Diritto di opzione: quando prevale la prelazione?

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in un contratto di locazione, il diritto di opzione all’acquisto per il conduttore può essere precluso se il locatore avvia una procedura di vendita (come un’asta). In tal caso, prevale il diritto di prelazione, se previsto. La Suprema Corte ha ritenuto che le due clausole contrattuali (opzione e prelazione) disciplinassero scenari alternativi e temporalmente distinti, confermando la decisione dei giudici di merito che avevano respinto la richiesta del conduttore di trasferire la proprietà dell’immobile in base al solo esercizio dell’opzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto di opzione e Prelazione: un delicato equilibrio contrattuale

Quando si stipula un contratto di locazione, non è raro che il conduttore ottenga un diritto di opzione per l’acquisto futuro dell’immobile. Ma cosa accade se nel medesimo contratto è previsto anche un diritto di prelazione a suo favore e il proprietario decide di mettere in vendita il bene tramite un’asta pubblica? Un’ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo complesso scenario, sottolineando l’importanza di una chiara interpretazione delle clausole contrattuali.

I fatti di causa

La vicenda trae origine da una procedura di concordato preventivo di una società. Per garantire la continuità aziendale, viene creata una nuova società (una newco) alla quale vengono trasferiti gli asset produttivi. Tra la newco e la procedura concorsuale vengono stipulati due contratti principali: uno per la cessione dei beni strumentali e un altro per la locazione di tre immobili di proprietà della società in concordato.

Il contratto di locazione conteneva due clausole cruciali:

* Art. 15 (Diritto di prelazione): In caso di vendita, al conduttore era riconosciuto il diritto di essere preferito ad altri acquirenti.
* Art. 16 (Diritto di opzione): Il conduttore poteva, in qualsiasi momento prima della scadenza del contratto, esercitare il diritto di acquistare gli immobili a un prezzo prestabilito.

Ad un certo punto, la procedura concorsuale mette all’asta gli immobili. Subito dopo, la newco comunica la sua volontà di esercitare il diritto di opzione per l’acquisto di uno degli immobili, sostenendo che il prezzo fosse già stato quasi interamente pagato attraverso i canoni di locazione versati, come previsto dal contratto. Di fronte al rifiuto della procedura di procedere alla vendita, la newco avvia una causa legale.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello danno torto alla newco, ritenendo che l’iniziativa della procedura di avviare l’asta (legata all’art. 15 sulla prelazione) avesse di fatto reso inefficace la possibilità di esercitare l’opzione (prevista dall’art. 16). La questione giunge così all’esame della Corte di Cassazione.

Diritto di opzione: la decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della società conduttrice, confermando la validità dell’interpretazione data dai giudici di merito. Il fulcro della decisione risiede nella relazione tra le due clausole. Secondo la Corte, i giudici di primo e secondo grado hanno correttamente e plausibilmente interpretato le clausole 15 e 16 non come diritti concorrenti, ma come discipline di due scenari alternativi, il cui discrimine è temporale.

In altre parole:
1. Il diritto di opzione (art. 16) poteva essere esercitato liberamente su iniziativa del conduttore, ma solo prima che la procedura concorsuale (il locatore) avviasse il processo di vendita dei beni.
2. Una volta che il locatore manifestava la volontà di vendere avviando la procedura d’asta, si attivava la diversa fattispecie della prelazione (art. 15), che di fatto inibiva e superava la possibilità per il conduttore di esercitare l’opzione.

La Corte ha quindi stabilito che l’iniziativa della procedura di vendere tramite un bando d’asta prevaleva sul diritto d’opzione del conduttore. Di conseguenza, l’esercizio dell’opzione, avvenuto dopo l’avvio della procedura di vendita, era da considerarsi inefficace.

Le motivazioni

La Cassazione ha dichiarato inammissibili la maggior parte dei motivi di ricorso, poiché tendevano a sollecitare una nuova e diversa interpretazione del contratto, attività che è riservata al giudice di merito e non è consentita in sede di legittimità, a meno che non si dimostri una palese violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale (artt. 1362 e ss. c.c.) o un vizio di motivazione insanabile.

Nel dettaglio, la Corte ha osservato che l’interpretazione dei giudici di merito era logica e coerente. Essi non hanno negato l’esistenza del diritto di opzione, ma lo hanno collocato in una sequenza temporale precisa rispetto alla prelazione. L’avvio della vendita tramite asta ha precluso l’esercizio dell’opzione, trasformando il diritto del conduttore in una mera preferenza rispetto ad altri offerenti (prelazione).

Inoltre, la Corte ha specificato che anche per il secondo immobile oggetto di disputa, per il quale l’opzione era stata esercitata dopo che una prima asta era andata deserta, la logica non cambiava. Il fatto determinante era l’avvio della procedura di alienazione nel suo complesso, un momento anteriore all’esercizio dell’opzione, che rendeva applicabile la medesima logica interpretativa.

Le conclusioni

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, evidenzia l’importanza cruciale della chiarezza e della precisione nella redazione delle clausole contrattuali, specialmente quando coesistono diritti potenzialmente confliggenti come l’opzione e la prelazione. È fondamentale specificare in modo inequivocabile le condizioni, i tempi e le modalità di esercizio di ciascun diritto per prevenire future controversie.

In secondo luogo, la decisione ribadisce un principio consolidato: l’interpretazione del contratto è un accertamento di fatto riservato ai giudici di merito. La Corte di Cassazione non può sostituire la propria valutazione a quella dei giudici dei gradi precedenti, a meno che quest’ultima non sia viziata da errori di diritto nell’applicazione delle norme sull’interpretazione o da una motivazione manifestamente illogica, cosa che nel caso di specie non è stata ravvisata.

Un diritto di opzione in un contratto di locazione può essere esercitato in qualsiasi momento?
No, non necessariamente. Come dimostra questa ordinanza, il suo esercizio può essere limitato temporalmente da altre clausole contrattuali. Nel caso specifico, l’avvio di una procedura di vendita da parte del locatore ha attivato un diritto di prelazione, che ha prevalso sul diritto di opzione, rendendone inefficace l’esercizio successivo.

Cosa succede se un contratto contiene sia un diritto di opzione che un diritto di prelazione?
I due diritti sono distinti e la loro interazione dipende dalla specifica formulazione del contratto. In questa vicenda, la Corte ha confermato l’interpretazione secondo cui le clausole disciplinavano due scenari alternativi e sequenziali: l’opzione era esercitabile su iniziativa del conduttore solo prima dell’avvio di una procedura di vendita da parte del locatore. Una volta avviata la vendita, il diritto del conduttore si trasformava in un diritto di prelazione.

L’interpretazione di un contratto da parte di un giudice di merito può essere contestata in Cassazione?
Sì, ma solo entro limiti ristretti. La Corte di Cassazione non può riesaminare i fatti o sostituire la propria interpretazione a quella del giudice di merito se questa è plausibile e logicamente motivata. Un ricorso è ammissibile solo se si dimostra una specifica violazione delle norme legali sull’interpretazione contrattuale (es. artt. 1362 e ss. c.c.) o se la motivazione della sentenza impugnata è del tutto assente, apparente o manifestamente illogica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 32190 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 32190 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12077/2022 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, nella persona del legale rappresentante in atti indicato, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME e COGNOME NOME, presso l’indirizzo di posta elettronica dei quali è domiciliata per legge;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE IN LIQUIDAZIONE ED CONCORDATO PREVENTIVO, nella persona del liquidatore in atti indicato, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME e COGNOME NOME, presso l’indirizzo di posta elettronica certificata dei quali è domiciliata per legge;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di BRESCIA n. 283/2022 depositata il 03/03/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/10/2025 dal Consigliere COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.RAGIONE_SOCIALE, poi divenuta RAGIONE_SOCIALE, chiese nel 2009 l’ammissione alla procedura di concordato preventivo. Fu quindi fondata una nuova società RAGIONE_SOCIALE (c.d. RAGIONE_SOCIALE ) per trasferirvi gli asset produttivi e i rapporti di lavoro con il personale. Omologata la procedura di concordato preventivo con decreto dell’allora Tribunale di Crema del 14/12/2009, nel maggio 2010 furono conclusi due contratti tra la nuova RAGIONE_SOCIALE e la procedura concorsuale: con il primo contratto la procedura trasferiva alla RAGIONE_SOCIALE con patto di riservato dominio tutti i beni strumentali necessari alla conduzione dell’azienda per l’importo di € 1.222.812,50 oltre iva; mentre con il secondo contratto, oggetto del ricorso introduttivo del presente giudizio di legittimità, il Concordato concedeva in locazione alla RAGIONE_SOCIALE tre degli immobili di sua proprietà (identificati nel contratto come fabbricati ‘C’, ‘D’ e ‘E’) per il canone annuo di € 54.639,36 oltre IVA,
Tutti detti immobili, unitamente a un altro estraneo alla locazione, con bando del 27/1/2017 e su iniziativa del Concordato, furono messi all’asta.

RAGIONE_SOCIALE, in forza dell’art. 16 del contratto di locazione (diritto d’opzione), con comunicazione 21/2/17 manifestò interesse per l’immobile individuato con la lettera ‘C’, evidenziando a tal fine come il prezzo d’acquisto pari a € 281.000,00 dovesse ritenersi già integralmente pagato tenuto conto che erano già stati versati alla procedura canoni per € 359.709,10, da decurtarsi dal prezzo come previsto dalla clausola.

Nonostante la diffida ad adempiere e l’invito a comparire avanti a un notaio scelto dall’acquirente, la procedura non addivenne alla vendita.

Pertanto, la conduttrice convenne in giudizio il fallimento al fine d’ottenere la proprietà del fabbricato ‘C’, radicando così la causa

n. 765/17 avanti al Tribunale di Cremona. Secondo l’attrice, infatti, la clausola sopra citata le garantiva un diritto d’opzione ancora esercitabile e ciò era fonte dell’obbligo per la procedura di trasferirle la proprietà dell’immobile senza ulteriori esborsi.

La procedura si costituì eccependo l’inadempimento del punto n. 5 del contratto (che prevedeva una clausola solve et repete nonché una clausola risolutiva espressa in caso di morosità); mentre nel merito contestò che controparte potesse invocare la clausola n. 16, atteso che la sua interpretazione doveva portare a concludere come il diritto d’opzione non potesse essere più esercitato una volta messi all’asta gli immobili.

Analoga situazione si venne a creare con riferimento al fabbricato ‘E’, di cui al contratto di locazione. Anche in relazione a detto immobile, a fronte del rifiuto della procedura di addivenire alla vendita secondo la clausola n. 16, seguì la convocazione in giudizio avanti allo stesso tribunale di Cremona radicando così la causa 1409/17. Quanto al fabbricato ‘E’ la somma pagata a titolo di canoni, dedotti quelli imputati al fabbricato ‘C’, non era sufficiente sicché RAGIONE_SOCIALE offrì di pagare il prezzo residuo.
4.Il Tribunale di Cremona, riunite le due cause e respinte le istanze istruttorie, con sentenza n. 482/2019 respingeva:

sia la domanda di RAGIONE_SOCIALE volta all’accertamento dell’intervenuto trasferimento di proprietà o, in subordine, al trasferimento della proprietà di due immobili che appartenevano a RAGIONE_SOCIALE in liquidazione e concordato preventivo;

-sia la domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento (ai sensi della clausola 5), proposta dalla procedura, in quanto riteneva contraria a buona fede la contestazione di esigui ritardi nel pagamento, sempre tollerati negli anni precedenti, evidenziando come la notifica di volersi avvalere della clausola fosse stata inviata poco prima della scadenza del contratto di locazione.

Avverso la sentenza di primo grado RAGIONE_SOCIALE proponeva appello chiedendo che, in riforma della sentenza impugnata, fossero integralmente accolte le domande proposte in primo grado.

Si costituiva RAGIONE_SOCIALE in liquidazione e concordato preventivo opponendosi all’accoglimento dell’appello e prestando acquiescenza alla sentenza nella parte in cui non aveva accolto la sua domanda riconvenzionale.

La Corte d’appello di Brescia con sentenza n. 276/2022 respingeva l’appello e confermava la sentenza del giudice di primo grado.

Avverso la sentenza della corte territoriale ha proposto ricorso RAGIONE_SOCIALE

Ha resistito con controricorso RAGIONE_SOCIALE in liquidazione ed in concordato preventivo.

Per l’odierna adunanza il Procuratore Generale non ha rassegnato conclusioni scritte.

Il difensore della società ricorrente ha depositato memoria a sostegno delle proprie ragioni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.RAGIONE_SOCIALE articola in ricorso cinque motivi.

Precisamente, la società ricorrente:

– con il primo motivo, nel ripercorrere gli artt. 2, 4, 15 e 16 del contratto, denuncia l’omessa valutazione di un fatto storico decisivo risultante dagli atti di causa ex art. 360, n. 5), c.p.c. nella parte in cui la corte territoriale, ‘con grave leggerezza e superficialità’, ha ritenuto non presente all’interno della clausola contrattuale di cui all’art. 15 (relativa al diritto di prelazione) l’espresso e preciso richiamo all’art. 38 L. n. 392/1978, deducendo da ciò che non servisse alcuna denuntiatio per l’esercizio del diritto di prelazione accordato a favore del conduttore; sottolinea che nel testo della clausola contrattuale in esame, contrariamente a quanto affermato dalla corte di merito, è
presente l’espresso riferimento alla disposizione di cui all’art. 38 della legge 27.07.1978 n. 39; sostiene che la corte di merito dall’apparente assenza di un riferimento ad una norma speciale (che prevede l’esercizio della prelazione solamente una volta verificatasi la corretta denunciatio da parte del proprietario) ha fatto discendere l’impossibilità, una volta manifestata la volontà di alienare il bene, di esercitare il diverso e distinto diritto di opzione di cui all’art. 16 del medesimo contratto di locazione; osserva che l’errore è stato determinante e decisivo, in quanto la corte di merito, nell’argomentare (p. 15) avrebbe implicitamente ammesso che laddove, invece, il richiamo all’art. 38 L. 392/78 fosse stato presente all’interno della clausola, lo stesso sarebbe stato vincolante e di conseguenza la clausola sarebbe dovuta essere interpretata quale prelazione in senso tecnico e dunque bisognosa della denuntiatio per il suo esercizio;
-con il secondo motivo denuncia la violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e in particolare degli articoli 1362, 1363, 1366 e 1367 c.c. e 38 l. n. 392/1978 in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nella parte in cui la corte territoriale ha interpretato (p. 16 e p. 17) le clausole n. 15 e n. 16 contra legem , avendo infatti proteso per un’interpretazione contrattuale priva di significato concreto, e contro buona fede; chiede che questa Corte, preso atto della diversità ontologica dei due articoli del contratto di locazione, statuisca <>;
con il terzo motivo denuncia la nullità della sentenza in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, per violazione dell’art. 132, co. 2, n. 4 c.p.c. e 111, 6 co, Cost nella parte in cui la corte territoriale non ha in alcun modo motivato sull’impossibilità di applicare al caso di specie il diritto di opzione contrattualmente previsto alla clausola n. 16; censura la

sentenza impugnata, in quanto affetta da manifesta illogicità della motivazione, e ciò:

sia nel punto in cui afferma (p. 16): <>;
b) sia nel punto in cui afferma (sempre a p. 16): <>;

con il quarto motivo denuncia la nullità della sentenza in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, per violazione dell’art. 112 c.p.c. nella parte in cui la corte territoriale, nonostante essa avesse ripetutamente sollevato la questione, non ha pronunciato in merito alla questione sollevata in punto di esercizio del diritto di opzione relativamente al ‘FABBRICATO E’, posto che l’esercizio di tale diritto era avvenuto prima della messa in vendita dell’immobile; osserva che, in assenza di un’espressa statuizione sul punto, detta questione, non potendosi ritenere assorbita, risulta illegittimamente non esaminata;
-con il quinto motivo denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1362 e dell’art. 38 L. n. 392/1978 in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. nella parte in cui la corte territoriale, nel pronunciarsi incidenter tantum sui criteri con cui i canoni avrebbero dovuto essere scomputati dal prezzo di vendita, ‘con grave leggerezza e superficialità’, ha ritenuto che i canoni pagati debbano essere

scomputati pro quota dal prezzo di esercizio d’opzione relativo a ciascun immobile.

Il primo motivo è infondato, in quanto muove una critica alla sentenza impugnata che in alcun modo trova giustificazione nel suo tenore.

Queste le ragioni.

2.1. Dal giudizio di merito è risultato che Il contratto di locazione, per cui è ricorso, intercorso tra la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione ed in concordato preventivo, prevedeva:

all’art. 15 (Diritto di prelazione), che: <>;
b) all’art. 16 (Diritto di acquisto degli immobili locati), che: <>.
Secondo la società ricorrente, come sopra rilevato, la corte di merito avrebbe omesso di valutare un fatto decisivo, ovvero la presenza, nell’art. 15 del contratto, di un esplicito richiamo all’art. 38 della L. 392/1978; ed avrebbe erroneamente affermato che tale riferimento fosse assente dalla clausola, deducendone che la prelazione non fosse di tipo “tecnico” e non necessitasse di denuntiatio . Se avesse considerato tale richiamo – si sostiene – avrebbe dovuto concludere diversamente.
Il motivo è infondato.

Mette conto di rilevare che la corte di merito, nella motivazione cui si riferisce la censura, ha espressamente (p.15) affermato quanto segue: <>.
Ebbene la corte di merito nel passo motivazionale appena evocato non ha in alcun modo inteso dire od anche solo implicitamente ritenere, come invece postula parte ricorrente, che la clausola non contenesse essa stessa il richiamo allo stesso art. 38.

Al riguardo, è sufficiente osservare che:

la motivazione stessa fa riferimento alla ‘prelazione’ indicata dalla clausola n. 15 e tale riferimento non può che implicare in primo luogo la contemplazione anche del richiamo all’art. 38, in essa contenuto;

che tale contemplazione non è esclusa, ma al contrario confermata, dalla parte di motivazione, con la quale si considera che la

prelazione prevista nella clausola non può essere considerata come impositiva della c.d. denuntiatio perché ‘tali requisiti sono del tutto assenti’: invero, questa parte implica gioco forza una piena consapevolezza del richiamo all’art. 38 ivi contenuto.

Né si può intravedere nella motivazione alcuna contraddizione, giacché la corte bresciana, là dove ha fatto riferimento all’assenza dei requisiti ha voluto dire chiaramente che la clausola, pur richiamando l’art. 38, in realtà non poteva comportare la rilevanza della denuntiatio da detta norma prevista, perché nella vicenda oggetto di lite ne erano mancati i presupposti, che correttamente ha individuato nella ‘mancata individuazione di un contraente e di un prezzo di aggiudicazione’.

Tale esegesi è anzi del tutto plausibile alla luce della stessa lettera della clausola, che esordisce assumendo come oggetto di disciplina il <> e, quindi, prevede il diritto di esercitare la prelazione <>. Tanto significa che nel contratto si è inteso richiamare in realtà il terzo comma dell’art. 38 ed escludere la c.d. denuntiatio : la ragione è rappresentata dal fatto che si assumeva come oggetto della prelazione la vendita di tutti gli immobili.
In definitiva, la corte di merito si è posta ed ha risolto il problema se l’iniziativa della procedura concordataria di avviare la vendita degli immobili tramite asta (bando di vendita) abbia precluso il diritto di opzione (art. 16) della conduttrice; giungendo alla conclusione che l’iniziativa della procedura ai sensi dell’art. 15 (diritto di prelazione, interpretato come precedenza) aveva eliminato l’iniziativa della conduttrice garantita dall’art. 16 (e, quindi, aveva reso inefficace l’esercizio successivo dell’opzione privata da parte di RAGIONE_SOCIALE).
I motivi successivi al primo sono tutti inammissibili.

3.1. Inammissibile è il secondo motivo.

Invero, per consolidata giurisprudenza di questa Corte, l’interpretazione del contratto è un accertamento di fatto riservato al

giudice di merito e non è censurabile in sede di legittimità se non per violazione specifica dei canoni ermeneutici o per vizio di motivazione insanabile.

Nella specie, la corte territoriale ha respinto l’appello del ricorrente, sostenendo che l’iniziativa di vendita da parte della procedura concordataria (art. 15), tramite un bando d’asta, prevalesse sul diritto d’opzione del conduttore (art. 16). La società ricorrente contesta questa interpretazione, sostenendo che l’articolo 16 mantenesse la sua validità, specialmente per il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, in quanto l’opzione era stata esercitata in assenza di un’asta in corso; ma, così facendo, si limita a contrapporre la propria interpretazione a quella dei giudici di merito.
Questi hanno concordemente ritenuto che le clausole 15 e 16 disciplinino due scenari alternativi, il cui discrimine è temporale: l’opzione (art. 16) poteva essere esercitata su iniziativa di RAGIONE_SOCIALE, ma solo prima che il Concordato avviasse la vendita dei beni. Una volta avviata la vendita, veniva in rilievo la diversa fattispecie della prelazione (art. 15), che inibiva l’esercizio dell’opzione.

Trattasi di interpretazione plausibile e d’altronde, parte ricorrente, non ha specificato in che modo i giudici si siano discostati dai canoni ermeneutici invocati, limitandosi a menzionarli in rubrica senza un concreto sviluppo argomentativo.

3.2. Inammissibile è il terzo motivo.

Invero, l’illustrazione del motivo, lungi dall’evidenziare una illogicità della motivazione ridondante in violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4 c.p.c. nel senso indicato dalle Sezioni Unite nelle note sentenze nn. 8053 e 8054 del 2014, nuovamente enuncia un dissenso sull’esegesi delle clausole n. 15 e 16 e sul loro rapporto, sempre astenendosi dall’indicare come e perché eventuali parametri esegetici qui non evocati sarebbero stati violati.

3.3. Inammissibile è il quarto motivo.

Secondo la società ricorrente, la corte di merito avrebbe omesso di pronunciarsi sulla specifica questione relativa al “RAGIONE_SOCIALE E”, per il quale l’opzione sarebbe stata esercitata (4 aprile 2017) in un momento in cui l’asta precedente era andata deserta e non ne era ancora stata fissata una nuova.

L’inammissibilità del motivo consegue al fatto che la corte territoriale, affermando che sono “infondate le ulteriori censure e, in particolare, ogni tentativo di accentrare il fulcro delle questioni sul diritto d’opzione cercando di accantonare la clausola n. 15”, ha di fatto respinto anche questa argomentazione.

Se mai fosse ammissibile, il motivo -lo si osserva ad abundantiam – sarebbe comunque infondato. La stessa RAGIONE_SOCIALE, nell’atto di citazione relativo al RAGIONE_SOCIALE E, aveva riconosciuto che tutti gli immobili erano stati messi all’asta il 27 gennaio 2017, data anteriore all’esercizio dell’opzione (4 aprile 2017). Questa circostanza, allegata dalla stessa ricorrente e mai contestata, è da considerarsi pacifica tra le parti. Pertanto, anche per il RAGIONE_SOCIALE, l’avvio della procedura di alienazione è stato anteriore all’esercizio dell’opzione, rendendo applicabile la stessa logica interpretativa usata per il RAGIONE_SOCIALE
3.4. Inammissibile, infine, è il quinto motivo, concernente la statuizione sull’imputazione dei canoni.

Secondo la società ricorrente, la corte di merito, pur dichiarando assorbito il motivo, avrebbe errato nel ritenere “non illogica” l’interpretazione secondo cui i canoni da scomputare andassero calcolati pro quota per ciascun immobile, e non per l’intero importo versato. La volontà delle parti e il tenore letterale del contratto (canone complessivo, diciture in fattura) deporrebbero per un’imputazione integrale.

L’inammissibilità del motivo consegue al fatto che, come si evince dalla sentenza impugnata (p.18), la pronuncia sul punto è stata fatta

del tutto ad abundantiam , poiché il motivo d’appello è stato dichiarato “assorbito dalla reiezione dei precedenti”. La censura su un obiter dictum è, per pacifica giurisprudenza di questa Corte, inammissibile per carenza di interesse.

Nulla è dovuto per le spese, giacché il controricorso è stato notificato il 5 luglio 2022 e, dunque, oltre il termine previsto dal vecchio testo dell’art. 370 c.p.c., atteso che il ricorso è stato notificato il 29 aprile 2022 e depositato il 17 maggio successivo.

Al rigetto del ricorso consegue la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315), ma non consegue la condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese processuali sostenute da parte resistente, in considerazione dell’inammissibilità per tardività del controricorso (che, essendo stato notificato il ricorso in data 29 aprile, avrebbe dovuto essere notificato entro l’8 giugno 2022, mentre è stato notificato via pec il successivo 5 luglio).

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.

Nulla sulle spese stante l’inammissibilità del controricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 7 ottobre 2025, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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