Inadempimento contrattuale: l'obbligo di manleva

Un tribunale civile ha condannato due acquirenti per inadempimento contrattuale. Le parti, in sede di acquisto di immobili, si erano impegnate a subentrare in una lite pendente e a manlevare la società venditrice da ogni onere. A causa del loro mancato intervento, la venditrice è stata condannata a risarcire danni a terzi. Il giudice ha sancito l’obbligo degli acquirenti di rifondere alla società quanto pagato per danni, imposte e spese legali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Inadempimento contrattuale nella vendita immobiliare: le conseguenze della mancata manleva

Il caso in esame riguarda un grave inadempimento contrattuale legato alla violazione degli obblighi di garanzia assunti durante una compravendita immobiliare. Quando un acquirente si impegna formalmente a subentrare in una lite pendente e a tenere indenne il venditore, la sua inerzia può portare a conseguenze economiche pesanti, come confermato dalla recente sentenza del tribunale.

I fatti di causa e l’inadempimento contrattuale

Una società ha venduto, in tempi diversi, due locali d’affari situati in un condominio cittadino. In entrambi i contratti di compravendita era stata inserita una clausola specifica (art. 4) in cui gli acquirenti si obbligavano a intervenire in un giudizio civile già pendente. Tale causa riguardava una richiesta di risarcimento danni avanzata da un terzo per vizi delle parti comuni. Gli acquirenti avevano promesso di chiedere l’estromissione della società venditrice e di farsi carico in via esclusiva di ogni spesa legale, risarcimento o onere derivante dall’esito di tale lite.

Nonostante l’impegno, i nuovi proprietari non hanno adempiuto correttamente. Uno degli acquirenti è intervenuto nel processo ma solo per altri immobili, senza chiedere l’estromissione della società venditrice, mentre il secondo non si è nemmeno costituito. Di conseguenza, la società venditrice è rimasta coinvolta nel giudizio ed è stata condannata a pagare i danni al terzo danneggiato, oltre alle relative imposte di registro e alle spese legali del proprio difensore.

La condanna per inadempimento contrattuale

Il giudice, accertata la natura documentale della controversia, ha ritenuto fondata la domanda della società. La condotta omissiva delle parti è stata qualificata come un chiaro inadempimento contrattuale rispetto a un’obbligazione di fare e di indennizzare. Poiché la società ha dovuto sborsare somme che, per contratto, spettavano agli acquirenti, è scattato il diritto al rimborso integrale.

La sentenza ha distinto le responsabilità in base alle date dei contratti: entrambi gli acquirenti sono stati condannati in solido per il risarcimento del danno e l’imposta di registro, poiché tali oneri derivano dall’esito finale della lite che entrambi dovevano gestire. Per quanto riguarda le spese legali sostenute dal venditore, la ripartizione è stata differenziata in base alla fase del processo (istruttoria o decisionale) in cui ciascun acquirente era già proprietario e quindi obbligato a intervenire.

Le motivazioni

Il tribunale ha basato la decisione sul fatto che l’obbligazione di manleva ha una fonte contrattuale chiara e vincolante. Il mancato intervento efficace in giudizio ha impedito alla venditrice di uscire dal processo, esponendola alla condanna risarcitoria. Il giudice ha chiarito che, sebbene si tratti di debiti di valore, la pronta liquidabilità degli stessi sulla base dei documenti presentati giustifica l’applicazione degli interessi moratori dalla data della domanda giudiziale. Inoltre, è stata esclusa la rifusione dell’IVA sulle spese legali, in quanto la società venditrice può detrarla fiscalmente e quindi non rappresenta un costo effettivo da indennizzare.

Le conclusioni

Il procedimento si è concluso con la condanna degli acquirenti al pagamento di oltre diecimila euro in solido per danni e imposte, oltre a quote specifiche per le spese legali sostenute dalla società nella causa originaria. Gli acquirenti, rimasti contumaci anche in questo secondo giudizio, sono stati inoltre condannati a rifondere le spese di lite del presente procedimento. La sentenza riafferma un principio essenziale: le clausole di indennizzo nei contratti immobiliari non sono mere formalità, ma obblighi la cui violazione comporta il ristoro integrale di ogni pregiudizio subito dalla parte adempiente.

Cosa rischia chi non rispetta una clausola di manleva in un contratto di compravendita?
Chi viola l’obbligo di tenere indenne l’altra parte è tenuto a rimborsare integralmente tutte le somme che quest’ultima è stata costretta a pagare, inclusi risarcimenti danni, imposte e spese legali. Il giudice può inoltre condannare l’inadempiente al pagamento degli interessi legali maturati dalla data della domanda.

È possibile essere condannati a rimborsare le spese legali anche se non si è partecipato attivamente al giudizio?
Sì, se il contratto prevedeva l’obbligo di intervenire nella causa e di farsi carico delle spese, la scelta di restare inerti o contumaci non esenta dall’obbligo di rimborso verso chi ha dovuto sostenere i costi della difesa. La responsabilità viene ripartita in base al momento in cui l’obbligo è sorto rispetto alle fasi processuali.

Il venditore può richiedere il rimborso dell’IVA sulle spese legali pagate al proprio avvocato?
No, se il venditore è un soggetto che può detrarre l’IVA nell’esercizio della propria attività economica, l’imposta non costituisce un costo reale. In virtù del principio di neutralità fiscale, il risarcimento deve coprire solo l’esborso effettivo, escludendo l’imposta che può essere recuperata fiscalmente.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI TRIESTE N. 317 2026 – N. R.G. 00004048 2025 DEPOSITO MINUTA 16 02 2026 PUBBLICAZIONE 19 02 2026

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI TRIESTE

– SEZIONE CIVILE –

Il Tribunale di Trieste in composizione monocratica, in persona del AVV_NOTAIO, pronuncia la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n.r.g. NUMERO_DOCUMENTO, promossa

(c.f. , in persona del legale rappresentante pro tempore , con sede in INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO

AVV_NOTAIO;

– RICORRENTE –

CONTRO

(c.f.

), nata a Sarajevo il DATA_NASCITA, residente a

INDIRIZZO INDIRIZZO;

(c.f.

persona

del

legale

rappresentante pro tempore, con sede in TriesteINDIRIZZO

– CONVENUTE CONTUMACI –

Oggetto : inadempimento contrattuale

C.F.

Conclusioni della ricorrente

( precisate all’udienza del 5/2/2026)

nel merito, previo ogni necessario accertamento o declaratoria,

-condannare , anche quale titolare dell’impresa individuale RAGIONE_SOCIALE NOME NOME, e in persona del legale rappresentante pro tempore , in solido tra loro, a pagare a in persona del legale rappresentante pro tempore , la somma di € 13.035,81, o quella diversa, anche maggiore, che risulterà dovuta o di giustizia, oltre agli interessi ex art. 1284, comma 1, c.c. sino alla data di deposito del presente ricorso (a decorrere dal 22.12.2022 quanto alla somma di € 6.013,38; a decorrere dal 23.1.2025 quanto alla somma di € 222,33), e agli interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. a decorrere dalla data di deposito del presente ricorso sull’intera somma oggetto di condanna;
-condannare, altresì, , anche quale titolare dell’impresa individuale RAGIONE_SOCIALE NOME, a pagare a in persona del legale rappresentante pro tempore , l’ulteriore somma di € 7.102,10, o quella diversa, anche maggiore, che risulterà dovuta o di giustizia, oltre agli interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. a decorrere dalla data di deposito del presente ricorso;

in via istruttoria, in caso di contestazione, e senza con ciò volere invertire gli oneri probatori, disporre l’acquisizione degli atti del fascicolo del procedimento civile R.G. 3768/2017 Trib. Trieste; disporre l’interrogatorio formale di sulle circostanze capitolate ai nn. 4, 5, 6, 15, 16; disporre l’interrogatorio formale del legale rappresentante pro tempore di sulle circostanze capitolate ai nn. 11, 12, 14, 15, 16; disporre prova testimoniale sul seguente capitolo: ‘Vero che il 22.12.2022 ha pagato a la somma di € 6.013,38 coma da doc. 30 e 31 che si rammostrano?’ (testi e

;

con rifusione delle spese relative al procedimento di negoziazione assistita per le fasi di attivazione e di negoziazione, con 15% spese forfetarie, 4% cpa ed IVA se dovuta, ed € 13,60 per esborsi;

con rifusione delle spese e del compenso relativi al presente procedimento, con aumento ex art. 4, comma 2, D.M. 55/2014, nonché ex art. 4, comma 1bis , D.M. cit., con 15% spese forfetarie, 4% cpa ed IVA se dovuta, e successive occorrende.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. depositato l’11.9.2025, ha convenuto in giudizio e per sentirle condannare al pagamento delle somme sopra indicate nelle conclusioni, a titolo di inadempimento degli obblighi contrattuali assunti da ciascuna nei rispettivi contratti di compravendita immobiliare.

In sintesi, la ricorrente ha esposto che: (i) nel contesto delle vendite di unità immobiliari facenti parte del condominio di INDIRIZZO in Trieste, ciascuna delle convenute si era impegnata contrattualmente a intervenire nel giudizio civile R.G. 3768/2017 Trib. Trieste promosso anche nei suoi confronti da a chiederne l’estromissione e a tenerla indenne da ogni conseguenza pregiudizievole derivante da quel giudizio, ivi comprese spese legali, risarcimenti e ogni altro onere; (ii) nessuna delle convenute ha adempiuto tali obblighi, con la conseguenza che è rimasta esposta nel giudizio presupposto ed ha dovuto sostenere direttamente i costi derivanti dalla sentenza n. 518/2022 del Tribunale di Trieste, sia per la condanna al risarcimento del danno a favore di sia per le proprie spese processuali.
Fissata l’udienza di comparizione, le convenute non si sono costituite. All’udienza del 5.2.2026, verificata la regolarità delle notificazioni, è stata dichiarata

la contumacia di entrambe. L’AVV_NOTAIO per la ricorrente ha insistito nelle istanze istruttorie e ha concluso come da ricorso. Il AVV_NOTAIO ha rigettato le istanze istruttorie in quanto superflue, stante la natura interamente documentale della controversia, e si è riservato la decisione.

La domanda è fondata e merita accoglimento per le ragioni che seguono.

Risulta documentalmente provato il seguente quadro fattuale.

Con contratto di compravendita stipulato il 14.10.2020 per rogito del AVV_NOTAIO (doc. 10), vendette a un locale d’affari sito in Trieste, INDIRIZZO, al piano terra del condominio di INDIRIZZO, al prezzo di € 200.000,00. All’art. 4 di tale contratto, l’acquirente si obbligò, tra l’altro: (a) a intervenire nel giudizio civile R.G. 3768/2017 (giudizio pendente dinanzi al Tribunale di Trieste, ove era stata convenuta per il risarcimento di danni causati da parti comuni del condominio di cui l’immobile era parte ex art. 2051 c.c., nonché per l ‘ esecuzione di lavori di manutenzione) aderendo alle difese della venditrice, dichiarando di volerla tenere indenne e chiedendone l’estromissione; (b) a farsi carico in via esclusiva di tutte le spese legali che avrebbe sostenuto da quel momento in avanti, nonché di ogni risarcimento, onere e spesa derivante dall’esito del giudizio 3768/2017.
Con analogo contratto di compravendita stipulato il 14.6.2022 per rogito del medesimo AVV_NOTAIO (doc. 26), vendette a un ulteriore locale d’affari nel medesimo condominio, al prezzo di € 345.000,00. Anche in questo caso, all’art. 4, l’acquirente assunse identico impegno di intervento in causa, richiesta estromissione e indennizzo da ogni onere.

È parimenti documentato che nessuna delle due convenute ha adempiuto le obbligazioni assunte:

-, pur essendosi costituita nel giudizio R.G. 3768/2017, lo fece esclusivamente quale successore a titolo particolare di altri sei convenuti (da cui aveva acquistato altri immobili con separato contratto del 29.8.2019, doc. 9), e non quale successore di non spiegò mai l’intervento in causa né chiese l ‘ estromissione di

-non si costituì mai nel giudizio R.G. 3768/2017 quale successore a titolo particolare di

La sentenza n. 518/2022 del Tribunale di Trieste (doc. 27), definendo il giudizio R.G. 3768/2017, condannò al risarcimento dei danni nella misura di € 4.929,00 + IVA, e così complessivi € 6.013,38 , in favore di compensando le spese processuali, senza pronunciarsi espressamente sulle spese di CTU, provvisoriamente poste a carico di tutte le parti in solido.

fu quindi costretta a pagare direttamente a la somma di € 6.013,38, come risulta dal bonifico del 22.12.2022 (doc. 31), per evitare l’esecuzione forzata (la sentenza era stata spedita in forma esecutiva il 24.11.2022, doc. 29). pagò inoltre la quota di propria pertinenza dell’imposta di registro sulla sentenza, pari a € 222,33 (1/3 di € 667,00), il 23.1.2025 (doc. 33a -33b). Per quanto concerne le spese di CTU, queste risultano essere state regolarmente pagate da in nome e per conto di (doc. 34a-34c), e pertanto non formano oggetto di domanda.
corrispose altresì al proprio difensore, AVV_NOTAIO, il saldo del compenso per l’attività professionale svolta nel giudizio, anche per la parte successiva alla stipula dei contratti di compravendita, quantificato in € 14.301 per compensi, oltre a spese generali, IVA e CPA, e, dunque, per complessivi € 17.577,89 come documentato dalla fattura quietanzata e dal relativo bonifico (doc. 35a, 35b).

Sul piano del diritto, la condotta omissiva delle convenute integra un inadempimento contrattuale alle obbligazioni di facere e apre la strada

all ‘ obbligazione indennitaria pattuita in via residuale. non si è mai costituita in giudizio e , pur intervenuta in causa, non ha chiesto l’estromissione di sicché è stata condannata a pagare un risarcimento del danno all’attrice sostenendo pure le proprie spese processuali per le fasi successive alle alienazioni degli immobili.

ha documentato il pagamento a del risarcimento dei danni per € 6.013,38 , nonché dell’ imposta di registro della sentenza per € 222,33 , sicché entrambe le convenute, obbligate a tenere indenne di tali oneri, vanno condannate a pagare tale cifra, in solido atteso che ciascun acquirente ha assunto un obbligo indennitario per l ‘ intero.

Quanto alle spese legali sostenute da nel giudizio R.G. 3768/2017, la quantificazione va operata in questa sede, come domandato dall ‘ attrice, in base ai parametri del d.m. 55/2014, tenuto conto del valore indeterminabile della causa, che comprendeva anche una domanda di condanna a un facere , e della complessità media della stessa, trattandosi di lite con pluralità di parti e temi controversi di natura sia giuridica sia tecnica. Il tutto, ovviamente, nei limiti dei € 17.577,89 pagati da al proprio legale.
In base alla diversa data dei due contratti, la responsabilità per le spese legali si differenzia:

-nei confronti di , che ha acquistato il 14.10.2020 (doc. 10), rilevano le attività difensive successive a tale data, ossia la fase istruttoria e la fase decisionale;

-nei confronti di che ha acquistato il 14.6.2022 (doc. 26), rileva la sola fase decisionale, essendo la compravendita intervenuta quando la fase istruttoria era già conclusa.

13. Applicando i valori medi dello scaglione per cause di valore indeterminabile a complessità media (D.M. 55/2014), e per la predisposizione degli atti con tecniche informatiche di navigazione per il PCT (art. 4, comma 1-bis: + 10%), ed escluso l’aumento per pluralità di parti atteso che la domanda pr oposta contro proveniva dalla sola attrice si perviene alla seguente quantificazione:

-fase istruttoria, valore medio: € 3.738,00;

-fase decisionale, valore medio: € 3.579,00;

–

compenso base: € 7.317,00;

-aumento ex art. 4, comma 1-bis (+10 %): € 731,70;

-totale: € 9.626,25 (spese generali CPA e incluse, IVA esclusa) di cui € 4.917,71 a carico di ed € 4.708,53 in solido a carico di entrambe le convenute.

14. I crediti di questa causa sono tutti di valore, venendo in rilievo l ‘ obbligazione indennitaria di fonte contrattuale (art. 4 ‘ tenere indenne la Società venditrice da ogni conseguenza pregiudizievole derivante da tale giudizio ‘ ) . Dalla natura indennitaria consegue l ‘ esclusione del l’ IVA dalla quantificazione del credito per la parte delle spese processuali sostenute, atteso che, per il principio fiscale di neutralità dell ‘ imposta per i soggetti passivi, per la società attrice, che non ha offerto alcun elemento di eccezionale esclusione della detraibilità, presuntivamente non è un costo.
15. In quanto debiti di valore, non sono dovuti gli interessi ex art. 1282 c.c. prima della liquidazione giudiziale. Nondimeno, poiché le poste indennitarie dedotte in giudizio, pur illiquide, erano agevolmente liquidabili sulla base della documentazione prodotta e dei criteri tabellari di liquidazione delle spese processuali, ricorrono i presupposti per riconoscere gli interessi moratori ex art.

1284, quarto comma, c.c., dalla domanda giudiziale (cfr. Cass. Civ. Sez. I, ord. 28036/2025).

16. Le spese del presente giudizio, ivi comprese quelle della fase di negoziazione assistita che lo ha preceduto, seguono la soccombenza e sono poste a carico solidale delle convenute, liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 (scaglione di valore da € 5.200,01 a € 26.000,00 ).

P.Q.M.

Il Tribunale di Trieste, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa R.G. 4048/2025, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1) Condanna e a pagare a in solido, € 10.944,24, oltre agli interessi al saggio legale di cui all ‘ art. 1284, quarto comma, c.c., dall ‘ 11/9/2025;

Condanna a pagare a ulteriori € 4.917,71 , oltre agli interessi al saggio legale di cui all ‘ art. 1284, quarto comma, c.c., dall ‘ 11/9/2025;

Condanna e in solido tra loro, alla rifusione in favore di delle spese del presente giudizio, ivi comprese le spese della fase di negoziazione assistita, che liquida in complessivi € 4. 200,00 per compenso professionale, 15% per spese forfettarie, CPA e IVA come per legge e € 264,00 per esborsi.

Così deciso a Trieste, il 16/2/2026

Il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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