più vantare alcuna pretesa economica nei confronti del subconduttore.

Un sublocatore può continuare a chiedere il canone se il suo contratto di locazione principale viene dichiarato inefficace?
No. La Cassazione chiarisce che una volta che la sentenza che dichiara l’inefficacia sia del contratto di locazione che di quello di sublocazione diventa definitiva, il sublocatore perde il titolo per pretendere il canone, poiché il rapporto contrattuale è stato inciso direttamente da tale accertamento.

La sentenza che dichiara l’inefficacia di un contratto di locazione ha effetti solo tra il proprietario e il locatore o anche sul subconduttore?
Ha effetti anche sul subconduttore, specialmente se, come nel caso di specie, l’azione legale per l’inefficacia ha coinvolto tutte le parti (proprietario, locatore/sublocatore e subconduttore). La dichiarazione di inefficacia di entrambi i contratti ridefinisce i rapporti giuridici tra tutti i soggetti coinvolti.

Cosa succede al rapporto tra sublocatore e subconduttore dopo la dichiarazione di inefficacia?
Il rapporto basato sul contratto di sublocazione cessa di produrre effetti. Il subconduttore non è più obbligato a pagare il canone al sublocatore, e quest’ultimo non può più garantirgli il godimento del bene. Il rapporto viene regolato dalla nuova situazione giuridica creata dalla sentenza, che può portare il subconduttore a stipulare un nuovo contratto direttamente con il proprietario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 18486 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 18486 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/07/2024

ORDINANZA

Oggetto

LOCAZIONE USO DIVERSO

Contratti di locazione e sublocazione RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALEa Locatrice -Declaratoria di inefficacia dei contratti verso la curatela -Conseguenze quanto al rapporto di sublocazione corrente ‘ inter partes ‘

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

sul ricorso 18210-2021 proposto da:

COGNOME.

Rep.

Ud. 25/01/2024

Adunanza camerale

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante ‘ pro tempore ‘ , domiciliata presso l’indirizzo di posta elettronica del proprio difensore, rappresentata e difesa dall ‘AVV_NOTAIO COGNOME QUARTA;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del procuratore ‘ ad negotia ‘, dott. NOME COGNOME , domiciliata presso l’indirizzo di posta elettronica del proprio difensore , rappresentata e difesa dall’ AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

– controricorrente –

Avverso la sentenza n. 3073/2020 d ella Corte d’appello di Venezia, depositata in data 22/12/2020;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta nell ‘adunanza camerale del 25/01/2024 dal AVV_NOTAIO COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La società RAGIONE_SOCIALE ricorre, sulla base di quattro motivi, per la cassazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza n. 3073/20, del 22 dicembre 2020, RAGIONE_SOCIALEa Corte d’appello di Venezia, che in accoglimento del gravame esperito dalla società Banca RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi, ‘RAGIONE_SOCIALE‘) avverso la sentenza n. 753/19, del 3 maggio 2019, del Tribunale di Venezia -ha accolto l’opposizione a decreto ingiuntivo proposta dalla RAGIONE_SOCIALE avverso il provvedimento monitorio con il quale le era stato ingiunto il pagamento, in favore RAGIONE_SOCIALEa società RAGIONE_SOCIALE, di € 10.534,47, oltre interessi, per canoni di sublocazione da aprile a giugno 2017.
Riferisce , in punto di fatto, l’odierna ricorrente che, concluso con la società RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi, ‘RAGIONE_SOCIALE‘), in seguito dichiarata fallita, un contratto di locazione immobiliare, ad uso diverso da quello abitativo, essa sublocava il bene, in forza di contratto del 1° luglio 2009, alla società RAGIONE_SOCIALE. Resasi quest’ultima inadempiente all’obbligazione di pagamento dei canoni, in relazione ai mesi da aprile a giugno del 2017, RAGIONE_SOCIALE conseguiva il suddetto provvedimento monitorio, oggetto, però, di opposizione da parte RAGIONE_SOCIALE‘ingiunta. Tale iniziativa veniva intrapresa, in particolare, sul presupposto che il Tribunale di Treviso aveva accolto -con sentenza n. 769/15, del 26 marzo 2015 -l’azione con cui la curatela fallimentare di RAGIONE_SOCIALE aveva chiesto dichiararsi l’inefficacia, nei propri confronti, dei suddetti contratti di locazione e sublocazione. Di qui, pertanto, l’insussistenza di qualsiasi
pretesa creditoria di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE verso RAGIONE_SOCIALE, visto che la curatela fallimentare -nel dare corso alla pronuncia adottata dal Tribunale trevigiano -aveva richiesto alla subconduttrice il rilascio RAGIONE_SOCIALEa ‘ res locata ‘, con ciò evidenziando come il sublocatore si fosse reso inadempiente alle proprie obbligazioni, rivelandosi non in grado di garantire il pacifico godimento RAGIONE_SOCIALEa cosa oggetto del contratto. A sostegno RAGIONE_SOCIALEa proposta opposizione RAGIONE_SOCIALE, inoltre, allegava di aver stipulato in data 10 ottobre 2016, con la curatela, un nuovo contratto di locazione, relativo al medesimo bene, sicché essa, pertanto, non era più tenuta ad alcun pagamento nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, donde la non debenza dei canoni di sublocazione da aprile a giugno 2017, oggetto RAGIONE_SOCIALEa pretesa azionata in INDIRIZZO.
Rigettata l’opposizione dal primo giudice, la decisione veniva, però, riformata, su gravame RAGIONE_SOCIALE‘opponente.

Osservava, in particolare, il giudice di appello come la decisione del Tribunale di Treviso -invocata da RAGIONE_SOCIALE a fondamento RAGIONE_SOCIALEa propria opposizione -fosse una ‘sentenza dichiarativa di inefficacia originaria dei due contratti’ (e non una sentenza costitutiva), e pertanto, in quanto tale, ‘immediatamente esecutiva’, negando rilievo alla circostanza che la curatela ‘non avesse promosso una procedura esecutiva di rilascio nei confronti di RAGIONE_SOCIALE‘, giacché quest’ultima, ‘a fronte di una pronuncia immediatamente esecutiva era tenuta a restituire l’immobile’, specie dopo l’intimazione del 2 settembre 2016, ‘senza dover attendere l’inizio di una procedura esecutiva, che avrebbe costituito solo un inutile aggravio di spese’. Tale restituzione, infine, doveva intendersi avvenuta in data 10 ottobre 2016, ‘con la stipulazione del nuovo contrato di locazione fra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE‘, donde l’infondatezza RAGIONE_SOCIALEa pretesa creditoria azionata in via monitoria da RAGIONE_SOCIALE,
relativa a supposti canoni, da aprile a giugno 2017, del contratto di sublocazione dichiarato inefficace.

Avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALEa Corte lagunare ha proposto ricorso per cassazione la società RAGIONE_SOCIALE, sulla base -come detto -di quattro motivi.

3.1. Il primo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione degli artt. 342 e 434 cod. proc. civ. e RAGIONE_SOCIALE‘art. 2909 cod. civ.

La ricorrente si duole del rigetto RAGIONE_SOCIALE‘eccezione, da essa sollevata in appello, di inammissibilità del gravame avversario per difetto di specificità. A suo dire, infatti, la pronuncia del primo giudice si fondava su tre autonome ‘ rationes decidendi ‘, ognuna RAGIONE_SOCIALEe quali la RAGIONE_SOCIALE avrebbe avuto l’onere di censurare.

Il rigetto RAGIONE_SOCIALE‘opposizione a decreto ingiuntivo era stato motivato -in prime cure -non solo sul rilievo che quella del Tribunale di Treviso ‘era una pronuncia di accertamento costitutiva, priva di efficacia esecutiva nei confronti di terzi e che pertanto il capo di condanna al rilascio non poteva essere portato in esecuzione coattiva come del resto la curatela non ha mai tentato di fare finora limitandosi ad iniziative stragiudiziali prive di concretezza’. A tale ‘ ratio ‘, difatti, il primo giudice aveva affiancato sia la constatazione che ‘RAGIONE_SOCIALE non si è disinteressata RAGIONE_SOCIALEe richieste RAGIONE_SOCIALEa Curatela’ (risultando, anzi, essere ‘intervenuta nel processo intentato dalla Curatela’, per resistere ‘ alla domanda RAGIONE_SOCIALEa stessa ‘, così ‘ ottemperando al disposto RAGIONE_SOCIALE‘art. 1586, secondo comma, cod. civ.’), sia il rilievo che l’eccezione di inadempimento non potesse ‘sostanziarsi di semplici contrasti o lamentele di terzi’, né ‘consistere nel desiderio che nessuno vanti diritti sulla cosa’.
Orbene, l’allora appellante RAGIONE_SOCIALE secondo quanto si sostiene in ricorso -aveva impugnato solo la prima di tali ‘ rationes ‘, ragion per cui il giudice di appello (come eccepito da essa RAGIONE_SOCIALE) avrebbe dovuto rilevare il difetto di specificità del gravame, e non, invece, concludere che ‘le tre diverse «ragioni» indicate dall’appellata’, in realtà, non erano ‘affatto autonome’, giacché tutte attinenti al fatto se il sublocatore fosse ‘stato in gra do di garantire al subconduttore il godimento del l’immobile locato’.
3.2. Il secondo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 324 cod. proc. civ. e RAGIONE_SOCIALE‘art. 2909 cod. civ.

Fermo il carattere assorbente del primo motivo, la ricorrente assume che ‘la questione RAGIONE_SOCIALEa non esecutività RAGIONE_SOCIALEa ricordata sentenza trevigiana’ sarebbe ‘coperta dal giudicato’, come già eccepito innanzi al giudice di appello.

Invoca, al riguardo, la ricorrente altra pronuncia del Tribunale di Venezia adottata tra le stesse parti (si tratta RAGIONE_SOCIALEa sentenza n. 2528/17, del 28 novembre 2017, riguardante un’opposizione a decreto ingiuntivo per il mancato pagamento di canoni, sempre relativi al contratto di sublocazione in oggetto, da gennaio a marzo 2017), ‘che aveva sì accolto l’opposizione, ma che sulla specifica questione -esecutività o meno RAGIONE_SOCIALEa ricordata sentenza trevigiana -si era pronunciata nel senso richiesto dalla RAGIONE_SOCIALE niziative’, ovvero ‘riconoscendo ed affermando la non esecutività di essa’. Difatti, poiché tale pronuncia sebbene appellata dall’odierna ricorrente, in relazione all’accoglimento RAGIONE_SOCIALE‘opposizione (senza, peraltro, successo, visto che tale esito veniva confermato dalla Corte lagunare con sentenza n. 5654/19, del 10 gennaio 2020) -non ha formato, a propria volta, oggetto di gravame incidentale da parte di RAGIONE_SOCIALE, dovrebbe ritenersi,
sul punto, coperta da un giudicato, disatteso dalla sentenza qui impugnata. Invero, secondo consolidata giurisprudenza di legittimità, il giudicato ‘si forma non solo sulle questioni oggetto di puntuale pronuncia nel dispositivo, ma anche su quelle espressamente trattate e decise, che RAGIONE_SOCIALEe stesse rappresentino presupposti logici e necessari e s’intendano, pertanto, implicitamente decise’.

Né, in senso contrario, potrebbe invocarsi la circostanza che la Corte veneziana, nel confermare l’accoglimento anche di tale diversa opposizione, ‘modificando la motivazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza di primo grado, ha affermato l’inadempimento RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE facendo RAGIONE_SOCIALE‘efficacia esecutiva RAGIONE_SOCIALEa sentenza del Tribunale civile di Treviso l’unica ragione giustificatrice RAGIONE_SOCIALEa propria pronuncia’, visto che avverso tale decisione l’odierna ricorrente ‘ha proposto ricorso per cassazione’, proprio ‘deducendo la violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 2909 cod. civ. e RAGIONE_SOCIALE‘art. 324 cod. proc. civ.’.
3.3. Il terzo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 282 cod. proc. civ. e degli artt. 2908 e 2909 cod. civ.

Si censura la decisione impugnata là dove afferma che quella del Tribunale di Treviso non era una sentenza costitutiva, bensì ‘dichiarativa di inefficacia originaria dei due contratti’, soggiungendo che, ‘in ogni caso la questione è superata’, in quanto, anche con riferimento alle pronunce costitutive, ‘ la sentenza di primo grado è immediatamente esecutiva qualora ricorrano determinate condizioni e, più precisamente, quando la statuizione condannatoria è meramente dipendente dall’effetto costitutivo’.
Premette la ricorrente che ‘i due argomenti di cui alla motivazione soprariportata possono trattarsi congiuntamente’,

avendo ‘ad oggetto il medesimo problema, ossia quando le pronunce dichiarative e costitutive acquistano efficacia esecutiva’.

‘La soluzione’ si sostiene -‘è nel dato testuale degli artt. 2908 e 2909 cod. civ., da ritenersi norme speciali rispetto alla generale previsione RAGIONE_SOCIALE‘art. 282 cod. proc. civ.’, come ‘confermato sia dalla dottrina, che dalla giurisprudenza RAGIONE_SOCIALEa Suprema Corte’ (è citata Cass. Sez. Un., sent. 22 febbraio 2010, n. 4059, e con essa altre pronunce successive). In base a tale indirizzo, il principio generale di retrodatazione degli effetti RAGIONE_SOCIALEa pronuncia giudiziale al momento RAGIONE_SOCIALE‘introduzione RAGIONE_SOCIALEa domanda, ‘trova eccezione in caso di pronunce dichiarative e costitutive, posto che queste integrano fonte autonoma del rapporto giuridico e producono necessariamente i loro effetti solo a partire dal momento in cui, con la formazione del giudicato, il rapporto giuridico medesimo viene definitivamente costituito e non valgono di per sé ad anticipare al momento RAGIONE_SOCIALEa proposizione RAGIONE_SOCIALEa domanda se non limitatamente ai capi decisori che non si collochino in rapporto di stretta dipendenza con i capi costitutivi relativ i alla modificazione giuridica sostanziale’.
Non convincente, pertanto, risulterebbe -alla stregua di tali principi -quanto affermato da un arresto di questa Corte (si tratta di Cass. Sez. 3, ord. 28 novembre 2018, n. 28508), che ‘ha ritenuto legittima l’azione esecutiva di rilascio di un immobile, intrapresa in forza RAGIONE_SOCIALEa sentenza di primo grado di accoglimento RAGIONE_SOCIALE‘azione revocatoria ex art. 67 l.f.’.

3.4. Il quarto motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa degli artt. 1575, 1581, 1585 e 1586 cod. civ.

Si censura la sentenza impugnata là dove assume l’irrilevanza del fatto che il fallimento non abbia intrapreso alcuna azione

esecutiva, in quanto RAGIONE_SOCIALE -dal momento in cui era intervenuta una pronuncia di condanna al rilascio, immediatamente esecutiva -era tenuta a restituire l’immobile alla curatela senza dover attendere l’inizio di una procedura esecutiva, specialmente d opo l’intimazione del 2 settembre 2016.

La decisione, secondo la ricorrente, è errata, perché sovrapporrebbe due profili, ‘il primo inerente alla esecutività RAGIONE_SOCIALEa sentenza del Tribunale di Treviso’ e ‘il secondo relativo agli obblighi del conduttore nei confronti del locatore rispetto alla pretesa di terzi sul bene locato, finendo per conformare i secondi a seconda RAGIONE_SOCIALEa soluzione fornita alla prima questione’.

In ogni caso, a prescindere dalla questione sull’esecutività RAGIONE_SOCIALEa sentenza del Tribunale trevigiano, la pronuncia sarebbe comunque errata, ‘atteso che gli obblighi del conduttore (nella specie del subconduttore) hanno caratteri e disciplina individuati dalla legge e non conformati ab externo da una pronuncia giudiziale relativa ad un’altra questione’. Difatti, durante la locazione -osserva la ricorrente -‘il locatore assume l’obbligazione di garantire il pacifico godimento del bene locato’ (ai sensi RAGIONE_SOCIALE ‘art. 1575, comma 1, n. 3, cod. civ.), ‘ma ciò non significa che il locatore debba garantire in via generale ed assoluta che nessuno possa pretendere di vantare diritti sulla cosa’, essendo ‘solo tenuto, ove ciò accada, a «difendere» la locazione in modo d a garantire il godimento del conduttore’, e ciò assumendo, ex art. 1586, comma 2, cod. civ., la lite’. Cosa che, peraltro, essa RAGIONE_SOCIALEaveva in precedenza già fatto resistendo alla domanda proposta dal fallimento, come le riconosce la stessa Cort e d’appello’.
4. Ha resistito all’avversaria impugnazione, con controricorso, la società RAGIONE_SOCIALE, chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 380bis .1 cod. proc. civ.

La ricorrente ha presentato memoria, in particolare contestando quanto affermato da questa Corte, con la pronuncia -si tratta di Cass. Sez. 3, ord. 21 novembre 2023, n. 32370 -che ha deciso analogo ricorso tra le stesse parti.

Non consta, invece, la presentazione di requisitoria scritta da parte del Procuratore Generale presso questa Corte.

RAGIONI RAGIONE_SOCIALEA DECISIONE

Il ricorso va rigettato.

In via preliminare, peraltro, va rilevato che l’e sito consistente nella reiezione (anche) RAGIONE_SOCIALEa presente impugnazione, va motivato -a dispetto di quanto sostiene la ricorrente nella propria memoria -sulla scorta di considerazioni conformi a quelle che questa Corte ha già espresso nella pronuncia summenzionata (Cass. Sez. 3, ord. 21 novembre 2023, n. 32370), la quale ha deciso analogo ricorso tra le stesse parti. Si trattava, infatti, RAGIONE_SOCIALE‘impugnazione esperita, sempre da RAGIONE_SOCIALE, avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALEa Corte d’appello di Venezia, n. 5654/19, del 10 gennaio 2020 (vale a dire, quella citata nel secondo motivo RAGIONE_SOCIALE‘odierno ricorso), in relazione alla pretesa azionata dall’odierna ricorrente per il pagamento dei canoni del medesimo contratto di sublocazione per cui è causa, con riferimento, però, alle mensilità da gennaio a marzo 2017.
In particolare, questa Corte ha ritenuto che -a prescindere dalla qualificazione, come costitutiva o meno, RAGIONE_SOCIALEa sentenza con cui il Tribunale di Treviso aveva dichiarato l’inefficacia, verso la

curatela fallimentare, dei contratti di locazione e sublocazione (e RAGIONE_SOCIALEa possibilità, anche nel primo caso, di ipotizzarne l’immediata efficacia esecutiva per i capi ‘meramente dipendenti dall’effetto costitutivo’) -dirimente risulti la seguente circostanza, ovvero, che quella sentenza fosse passata in giudicato. Difatti, secondo questo giudice di legittimità, la Corte veneziana ‘si sarebbe dovuta limitare ad affermare che la sopravvenuta formazione del giudicato comportava che la accertata duplice inefficacia operava già con riferimento al momento di stipula dei due negozi ‘ (vale a dire, la locazione e la successiva sublocazione) ‘ e dunque rilevava comunque per regolare i comportamenti RAGIONE_SOCIALEe parti di questa causa al momento RAGIONE_SOCIALEa domanda, cioè al momento RAGIONE_SOCIALEa proposizione dei ricorsi per decreto ingiuntivo da parte RAGIONE_SOCIALEa sublocatrice RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per il pagamento di pretesi canoni di sublocazione’ (così Cass. Sez. 3, ord. n. 32370 del 2023, cit .). Sicché, su tali basi, e non senza correggere la motivazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza allora impugnata, questa Corte ha rigettato il ricorso allora proposto.
9.1. Ciò premesso in termini generali, il primo motivo -che, come si dirà, non è fondato -deve essere scrutinato con priorità rispetto agli altri, non solo in ragione RAGIONE_SOCIALEa ‘numerazione’, ma soprattutto in considerazione del suo carattere pregiudiziale.

9.1.1. Invero, nel caso in esame -diversamente da quanto è accaduto nel giudizio concluso dall’arresto di questa Corte sopra citato, nel quale vi era stata una ‘doppia conforme di merito’ di accoglimento RAGIONE_SOCIALE‘opposizione a decreto ingiuntivo proposta da RAGIONE_SOCIALE -il g iudice d’appello, nel riformare la sentenza resa in prime cure, di rigetto RAGIONE_SOCIALE‘opposizione, ha disatteso l’eccezione pregiudiziale, sollevata dall’appellata RAGIONE_SOCIALE, di inammissibilità del gravame di RAGIONE_SOCIALE per difetto di specificità.
È evidente, infatti, che se questa Corte dovesse ritenere, come prospettato con il primo motivo del presente ricorso, che l’allora appellante RAGIONE_SOCIALE non abbia proposto un gravame ‘specifico’, per non aver censurato ognuna RAGIONE_SOCIALEa tre ‘autonome’ -secondo la qualificazione che ne fa RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE -‘ rationes decidendi ‘ che sorreggevano la pronuncia del primo giudice, la conseguenza da trarre dovrebbe consistere nella constatazione che quella prima pronuncia, di rigetto RAGIONE_SOCIALE‘opposizione a decreto ingiuntivo, risulterebbe passata in giudicato. L’accoglimento del motivo, pertanto, renderebbe non solo superfluo l’esame dei restanti tre, ma determinerebbe addirittura la cassazione RAGIONE_SOCIALE‘impugnata sentenza senza rinvio.
Di qui, dunque, il carattere pregiudiziale del primo motivo.

9.1.2. Esso, tuttavia, non è fondato.

La Corte veneziana -nel respingere l’eccezione di difetto di specificità RAGIONE_SOCIALE‘appello, sollevata da RAGIONE_SOCIALE -ha sostenuto che ‘le tre diverse «ragioni» indicate dall’appellata’ (o meglio, poste dal giudice di prime cure a fondamento del rigetto RAGIONE_SOCIALE‘opposizione a decreto ingiuntivo di RAGIONE_SOCIALE) ‘in realtà non sono affatto autonome ‘, attenendo, tutte, al fatto se il sublocatore fosse ‘ stato in grado di garantire al subconduttore il godimento RAGIONE_SOCIALE‘immobile locato’.

Orbene, si tratta di affermazione immune da vizi.

Invero, secondo la sentenza oggi impugnata, la circostanza che RAGIONE_SOCIALE ‘fosse intervenuta nel giudizio promosso dal RAGIONE_SOCIALE non aveva autonomo rilievo dipendendo dall’esito del giudizio’, nonché, soprattutto, dal ‘se quella decisione avesse o meno immediata efficacia esecutiva quanto alla condanna al rilascio’. Inoltre, il riferimento operato dal primo giudice -in modo, ‘peraltro molto generico’ (sottolinea sempre la Corte veneziana) -‘ai contrasti e alle lamentele dei terzi era
evidentemente collegato all’azione promossa dal RAGIONE_SOCIALE diretta a far dichiarare l’inefficacia dei contratti di locazione e sublocazione, ritenendola evidentemente una semplice lamentela sul presupposto RAGIONE_SOCIALE‘inefficacia esecutiva RAGIONE_SOCIALEa sentenza e messa dal Tribunale di Treviso e, come tale, inidonea ad incidere sul godimento del bene (punto invece precisamente censurato dall’appellante e centrale RAGIONE_SOCIALEa controversia)’.

Nella prospettiva adottata dalla sentenza oggi impugnata, assorbente era, pertanto , la questione relativa all’efficacia esecutiva RAGIONE_SOCIALEa sentenza del Tribunale trevigiano, dichiarativa del l’inefficacia dei due contratti di locazione e sublocazione . Difatti, proprio tale attributo comportava che RAGIONE_SOCIALE fosse ‘tenuta a restituire l’immobile alla Curatela Fallimentare’, specie dopo l’intimazione del 2 settembre 2016, ‘senza dover attendere l’inizio di una procedura esecutiva, che avrebbe costituito solo un inutile aggravio di spese’. In quest’ottica , dunque, non rilevava affatto la circostanza che RAGIONE_SOCIALE fosse intervenuta in quel giudizio, quanto, piuttosto, quella costituita dall’esito del giudizio stesso (sicché in tal senso deve intendersi il passaggio RAGIONE_SOCIALEa sentenza oggi impugnata, reputato dalla ricorrente -a torto -‘incomprensibile’). Del pari, sempre nella stessa prospettiva, doveva apprezzarsi il fatto se l’ iniziativa assunta dalla curatela potesse intendersi come ‘una semplice lamentela’, anche tale questione dipendendo dalla supposta ‘inefficacia esecutiva RAGIONE_SOCIALEa sentenza emessa dal Tribunale di Treviso’.
Nell’ impostazione seguita del giudice di appello, quindi, le due -pretese -ulteriori ‘ rationes ‘ (oltre quella relativa alla carenza di efficacia esecutiva RAGIONE_SOCIALEa sentenza del Tribunale trevigiano), poste dal primo giudice a fondamento RAGIONE_SOCIALEa propria decisione, degradavano a mere affermazioni ‘ ad abundantiam ‘, come tali , pertanto, neppure da impugnarsi, secondo il costante indirizzo di questa Corte (cfr. Cass. sez. Lav, sent. 22 ottobre 2014, n. 22380,

Rv. 633495-01; non diversamente anche Cass. Sez. 1, ord. 10 aprile 2018, n. 8775, Rv. 648883-01).

In altri termini, le due -supposte -ragioni ‘ autonome ‘ , che hanno seguito la prima, tali, in realtà, non erano affatto, essendo palesemente subordinate alla prima, in quanto destinate a giustificare ulteriormente (ovvero, ferma la fondatezza RAGIONE_SOCIALEa prima ‘ ratio ‘) , la decisione del Tribunale. Sicché, anche se fosse stata impugnata effettivamente soltanto la prima ‘ ratio ‘ , l’esercizio del potere di impugnazione sarebbe avvenuto in modo corretto, in quanto le due ‘ rationes decidendi ‘ proposte in via gradata, enunciate dal Tribunale, non avrebbero potuto resistere una volta eventualmente accolto l’appello sul problema del carattere costitutivo RAGIONE_SOCIALEa pronuncia.
9.2. Il secondo motivo non è fondato.

9.2.1. Invero, il preteso giudicato -del quale, con il motivo in esame, viene invocata l’autorità risulta inesistente, secondo la stessa prospettazione di RAGIONE_SOCIALE.

Essa stessa, infatti, riferisce che la Corte d ‘ appello veneziana, nella sentenza n. 5654 del 2019, ne aveva escluso l’esistenza , limitandosi tale pronuncia a sostenere l’esecutività RAGIONE_SOCIALEa decisione assunta dal Tribunale trevigiano, in tal modo -evidentemente ed ipoteticamente -negando (a torto o a ragione, è irrilevante stabilirlo) che, sul punto, la qui resistente RAGIONE_SOCIALE dovesse svolgere appello incidentale condizionato, come, nella sostanza, sostiene l ‘odierna ricorrente.

In pratica, il giudicato era inesistente, essendovi controversia sul punto, per essere stata la sentenza d ‘ appello sottoposta a ricorso per cassazione, proprio sull’efficacia esecutiva , o meno, RAGIONE_SOCIALEa già citata sentenza del Tribunale di Treviso.

9.2.2. Tanto non esime, tuttavia, dal rilevare che, rispetto alla vicenda qui in esame, assumerebbe, comunque, rilievo il giudicato poi sopravvenuto, come affermato da questa Corte nella più volte menzionata ordinanza n. 32370 del 2023.

E ciò a dispetto di quanto sostiene la ricorrente nella propria memoria, insistendo nel sottolineare che nulla ‘ la sentenza trevigiana ha disposto circa il rapporto tra la RAGIONE_SOCIALE e la Banca, sia per incompetenza funzionale, non essendo il Tribunale di Treviso il foro RAGIONE_SOCIALEa sublocazione, sia perché non vi era domanda da parte RAGIONE_SOCIALEa Banca, sia e soprattutto per l’autonomia dei rapporti’.

Invero, tali considerazioni critiche non tengono conto RAGIONE_SOCIALEa circostanza che il dibattito relativo al problema RAGIONE_SOCIALE‘esecutività , o meno, RAGIONE_SOCIALEa sentenza di inefficacia del contratto di locazione (presupposto RAGIONE_SOCIALEa sublocazione conclusa con la resistente RAGIONE_SOCIALE), oltre che di inefficacia RAGIONE_SOCIALEa stessa sublocazione, si è concentrato su un aspetto privo di rilevanza. Ciò, infatti, che nel giudizio rilevava era l’autorità RAGIONE_SOCIALEa sentenza stessa , in quanto accertante, nei confronti del RAGIONE_SOCIALE (titolare RAGIONE_SOCIALEa proprietà RAGIONE_SOCIALE‘immobile) , sia l’inefficacia del contratto di locazione sia del contratto di sublocazione.
Tale autorità, tanto nel primo che nel secondo grado del presente giudizio, sarebbe stata rilevante -essendo stata, in allora, già impugnata con appello la suddetta sentenza n. 769 del 2015 del Tribunale di Treviso -ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 337 c od. proc. civ.; nel senso, cioè, che il giudice, investito, in prime come in seconde cure, RAGIONE_SOCIALEa controversia oggi all’esame di questa Corte , avrebbe dovuto decidere la fattispecie sottoposta al suo esame ( poiché l’accertamento RAGIONE_SOCIALE‘inefficacia del contratto, operato dal Tribunale trevigiano, riguardava tanto la locazione quanto la sublocazione) o dando rilievo a tale accertamento o, in
alternativa, sospendendo il giudizio in attesa RAGIONE_SOCIALEa pronuncia sul gravame avverso la pronuncia di inefficacia dei due contratti.

Sopravvenuto, poi, il giudicato, per effetto RAGIONE_SOCIALEa sentenza di appello n. 2548 del 2018 RAGIONE_SOCIALEa Corte lagunare, il Tribunale prima e la Corte d ‘ appello poi, investite RAGIONE_SOCIALEa presente controversia, avrebbero dovuto necessariamente dare rilievo ad esso e, dunque, alla circostanza che la ritenuta inefficacia sia RAGIONE_SOCIALEa locazione che RAGIONE_SOCIALEa sublocazione, direttamente rilevante nei confronti del RAGIONE_SOCIALE, comportava effetti anche fra le odierne parti.

Se è vero, infatti, che la stipula di un contratto di locazione non presuppone il titolo dominicale (come si afferma nella memoria RAGIONE_SOCIALEa ricorrente), non può negarsi che tale situazione rilevi -quanto ai rapporti fra locatore e sublocatore di un bene, appunto, di proprietà altrui -allorché il proprietario si sia ‘ manifestato ‘ , facendo valere i propri diritti, in particolare evidenziando che il locatore, ledendo il suo titolo circa la disponibilità del godimento del bene, lo ha concesso in godimento al subconduttore.
Nella specie, l’accertamento RAGIONE_SOCIALE‘inefficacia del contratto locativo fra la società fallita e la ricorrente RAGIONE_SOCIALE, peraltro ottenuto nel contraddittorio anche RAGIONE_SOCIALEa subconduttrice RAGIONE_SOCIALE (e, fra l’altro , con statuizione espressamente estesa pure alla sublocazione), si è risolto in una diretta incisione del rapporto locativo, in quanto legittimante la ricorrente alla stipula RAGIONE_SOCIALEa sublocazione, e quindi pure RAGIONE_SOCIALEa stessa sublocazione.

In ragione, pertanto, RAGIONE_SOCIALEa dichiarata inefficacia di ambo i contratti, l ‘odierna ricorrente non aveva alcun titolo -quale locatrice -a pretendere l’adempimento RAGIONE_SOCIALE‘obbligazione relativa al pagamento dei canoni, così come, a sua volta, la resistente, quale subconduttrice, non era titolata a pretendere il godimento del bene. Si vuol dire, in altri termini, che, una volta

‘manifestatosi’ il titolare del diritto dominicale sul bene, sia verso il locatore non ‘ NOME ‘, sia verso il subconduttore, come avvenuto nel caso di specie, nel quale la curatela ha ottenuto le dichiarazioni di inefficacia dei due contratti, questi ultimi non potevano più regolare il rapporto fra locatore che abbia sublocato e il subconduttore.

Naturalmente, come evidenziato, fino a che non si formato alcun giudicato sul punto , l’autorità RAGIONE_SOCIALEa sentenza accertat iva di tale duplice inefficacia (nel contraddittorio sia del locatore ‘ non NOME ‘ che del subconduttore) risultava regolata dagli artt. 295 e 337 cod. proc. civ., quanto al giudizio in cui il locatore aveva agito contro il subcoduttore, facendo valere diritti nascenti del contratto corrente tra di essi. Una volta formatosi il giudicato, invece, il locatore e il conduttore vi sono soggetti, sicché il primo non può pretendere di essere legittimato ad esercitare i diritti nascenti dalla sublocazione, in quanto la dichiarazione di inefficacia RAGIONE_SOCIALEa locazione conferitagli, oltre che RAGIONE_SOCIALEa stessa sublocazione, impedisce di considerare pure la sublocazione efficace ‘ inter partes ‘ . Al riguardo, è sufficiente osservare -ed il rilievo di attaglia al caso di specie -che il subconduttore dovrebbe adempiere l’obbligazione di pagamento nei confronti del sublocatore e, nel contempo, il ‘ NOME potrebbe chiedergli il risarcimento del danno correlato all’indebito godimento del bene .
Questi rilievi, pertanto, fanno giustizia del preteso errore addebitato alla precedente pronuncia di questa Corte da RAGIONE_SOCIALE, come si legge nella memoria dalla stessa depositata, là dove evoca la giurisprudenza di legittimità che non considera la stipula del contratto locativo, da parte di un ‘ non NOME ‘, invalida ‘ inter partes ‘ , giacché tali arresti non negano che ciò valga se ed in quanto il ‘ NOME ‘ non abbia fatto valere il difetto di titolarità a disporre del godimento del bene in capo al locatore non proprietario.
L’assunto RAGIONE_SOCIALEa memoria , secondo cui l’accertamento RAGIONE_SOCIALEe due inefficacie riguarderebbe solo il rapporto fra ciascuna RAGIONE_SOCIALEe odierne parti in causa e il RAGIONE_SOCIALE, è, pertanto, infondato, atteso che l’accertamento RAGIONE_SOCIALE a (duplice) inefficacia è stato ottenuto coinvolgendo entrambe tali parti, sicché ambedue vi debbono sottostare, il che comporta che la situazione fra di esse debba, ‘ ex necesse ‘, essere regolata da detto accertamento.

Infine, è appena il caso di notare che neppure coglie nel segno il rilievo -nuovamente svolto da RAGIONE_SOCIALE nella propria memoria -secondo cui la già più volte citata ordinanza di questa Corte n. 32370 del 2023 avrebbe errato nell’ affermare che il passaggio in giudicato RAGIONE_SOCIALEa sentenza di inefficacia dei due contratti ebbe a produrre i suoi effetti fin dalla stipula RAGIONE_SOCIALEa locazione e RAGIONE_SOCIALEa sublocazione. Si tratta, per vero, di affermazione non compiuta da questo Giudice di legittimità, bensì resa dal giudice di prime cure del giudizio definito da detta ordinanza, peraltro in contrasto con il principio secondo cui l’inefficacia in sede di revocatoria fallimentare opera dal momento RAGIONE_SOCIALEa domanda del curatore (vedi Cass. Sez. 1, sent. 11 novembre 2003, n. 16905, Rv. 568035-01).
9.3. I motivi terzo e quarto debbono ritenersi, parimenti, non fondati, in ragione RAGIONE_SOCIALEe medesime considerazioni svolte nello scrutinare il secondo motivo.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza, essendo pertanto poste a carico RAGIONE_SOCIALEa ricorrente e liquidate come da dispositivo.

A carico RAGIONE_SOCIALEa ricorrente, stante il rigetto del ricorso, sussiste l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto secondo un accertamento

spettante all’amministrazione giudiziaria (Cass. Sez. Un., sent. 20 febbraio 2020, n. 4315, Rv. 657198-01), ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

PQM

La Corte rigetta il ricorso, condannando la società RAGIONE_SOCIALE a rifondere, alla società Banca RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi € 3 .000,00, più € 200,00 per esborsi, oltre spese forfetarie nella misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, RAGIONE_SOCIALEa legge 24 dicembre 2012, n. 228, la Corte dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti per il versamento da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo a titolo di contrib uto unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALEo stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, all’esito RAGIONE_SOCIALE‘adunanza camerale RAGIONE_SOCIALEa

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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