ORDINANZA TRIBUNALE DI VENEZIA – N. R.G. 00013729 2025 DEPOSITO MINUTA 16 09 2025 PUBBLICAZIONE 17 09 2025
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. NOME COGNOME
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
nella causa R.G. n. 13729/2025 promossa
da
in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall ‘ avv.
Teso NOME;
-RICORRENTE-
contro
in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avv.ti COGNOME NOME e COGNOME NOME;
-RESISTENTE-
Oggetto: ordine inibitorio.
Parte ricorrente ha chiesto, ex art. 700 c.p.c. ante causam , i seguenti provvedimenti:
‘ Nel merito: voglia l’adito Tribunale, dichiarata la propria competenza per materia, valore e funzione, e ritenuti sussistenti i presupposti di legge, respinta ogni avversa eccezione e previa assunzione di ogni provvedimento ritenuto necessario ed opportuno, emettere anche inaudita altera parte decreto in forza del quale venga ordinato:
a (P.IVA e PEC , con
sede legale in INDIRIZZO a Bologna, a non negoziare, non cedere, non scontare, non cartolarizzare e a non disporre in alcun modo delle fideiussioni emesse in favore della società n. 197346110 e n. 197346017 del 31/01/2024, per l’importo ciascuna di € 62.000,00, mantenendo la piena titolarità delle predette all’interno del proprio patrimonio e P.
astenendosi da qualsiasi atto dispositivo che possa pregiudicare i diritti della società
· a (P.IVA e PEC , con sede legale in INDIRIZZO a Tarzo (Tv), a non negoziare, non cedere, non scontare, non cartolarizzare e a non disporre in alcun modo delle fideiussioni emesse in favore della società n. 89 e n. 90 del 10/03/2025, per l’importo ciascuna di € 62.000,00, mantenendo la piena titolarità delle predette all’interno del proprio patrimonio e astenendosi da qualsiasi atto dispositivo che possa pregiudicare i diritti della società RAGIONE_SOCIALE
Voglia quindi la SRAGIONE_SOCIALEma fissare udienza per la comparizione personale delle parti, con assegnazione di un termine per la notifica del presente ricorso e dell’emittendo decreto di fissazione udienza al resistente.
Con espressa riserva di promuovere separato giudizio avente ad oggetto la domanda di risoluzione dei due contratti preliminari di vendita del 20/01/24 per inadempimento della promissaria acquirente, con richiesta di ritenzione della caparra versata e risarcimento di tutti i danni patiti e patendi.
Con vittoria di spese e compensi, oltre accessori di legge ‘.
All’udienza del 23.7.2025, parte ricorrente ha poi concluso riportandosi ‘ al ricorso e al contenuto della memoria autorizzata, tenendo conto della rinuncia parziale alle domande oggi espressa ‘ altresì precisando ‘ che l’ordine venga emesso contro la resistente, come ordinato inaudita altera parte, comunque ribadendo i ragionamenti già svolti nella memoria autorizzata ‘ ( cfr. verbale).
Parte resistente ha concluso riportandosi ‘ al contenuto degli atti depositati e alle conclusioni ivi indicate ‘ ( cfr. verbale 23.7.2025) e così chiedendo:
‘ che l’Ill.mo Giudice adito voglia
previa revoca parziale del Decreto nella parte di cui ordina, inaudita altera parte e impregiudicata ogni eventuale diversa decisione nel contraddittorio, a parte resistente di non incassare o comunque trarre utilità alcuna nei rapporti
–
con
(P.IVA
e
PEC
, con sede legale in INDIRIZZO a Bologna, dalle
fideiussioni emesse in favore della società
n. 197346110 e n. 197346017 del
31/01/2024, per l’importo ciascuna di € 62.000,00,
–
con
P.IVA
e PEC
, con sede legale in INDIRIZZO
La Corona n. INDIRIZZO a Tarzo (Tv), dalle fideiussioni emesse in favore della società n. 89 e n. 90 del 10/03/2025, per l’importo ciascuna di € 62.000,00;
P.
P.
in modo tale che le Banche mantengano la piena titolarità delle predette all’interno del proprio patrimonio e di astenersi da qualsiasi atto dispositivo che possa pregiudicare i diritti della società
in rito: dichiarare il proprio difetto di competenza territoriale a favore del Tribunale di Treviso per quanto riguarda la domanda cautelare inibitoria avente ad oggetto le fideiussioni della n. 89 e n. 90 del 10/03/2025 e a favore del Tribunale di Bologna per quanto riguarda la domanda cautelare inibitoria avente ad oggetto le fideiussioni n. 197346110 e n. 197346017 del 31/01/2025 per i motivi indicati in narrativa al Capitolo II lett. a), anche con riguardo all’esclusione degli altri possibili fori alternativi concorrenti;
nel merito: rigettare ogni pretesa e domanda svolta nei confronti di in quanto infondata per tutti i motivi esposti in narrativa.
Con vittoria delle spese di lite, che si chiede vengano liquidate con maggiorazione del 30% ai sensi dell’art. 4, comma 1 bis, D.M. 44/205 ss. mm ‘.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso datato 28.5.2025, si doleva di un pregiudizio imminente derivante dal fatto che parte resistente avrebbe potuto rivolgersi a due istituti bancari per escutere le quattro fideiussioni rilasciate in proprio favore, per un valore complessivo pari a € 248.000,00.
La vertenza origina da due contratti preliminari di compravendita di immobile da costruire che le odierne parti avrebbero concluso il 20.1.2024, aventi ad oggetto due appartamenti in Jesolo.
Parte ricorrente, promittente venditrice nei menzionati contratti, con riguardo agli stessi richiamava, in particolare:
-l’art. 3 laddove disporrebbe che, al verificarsi delle condizioni sospensive ex art. 4 e contestualmente al ricevimento della caparra confirmatoria, la promittente venditrice avrebbe prestato idonea fideiussione bancaria in favore della promissaria acquirente, per € 62.000,00, oltre alle caratteristiche di tale garanzia, descritte in contratto;
il medesimo articolo laddove prevederebbe che avrebbe potuto escutere le garanzie prestate successivamente alla comunicazione della risoluzione del contratto ex art. 5;
-l’art. 5 laddove prevederebbe la risoluzione del contratto per ‘ mancata stipula del contratto definitivo entro il termine perentorio ed essenziale del 30.5.2025 per una qualsivoglia causa o motivo imputabile alla promittente venditrice e salvo i casi di forza maggiore ‘ ;
il medesimo articolo ove avrebbe previsto:
a carico della promissaria venditrice, l’ obbligo di ultimare la costruzione del fabbricato entro il 30.4.2025 e di convocare la promissaria acquirente per la visita agli immobili, la redazione del verbale di consegna, il collaudo dei beni e la consegna delle chiavi;
a carico della promissaria acquirente, l’obbligo di convocare la promissaria venditrice dal Notaio da comunicarsi almeno 7 giorni prima del termine convenuto per la stipula del contratto definitivo (30.5.2025);
-l’art. 6 lett. i) laddove prevederebbe che ‘ alla data di stipula del contratto notarile definitivo, la promittente acquirente potrà beneficiare del cd. Sismabonus acquisti di cui al DL 63/2013 art. 16 e successive modifiche per una somma netta non inferiore ad euro 80.000,00 (ottantamila/00) ‘.
deduceva quindi di aver consegnato le fideiussioni alla promissaria acquirente (nel rispetto dei menzionati artt. 3 e 4 dei contratti preliminari) che le avrebbe sottoscritte per ricevuta e che, ultimata la costruzione degli immobili, il 18.12.2024 avrebbe trasmesso formale invito a per la relativa consegna (nel rispetto del menzionato art. 5, primo comma).
Sui successivi rapporti con la promissaria acquirente, la resistente deduceva che:
il 19.12.2024 le sarebbe stato opposto il rifiuto alla consegna degli immobili nonché eccepita la mancata consegna delle fideiussioni contrattualmente pattuite;
il 24.12.2024 avrebbe replicato alla missiva, rappresentando che le polizze sarebbero state consegnate, accettate e controfirmate, così riferendosi alle fideiussioni del 31.1.2024, nonché proponendo di procedere alla stipula del contratto definitivo entro il 31.12.2024 senza corresponsione del prezzo;
il 30.1.2025 le sarebbe stato notificato il decreto ingiuntivo n. 124/2025 emesso il 26.1.2025 dal presente Tribunale (R.G. n. 2641/2025) con cui le sarebbe stata intimata la consegna in favore di di ‘ idonea fideiussione ‘ ex art. 3 di ciascun contratto preliminare;
avrebbe presentato opposizione avverso il suddetto provvedimento;
il 10.3.2025 avrebbe ottenuto il rilascio di due nuove polizze fideiussorie da (n. 89 e n. 90, per € 62.000,00 cadauna).
Argomentato quindi in punto di pretesa difformità delle fideiussioni consegnate rispetto a quelle di cui all’ingiunzione, l’odierna ricorrente si doleva che le garanzie del 31.1.2024 sarebbero state accettate senza riserve e che parte resistente ora godrebbe di una garanzia per complessivi € 248.000,00 portata da quattro polizze fideiussorie in proprio favore.
La ricorrente rappresentava poi che, con PEC del 19.5.2025, dolendosi che la promissaria venditrice avrebbe violato l’art. 6 lett. i) dei preliminari, ovverosia deducendo l’ impossibilità di beneficiare del c.d.
sismabonus acquisti, la società resistente ne avrebbe comunicato la risoluzione ex art. 5 già citato e art. 1456 c.c..
Contestualmente, avrebbe intimato al l’odierna ricorrente la corresponsione di complessivi € 248.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata per i contratti preliminari.
Relativamente a tale condotta, parte ricorrente eccepiva che avrebbe violato l’art. 5, secondo comma, dei contratti preliminari, attesa la mancata convocazione per la stipula del contratto definitivo, potendo semmai invocare la risoluzione a fronte dell’ipotesi di rifiuto a presenziare o di mancata comparizione in tale occasione.
Con PEC del 20.5.2025, pertanto, avrebbe contestato l’ addebito attribuitele per il mancato riconoscimento del sismabonus e avrebbe dichiarato la propria disponibilità a procedere al rogito alle condizioni economiche pattuite, rappresentando che si sarebbe fatta carico di quota parte dell’importo non più riconosciuto dalla legge finanziaria così che l’acquirente potesse corrispondere un prezzo pari a quello che avrebbe corrisposto per ciascuna unità, nel vigore de ll’agevolazione fiscale di cui al previgente beneficio.
Con PEC del 22 .5.2025, la resistente avrebbe rifiutato l’invito al rogito deducendo l’intervenuta risoluzione di diritto dei contratti a far data dal 20.5.2025 e insistito per la richiesta del pagamento del doppio della caparra confirmatoria.
Vana l’ulteriore replica dell’odierna resistente, quest’ultima avrebbe promosso il presente procedimento cautelare.
Tanto premesso, sulla sussistenza del fumus boni iuris e del periculum in mora , nonché sull’instaurando giudizio di merito, la resistente argomentava come segue.
Richiamati la PEC del 19.5.2025 di parte resistente (con dichiarazione della risoluzione contrattuale per inadempimento imputabile all’odierna ricorrente), l’art. 6 lett. i) dei contratti preliminari, la legge finanziaria n. 207/2024 in vigore dal 1.1.2025 che avrebbe modificato in peius la fruizione del sismabonus, contestava la sussistenza del proprio inadempimento contrattuale.
In particolare, osservava che le predette modifiche normative integrerebbero un’ipotesi di forza maggiore di cui all’ultimo comma dell’art. 5 dei due contratti preliminari .
Sul punto, inoltre, ribadiva la propria disponibilità a farsi carico per ciascun contratto della quota parte dell’importo non più riconosciuto dalla legge finanziaria n. 207/2024 e il rifiuto opposto da controparte.
Ribadiva altresì che non le sarebbe pervenuto l’ invito al rogito definitivo e deduceva che dalla condotta di controparte emergerebbe l’intenzione di impedire la conclusione del contratto definitivo con addebito
della responsabilità alla promittente venditrice, così da poter riscattare le fideiussioni e ottenere il pagamento del doppio della caparra confirmatoria per ciascun contratto.
Deduceva, pertanto, che il procedimento cautelare de quo sarebbe stato prodromico a un giudizio di merito avente ad oggetto la risoluzione dei due contratti preliminari del 20.1.2024 per inadempimento addebitabile alla sola promissaria acquirente, con richiesta da parte dell’odierna ricorrente di ritenere la caparra versata e salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno per la ‘ condotta di malafede pre e post contrattuale posta in essere dalla .
Sul periculum , poi, la società ricorrente allegava:
che la resistente possiederebbe quattro polizze fideiussorie da € 62.000,00 ciascuna, emesse in proprio favore quale parte promissaria acquirente dei due contratti preliminari di vendita del 20.1.2024, per un totale di € 248.000,00:
due rilasciate da per l’ ipotesi in cui fosse incorsa in una situazione di crisi che non avrebbe consentito la stipula dei contratti definitivi;
due rilasciate da per l’ipotesi di mancata stipula dei contratti definitivi entro il 30.5.2025 per causa imputabile a e salvi i casi di forza maggiore.
-che, trattandosi di fideiussioni ‘ a prima richiesta con esclusione della facoltà del terzo garante di opporre eccezioni e nonostante l’opposizione del debitore ‘, avvalendosi della PEC del 19.5.2025 con cui dichiarava la risoluzione dei contratti per colpa della promittente venditrice, parte resistente potrebbe riscattare le fideiussioni;
la sussistenza di evidenze della malafede della condotta della resistente (v. mancata convocazione per il rogito definitivo nonostante la costruzione degli immobili fosse già stata ultimata al 18.12.2024);
elementi relativi alla garanzia patrimoniale offerta dalla società resistente (v. difetto di titolarità di beni, capitale sociale pari a € 10.000,00, classificazione della stessa come ‘ società a rischio di cessazione medioalto ‘, etc. );
il proprio timore di un pregiudizio derivante dal riscatto delle fideiussioni, oltre alla già formulata richiesta di rimborso del doppio della caparra versata per entrambi i contratti preliminari (per complessivi € 248.000,00).
La ricorrente concludeva sostenendo che le ragioni di particolare urgenza giustificherebbero l’emissione del provvedimento anche inaudita altera parte ex art. 669 sexies , secondo comma, c.p.c. e rassegnava le proprie conclusioni.
Con decreto del 20.6.2025, considerato:
che la comunicazione di parte resistente del 19.5.2025 volta a far valere il diritto alla risoluzione contrattuale per inadempimento meriterebbe una contestualizzazione nel contraddittorio, viste le proposte di parte ricorrente ed il fatto che la sopravvenienza normativa, tra l’altro di rango legislativo, di per sé non sembrerebbe imputabile alla società ricorrente, con conseguente esigenza di tutela medio tempore di quest’ultima e salva ogni diversa eventuale decisione nel contraddittorio;
che nelle conclusioni del ricorso vengono contemplati ordini avverso le Banche che hanno prestato le fideiussioni ma l ‘unica resistente è la società promissaria acquirente;
che non si possono spiccare ordini contro soggetti che non sono parti del procedimento e, che, allo stesso tempo, l’ordine può essere indirizzato alla resistente ;
che il periculum deriva dal tenore delle polizze, molto vantaggioso per la beneficiaria anche in termini monetari, ancorché, all’evidenza, sono salvi i diritti di difesa potenziali della ricorrente contro la resistente .
Su tali assunti, il Giudice ordinava inaudita altera parte e impregiudicata ogni eventuale diversa decisione nel contraddittorio, a di non incassare o comunque trarre utilità alcuna nei rapporti di cui alle fideiussioni emesse in suo favore e di cui al ricorso (n. 197346110 e n. 197346017 del 31.1.2024 con
e n. 89 e n. 90 del 10.3.2025 con
) così che le Banche mantenessero la piena titolarità delle predette all’interno del proprio patrimonio.
Il Giudice ordinava altresì a di astenersi da qualsiasi atto dispositivo che possa pregiudicare i diritti di
Fissava poi udienza per la comparizione delle parti.
Con memoria di costituzione depositata il 4.7.2025, si costituiva svolgendo, innanzi tutto, talune precisazioni in punto di fatto.
Con la propria prospettazione, in particolare, la resistente deduceva:
che le odierne parti sarebbero state messe in contatto tramite agenzia immobiliare;
che detenuta da avrebbe manifestato interesse per l ‘acquisto dei due appartamenti di prossima costruzione in Jesolo soprattutto per la presenza del credito fiscale da sismabonus;
che sarebbero state inserite talune ‘ clausole essenziali ‘ nella bozza contrattuale su espressa richiesta di affinché
si assumesse il rischio delle eventuali modifiche normative sopravvenute, garantendo un beneficio fiscale per una somma non inferiore a € 80.000,00 per ciascun contratto;
rilasciasse una garanzia a prima richiesta e senza eccezioni a copertura delle caparre confirmatorie versate per ciascun contratto per l’ipotesi d i risoluzione per inadempimento della promittente venditrice;
che non avrebbe richiesto alcuna informazione circa l’affidabilità della promissaria acquirente (‘ il capitale sociale di euro 10.000 dell’odierna resistente – che nel Ricorso viene indicato dalla resistente come sintomatico del ‘grave pericolo’ – non costituì alcun ostacolo per la conclusione dei preliminari ‘).
Parte resistente proseguiva poi argomentando avverso il decreto emesso inaudita altera parte nel presente giudizio consideratane l’interferenza con l’autonomia privata delle parti .
Deduceva, infatti, che prima della conclusione dei contratti preliminari, avrebbe previsto (o, comunque, avrebbe potuto prevedere) le sopravvenienze normative e, ciononostante, avrebbe garantito il credito da sismabonus per un preciso ammontare. Inoltre, vista la previsione contrattuale, la garanzia imporrebbe un obbligo di risultato a prescindere dall’imputabilità .
Ancora, sull ‘infondatezza dell’avversa pretesa , parte resistente si doleva che, individuando il periculum nel vantaggio reso dalle garanzie ci si sostituirebbe alla volontà manifestata dalle parti, modificandone il regolamento di interessi.
L’odierna resistente eccepiva poi le seguenti questioni preliminari:
incompetenza territoriale del Tribunale adito;
proprio difetto di titolarità passiva nel rapporto sostanziale dedotto in giudizio;
illegittimità parziale del decreto per vizio di ultra ed extra petizione.
A corroborare la prima eccezione preliminare, argomentava sulle quattro garanzie che sarebbero state emesse in suo favore, allegando:
sulle due polizze fideiussorie rilasciate da che l ‘ escussione sarebbe circoscritta all ‘ ipotesi di ‘ situazioni di crisi ‘ , che sarebbero qualificabili quali ‘ fideiussioni accessorie ai rapporti principali, non pagabili a semplice richiesta e/o senza eccezioni ‘, che sarebbero state consegnate spontaneamente da e che, in udienza, avrebbe provveduto alla relativa restituzione mediante consegna degli originali;
sulle due garanzie rilasciate da : che l ‘ escussione sarebbe circoscritta all’ipotesi di risoluzione per inadempimento dei contratti preliminari per fatto imputabile a
che sarebbero escutibili a semplice richiesta e senza possibilità di eccezioni da parte del garante nonostante eventuali opposizioni del debitore principale e che sarebbero qualificabili quali contratti autonomi di garanzia rispetto ai rapporti principali.
In merito a queste ultime garanzie, parte resistente deduceva che, vista la comunicazione del 20.5.2025 di risoluzione dei preliminari per inadempimento della ricorrente, il 5.6.2025 sarebbero state escusse e mai pagate dalla adducendo ‘ motivazioni pretestuose ‘.
Premesso che le uniche garanzie escusse (anteriormente alla notifica del decreto) sarebbero state quelle rilasciate da la resistente insisteva nel l’eccepire l’in competenza territoriale del Tribunale adito per la domanda cautelare, atteso che il relativo petitum sarebbe l’inibizione dell’escussione delle garanzie (‘ il pagamento delle quali costituisce l ‘ obbligazione posta a carico del garante ‘) e dovrebbe pertanto aversi riguardo ai contratti di garanzia e non ai rapporti sottostanti.
Sempre con riguardo a queste ultime garanzie la competenza spetterebbe al Tribunale di Treviso mentre il presente Tribunale non sarebbe competente:
né ex art. 669 ter c.p.c. per i motivi suddetti;
né quale Foro generale delle persone giuridiche ex art. 19 c.p.c. ( ha sede sotto la giurisdizione del Tribunale di Padova);
né quale Foro facoltativo ex art. 20 c.p.c. ( l’obbligazione di pagamento della garanzia a prima richiesta dovrebbe eseguirsi al domicilio della resistente, sotto la giurisdizione del Tribunale di Padova);
nonché ritenuto che altri Fori speciali non risulterebbero applicabili al caso di specie.
Anche considerando la richiesta di inibizione di pagamento delle polizze fideiussorie rilasciate da (ancorché precisato che delle stesse non si sarebbero concretizzati i presupposti), il Tribunale competente sarebbe quello di Bologna (v. Foro contrattualmente indicato con riguardo alla sede legale della compagnia assicuratrice).
Su tali assunti, previa revoca del decreto, la resistente chiedeva dichiararsi il difetto di competenza territoriale del presente Tribunale:
in favore del Tribunale di Treviso, per quanto riguarda la domanda cautelare inibitoria avente ad oggetto le fideiussioni del 10.3.2025;
in favore del Tribunale di Bologna, per quanto riguarda la domanda cautelare inibitoria avente ad oggetto le fideiussioni del 31.1.2024.
A corroborare la seconda eccezione preliminare, ovverosia il proprio difetto di titolarità passiva,
osservava che l’ordine di cui alle conclusioni avversarie sarebbe rivolto alle Banche, soggetti terzi rispetto al giudizio de quo .
Ribadito come avrebbe già escusso le fideiussioni di anteriormente alla notifica del decreto, la resistente sosteneva che i menzionati ordini sarebbero da ella insuscettibili di esecuzione (trattandosi di beneficiaria delle garanzie, non di titolare delle stesse).
Su tali assunti, previa revoca del decreto, la resistente chiedeva il rigetto delle domande di parte ricorrente.
A corroborare la terza eccezione preliminare, ovverosia l’ illegittimità del decreto per vizio di ultra ed extra petizione, si doleva che il Giudice avrebbe emesso l’ordine inibitorio nei confronti della resistente pur in assenza di specifica domanda in tal senso e, pertanto, in violazione del principio cardine della corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c..
Su tali assunti, la resistente chiedeva la revoca del decreto, ravvisando:
vizio di ultrapetizione poiché, alterando il petitum , il Giudice avrebbe concesso un provvedimento diverso da quello richiesto;
vizio di extrapetizione poiché il Giudice si sarebbe sostituito alla parte, provocando sulla resistente effetti diversi da quelli indicati con la domanda della ricorrente.
Nel riportare i fatti di causa, parte resistente ripercorreva la conclusione dei due contratti preliminari del 20.1.2024, richiamandone gli artt. 3, 4, 5, 6 e 10 nonché l’intervenuto pagamento di € 62.000,00 per ciascun contratto a titolo di caparra.
Relativamente alle polizze fideiussorie consegnate da parte ricorrente, la resistente si doleva che l’escussione sarebbe stata limitata all’ipotesi di ‘ situazione di crisi ‘ della promittente venditrice.
Eccepiva, pertanto, l’inosservanza del l o schema di garanzia autonoma previsto dall’art. 3 dei contratti preliminari.
Ribadiva altresì che avrebbe provveduto alla restituzione delle stesse.
Atteso che verso la fine del 2024, dai progetti di legge di bilancio per l’esercizio 2025 , sarebbe emerso che la misura percentuale del credito fiscale da sismabonus sarebbe stata ridotta dal legislatore, la resistente rappresentava che ella avrebbe proposto talune soluzioni bonarie, quali:
la vendita di un appartamento a una società terza, vista la disponibilità già manifestata da quest’ultima a procedere all’acquisto entro il 31.12.2024;
la ri-negoziazione del contratto preliminare del l’altro appartamento.
Resi tali chiarimenti, la resistente si doleva che la missiva del 18.12.2024 di di cui già al ricorso, sarebbe stata decontestualizzata, vista l’omessa deduzione circa i menzionati colloqui tra le parti e l’agente immobiliare.
Nel medesimo contesto si sarebbe posta anche la missiva di del 19.12.2024 con cui la società resistente avrebbe intimato alla promittente venditrice la consegna delle fideiussioni di cui all’art. 3 e contestato la convocazione a procedere con la stipula del contratto definitivo entro il 31.12.2024.
Ancora, a replica della missiva del 24.12.2024 con cui la promittente venditrice avrebbe proposto la stipula entro il 31.12.2024, senza corresponsione del prezzo, la resistente evidenziava che, per procedere a tale trasferimento, comunque, la ricorrente avrebbe richiesto ‘ idonea garanzia ‘.
Tanto a dimostrazione che il rifiuto opposto dalla promissaria acquirente non sarebbe dipeso da malafede della stessa ma dalla difficoltà pratica di attuare in poco tempo quanto necessario ad addivenire alla conclusione dei contratti definitivi.
La resistente osservava altresì che, ex art. 5 dei contratti preliminari, la convocazione al rogito di sarebbe stata di propria esclusiva spettanza e che il termine del 30.5.2025 per tale stipula avrebbe dovuto intendersi essenziale nel proprio esclusivo interesse.
Successivamente, considerata l’ intervenuta modifica peggiorativa nella fruizione del sismabonus di cui alla legge di bilancio n. 207/2024, la resistente evidenziava che la garanzia prestata da ex art. 6 dei preliminari non avrebbe più potuto essere da essa adempiuta a causa della menzionata modifica legislativa.
La resistente si doleva quindi della difformità delle fideiussioni rilasciate dalla promissaria venditrice, evidenziando che avrebbe insistito per la consegna in conformità all’art. 3 del contratto ‘ con la speranza che i tentativi di cercare una soluzione conciliata della questione potessero andare in porto ‘ e di come, vana la trasmissione della diffida del 19.12.2024 e dei successivi solleciti, avrebbe depositato ricorso per la consegna delle stesse (accolto dal presente Tribunale con l’ emissione del decreto ingiuntivo n. 124/2025, successivamente opposto dalla ricorrente).
Avverso l’eccezione della controparte secondo cui non sarebbero state svolte contestazioni sulle garanzie rilasciate, parte resistente dichiarava che non avrebbe accettato le polizze Unipolsai e richiamava l’art. 10 ( ‘ tolleranza ‘ ) dei contratti preliminari, argomentando altresì sulla circostanza che parte ricorrente avrebbe ottenuto da l’emissione di due nuove fideiussioni.
La resistente richiamava poi la propria PEC del 20.5.2025 con cui avrebbe comunicato la risoluzione di diritto dei contratti ex art. 5 e art. 1456 c.c. e diffidato controparte alla corresponsione del doppio della
caparra versata, dolendosi del l’inadempimento di parte promittente venditrice e del l’impossibilità di pervenire al rogito entro il 30.5.2025 alle condizioni contrattuali garantite.
Deduceva altresì che, considerato l’effetto risolutivo dei preliminari di cui poc’anzi, la proposta di per cui ella si sarebbe fatta carico della quota parte dell ‘ importo non più riconosciuto dalla legge finanziaria n. 207/2024, decurtandolo dal saldo prezzo dovuto sarebbe stata tardiva e, comunque, non sarebbe stata di proprio interesse.
La resistente deduceva quindi che:
avrebbe escusso le garanzie rilasciate dalla con PEC del 5.6.2025 (anteriormente, quindi, al decreto del 20.6.2025) ma la non avrebbe ancora provveduto al pagamento;
considerato quanto sopra e argomentato avverso la condotta dell’istituto bancario (v. scadenza del termine per il pagamento delle garanzie al 20.6.2025 e pubblicazione del decreto al 21.6.2025), la resistente rappresentava che avrebbe sporto denuncia presso il Dipartimento di Vigilanza della Banca d’Italia e richiesto l’emissione di un decreto ingiuntivo presso il Tribunale di Treviso;
il 9.6.2025 avrebbe promosso ricorso per decreto ingiuntivo per il pagamento del doppio delle caparre versate, nei confronti di ma il decreto non sarebbe stato ancora emesso.
Nel merito del presente procedimento cautelare, l’odierna resistente argomentava avverso la sussistenza dei relativi requisiti asserendo quanto segue.
Sull’insussistenza del fumus boni iuris deduceva:
-l’infondatezza del giudizio di merito a cui il procedimento cautelare sarebbe prodromico (risoluzione dei due contratti preliminari di compravendita per inadempimento della promissaria acquirente, con domanda di ritenzione della caparra versata e di risarcimento del danno), atteso che:
riterrebbe illegittimamente la caparra considerati l’invocazione , sia in via stragiudiziale che giudiziale, della risoluzione dei contratti per inadempimento, non del recesso, e la pacifica alternatività dei due rimedi (o si risolve il contratto, restituendo quanto percepito, al fine di ottenere il risarcimento integrale dei danni o si esercita il recesso ritenendo la caparra);
la richiesta di risarcimento dei danni nel prospettato giudizio di merito risulterebbe carente sia sotto profilo dell’allegazione che della prova;
le garanzie rilasciate in favore della resistente da sarebbero contratti autonomi di garanzia, la cui autonomia del rapporto potrebbe essere superata solo nelle ipotesi tassative delineate dalla giurisprudenza di legittimità, la cui integrazione non sarebbe stata allegata né provata nel procedimento de quo , non potendosene dunque paralizzare l’efficacia;
seppur la ricorrente alleghi la malafede della resistente, non sarebbe stata promossa exceptio doli generalis e, comunque, difetterebbe la prova del l’asserita abusività e fraudolenza dell’escussione delle garanzie da parte della resistente;
contrariamente alle allegazioni della ricorrente, la modifica legislativa relativa agli incentivi fiscali non costituirebbe una causa di forza maggiore tale da escludere la sua imputabilità, attesa la prevedibilità della stessa al tempo della conclusione dei contratti.
Sull’insussistenza del periculum in mora deduceva:
sulle fideiussioni che non sussisterebbero le condizioni per l’escussione , che sarebbero state consegnate ‘ sine titulo ‘ , che sarebbero state riconsegnate in udienza e che, pertanto, non sussisterebbe alcun pericolo di escussione delle stesse;
sulla prospettata domanda di merito, che concernerebbe anche la ritenzione della caparra e, pertanto, che non sussisterebbe alcun pericolo, trattandosi di somme già nella disponibilità della ricorrente;
sul diritto cautelando, che, consideratane la natura pecuniaria e fungibile, non sarebbe ravvisabile l’irreparabilità richiesta ex lege ;
sui timori della ricorrente in ordine al capitale sociale della resistente, che non avrebbero rappresentato motivo ostativo alla conclusione dei contratti, che la stessa ricorrente avrebbe analogo capitale sociale e che godrebbe di stabilità finanziaria.
Con provvedimento del 7.7.2025, considerato da un lato che sarebbe occorso dare alle parti l’occasione di replicare per scritto e dall’altro che almeno un’udienza in presenza sarebbe stata necessaria, visto un sopravvenuto impegno concomitante con l’udienza già fissata, il Giudice rinviava l’udienza e concedeva alle parti termini per replica e controreplica.
Con note depositate l’11.7.2025, parte ricorrente replicava alla costituzione avversaria.
Sull ‘eccepita in competenza territoriale del Tribunale adito, la società ricorrente deduceva che ex art. 669 ter , primo comma, c.p.c. quando il provvedimento è richiesto ante causam la competenza del Giudice della fase cautelare spetterebbe al Giudice competente per il giudizio di merito.
Pertanto, considerato che l ‘ azione di merito sarebbe finalizzata alla risoluzione dei contratti preliminari e che negli stessi sarebbe ravvisabile l’ elezione del Foro esclusivo (Venezia), la ricorrente insisteva per il corretto radicamento del giudizio.
R ipercorse le contestazioni della resistente sull’individuazione del Foro competente, evidenziava poi che, in ogni caso, il Foro convenzionale potrebbe subire deroghe ex art. 33 c.p.c..
Sul sismabonus e sul rischio di mancato utilizzo del beneficio fiscale, la ricorrente evidenziava come, nonostante l’interesse alla fruizione manifestato dal resistente, ex art. 6 dei contratti ella non avrebbe assunto sic et simpliciter il rischio di eventuali modifiche normative ma risponderebbe solo per l’ipotesi di mancata fruizione del beneficio per cause a sé imputabili.
Sulle iniziative assunte per ‘ agevolare ‘ l’odierna resistente, parte ricorrente ribadiva:
-che i lavori di costruzione dell’immobile sarebbero stati ultimati già al 18.12.2024, con conseguente invito della promissaria acquirente per la relativa consegna;
che avrebbe manifestato la propria disponibilità ad addivenire al rogito prima del 31.12.2024 così che l’odierna resistente potesse usufruire del sismabonus;
che avrebbe proposto la stipula del definitivo entro il 31.12.2024 senza corresponsione del prezzo e, replicando alle eccezioni avversarie, deduceva che la richiesta della garanzia ipotecaria sugli immobili compravenduti sarebbe conforme all’ art. 2817, primo comma, c.c.;
che, sebbene la mancata fruizione del sismabonus non le sarebbe addebitabile, avrebbe dichiarato la propria disponibilità a farsi carico della quota parte dell’importo non più riconosciuto dalla legge finanziaria n. 207/2024.
La ricorrente concludeva dolendosi della condotta assunta da
A vverso l’eccezione della resistente in punto di illegittima ritenzione della caparra, parte ricorrente osservava che la parte non inadempiente potrebbe non esercitare il recesso e richiedere la risoluzione del contratto e l’integrale risarcimento del danno in base alle regole generali (art. 1385, terzo comma, c.c.).
Evidenziava, pertanto, come in tale caso sarebbe consentito trattenere la caparra a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto spettante a titolo di anticipo dei danni da accertarsi.
Sul danno, allegava che ‘ un danno immediato e diretto, conseguente alla mancata stipula tempestiva, è rappresentato dalla perdita del beneficio fiscale, pari ad € 47.040,00 per appartamento, ossia circa centomila euro che ora deve decurtare dal prezzo per rendere ‘appetibili’ a terzi i due appartamenti, il cui prezzo sarebbe altrimenti fuori mercato ‘ .
Altresì citando giurisprudenza a conforto delle proprie ragioni, la ricorrente argomentava poi in punto di esperimento degli istituti rimediali in parola e di ritenzione della caparra, evidenziando che, se chi agisce per la risoluzione è anche colui che ha ricevuto la caparra, solo una volta risolto il contratto senza che sia stato provato il pregiudizio subito si dovrebbe procedere alla restituzione in conseguenza del venire meno della causa di tale spostamento patrimoniale.
A replica della doglianza tale per cui, ancorché l’ordine richiesto in via d’urgenza sarebbe stato rivolto a soggetti terzi, il Giudice lo avrebbe emesso verso parte resistente, la ricorrente argomentava in punto di rimedio ex art. 700 c.p.c., osservando come dovrebbe garantire una tutela anticipata, provvisoria ed efficace.
La ricorrente ripercorreva dunque talune circostanze a corroborare la malafede di quali:
-la mancata convocazione al rogito definitivo nonostante la costruzione dell’immobile fosse stata ultimata già al 18.12.2024;
la richiesta avanzata dalla resistente per spostare l’appuntamento per il rogito fissato dall’agenzia immobiliare a una diversa data e presso un diverso Notaio, del quale non sarebbero stati forniti i riferimenti e a prescindere dalla circostanza che la disponibilità resa dal primo Notaio avrebbe permesso di beneficiare del beneficio fiscale;
la proposizione di un procedimento di ingiunzione per la consegna delle fideiussioni nonostante il difetto di contestazione di quelle già ricevute;
la dichiarazione di risoluzione contrattuale per inadempimento di nonostante
quest’ultima avesse provveduto a consegnare nuove polizze fideiussorie;
-l’intervenuta violazione dell’art. 5 dei contratti preliminari, considerato che la risoluzione sarebbe stata anteriore rispetto alla scadenza contrattuale pattuita per addivenire al rogito e senza che avesse provveduto a convocare la promittente venditrice al rogito.
In merito a tale ultima circostanza, la ricorrente valorizzava altresì la tempistica, atteso che la comunicazione di risoluzione del resistente sarebbe stata anteriore rispetto al termine per il rogito del contratto definitivo (30.5.2025) e che l’invito allo stesso avrebbe dovuto essere effettuato a cura della promissaria acquirente.
Ancora, sulla condotta della resistente, parte ricorrente valorizzava che la proposizione del procedimento monitorio contro la per il mancato pagamento delle fideiussioni escusse già in data 5.6.2025 (‘ cioè solo 5 giorni dopo il termine (30.05.25) per la stipula del definitivo ‘) integrerebbe proprio la circostanza dedotta nel ricorso a suffragare la sussistenza del periculum .
Insisteva pertanto nel sostenere che la stessa atipicità dei giudizi ex art. 700 c.p.c. non escluderebbero che l’obiettivo dell’ effettività della pretesa potrebbe essere perseguito anche con il ‘ temporaneo coinvolgimento di posizioni soggettive di terzi, destinatari passivi della misura richiesta ‘ .
Avverso le argomentazioni della resistente tali per cui verso la fine del 2024, considerato che la misura percentuale del credito fiscale da sismabonus sarebbe stata ridotta dal legislatore, avrebbe contattato l’agente immobiliare e la promittente venditrice per ‘ anticipare e risolvere di comune accordo tale problema, mediante strumenti diversi rispetto a quelli previsti dai due preliminari firmati ‘, la ricorrente deduceva la carenza di allegazione e prova del l’ intervenuta indicazione di una società terza, disponibile a subentrare all ‘acquisto di uno dei appartamenti nonché dell ‘invito alla ri -negoziazione di uno dei preliminari.
La ricorrente ripercorreva poi i tentativi di addivenire al buon esito della vicenda già allegati e i dinieghi opposti dall’odierna resistente, oltre a dedurre che sarebbe documentale:
che la resistente avrebbe ri chiesto all’agente immobiliare di spostare l’appuntamento per il rogito presso un diverso Notaio, senza però fornirne i recapiti;
che la promittente venditrice si sarebbe tempestivamente attivata per lo svincolo del mutuo ipotecario acceso sui due appartamenti ai fini della conclusione dei contratti definitivi entro il 2024.
Infine, sulla propria solvibilità, la società ricorrente precisava le componenti del proprio debito allegato dalla resistente (‘ la voce preponderante (€ 945.000,00) è data quasi per intero da un finanziamento soci (postergato in caso di rimborso). Altri € 116.727,28 rappresentano, invece, il debito verso la società
per acconti e caparre (€ 72.727,28 + € 44.000,00). Evidente, invece, che il debito verso la banca sia di ammontare contenuto ‘) e dichiarava di essere proprietaria di beni immobili (‘ dal valore di oltre un milione di euro ‘) gravati da ipoteca ( ‘ per € 120.000,00 ‘ ).
In via istruttoria, parte ricorrente provvedeva al deposito documentale e chiedeva di sentire taluni soggetti in qualità di informatori.
Con note a controreplica depositate il 18.7.2025, parte resistente replicava innanzi tutto all’allegazione della ricorrente circa l’estraneità delle Banche al presente giudizio, ribadendo che la domanda cautelare risulterebbe indirizzata esclusivamente nei confronti di costoro.
Deduceva, pertanto, che la ricorrente sarebbe incorsa in errore non convenendo in giudizio le Banche.
Su tali assunti la resistente ribadiva la propria doglianza avverso il decreto, sostenendo che il Giudice avrebbe sopperito alle carenze della domanda della ricorrente, in violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
In punto di competenza del Tribunale adito, richiamate le dichiarazioni rese dalla ricorrente circa la prospettata azione di merito, parte resistente si doleva che tale argomento non sarebbe idoneo a sostenere la competenza territoriale del presente Foro.
Osservato che le uniche garanzie escutibili (ed escusse) sarebbero contratti autonomi di garanzia ‘ bastevoli a radicare la richiesta cautelare -fondata sui contratti di garanzia stessi ‘ la resistente insisteva nel ritenere che si dovrebbe avere riguardo al Foro nelle stesse indicato.
Tanto anche considerato che, secondo la prospettazione della resistente, il principio di corrispondenza previsto ex art. 669 ter c.p.c. tra il Giudice competente per la domanda cautelare e quello competente per il giudizio di merito sarebbe derogabile nonché soggetto a eccezioni.
A replica poi del richiamo della ricorrente all’art. 33 c.p.c., la società resistente osservava che nel procedimento de quo vi sarebbe un’unica convenuta, così escludendo l’ ipotesi di connessione tra cause.
Concludeva sul punto insistendo per la revoca del decreto e la dichiarazione del difetto di competenza territoriale del presente Tribunale.
Sulla perdita del sismabonus e sulla garan zia all’uopo pattuita , la resistente richiamava l’art. 6 dei contratti preliminari, deducendo che avrebbe:
-previsto l’obbligo di di garantire alla controparte il credito fiscale da sismabonus al momento della stipula dei definitivi;
lasciato la facoltà alla (sola) di decidere se addivenire alla compravendita anche nell’ipotesi di perdita del predetto credito fiscale.
Ne deduceva altresì la conformità all’ autonomia contrattuale delle parti.
Ancora, a replica dei tentativi che la ricorrente avrebbe effettuato per addivenire alla conclusione dei contratti definitivi prima del 31.12.2024 e dell’eccepita vanificazione degli stessi ad opera della resistente, quest’ultima allegava che si sarebbe trattato di soluzioni non percorribili e tardive, visto il breve preavviso per concludere i contratti (con conseguente difficoltà a reperire la necessaria provvista) e considerato che ‘ in base al contratto, la consegna degli appartamenti era prevista per il 30 aprile 2025 e la firma dei definitivi, col pagamento del saldo prezzo, sarebbe dovuta avvenire per il 30 maggio 2025; termine quest’ultimo, si ribadisce, a esclusivo favore della promissaria acquirente ‘ .
A suffragare i propri tentativi di addivenire ad una soluzione condivisa, invece, la resistente deduceva che i colloqui con una società terza disposta ad acquistare un appartamento sarebbero documentalmente provate e, a contestazione delle avverse ricostruzioni, produceva altresì la registrazione di conversazioni telefoniche.
La società resistente ripercorreva poi i fatti di causa, la corrispondenza tra le parti e l’agenzia immobiliare e le relative tempistiche, dolendosi di come avrebbe perseverato nel rifiuto delle proposte transattive sino al maggio 2025 (v. pure precisazione che ‘ Trattandosi di corrispondenza tra
avvocati riservata, con l’autorizzazione dell’avv. COGNOME i sottoscritti procuratori sono disposti a produrre in giudizio le mail intercorse ‘).
La resistente ribadiva pertanto che sarebbe imputabile alla condotta e a ll’inadempimento della controparte la circostanza che, con PEC del 20.5.2025, ella avrebbe deciso di risolvere i contratti preliminari e richiedere il pagamento del doppio delle caparre versate.
Circa l’asserito diritto di ritenzione della caparra da parte della ricorrente, evidenziava l’assoluta incompatibilità tra l’ azione di risoluzione e di risarcimento integrale rispetto al l’ azione di recesso e di ritenzione della caparra, contestando un’eventuale ‘ trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra ‘ e la ritenzione della caparra quale anticipo sui danni subiti ( ‘ non allegati e non provati ‘ ).
La resistente concludeva riportandosi alla propria memoria di costituzione in ordine alla mancanza del fumus e del periculum , precisando inoltre che quanto dedotto nelle repliche da controparte circa la propria solvibilità sarebbe stato inconferente (‘ come emerge dal bilancio prodotto, infatti, la ricorrente non dispone della liquidità necessaria per restituire le caparre versate ‘).
Con note di deposito del 21.7.2025 l’avvocato di parte ricorrente depositava:
-mail del Notaio e, dichiaratane la formazione successiva alla scadenza del termine dell’11 .7.2025 concesso per note di replica, chiedeva l’autorizzazione al deposito (doc. 22);
prova d ell’ avvenuta notifica a
e a
(già
del ricorso ex artt. 669 bis e 700 c.p.c. ante causam e
del decreto.
All’udienza del 23.7.2025, l’avv ocato di parte ricorrente chiedeva di poter produrre il documento sopravvenuto (la mail del Notaio suddetta).
L’avv ocato di parte resistente si opponeva ritenendo che la produzione sarebbe stata tardiva.
Il Giudice, impregiudicata ogni decisione sull’ammissibilità e sulla rilevanza del documento, acquisiva la mail del Notaio in formato scritto.
L’avv ocato di parte resistente prima di far verbalizzare le parti chiedeva venisse dato atto della disponibilità a consegnare gli originali cartacei a parte ricorrente delle polizze fideiussorie (n. 197346110 e n. 197346017 del 31.1.2024).
L’avv ocato di parte ricorrente prendeva atto dell’offerta di consegna e li ritira va.
Il Giudice prendeva atto dell’intervenuto ritiro de gli originali.
Il Giudice chiedeva quindi all ‘avv ocato di parte ricorrente se le domande cautelari riferite alle due polizze di cui sopra si dovessero intendere rinunciate con il ritiro degli originali effettuato in udienza.
L’avv ocato di parte ricorrente rispondeva positivamente.
Affermava poi che si sarebbero intese ancora pendenti, invece, le domande inerenti le fideiussioni n. 89 e n. 90 del 10.3.2025 emesse da .
L’avv ocato di parte ricorrente contestava il contenuto della memoria di replica del 17.7.2025.
In particolare, contestava il riferimento al mancato rogito del dicembre 2024 e la rilevanza dell’asserita indicazione di una società terza che sarebbe subentrata nel definitivo. Si riportava al ricorso e al contenuto della memoria autorizzata, tenendo conto della rinuncia parziale alle domande oggi espressa.
Su richiesta di chiarimenti del Giudice, precisava la richiesta che l’ordine venisse emesso contro la resistente, come ordinato inaudita altera parte , comunque ribadendo i ragionamenti già svolti nella memoria autorizzata.
L’avv ocato di parte resistente si riportava al contenuto degli atti depositati e alle conclusioni ivi indicate.
Il Giudice si riservava.
Orbene, anticipando le conclusioni, tenuto conto della rinuncia parziale, la domanda cautelare merita accoglimento.
Non è fondata l’eccezione di incompetenza territoriale sollevata dal la resistente sul presupposto che, trattandosi di ordine di inibizione concernente le garanzie prestate, si dovrebbe avere riguardo ai contratti di garanzia e non ai rapporti sottostanti.
E’ corretto il richiamo di parte ricorrente al disposto dell’art. 669 ter c.p.c. (richiamato ne ll’art. 700 c.p.c.) per l’individuazione del Giudice competente per il presente giudizio (espressamente qualificato nonché più volte evidenziato essere stato instaurato ante causam ).
La domanda di merito prospettata è stata chiaramente delineata dalla ricorrente fin dal ricorso introduttivo: attiene alle sorti dei contratti preliminari del 20.1.2024.
E’ dunque a tali contratti che è necessario avere riguardo per l’individuazione del Foro competente.
Visto l’art. 16 dei contratti preliminari e l’ individuazione del presente Tribunale quale Foro esclusivo è dunque corretto il radicamento del presente procedimento.
Ancora, in via preliminare, parte resistente si duole del proprio difetto di titolarità passiva e del vizio di ultra/extra petizione del decreto emesso inaudita altera parte il 20.6.2025.
Tali doglianze possono essere trattate congiuntamente.
Ad avviso di questo Giudice, infatti, l’infondatezza di entrambe è ravvisabile nelle caratteristiche del rimedio d’urgenza scelto dalla ricorrente, espressione di un potere generale di cautela e connotato da più profili di atipicità.
Le domande inibitorie promosse dalla ricorrente, seppur formalmente indirizzate alle Banche, terze al giudizio, risultavano de facto indirizzabili all’odierna parte resistente.
D’altronde, se l’ordine rivolto alle Banche era quello di ‘ non negoziare, non cedere, non scontare, non cartolarizzare e a non disporre in alcun modo delle fideiussioni emesse in favore della società
, ‘ mantenendo la piena titolarità delle predette all’interno del proprio patrimonio e astenendosi da qualsiasi atto dispositivo che possa pregiudicare i diritti della società (v. conclusioni ricorrente) sull’assunto, pacifico, che il beneficiario è parte resistente, è evidente che la tutela venga parimenti garantita ove sia direttamente quest’ultimo a non dare adito a richieste di riscossione o godimento delle garanzie presso le Banche, onde evitare di pregiudicare l’odierna ricorrente.
Sul punto, comunque, si è svolto il contraddittorio tra le parti e la ricorrente ha avallato l’emissione del l’inibitoria nei confronti della resistente.
Si riporta, di nuovo, sul punto, l ‘estratt o del verbale d’ udienza del 23.7.2025 ove l’avvocato della ricorrente ‘ Precisa, su richiesta di chiarimenti del Giudice, che l’ordine venga emesso contro la resistente, come ordinato inaudita altera parte, comunque ribadendo i ragionamenti già svolti nella memoria autorizzata ‘.
E’ potere -dovere del Giudice chiedere chiarimenti alle parti, per ragioni effettività e concentrazione della tutela giudiziaria.
Sempre con riguardo a tale udienza, prima di entrare nel merito, è innanzi tutto opportuno ribadire la rinuncia parziale alle domande cautelari ivi espressa.
Parte ricorrente ha infatti circoscritto l’oggetto della propria domanda cautelare al le fideiussioni n. 89 e n. 90 del 10.3.2025 emesse da ( cfr. verbale).
Si precisa poi essersi preso atto dell’istanza dell’avvocato della ricorrente per l’ autorizzazione alla produzione della mail del Notaio ( cfr . verbale) a cui l’avvocato della resistente si era opposto, ritenendo la produzione tardiva.
Come apparirà anche dal prosieguo della motivazione, comunque, il documento non è stato posto alla base della decisione poiché, quantomeno nella delibazione sommaria propria della presente fase, gli elementi a disposizione del Giudice sono stati ritenuti sufficienti per addivenire alla decisione.
Venendo quindi alla sussistenza del fumus boni iuris e del periculum in mora , valga quanto segue.
Si ravvisa sufficiente evidenza della bontà delle ragioni prospettate dalla ricorrente circa lo scioglimento dei contratti preliminari.
Infatti, quantomeno sul piano indiziario, emerge che la situazione patologica creatasi non sia addebitabile alla società ricorrente.
Parte resistente, con PEC del 20.5.2025, giustifica la risoluzione unicamente in considerazione dell’impossibilità di beneficiare del sismabonus alla stipula dei contratti definitivi, come convenuto all’ art. 6 lett. i) dei contratti preliminari.
Tanto sarebbe conseguito alla sopravvenuta modifica di rango legislativo (legge finanziaria n. 207/2024) che avrebbe riconosciuto l’agevolazione per una percentuale inferiore rispetto al beneficio fiscale previgente.
Come già rilevato con decreto del 20.6.2025, però, detta sopravvenienza normativa non pare circostanza imputabile alla società ricorrente e certo le modifiche normative, nei loro complessi iter formativi, prevedibili.
Un altro elemento, già valorizzato con il decreto, sono le proposte che parte ricorrente avrebbe promosso nel tentativo di addivenire alla conclusione dei contratti definitivi.
Relativamente alle stesse, nel provvedimento inaudita altera parte era stata precisata la necessità di avere riguardo anche alla contestualizzazione che sarebbe stata fornita nel contraddittorio.
La replica della resistente, comunque, non appare convincente per corroborare l’eccepito inadempimento.
Per stessa deduzione della resistente, verso la fine del 2024 sarebbe stato ormai noto che per l’anno seguente (anno in cui sarebbe scaduto il termine del 30.5.2025 per addivenire al rogito, che la resistente precisa che ‘ doveva intendersi essenziale nell’interesse della sola ) il beneficio fiscale sarebbe stato meno appetibile rispetto a quello (pre)vigente.
Ciononostante, la resistente contesta l’attivazione da parte della ricorrente per ricercare una più celere conclusione dei contratti definitivi adducendo motivazioni che, a fronte della più volte ribadita essenzialità dell’accesso al beneficio, desta no comunque qualche perplessità.
Si consideri per esempio la replica alla comunicazione dell’ultimazione dei lavori al 18.12.2024 (nonostante il termine fosse stato convenuto per il 30.4.2025) prodotta sub doc. 4 ric., nella quale, peraltro, vengono svolte le doglianze circa la difformità delle polizze fideiussorie rispetto a quanto convenuto (polizze che, comunque , risultano sottoscritte dall’assicurato al 31.1.2024 e per le quali nulla viene prodotto a riprova di contestazioni anteriori alla PEC del 19.12.2024 in parola).
Quanto al fatto che si va ad incidere sull’assetto degli interessi concordato, basti dire che ogni contratto porta con sé l’applicazione del principio di buona fede oggettiva, fonte, inderogabile ex art. 2 Cost. (giurisprudenza di legittimità pacifica oramai da decenni) di obbligazioni atipiche: tra l’altro, si sta solo disponendo di non riscuotere le polizze e non altri più impegnativi comportamenti.
Sul periculum in mora , si ritiene che, nonostante la riduzione delle garanzie che potrebbero essere escusse (o, meglio, che sono già state escusse) dalla resistente, sono comunque ravvisabili gli elementi già valorizzati con decreto del 20.6.2025 (v. vantaggio per la società garantita, vantaggio peraltro confermato dalla stessa a pag. 5 della memoria di costituzione).
Si consideri pure che, allo stato, la resistente risulta già tutelata, avendo impedito la decadenza nei confronti della Banca che ha prestato le garanzie (v. escussione sub docc. 18 e 19 res. e contenuto polizze sub doc. 8 ric.).
Diversamente, con riguardo alla ricorrente, il pericolo persiste.
Infatti, notiziata del presente procedimento, è verosimile che la ne stia attendendo la definizione (anche a dimostrazione che non occorre coinvolgere nel processo cautelare, con le relative complicazioni, soggetti terzi ai contratti preliminari per garantire la tutela invocata).
Inoltre, la resistente ha dichiarato che ‘ avendo perso qualsiasi forma di fiducia verso il sistema bancario, contro la ha sporto denuncia presso il Dipartimento di Vigilanza della Banca d’Italia e ha richiesto un decreto ingiuntivo presso il Tribunale di Treviso (decreto non ancora notificato) ‘ (pag. 28 costituzione).
La resistente eccepisce poi che non sussisterebbe pericolo per la prospettata domanda di merito volta alla ritenzione delle caparre considerato che le stesse sarebbero nella disponibilità della ricorrente (pag. 35 costituzione).
Al contempo, però, la resistente afferma di aver instaurato, al 9.6.2025, un giudizio per l’ingiunzione del doppio della caparra versata che, visto il procedimento inaudita altera parte , i contratti preliminari con clausole, in tal senso, di favore per la resistente e la dichiarata risoluzione a causa dell’altrui inadempimento da parte di quest’ultima , potrebbe verosimilmente esserle concessa (se, visto il tempo decorso, così non è già stato).
L’ordine inibitorio va quindi emesso, a conferma di quanto già disposto inaudita altera parte (con tutte le riserve del caso circa l’eventualità di revisioni della decisione a contraddittorio integrato ), con parziale riforma del decreto emesso considerata la successiva parziale rinuncia alle domande cautelari.
Le spese di lite seguono la soccombenza.
Vuoi con riguardo al valore di causa prospettato con le quattro garanzie iniziali vuoi con riguardo a quello della domanda a seguito della restituzione di due titoli di garanzia, lo scaglione di riferimento è il medesimo.
Le spese di lite sono liquidate come da dispositivo sulla base dei valori medi, scaglione € 52.000,01-€ 260.000,00 del D.M. 55/2014, Tabella n. 10, con riferimento alle fasi di studio, introduzione e decisione.
La fase decisoria viene ridotta della metà, v isto che non vi è stata l’assunzione di prove costituende, non indispensabili visto il materiale istruttorio già agli atti.
P.Q.M.
visto l’art. 700 c.p.c.;
vista la rinuncia parziale alle domande espressa da parte ricorrente ( cfr. verbale 23.7.2025);
vista la precisazione di parte ricorrente che l’ordine venga emesso contro parte resistente ( cfr. verbale 23.7.2025);
definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti, ogni diversa domanda, istanza, eccezione disattesa, nella causa R.G. n. 13729/2025, a parziale modifica del decreto adottato in data 20.6.2025:
-accoglie la domanda cautelare limitatamente alla domanda ancora pendente, inerente le fideiussioni n. 89 e n. 90 del 10.3.2025 emesse da ;
-ordina a parte resistente
➢
fideiussioni emesse in favore della società l’importo ciascuna di € predette all’interno de pregiudicare i diritti della società
di non incassare o comunque trarre utilità alcuna nei rapporti con (P.IVA e PEC , con sede legale in INDIRIZZO a Tarzo (TV), dalle n. 89 e n. 90 del 10.3.2025, per 62.000,00, in modo tale che la Banca mantenga la piena titolarità delle l proprio patrimonio e di astenersi da qualsiasi atto dispositivo che possa P.
-condanna parte resistente a rimborsare a parte ricorrente le spese di lite che si liquidano in complessivi € 4.399,00, oltre il 15% per spese forfettarie ed accessori come per legge per compensi ed in € 286,00 per esborsi documentati;
-dichiara assorbita ogni questione non espressamente decisa, ancorché istruttoria.
Si comunichi.
Venezia, 16.9.2025.
Il Giudice
NOME COGNOME