Denuncia vizi immobile: quando scatta il termine?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 20678/2025, chiarisce un punto cruciale sulla denuncia vizi immobile. Il termine di un anno per la denuncia dei gravi difetti di costruzione, previsto dall’art. 1669 c.c., decorre dal momento in cui il committente acquisisce una consapevolezza sufficientemente seria della gravità dei vizi e della loro possibile causa, anche senza una perizia tecnica formale. Nel caso di specie, i committenti avevano perso il diritto ad agire perché avevano atteso troppo tempo da quando un geometra di loro fiducia aveva constatato i difetti, rendendo tardiva la successiva azione legale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 25 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Denuncia Vizi Immobile: Quando Inizia a Decorrere il Termine? L’Analisi della Cassazione

L’acquisto di un immobile rappresenta un passo fondamentale, ma cosa succede quando emergono gravi difetti di costruzione? La legge tutela l’acquirente, ma è essenziale agire tempestivamente. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale riguardo la denuncia vizi immobile, chiarendo da quale preciso momento inizi a decorrere il termine per far valere i propri diritti. Comprendere questa regola è cruciale per non rischiare di perdere la garanzia per gravi difetti prevista dall’articolo 1669 del Codice Civile.

I Fatti di Causa

Due coniugi avevano acquistato un fabbricato che, a distanza di qualche anno dalla costruzione, presentava gravi difetti. Avevano quindi citato in giudizio sia l’impresa costruttrice sia il geometra che aveva curato la progettazione e la direzione dei lavori, chiedendo la condanna all’eliminazione dei vizi o, in alternativa, il risarcimento dei danni.

In primo grado, il Tribunale aveva dato ragione ai coniugi, condannando i convenuti al pagamento di una somma considerevole. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione. Il giudice di secondo grado ha accolto l’eccezione di decadenza e prescrizione sollevata dal costruttore e dal progettista. La Corte ha ritenuto decisiva la testimonianza di un geometra che, su incarico degli stessi acquirenti, aveva effettuato un sopralluogo nell’estate del 2001, accertando la presenza e la natura dei vizi. Secondo la Corte d’Appello, da quel momento i proprietari avevano acquisito una “piena consapevolezza” della gravità dei problemi, facendo scattare i termini di legge. La successiva citazione, notificata solo nel 2004, era quindi da considerarsi tardiva.

I coniugi, non accettando la decisione, hanno proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione e la denuncia vizi immobile

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dei proprietari, confermando la sentenza della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno colto l’occasione per ribadire e consolidare i principi che regolano la decorrenza dei termini per l’azione di responsabilità per gravi difetti costruttivi.

Il punto centrale della controversia era stabilire il dies a quo, ovvero il giorno da cui far partire il conteggio del termine di un anno per la denuncia dei vizi, come previsto dall’art. 1669 c.c. I ricorrenti sostenevano che tale termine dovesse decorrere solo dal momento in cui avevano ricevuto una relazione tecnica di parte, nel maggio 2003, che quantificava la gravità dei difetti e ne individuava le cause. La Cassazione ha respinto questa interpretazione.

Le Motivazioni

La Corte ha chiarito che il termine per la denuncia non inizia a decorrere necessariamente o automaticamente solo dopo l’esito di una perizia tecnica formale. Il termine scatta, invece, dal giorno in cui il committente (l’acquirente) consegue un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera. Non sono sufficienti semplici sospetti, ma non è nemmeno richiesta la certezza assoluta e scientifica che solo una perizia può fornire.

Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto che la “piena consapevolezza” fosse stata raggiunta già nell’estate del 2001. In quel momento, un tecnico di fiducia dei proprietari aveva effettuato un sopralluogo, constatando la natura dei vizi. Sebbene non fosse stata redatta una relazione scritta, i vizi erano stati immediatamente contestati verbalmente agli appellanti. Questo, secondo la Cassazione, dimostrava che i committenti avevano già percepito, almeno soggettivamente, la gravità della situazione. Tale percezione era sufficiente a far scattare il dies a quo per la denuncia.

La Corte ha specificato che attendere gli esiti di una successiva Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) o di una perizia di parte non sposta in avanti il termine, qualora i difetti siano di immediata percezione nella loro entità e nelle loro possibili cause. La denuncia stessa dei vizi, anche in forma orale, implica un’ammissione di averli scoperti, consolidando il momento da cui far decorrere la prescrizione.

Infine, la Corte ha respinto anche il motivo con cui i ricorrenti lamentavano il mancato esame dell’impegno, assunto dal geometra, a eliminare i vizi. Tale impegno, secondo i ricorrenti, avrebbe dato vita a una nuova obbligazione, svincolata dai brevi termini dell’art. 1669 c.c. e soggetta alla prescrizione ordinaria decennale. La Cassazione ha ritenuto il motivo infondato in quanto una tale domanda non era stata formulata in modo autonomo e distinto nell’atto di citazione originale.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: in caso di gravi difetti in un immobile, la tempestività è tutto. L’acquirente non può attendere di avere in mano una perizia giurata per agire. Il termine di un anno per la denuncia dei vizi inizia a decorrere dal momento in cui si ha una conoscenza seria e concreta del problema, della sua gravità e della sua probabile origine. Consultare un tecnico di fiducia è un passo fondamentale, ma dal momento in cui questo esperto conferma la serietà dei difetti, anche solo verbalmente, il tempo per agire legalmente inizia a scorrere inesorabilmente. Ignorare questo principio può comportare la perdita definitiva del diritto al risarcimento, come accaduto ai protagonisti di questa vicenda.

Da quale momento esatto inizia a decorrere il termine per la denuncia dei gravi vizi di un immobile?
Il termine di un anno per la denuncia, previsto dall’art. 1669 c.c., inizia a decorrere dal giorno in cui il committente acquisisce un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti semplici sospetti.

È sempre necessario attendere una perizia tecnica (CTU) per avere la “piena conoscenza” dei difetti e far partire i termini?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il termine può essere postergato all’esito di accertamenti tecnici solo se necessari per comprendere la gravità dei vizi. Se il problema è di immediata percezione nella sua serietà, la conoscenza si considera acquisita anche senza una perizia formale, come ad esempio a seguito di un sopralluogo di un tecnico di fiducia.

Il riconoscimento dei vizi da parte del costruttore e il suo impegno a ripararli creano una nuova obbligazione con un termine di prescrizione più lungo?
In teoria, il riconoscimento dei vizi può dar vita a una nuova obbligazione, soggetta alla prescrizione ordinaria decennale e svincolata dai brevi termini di decadenza e prescrizione dell’art. 1669 c.c. Tuttavia, affinché il giudice possa valutarla, è necessario che tale pretesa sia stata formulata come una domanda autonoma e distinta sin dall’atto di citazione iniziale, cosa che nel caso di specie non era avvenuta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20678 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20678 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 22/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12383/2020 R.G. proposto da:

CINQUE COGNOME NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato NOMECOGNOME

– controricorrenti –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI TARANTO n. 78/2019, depositata il 05/02/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

I coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME convenivano dinanzi al Tribunale di Taranto NOME COGNOME e NOME COGNOME per sentirli condannare all’esecuzione in forma specifica di tutti gli interventi necessari per l’eliminazione dei difetti riscontrati sul loro fabbricato costruito dall’impresa di NOME COGNOME nel periodo compreso tra il 16 ottobre 1993 ed il febbraio 1994 su progettazione e direzione dei lavori del geometra NOME COGNOME. In via alternativa, chiedevano la condanna in solido dei convenuti al risarcimento del danno per equivalente.
Il Tribunale di Taranto accoglieva la domanda e condannava i convenuti in solido al pagamento della somma di €. 49.196,00.

Avverso la pronuncia di prime cure interponevano appello NOME COGNOME e NOME COGNOME innanzi alla Corte d’Appello di Lecce Sezione distaccata di Taranto. In accoglimento del gravame, il giudice di seconde cure, con la sentenza in epigrafe, accoglieva l’eccezione di decadenza e prescrizione dell’azione ex art. 1669 cod. civ., ritenendo determinante la deposizione testimoniale del geometra che, su incarico dei coniugi, aveva eseguito un sopralluogo presso l’immobile degli odierni attori nell’estate del 200 1, ed aveva allora accertato i vizi e i difetti dell’immobile come si erano già manifestati per le loro caratteristiche; sebbene non fu richiesta una relazione scritta, i vizi furono immediatamente contestati agli appellanti. Il che dimostra, prosegue la Corte, una piena consapevolezza nei committenti della gravità delle lesioni all’immobile. A giudizio della Corte d’Appello, tanto basta a non spostare in avanti i termini di decadenza e/o prescrizione dell’azione, anche alla luce del fatto che la Corte di legittimità ha puntualizzato che non necessariamente né automaticamente il decorso del termine è postergato all’esito degli approfondimenti tecnici qualora, come nella specie, si tratti di problema di immediata percezione sia
nella sua reale entità che nelle sue possibili cause fin dal suo primo manifestarsi. Pertanto, concludeva la Corte territoriale, la notifica dell’atto di citazione del 30.03.2004 è intervenuta oltre i limiti di decadenza di un anno prescritti dall’art. 1669 cod. civ.

La suddetta sentenza è impugnata per la cassazione da NOME COGNOME e NOME COGNOME e il ricorso affidato a tre motivi.

Resistono NOME COGNOME e NOME COGNOME con controricorso illustrato da memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce violazione falsa applicazione dell’art. 1669 cod. civ., dell’art. 2729 cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. I ricorrenti lamentano che il giudice d’appello, pur avendo correttamente enunciato il principio secondo il quale il termine per la denuncia dei difetti non inizia a decorrere finché il committente non ne abbia conoscenza sicura, ne ha fatto cattiva applicazione, ritenendo che detto principio non fosse operante nella fattispecie in quanto i difetti dovevano ritenersi soggettivamente conosciuti nella loro gravità dei coniugi attori. Osservano i ricorrenti che dalla testimonianza del geometra non risulta né quali difetti precisi furono accertati, nella loro entità, né ne furono individuate le cause e né tantomeno ne fu individuata l’imputazione di esse all’appaltatore e/o al progettista. Di contro, proseguono i ricorrenti, la Corte di legittimità ha precisato che il termine di un anno per effettuare la denuncia decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di consapevolezza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dell’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti. Gli elementi certi sarebbero pervenuti con la relazione tecnica di parte del 26 maggio 2003, evidenzianti sia la gravità delle
fessurazioni iniziali che la conoscenza della stessa da parte dei coniugi attori.

1.1. Il motivo è infondato.

Occorre chiarire che -come del resto riportato nella stessa Corte d’Appello – il termine per la denuncia dei difetti nella costruzione di un immobile, previsto a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore ex art.1669 c.c., come nella specie, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12814 del 2024; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 7341 del 2024; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 30948 del 2023; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 32687 del 2019; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10048 del 24/04/2018, Rv. 648162 -02; Sez. 2, Ordinanza n. 24486 del 17/10/2017, Rv. 645800 – 01; Cass. n. 9966 del 2014; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1463 del 23/01/2008).
Nella fattispecie, a valle di un convincimento insindacabile in questa sede in quanto scevro da incongruenze logico-giuridiche, la Corte territoriale ha valorizzato la percezione dei difetti da parte dei coniugi committenti, ritenendoli, almeno soggettivamente, gravi.

Del resto, la denunzia, anche orale come nel caso di specie, di gravi vizi da parte del committente può implicare un’idonea ammissione di valida scoperta degli stessi, tale da costituire il dies a quo per la decorrenza del termine di prescrizione e, a maggior ragione, tale da far supporre una conoscenza dei difetti di tanto antecedente da implicare la decadenza.

Con il secondo motivo si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in

relazione all’art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ., con riferimento alla valutazione della CTU. I ricorrenti lamentano che il giudice di secondo grado non ha preso in considerazione effettiva le valutazioni del CTU dalle quali si traeva la conseguenza che si trattava non solo di difetti soggetti, nelle loro manifestazioni esteriori, a continua evoluzione; ma neppure percepibili dagli attori nella loro gravità, se non previe approfondite ed accurate indagini tecniche.

2.1. Il secondo motivo è inammissibile: nel giudizio di cassazione, la parte non può dolersi del modo in cui il giudice di merito ha compiuto le proprie valutazioni discrezionali, in ordine ai diversi significati in astratto ricavabili dai mezzi di prova acquisiti al giudizio (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12697 del 09.05.2024; Cass., Sez. III, 3 maggio 2022, n. 13918)..

La Corte territoriale ha dato rilevanza al sopralluogo di un geometra presso l’immobile (avvenuto nell’estate del 2001 ): circostanza nel corso della quale erano stati accertate le caratteristiche dei difetti e i vizi lamentati, da cui deriva la piena consapevolezza dei committenti della loro gravità, tanto da sollevare subito contestazione sul punto (v. sentenza p. 4, righi 11-23). A giudizio della Corte, consegue da tale consapevolezza l’i ninfluenza degli accertamenti in corso di causa della CTU -che aveva ritenuto meno gravi del previsto, in termini di sicurezza sull’effettiva stabilità dell’edificio, le lesioni rinvenibili sulle murature di tompagno all’innesto sulle murature del solaio, con mancanza assoluta di fessure delle strutture portanti -poiché, a giudizio della Corte, quello che conta ai fini del decorso del tempo per i termini di decadenza e prescrizione è che quelle fessurazioni furono ritenute gravi al momento del sopralluogo, nell’estate del 2001 (v. sentenza p. 4, righi 23-28).
3. Con il terzo motivo si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ., con riferimento all’avvenuto riconoscimento dei difetti da parte del geometra NOME COGNOME con consequenziale applicazione della prescrizione decennale. I ricorrenti lamentano che il giudice di secondo grado non ha preso per nulla in considerazione l’impegno assunto dal geometra COGNOME di eseguire gli interventi riparatori per l’eliminazione dei difetti di costruzione. Tale fatto è decisivo, in quanto il riconoscimento dei vizi insito nell’impegno assunto di eliminarli, rende superfluo ogni accertamento in ordine alla tempestività della denuncia, sostanziandosi in un’obbligazione nuova svincolata dai termini di decadenza e prescrizione di cui all’art. 1667 cod. civ., soggetta quindi all’ordinario termine di prescrizione decennale.
3.1. Il motivo è infondato.

Ritiene il Collegio che la doglianza prospettata nel terzo motivo del ricorso comporti un error in procedendo , che consente a questa Corte l’accesso diretto agli atti. O ra, non risulta prospettata nell’atto di citazione autonoma e distinta domanda elevata dai ricorrenti nei confronti del Direttore dei Lavori, basata sull’assunzione dell’impegno alla eliminazione dei vizi, tale da dare origine ad una nuova obbligazione, autonoma rispetto alla domanda di garanzia ex art. 1669 cod. civ. prospettata dagli originari attori (v. atto di citazione in primo grado, rigo 17, ove la norma citata è, peraltro, erroneamente indicata come art. 1969 cod. civ.).
4. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.

Le spese sono liquidate in dispositivo secondo la regola della soccombenza.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €. 6.000,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.