Errore sulla transazione: quando non è annullabile

Una società creditizia e una cittadina stipulano una transazione per un immobile ritenuto ipotecato. Successivamente, la cittadina scopre l’inesistenza dell’ipoteca e chiede l’annullamento dell’accordo. La Corte di Cassazione stabilisce che l’esistenza dell’ipoteca era il nucleo della controversia (caput controversum), non un mero presupposto. Di conseguenza, un errore sulla transazione relativo a tale questione non rende l’accordo impugnabile, riformando la decisione precedente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Errore sulla transazione: quando l’accordo resta valido

L’errore è una delle cause che possono portare all’annullamento di un contratto, ma non sempre. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i confini dell’annullabilità in caso di errore sulla transazione, un contratto fondamentale per risolvere le controversie. La decisione si concentra sulla distinzione cruciale tra errore su una questione disputata ed errore su un presupposto pacifico dell’accordo. Approfondiamo la vicenda per capire quando un accordo transattivo non può essere messo in discussione.

I fatti del caso

La vicenda ha origine da una procedura esecutiva immobiliare promossa da un istituto di credito. Una signora, che aveva acquistato un appartamento dal debitore principale, decide di accordarsi con la banca per evitare l’esecuzione forzata. Le parti stipulano quindi una transazione, convinte che l’immobile fosse gravato da un’ipoteca a favore della banca.

In seguito alla stipula, la signora scopre che l’ipoteca sull’appartamento in questione non era mai stata rinnovata e quindi non era più efficace, a differenza di altre ipoteche su diversi beni del debitore. Sentendosi tratta in errore, decide di agire in giudizio per chiedere l’annullamento della transazione, sostenendo che se avesse saputo la verità, non avrebbe mai firmato l’accordo. La Corte d’Appello le dà ragione, annullando la transazione.

L’impugnazione e l’errore sulla transazione

L’istituto bancario non accetta la decisione e ricorre in Cassazione. Il motivo del ricorso è incentrato su un punto di diritto molto specifico: la violazione dell’articolo 1969 del Codice Civile. Secondo la banca, la Corte d’Appello avrebbe sbagliato nel qualificare l’errore della signora. L’esistenza dell’ipoteca non era un semplice presupposto dell’accordo, ma costituiva il cuore stesso della controversia che la transazione mirava a risolvere. Di conseguenza, l’errore ricadeva sul cosiddetto caput controversum (l’oggetto della controversia) e non sul caput non controversum (il presupposto pacifico), rendendo la transazione inattaccabile.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso della banca, ribaltando la sentenza d’appello. I giudici supremi spiegano in modo chiaro il principio sancito dall’art. 1969 c.c.: la transazione è annullabile solo per un errore di diritto che riguarda i suoi presupposti, cioè quelle circostanze che le parti consideravano pacifiche e fuori discussione. Non è invece annullabile per un errore sulle questioni che erano state oggetto del contendere.

Nel caso specifico, l’esistenza dell’ipoteca sull’immobile e la sua conseguente cancellazione a fronte di un pagamento erano proprio gli elementi centrali della disputa tra la banca e la nuova proprietaria. Questi punti rappresentavano le ‘reciproche concessioni’ tipiche di ogni transazione. La signora accettava di pagare una somma per liberare l’immobile, e la banca rinunciava a proseguire con l’esecuzione. L’errore sull’esistenza dell’ipoteca, quindi, non era un errore su un presupposto esterno, ma un errore proprio sull’oggetto della contesa che le parti avevano deciso di comporre bonariamente. L’errore, pertanto, atteneva al caput controversum.

Le conclusioni

La Corte conclude che, poiché l’errore della signora riguardava direttamente una delle questioni al centro della controversia risolta con la transazione, l’accordo non può essere annullato. La sentenza impugnata viene cassata e il caso rinviato alla Corte d’Appello per un nuovo esame, che dovrà attenersi al principio di diritto stabilito. Questa decisione ribadisce la stabilità degli accordi transattivi: una volta che le parti decidono di comporre una lite con reciproche concessioni, non possono in seguito rimettere in discussione l’accordo sostenendo di essersi sbagliate proprio sui punti che erano oggetto di disputa. La transazione serve a porre fine all’incertezza, e questa finalità verrebbe vanificata se fosse possibile impugnarla per un ripensamento basato sugli stessi elementi controversi.

È possibile annullare una transazione se una delle parti si accorge di aver commesso un errore?
No, non è possibile se l’errore riguarda le questioni che erano oggetto della controversia tra le parti e che la transazione stessa mirava a risolvere (il cosiddetto ‘caput controversum’). L’annullamento è previsto solo per errori su presupposti che le parti davano per certi e pacifici.

Cosa si intende per ‘caput controversum’ in una transazione?
Il ‘caput controversum’ rappresenta il nucleo della disputa, ovvero le questioni e le pretese contrapposte che le parti intendono risolvere definitivamente attraverso le reciproche concessioni formalizzate nell’accordo di transazione.

In questo caso, perché l’errore sull’esistenza dell’ipoteca non ha causato l’annullamento della transazione?
Perché l’esistenza dell’ipoteca sull’immobile non era un presupposto pacifico, ma la questione centrale della controversia. La transazione è stata stipulata proprio per definire i diritti e gli obblighi delle parti in relazione a quella ipoteca. L’errore è quindi ricaduto sul ‘caput controversum’, rendendo la transazione non impugnabile per tale motivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 3738 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 3738 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5212/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO

(EMAIL) che la rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso.

–

ricorrente – contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (EMAIL) giusta procura speciale in calce al controricorso.

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Reggio Calabria n. 896/2019 depositata il 08/11/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/10/2023

dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La società RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo, avverso la sentenza n. 896/2019, pubblicata in data 8 novembre 2019, con cui, in accoglimento dell’appello proposto da lla sig. NOME COGNOME ed in riforma della sentenza 25 febbraio 2008 del Tribunale di Reggio Calabria, la Corte d’Appello di Reggio Calabria ha annullato la transazione intervenuta inter partes ai fini della definizione bonaria di una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto un appartamento, gravato da ipoteca, che quest’ultima aveva acquistato dal debitore principale, così accogliendo la relativa domanda di annullamento, svolta sin dal primo grado, a fondamento della quale la medesima aveva dedotto di essersi accorta solo dopo l’intervenuta transazione che il bene di sua proprietà, oggetto della procedura esecutiva, non fosse gravato da ipoteca alcuna, posto che l’iscrizione ipotecaria era stata rinnovata soltanto su altri e diversi beni immobili.
Resiste con controricorso la COGNOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

Parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con un unico motivo il ricorrente istituto bancario denuncia violazione dell’art. 1969 cod. civ. in relazione all’art. 360, comma

1, n. 3, cod. proc. civ.

Si duole che la corte territoriale sia pervenuta ad emettere declaratoria di annullamento della stipulata transazione, erroneamente ritenendo che l’errore della COGNOME in ordine all’esistenza dell’ipoteca sull’ acquistato immobile riguardasse l’oggetto della transazione, e non già una questione oggetto di controversia tale da integrare il c.d. caput controversum dell’accordo transattivo.

Il motivo è fondato e va accolto nei termini di seguito indicati..

Atteso che il tema del decidere, su cui è sceso il giudicato, è quello, in relazione alla previsione dell’art. 1969 cod. civ., della distinzione tra errore sul caput controversum ed errore sul caput non controversum , questa Corte ha già avuto modo di affermare che solo in relazione al secondo la transazione è impugnabile, mentre resta inoppugnabile nell’ipotesi di errore sulle questioni che sono stato oggetto di controversia tra le parti [ <<Ai fini dell'annullamento della transazione per errore, rileva il solo errore di diritto sulla situazione costituente il presupposto della res controversa , e quindi su un antecedente logico della transazione, e non quello che cade su una questione che sia stata oggetto di controversia tra le parti (cosiddetto caput controversum ): v. Cass., 020/08/2007, n. 17015; Cass., 03/01/2011, n. 72. Cfr. anche Cass., 3 aprile 2003, n. 5141, ove si è precisato: <>).

2.1. Orbene, nell’impugnata sentenza la corte di merito ha invero disatteso il suindicato principio.

In articolare là dove ha affermato che <>.

L ‘esistenza dell’iscrizione ipotecaria sul bene immobile e l’assenso dell’istituto bancario alla relativa cancellazione, dietro pagamento da parte della COGNOME -terza acquirente dell’immobile gravato da ipoteca – delle somme dovute e non pagate dal mutuatario debitore principale rientrano invero nelle <> intervenute tra le parti in sede transattiva, costituendo oggetto delle questioni controverse che l’accordo transattivo è finalizzato a comporre (v. Cass., 16/03/1981, n. 1465, secondo cui l’errore può essere invocato come causa di annullamento della transazione solo se esso si riferisce a fatti o circostanze che non abbiano formato oggetto della lite e sulle quali, di conseguenza, non si è composta alcuna controversia; v. inoltre Cass., 12/02/1985, n. 1183: ‘l’oggetto del negozio transattivo va identificato non in relazione alle espressioni letterali usate dalle parti, non essendo necessaria una puntuale specificazione delle contrapposte pretese, bensì in relazione all’oggettiva situazione in contrasto che le parti hanno inteso comporre attraverso reciproche concessioni …>>).
2.2. L’errore dell’odierna controricorrente sull’esistenza dell’ipoteca in argomento attiene pertanto al caput controversum ,

per cui, in applicazione dell’art. 1969 cod. civ., la transazione non è impugnabile e non può essere annullata.

Alla fondatezza del motivo nei suindicati termini consegue l’accoglimento del ricorso e la cassazione del la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’Appello di Reggio Calabria, che in diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo del suindicato disatteso principio applicazione.

Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa l’impugnata sentenza e rinvia alla Corte d’Appello di Reggio Calabria, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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