Immobile abusivo: niente risarcimento per allagamento

La Corte di Cassazione ha negato il risarcimento dei danni per l’allagamento di un locale seminterrato, poiché l’immobile è risultato essere totalmente abusivo. Secondo la Corte, la condizione di completa illegalità del fabbricato, costruito senza alcuna licenza edilizia, interrompe il nesso di causalità tra il danno e la presunta omessa manutenzione della rete fognaria da parte dell’ente pubblico. Di conseguenza, il proprietario di un immobile abusivo non può pretendere un risarcimento per i danni subiti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Immobile abusivo: nessun risarcimento per danni da allagamento

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha stabilito un principio fondamentale in materia di responsabilità per danni: il proprietario di un immobile abusivo non ha diritto ad alcun risarcimento in caso di allagamento, anche se causato da una presunta negligenza dell’ente pubblico nella manutenzione della rete fognaria. La decisione sottolinea come la condizione di totale illegalità del fabbricato interrompa il nesso causale, escludendo la responsabilità del custode.

Il caso in esame: danni da allagamento

I titolari di un’impresa individuale e la proprietaria di un locale seminterrato citavano in giudizio l’amministrazione provinciale (poi divenuta Città Metropolitana) per ottenere il risarcimento dei danni subiti a seguito di un allagamento. Secondo gli attori, l’evento era stato causato dall’omessa manutenzione della rete fognaria. Il locale, utilizzato per il commercio di mobili ed elettrodomestici, e la merce in esso contenuta avevano subito ingenti danni.

Nei precedenti gradi di giudizio, sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto la richiesta di risarcimento. La decisione si basava su un punto cruciale emerso durante il processo: il locale seminterrato era risultato essere totalmente abusivo, in quanto edificato senza alcuna licenza o concessione edilizia. Insoddisfatti della sentenza d’appello, i danneggiati hanno proposto ricorso per Cassazione.

I motivi del ricorso e la valutazione della Cassazione

I ricorrenti hanno basato il loro ricorso su tre motivi principali, tutti dichiarati inammissibili dalla Suprema Corte.

1. Mancata acquisizione del fascicolo di primo grado: Si lamentava che la Corte d’Appello non avesse considerato documenti relativi a un condono edilizio, che a loro dire avrebbero dimostrato la “modesta entità dell’abuso”.
2. Errata applicazione dell’art. 2051 c.c.: Si sosteneva che l’abuso fosse “piccolo” e non avesse avuto alcuna influenza sull’allagamento, criticando la mancata indagine sulla condotta colposa della vittima.
3. Omessa pronuncia su una domanda altrui: Si contestava la mancata decisione su una domanda per lite temeraria intercorsa tra il Comune e la Città Metropolitana.

La Corte di Cassazione ha rigettato ogni punto, confermando la decisione dei giudici di merito.

Le motivazioni: perché il ricorso è inammissibile?

La Suprema Corte ha fornito una spiegazione chiara e netta per l’inammissibilità del ricorso. Il punto centrale risiede nella natura dell’immobile abusivo. La Corte ha ribadito che il ricorso per Cassazione non può riesaminare i fatti, ma solo verificare la corretta applicazione della legge. In questo caso, i giudici di merito avevano accertato, tramite una consulenza tecnica, che il fabbricato era “totalmente abusivo”, costruito in totale assenza di permessi.

Questa circostanza fattuale, non più discutibile in sede di legittimità, è stata decisiva. La Cassazione ha spiegato che la condizione di completa illegalità dell’immobile si inserisce nel nesso causale e lo interrompe. In altre parole, la causa giuridicamente rilevante del danno non è più la presunta cattiva manutenzione della fogna, ma la stessa esistenza illegale dell’edificio. Se l’immobile non fosse stato costruito abusivamente in quel luogo, non avrebbe subito alcun danno.

I giudici hanno inoltre chiarito che i tentativi dei ricorrenti di minimizzare l’abuso come “piccolo” o di invocare la mancata acquisizione di documenti non potevano essere accolti, in quanto generici e in contrasto con l’accertamento definitivo dei giudici di merito. Infine, il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per evidente carenza di interesse, poiché riguardava una questione tra altre parti del processo.

Le conclusioni: Nessun risarcimento per chi occupa un bene illegale

L’ordinanza della Corte di Cassazione rafforza un principio di grande importanza pratica: chi costruisce o utilizza un immobile abusivo non può invocare la tutela risarcitoria per i danni che tale bene subisce a causa di eventi esterni, anche se imputabili a terzi. La condotta illecita del proprietario, concretizzata nella realizzazione di un’opera contra legem, assume un ruolo preponderante e assorbente, escludendo la responsabilità di altri soggetti. La sentenza serve da monito, ribadendo che l’ordinamento giuridico non offre protezione a situazioni nate da un illecito.

Il proprietario di un immobile abusivo ha diritto al risarcimento per danni da allagamento causati dalla rete fognaria pubblica?
No, la Corte ha stabilito che se l’immobile è totalmente abusivo, in quanto edificato in assenza di licenza o concessione edilizia, non si ha diritto al risarcimento. La condizione di illegalità dell’immobile è considerata una causa che interrompe il nesso di causalità con la condotta del custode della rete fognaria.

È possibile contestare in Cassazione l’accertamento dei fatti compiuto dal giudice di appello, come la natura abusiva di un immobile?
No, il giudizio di Cassazione non è una terza istanza di merito. La Corte non può riesaminare i fatti come accertati nei gradi precedenti. Il suo compito è verificare la corretta applicazione delle norme di diritto e la logicità della motivazione, nei limiti ristretti previsti dalla legge.

Cosa succede se il giudice di appello non acquisisce il fascicolo del primo grado di giudizio?
L’omessa acquisizione del fascicolo non rende di per sé nulla la sentenza d’appello. La parte che se ne duole deve specificare quali elementi decisivi, non altrimenti reperibili, erano contenuti in quel fascicolo e dimostrare che la loro valutazione avrebbe potuto condurre a una decisione diversa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 18315 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 18315 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 04/07/2025

RESPONS ABILITA’ COSE IN CUSTODIA

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12461/2022 R.G. proposto da DITTA INDIVIDUALE LEVEQUE NOME, ambedue rappresentati e difesi dall’Avv. NOME COGNOME

-ricorrenti –

contro

C RAGIONE_SOCIALE NAPOLI, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME

-controricorrente –

nonché contro

COMUNE DI RAGIONE_SOCIALE

-intimati – avverso la sentenza n. 4333/2021 della CORTE DI APPELLO DI NAPOLI, depositata il giorno 23 novembre 2021;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12 maggio 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Rilevato che

NOME COGNOME e NOME COGNOME (questi quale titolare dell’omonima ditta individuale) domandarono giudizialmente la condanna della Provincia di Napoli (cui nella more del giudizio è succeduta ex lege la Città metropolitana di Napoli) al risarcimento dei danni cagionati da un allagamento (secondo le parti attrici dovuto ad omessa manutenzione della rete fognaria) ad un locale seminterrato (nonché alle merci in esso depositate) sito in Trecase, di proprietà della COGNOME ed adoperato dalla ditta COGNOME per commercio di mobili ed elettrodomestici;
nel resistere alla lite, l’ente convenuto chiese la chiamata in causa del Comune di Trecase (cui ascrisse la responsabilità per l’occorso) e della Allianz Assicurazioni S.p.A., a scopo di manleva;

integrato in conformità il contraddittorio, il Comune di Trecase spiegò domanda riconvenzionale nei riguardi della Provincia di Napoli; all’esito del giudizio di prime cure, l’adito Tribunale di Torre Annunziata rigettò la domanda attorea, con pronuncia poi confermata, su appello delle originarie attrici, dalla decisione in epigrafe indicata; per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrono uno actu nella indicata qualità, affidandosi a tre motivi;

resiste, con controricorso, la Città metropolitana di Napoli; non svolgono difese in grado di legittimità il Comune di Trecase e la Allianz Assicurazioni S.p.A.;

i l Collegio si è riservato il deposito dell’ordinanza nel termine di cui al secondo comma dell’art. 380 -bis. 1 cod. proc. civ.;

Considerato che

il primo motivo lamenta « erronea, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla mancata acquisizione del fascicolo di primo grado »: assume che la sentenza impugnata « emessa in assenza del

r.g. n. 12461/2022 Cons. est. NOME COGNOME

fascicolo di primo grado, non ha valutato elementi decisivi ai fini all’accoglimento dei motivi di appello, in particolare la documentazione afferente il condono edilizio presente nel fascicolo di ufficio dalla quale emergeva la modesta entità dell’abuso »;

la doglianza è inammissibile, per plurime, concorrenti, ragioni; in primis , perché evoca vizi motivazionali non più denunciabili con il ricorso per cassazione, stante la modifica della fattispecie di cui all’art. 360, comma 1, num. 5, cod. proc. civ., operata dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, e la conseguente riduzione al minimo del sindacato di legittimità sulla motivazione (sul tema, basti il richiamo a Cass. Sez. U, 22/09/2014, n. 19881 e a Cass., Sez. U, 07/04/2014, n. 8053);
in secondo luogo, perché essa argomenta in maniera del tutto generica ed indeterminata circa l’omessa considerazione di risultanze istruttorie conseguenti all’asserita mancata acquisizione del fascicolo di ufficio di primo grado: parte ricorrente non specifica natura, tipologia e contenuto della (così indicata) « documentazione afferente il condono edilizio presente nel fascicolo di ufficio », così in radice non assolvendo l’onere di dimostrare la decisività di tale documentazione;

orbene, è noto che, per consolidato orientamento di questa Corte, l’ acquisizione del fascicolo d ‘ ufficio di primo grado, ai sensi dell ‘ art. 347 cod. proc. civ., non costituisce condizione essenziale per la validità del giudizio d ‘ appello, con la conseguenza che la relativa omissione non determina un vizio del procedimento o della sentenza di secondo grado, bensì, al più, il vizio di difetto di motivazione, a condizione che venga specificamente prospettato che da detto fascicolo il giudice d ‘ appello avrebbe potuto o dovuto trarre elementi decisivi per la decisione della causa, non rilevabili aliunde ed esplicitati dalla parte interessata (cfr. Cass. 04/04/2019, n. 9498; Cass. 30/03/2022, n. 10164; Cass. 17/04/2023, n. 10202);
con il secondo motivo di ricorso, rubricato « erronea, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine all’art. 2051 cod. civ. », si rileva che « l’immobile dei ricorrenti non è totalmente abusivo » e si imputa al giudice territoriale di non aver valutato che il « piccolo abuso non aveva nessuna influenza sull’allagamento », omettendo così l’indagine sulla « incidenza sul piano causale della condotta colposa della vittima »;

il motivo è inammissibile;

l’intera argomentazione ivi sviluppata riposa su un presupposto di natura fattuale (l’essere l’immobile dei ricorrenti oggetto di un « piccolo abuso » edilizio) non soltanto dedotto in modo assolutamente vago (non si allega cosa consisterebbe la difformità qualificata come piccola e da quali « atti di causa », così indefinitamente citati, si desumerebbe la circostanza) ma, soprattutto, contrastante con quanto accertato dalla Corte territoriale sulla scorta delle emergenze istruttorie (« il c.t.u. di primo grado ha accertato come il fabbricato sia totalmente abusivo, in quanto edificato in assenza di licenza o concessione edilizia ») da cui, coerentemente, si è fatta discendere l’applicazione al caso di specie del principio di diritto enunciato da Cass. 26/07/2019, n. 20312;
il terzo motivo, per « violazione e falsa applicazione dell’art. 360, quinto comma, num. 5, cod. proc. civ. in relazione all’art. 112 cod. proc. civ. », lamenta l’omessa pronuncia sulla domanda riconvenzionale (per lite temeraria) proposta dal Comune di Trecase nei confronti della Città metropolitana di Napoli;

anche questo motivo è inammissibile: vuoi per (palmare) difetto di interesse all’impugnazione degli odierni ricorrenti (la domanda de qua è stata pacificamente proposta da e contro altre parti in lite) vuoi perché detta domanda non risulta articolata in grado di appello;

il ricorso è dichiarato inammissibile;

le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, secondo tariffa professionale e con incremento ex art. 4, comma ottavo, del d.m. 10 marzo 2014, n. 55, stante la manifesta fondatezza delle difese della controricorrente;

atteso l’esito del ricorso, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito da parte del ricorrente ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13;

p. q. m.

dichiara inammissibile il ricorso;

condanna la ricorrente al pagamento in favore della controricorrente delle spese del presente giudizio, che liquida in euro 6.000,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori, fiscali e previdenziali, di legge;

a i sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso principale, a norma dell’art. 13, comma 1bis .

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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