Contratto preliminare: requisiti e validità catastale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28099/2024, ha chiarito la distinzione tra i requisiti di validità del contratto preliminare e quelli del contratto definitivo di compravendita immobiliare. Nel caso di specie, una promittente venditrice si opponeva al trasferimento forzoso di un immobile, lamentando sia l’indeterminatezza dell’oggetto nel preliminare sia la mancata dichiarazione di conformità catastale nella sentenza che ne disponeva il trasferimento. La Corte ha rigettato il ricorso, specificando che per la validità del contratto preliminare è sufficiente che l’immobile sia determinabile, anche senza dati catastali espliciti. Ha inoltre ribadito che i requisiti di conformità catastale, pur essendo necessari per il trasferimento della proprietà, devono emergere dagli atti del giudizio di merito e non possono essere oggetto di un nuovo accertamento di fatto in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 5 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare: Quando è Valido Anche Senza Dati Catastali?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è un passaggio fondamentale che vincola le parti alla futura stipula del rogito notarile. Ma quali sono i requisiti minimi per la sua validità? È necessario indicare fin da subito tutti i dati catastali e la conformità dell’immobile? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28099 del 31 ottobre 2024, offre un importante chiarimento, distinguendo nettamente tra gli obblighi del preliminare e quelli dell’atto traslativo definitivo.

I fatti di causa

La vicenda ha origine da un contratto preliminare per la vendita di un appartamento. Il promissario acquirente, di fronte al rifiuto della promittente venditrice di presentarsi dal notaio per la stipula del rogito definitivo, avviava un’azione giudiziaria per ottenere una sentenza che tenesse luogo del contratto non concluso, ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, ritenendo il preliminare valido nonostante l’omessa indicazione degli estremi catastali e un’inesattezza nell’indicazione del numero civico nell’atto introduttivo del giudizio. Anche la Corte d’Appello confermava tale decisione, rigettando le eccezioni della venditrice che lamentava la nullità del contratto per indeterminatezza dell’oggetto.

La questione giungeva così dinanzi alla Corte di Cassazione, con la venditrice che basava il proprio ricorso su due motivi principali: la violazione delle norme sulla conformità catastale e l’errata valutazione sull’identificazione del bene.

I motivi del ricorso e la validità del contratto preliminare

La ricorrente sosteneva, in primo luogo, la nullità della sentenza impugnata perché, nel disporre il trasferimento della proprietà, non menzionava la dichiarazione di conformità catastale, richiesta a pena di nullità dall’art. 29, comma 1-bis, della Legge n. 52/1985.

In secondo luogo, contestava la decisione dei giudici di merito di aver ritenuto l’immobile “sufficientemente determinato” nel contratto preliminare, nonostante le discrepanze e la mancanza di dati catastali e confini, elementi a suo dire essenziali per una corretta identificazione.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato entrambi i motivi, fornendo due principi di diritto cruciali.

In primo luogo, ha ribadito il suo orientamento consolidato secondo cui i requisiti di conformità catastale oggettiva (identificazione catastale, riferimento alle planimetrie e dichiarazione di conformità) sono richiesti, a pena di nullità, per i soli contratti traslativi e per le sentenze che, come nel caso dell’art. 2932 c.c., ne producono gli effetti. Tali prescrizioni, tuttavia, non si applicano al contratto preliminare, il quale ha effetti meramente obbligatori e non trasferisce la proprietà.

La Corte ha specificato che, sebbene la conformità catastale sia una condizione dell’azione per ottenere la sentenza di trasferimento, la sua eventuale mancanza deve emergere dagli atti già acquisiti nel processo. La Corte di Cassazione, in qualità di giudice di legittimità, non può compiere nuovi accertamenti di fatto per verificare la sussistenza di tale requisito.

Per quanto riguarda il secondo motivo, la Corte ha sottolineato che l’accertamento sulla determinazione o determinabilità dell’oggetto del contratto è un’indagine di fatto, riservata al giudice di merito e non censurabile in sede di legittimità se non per vizi di motivazione gravi, non riscontrati nel caso di specie. La Corte d’Appello aveva adeguatamente motivato la sua decisione, ritenendo l’immobile sufficientemente determinato e qualificando la discrepanza sul numero civico come un semplice errore materiale.

Le conclusioni

L’ordinanza in commento consolida un principio fondamentale in materia immobiliare: il contratto preliminare non deve necessariamente contenere tutti i dettagli formali richiesti per l’atto di trasferimento definitivo. Per la sua validità, è sufficiente che l’oggetto (l’immobile) sia determinato o, quantomeno, determinabile attraverso gli elementi presenti nel contratto stesso. Gli stringenti requisiti di conformità catastale, introdotti per contrastare l’abusivismo edilizio, diventano invece un presupposto imprescindibile solo al momento del trasferimento effettivo della proprietà, sia esso tramite rogito notarile o sentenza giudiziale.

Un contratto preliminare è nullo se mancano i dati catastali dell’immobile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, le prescrizioni sulla menzione dei dati catastali e sulla conformità allo stato di fatto, previste a pena di nullità dalla L. 52/1985, si applicano solo ai contratti con effetti traslativi reali (come la compravendita definitiva) e non al contratto preliminare, che ha solo effetti obbligatori.

Cosa succede se nell’atto di citazione per l’esecuzione del preliminare viene indicato un indirizzo sbagliato dell’immobile?
Se l’immobile è comunque chiaramente individuato nel contratto preliminare e risulta identificabile senza equivoci, un mero errore materiale nell’atto di citazione (come un numero civico errato) viene considerato irrilevante e non impedisce al giudice di emettere una sentenza che trasferisca la proprietà.

La sentenza che trasferisce la proprietà ai sensi dell’art. 2932 c.c. deve attestare la conformità catastale?
Sì, le indicazioni sulla conformità catastale sono considerate condizioni dell’azione e devono sussistere al momento della pronuncia giudiziale di trasferimento. Tuttavia, la loro eventuale mancanza, per essere rilevata d’ufficio in Cassazione, deve emergere chiaramente dagli atti già presenti nel fascicolo processuale, poiché la Suprema Corte non può svolgere nuovi accertamenti di fatto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28099 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28099 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1883/2019 R.G. proposto da:

IMPERATORI NOME, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di BRESCIA n. 1676/2018, depositata il 26/10/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ 11/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

Nel 2008 NOME COGNOME chiamava in giudizio NOME COGNOME, esponendo di avere concluso un contratto preliminare di vendita di un appartamento con la convenuta, che non si era presentata davanti al notaio per la stipulazione del rogito; l’attore chiedeva quindi al Tribunale di Brescia di pronunciare sentenza ex art. 2932 cc. di trasferimento della proprietà dell’immobile promesso in vendita. Con sentenza del 2013 il Tribunale di Brescia accoglieva la domanda. In particolare, il Tribunale affermava la validità del contratto preliminare sotto il profilo della individuazione del suo oggetto, ‘a nulla rilevando l’omessa individuazione in contratto degli estremi catastali dei beni immobili promessi in vendita’ ed essendo poi irrilevante il fatto che nell’atto introduttivo del processo ‘si sia fatto riferimento all’immobile di INDIRIZZO, anziché di INDIRIZZO‘, chiaro essendo che la domanda aveva ad oggetto l’unità immobiliare individuata nel contratto preliminare.
La sentenza era impugnata in via principale da NOME COGNOME, che nelle conclusioni dell’atto di appello chiedeva di dichiarare la nullità del contratto preliminare, in particolare per indeterminatezza e illiceità dell’oggetto; in via incidentale la sentenza era impugnata da NOME COGNOME, che chiedeva di sottoporre l’effetto traslativo e il pagamento del residuo prezzo alla condizione della cancellazione delle ipoteche. La Corte d’appello di Brescia – con la sentenza 26 ottobre 2018, n. 1676 – ha rigettato sia il gravame principale di NOME COGNOME che quello incidentale di NOME COGNOME.
Avverso la sentenza NOME COGNOME ricorre per cassazione.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

Entrambe le parti hanno depositato memoria in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio.

CONSIDERATO CHE

I. Il ricorso è articolato in due motivi.

1) Il primo motivo contesta ‘violazione e falsa applicazione della legge n. 52/1985, art. 29, comma 1bis ‘: il richiamato articolo prescrive, a pena di nullità, che nei contratti di trasferimento venga fatta menzione della identificazione catastale e delle planimetrie depositate in catasto e, soprattutto, che negli atti sia riportata la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie; invece la decisione del Tribunale, confermata dalla Corte d’appello, decisione che è successiva all’entrata in vigore della disposizione, ha dato esecuzione in forma specifica al preliminare senza fare ‘il benché minimo cenno né alla planimetria catastale relativa all’immobile de quo agitur , né tanto meno viene riportata la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie rispetto allo stato di fatto del bene’.
Il motivo non può essere accolto. La ricorrente, che in appello ha contestato la pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c. a causa della invalidità del contratto preliminare, contesta con questo motivo per la prima volta davanti a questa Corte la nullità della pronuncia di trasferimento della proprietà del bene a causa della violazione di quanto prescritto dall’art. 29, comma 1 -bis della legge n. 52/1985. Le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva (l’identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto) previste dall’art. 29, comma 1bis , della legge n. 52 del 1985, aggiunto dal d.l. n. 78 del 2010, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, ‘devono sussistere, quali condizioni dell’azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell’art 2932
c.c., anche in relazione ai processi instaurati prima dell’entrata in vigore del d.l. n. 78 del 2010’ (Cass. n. 20526/2020) e quindi anche nel presente processo.

Nella sentenza di primo grado, che ha pronunciato il trasferimento della proprietà dell’immobile, è presente l’identificazione catastale del bene (cfr. il dispositivo, che rinvia ai dati catastali di cui alla pag. 2 del provvedimento), ma non si fa menzione della dichiarazione o dell’avvenuto deposito della attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto.

L’omessa dichiarazione o il mancato deposito dell’attestazione è causa di nullità e si tratta di una nullità rilevabile d’ufficio anche in cassazione. Il vizio, però, deve emergere da quanto già acquisito al processo (v. in tal senso, da ultimo, Cass. n. 13159/2024). Nel caso in esame, invece, mancano indicazioni al riguardo e l’accertamento in fatto circa la sussistenza o meno delle indicazioni di cui al richiamato art. 29 al momento della pronuncia giudiziale di trasferimento della proprietà dell’immobile è accertamento che deve essere compiuto dal giudice di merito e non può essere compiuto da questa Corte di legittimità.
2) Il secondo motivo contesta ‘omessa valutazione di circostanze di fatto (rilevanti ai fini dell’art. 360, n. 5 c.p.c.) in ordine alla omessa e/o inesatta individuazione del bene oggetto di preliminare (e conseguentemente oggetto della domanda di esecuzione in forma specifica); errata o incompleta motivazione in merito all’irrilevanza delle difformità di identificazione del bene nell’atto di citazione ex art. 2932 c.c. rispetto al contratto preliminare’: la Corte d’appello ha erroneamente ritenuto che, ai fini dell’esperimento dell’azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. non sia necessario che nel contratto preliminare azionato sia stato identificato con precisione l’immobile di cui si chiede il trasferimento e che a tal fine nel preliminare debbano essere indicati i dati catastali e i confini del bene immobile; la pronuncia presenta poi ‘un evidente vizio di
motivazione, omettendo di chiarire sulla scorta di quali motivi la diversità di indirizzo fosse attribuibile ad errore’.

Il motivo non può essere accolto. Viene infatti denunciato, richiamando il parametro di cui al n. 5 dell’art. 360 c.p.c., non l’omesso esame di fatti storici, ma l’accertamento in fatto posto in essere dal giudice d’appello in relazione all’identificazione del bene immobile oggetto del contratto preliminare. L’accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell’oggetto del contratto è infatti accertamento riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della motivazione (v. in particolare Cass. n. 952/2013). Nel caso in esame la Corte d’appello, confermando la pronuncia di primo grado, ha accertato che l’immobile era stato ‘sufficientemente determinato’ nel contratto preliminare e tale conclusione ha motivato, specificando anche come l’indicazione del numero civico INDIRIZZO fosse da attribuirsi a un mero errore materiale. Va sottolineato che dopo la riforma del n. 5 dell’art. 360 c.p.c. non è più censurabile la semplice insufficienza o contraddittorietà della motivazione (cfr. Cass., sez. un., n. 8038/2018). Va poi ricordato che è stabile l’orientamento di questa Corte secondo cui il mancato inserimento, nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, delle indicazioni circa l’identificazione catastale del bene -così come il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto -non ne comporta la nullità, in quanto le prescrizioni previste dall’art. 29, comma 1bis , della legge n. 52 del 1985 (di cui supra , sub 1) si riferiscono ai soli contratti traslativi, non trovando quindi applicazione in relazione ai contratti aventi effetti meramente obbligatori (così, da ultimo, Cass. n. 7521/2022). La ricorrente richiama l’orientamento di questa Corte espresso nelle pronunzie n. 11874/2002 e n. 952/2013 (quest’ultima richiamata da Cass. n.
5536/2024, che però si riferisce a fattispecie diversa dalla pronuncia ex art. 2932 c.c.). Tale orientamento sottolinea come nell’ipotesi di trasferimento definitivo del bene mediante pronuncia giudiziale non vale il principio per cui l’identificazione del bene oggetto del contratto preliminare può avvenire attraverso atti e fatti storici esterni al negozio e anche successivi alla sua conclusione, dovendo l’individuazione del bene necessariamente risultare dal preliminare, il che è appunto -come si è già detto -quello che, con accertamento loro riservato, hanno stabilito i giudici di merito.
II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M .

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 5.800, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.