Esercizio abusivo della mediazione: la Cassazione

La Corte di Cassazione conferma la sanzione per esercizio abusivo della mediazione a carico del socio di una società immobiliare. La Corte ha stabilito che non è possibile richiedere un riesame delle prove nel giudizio di legittimità e ha chiarito che l’autorità sanzionatoria non ha l’obbligo di notificare la facoltà di pagamento in misura ridotta, essendo un onere del trasgressore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Commerciale, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Esercizio Abusivo della Mediazione: La Cassazione Conferma la Sanzione

L’esercizio abusivo della mediazione immobiliare è un illecito che può costare caro. Con l’ordinanza n. 1919/2024, la Corte di Cassazione ha ribadito principi fondamentali sia sulla qualificazione dell’attività di mediazione sia su aspetti procedurali relativi alle sanzioni amministrative. La decisione offre spunti cruciali per chi opera nel settore immobiliare, sottolineando l’importanza dei requisiti di legge e i limiti del sindacato della Suprema Corte.

I Fatti di Causa

Il caso nasce da un verbale di accertamento della Guardia di Finanza che contestava al socio unico di una società immobiliare, e in solido al suo amministratore, la violazione della legge n. 39/1989. In particolare, veniva accertato che il socio aveva seguito e sottoscritto quattro proposte di acquisto immobiliare nell’arco di sei mesi, svolgendo di fatto attività di mediazione senza essere iscritto all’apposito ruolo. Nel verbale, l’interessato avrebbe confermato lo svolgimento di tali attività.

Sulla base di questo accertamento, la Camera di Commercio emetteva un’ordinanza-ingiunzione, irrogando una sanzione amministrativa di € 15.000,00.

L’Iter Giudiziario

I soggetti sanzionati proponevano opposizione davanti al Giudice di Pace, che accoglieva il ricorso e annullava l’ordinanza. La Camera di Commercio, tuttavia, non si arrendeva e impugnava la decisione dinanzi al Tribunale. Quest’ultimo, in funzione di giudice d’appello, ribaltava la sentenza di primo grado, accogliendo il gravame e dichiarando legittima l’ordinanza-ingiunzione opposta.

La vicenda giungeva infine in Corte di Cassazione, con un ricorso affidato a due motivi principali: uno relativo alla presunta errata applicazione della normativa sulla mediazione, l’altro riguardante vizi del procedimento sanzionatorio.

La Decisione della Cassazione e l’Esercizio Abusivo della Mediazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la legittimità della sanzione e fornendo importanti chiarimenti su entrambi i motivi di doglianza.

Il Primo Motivo: La Rivalutazione delle Prove è Preclusa in Cassazione

I ricorrenti sostenevano che l’attività fosse stata svolta in nome e per conto della società immobiliare e che, pertanto, non potesse essere considerata un’attività di mediazione personale del socio. Secondo la loro tesi, l’attività di mediazione non poteva essere desunta solo dall’aver seguito le trattative, specialmente considerando le dichiarazioni confessorie riportate nel verbale.

La Cassazione ha dichiarato questo motivo inammissibile. Ha ricordato che il giudizio di legittimità non è una terza istanza di merito. La valutazione del materiale probatorio, la sua attendibilità e la scelta delle prove su cui fondare la decisione sono compiti riservati esclusivamente al giudice del merito (in questo caso, il Tribunale). Poiché il Tribunale aveva adeguatamente motivato la sua decisione, dando rilievo alla natura palesemente confessoria delle dichiarazioni rese dal socio alla Guardia di Finanza, la Corte non poteva riesaminare tali fatti. Questo principio conferma che la Cassazione valuta la corretta applicazione della legge, non l’accertamento dei fatti.

Il Secondo Motivo: La Correttezza del Procedimento Sanzionatorio

I ricorrenti lamentavano due presunti vizi procedurali. Primo, la Camera di Commercio avrebbe illegittimamente modificato l’importo della sanzione rispetto a quello originariamente ipotizzato. Secondo, non sarebbero stati informati della possibilità di pagare una somma in misura ridotta per estinguere l’obbligazione.

Anche questo motivo è stato giudicato infondato. La Corte ha chiarito che non vi è stato alcun mutamento del fatto contestato. La Camera di Commercio ha semplicemente applicato correttamente l’art. 8 della legge 689/1981, che disciplina il concorso di violazioni. Quando si commettono più violazioni della stessa disposizione, si applica la sanzione per la violazione più grave, aumentata fino al triplo. Riguardo alla mancata comunicazione della facoltà di pagamento in misura ridotta, la Cassazione ha ribadito un orientamento consolidato: l’onere di effettuare il pagamento ridotto per estinguere l’obbligo sanzionatorio spetta al trasgressore e sussiste anche in assenza di un avviso specifico da parte dell’autorità accertatrice. Non esiste alcun obbligo di legge che imponga all’accertatore di notificare tale facoltà.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su due pilastri giuridici distinti. Sul piano processuale, viene riaffermato il principio della separazione tra giudizio di merito e giudizio di legittimità. La Cassazione non può sostituire la propria valutazione delle prove a quella del giudice che ha esaminato direttamente testimonianze e documenti. La decisione del Tribunale, basata sulla valenza confessoria delle dichiarazioni del ricorrente, è stata ritenuta sufficientemente motivata e, quindi, non censurabile in sede di legittimità. Sul piano sostanziale amministrativo, la Corte ha confermato la corretta applicazione delle norme sul procedimento sanzionatorio. La gestione del cumulo di violazioni e l’assenza di un obbligo di notifica per il pagamento in misura ridotta sono principi che garantiscono l’efficacia dell’azione sanzionatoria, ponendo in capo al cittadino un onere di diligenza nell’informarsi sui propri diritti e doveri a seguito di una contestazione.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento consolida importanti principi in materia di esercizio abusivo della mediazione e sanzioni amministrative. In primo luogo, ribadisce che chiunque svolga di fatto attività di mediazione deve possedere i requisiti di legge, a prescindere dal fatto che operi come persona fisica o per conto di una società. In secondo luogo, cristallizza i limiti del ricorso in Cassazione, che non può trasformarsi in un appello mascherato per ridiscutere i fatti. Infine, chiarisce che la facoltà di estinguere la sanzione con il pagamento ridotto è un onere del trasgressore, che deve attivarsi autonomamente senza attendere un avviso specifico. Una lezione importante per tutti gli operatori del settore, che devono prestare massima attenzione al rispetto formale e sostanziale della normativa di riferimento.

È possibile chiedere alla Corte di Cassazione di riesaminare le prove, come una confessione, già valutate dal giudice di merito?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la valutazione del materiale probatorio, la sua attendibilità e la scelta delle prove su cui basare la decisione sono attività riservate esclusivamente al giudice del merito. Il ricorso in Cassazione non può avere ad oggetto una nuova valutazione dei fatti.

L’autorità che emette una sanzione amministrativa è obbligata a notificare al trasgressore la possibilità di pagare una somma ridotta?
No. Secondo la Corte, l’onere di effettuare il tempestivo pagamento in misura ridotta per estinguere l’obbligo sanzionatorio ricade sul trasgressore e sussiste anche in assenza di un avviso specifico da parte dell’autorità accertatrice.

Cosa succede se una persona commette più volte la stessa violazione amministrativa?
In caso di più violazioni della stessa disposizione, si applica la normativa sul concorso di violazioni (art. 8, L. 689/1981). Al trasgressore viene irrogata la sanzione prevista per la violazione più grave, aumentata fino al triplo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1919 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1919 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29713/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, NOME COGNOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente –

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di RAGIONE_SOCIALE n. 495/2020 depositata il 18/09/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/05/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

Con verbale di accertamento del 4 giugno 2014 redatto dalla RAGIONE_SOCIALE di finanza – RAGIONE_SOCIALE, ad NOME COGNOME – quale socio unico della RAGIONE_SOCIALE – in solido con NOME COGNOME -amministratore unico della medesima società – veniva contestata la violazione dell’art. 8 della legge 03/02/1989, n. 39 (esercizio di attività di mediatore senza iscrizione al ruolo degli agenti d’affari in mediazione). Più in particolare: la RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE accertava che quattro proposte di acquisto effettuate nell’arco di sei mesi venivano seguite e sottoscritte da NOME COGNOME, il quale nel verbale di accertamento confermava i fatti stessi e, quindi, l’esercizio di attività di mediazione pur in assenza dei requisiti di legge.
1.1. Sulla base del verbale di accertamento della RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, la RAGIONE_SOCIALE adottava l’ordinanza-ingiunzione n. 2018/679 del 19/10/2018, irrogando la sanzione amministrativa di €15.000,00 .

Avverso la predetta ordinanza-ingiunzione proponevano opposizione ex art. 22 della legge n. 689/1981 NOME COGNOME e NOME COGNOME innanzi al Giudice di Pace di RAGIONE_SOCIALE, il quale accoglieva il ricorso annullando l’ordinanza gravata.

Avverso detta decisione interponeva appello dinanzi al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE la RAGIONE_SOCIALE. Il Tribunale, con sentenza n. 495/2020, accoglieva integralmente il gravame dichiarando la legittimità dell’ordinanza ingiunzione opposta.

La sentenza del Tribunale di RAGIONE_SOCIALE veniva impugnata da NOME COGNOME e NOME COGNOME per il ricorso in Cassazione affidato a due motivi.

Si difendeva la RAGIONE_SOCIALE depositando controricorso.

In prossimità dell’adunanza entrambe le parti depositavano memoria.

CONSIDERATO CHE:

1. Con il primo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1754 cod. civ. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. E’ principio consolidato che l’attività di mediazione, per essere qualificata come tale, debba essere svolta in modo palese, rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e terzietà. Nel caso di specie l’attività di mediazione è sempre stata svolta a nome della RAGIONE_SOCIALE (come risulta dalla documentazione in atti), cui competeva in via esclusiva il diritto alla provvigione: in virtù dell’art. 11 del regolamento di attuazione n. 452 del 1990, l’attività di mediazione esercitata da una società richiede che i requisiti per l’iscrizione del ruolo siano posseduti dal legale rappresentante della società stessa, nel caso di specie COGNOME NOME: non si vede come possa essere considerato mediatore COGNOME NOME. In altri termini: l ‘ attività di mediazione qualificata dall’art. 1754 cod. civ. non può essere integrata esclusivamente dal fatto di aver seguito le trattative di cui alle proposte di acquisto in argomento e di averle sottoscritte in qualità di mediatore immobiliare, come recita la presunta confessione riportata nel verbale di accertamento della RAGIONE_SOCIALE di finanza.
1.1. Il motivo è inammissibile. Come puntualmente osservato nel controricorso (p. 10, 4° capoverso), il mezzo di gravame ripropone la rivalutazione delle prove già esaminate dal giudice del merito. Invero, in tema di procedimento civile sono riservate al giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo

dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento ( ex multis , di recente: Cass. sez. 2, n. 19717 del 17.06.2022; Cass. Sez. 2, n. 21127 dell’08.08.2019). Nel caso che ci occupa, il Tribunale – contestando la motivazione del giudice di prime cure – si è dilungato sulle risultanze istruttore, dando peraltro rilievo alla natura palesemente confessoria delle dichiarazioni del COGNOME (v. sentenza p. 4, ultimo capoverso: p. 5, 1° e 2° capoverso).
Con il secondo motivo si denuncia nullità del procedimento sanzionatorio e della sentenza impugnata in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ. Il giudice di appello ha erroneamente escluso la sussistenza dei vizi procedimentali costituiti, innanzitutto, dal fatto che la RAGIONE_SOCIALE abbia riformulato l’illecito contestato originariamente dalla RAGIONE_SOCIALE applicando una sanzione di € 15.000,00, anziché quella originaria ex art. 16 legge n. 689 del 1981 di € 20.000,00, che già costituiva 1/3 del massimo pari €6 0.000,00. In secondo luogo, un ulteriore vizio procedimentale è costituito dal fatto che NOME COGNOME e NOME COGNOME non sono stati ammessi al pagamento di una somma in misura ridotta, pari alla terza parte del massimo della sanzione prevista per la violazione commessa, posto che la RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto notificare gli interessati gli estremi della violazione con la precisazione dell’importo da pagare in misura ridotta.
2.1. Il motivo è infondato. Correttamente il giudice d’appello ha rilevato che non vi fosse alcun mutamento del fatto contestato, e quindi nessuna violazione procedurale, posto che la RAGIONE_SOCIALE aveva fatto applicazione dell’art. 8 comma 1, legge 24 novembre 1981,

n. 689, in virtù del quale: «Salvo che sia diversamente stabilito dalla legge, chi con un’azione od omissione commette più violazioni della stessa disposizione, soggiace alla sanzione prevista per la violazione più grave, aumentata sino al triplo».

2.2. Quanto alla lamentata mancata indicazione dell’importo da pagare in misura ridotta, questa Corte ha già avuto modo di precisare che «In tema di sanzioni amministrative, l’onere di effettuare il tempestivo pagamento in misura ridotta ad estinzione dell’obbligo si configura e permane anche in difetto di avviso della relativa facoltà, non avendo, d’altronde, nessun obbligo l’accertatore della violazione di dare avviso dell’importo esatto da pagare per estinguere il proprio obbligo» (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 7840 del 21/07/1999, Rv. 528839 -01; conf. da: Cass. Sez. 1, Sentenza n. 6531 del 19/05/2000, Rv. 536712 -01; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1796 del 2017).
In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso, liquida le spese secondo soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso, condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in € 3.000,00 per compensi, oltre ad €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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