Contratto preliminare nullo: l'oggetto deve essere certo

La Corte di Cassazione ha confermato la nullità di un contratto preliminare di vendita immobiliare a causa dell’assoluta indeterminatezza dell’oggetto. La scrittura privata non specificava l’ubicazione né i confini del terreno e del fabbricato da costruire. La Corte ha chiarito che, affinché un contratto sia valido, l’immobile deve essere almeno determinabile sulla base di elementi presenti nell’accordo stesso, cosa che non avveniva nel caso di specie, rendendo il contratto preliminare nullo e non semplicemente inefficace.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 24 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare Nullo: La Cassazione sulla Vendita di Immobili Indeterminati

Introduzione: L’importanza della chiarezza nei contratti immobiliari

La compravendita immobiliare è un passo fondamentale che richiede precisione e chiarezza documentale. Un accordo vago può portare a conseguenze disastrose, come dimostra una recente ordinanza della Corte di Cassazione. Il caso in esame evidenzia come un contratto preliminare nullo per indeterminatezza dell’oggetto non possa essere salvato, neanche da elementi successivi. Questa decisione ribadisce un principio cardine del nostro ordinamento: per trasferire una proprietà, bisogna prima identificarla con certezza.

Il Caso: Un Accordo Lontano nel Tempo

La vicenda giudiziaria trae origine da una scrittura privata del 1985. Con tale accordo, una parte si impegnava a cedere a un’altra il 25% di un terreno e il 50% di un villino bifamiliare da costruirvi sopra. Tuttavia, il documento si limitava a menzionare questi beni senza fornire alcuna indicazione precisa sulla loro ubicazione, estensione o confini. Anni dopo, l’acquirente originario (e poi i suoi eredi) ha agito in giudizio per ottenere il riconoscimento della proprietà o, in subordine, una sentenza che trasferisse l’immobile come da preliminare.

Il Percorso Giudiziario: La Nullità Confermata in Appello

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno respinto le domande del promissario acquirente. Entrambi i giudici di merito hanno concluso che la scrittura privata era affetta da nullità insanabile. Il motivo? La totale mancanza di elementi che permettessero di identificare in modo certo o anche solo determinabile l’oggetto del contratto. La Corte d’Appello ha sottolineato che né il terreno né il villino erano descritti con riferimenti a ubicazione o confini, e che il richiamo a un progetto redatto da un tecnico non poteva sanare questa lacuna, in quanto successivo alla firma dell’accordo.

I motivi del ricorso: Un tentativo di salvare il contratto preliminare nullo

Di fronte alla duplice sconfitta, gli eredi dell’acquirente hanno proposto ricorso per Cassazione, basandosi principalmente su tre motivi. I primi due, relativi a un presunto omesso esame di fatti decisivi (come una planimetria), sono stati dichiarati inammissibili per la regola della “doppia conforme”, essendo le decisioni di primo e secondo grado fondate sulle medesime ragioni di fatto. Il terzo motivo, cuore della questione, sosteneva che i giudici avessero erroneamente confuso la “mancata determinazione” dell’oggetto (che causa nullità) con la “mancata individuazione” del bene, che avrebbe comportato solo una sua inefficacia temporanea, simile alla vendita di un bene generico (c.d. genus limitatum).

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato anche il terzo motivo, ritenendolo infondato. Gli Ermellini hanno chiarito la distinzione fondamentale tra vendita di un bene generico e un contratto con oggetto indeterminato.

È vero, spiegano i giudici, che è possibile vendere un bene immobile come genus limitatum, ad esempio una porzione di un terreno più grande. Tuttavia, affinché un contratto di questo tipo sia valido, devono sussistere due condizioni essenziali:
1. Il “genere”, cioè il fondo di maggiore estensione da cui la porzione sarà staccata, deve essere perfettamente individuato nel contratto.
2. La quantità della porzione da distaccare deve essere specificata (es. metri quadri, ettari).

Nel caso analizzato, mancavano entrambi i presupposti. La scrittura privata del 1985 era talmente generica da non consentire l’identificazione né del terreno più ampio né del villino. Non erano indicati né l’ubicazione né i confini. Di conseguenza, non si trattava di individuare una parte all’interno di un tutto ben definito, ma di un oggetto assolutamente vago e non determinabile. Questa carenza radicale colpisce uno degli elementi essenziali del contratto (l’oggetto, appunto, come previsto dall’art. 1325 c.c.), determinandone la nullità insanabile ai sensi dell’art. 1418 c.c.

Conclusioni: Cosa Imparare da questa Decisione

La decisione della Cassazione è un monito fondamentale per chiunque si appresti a firmare un contratto preliminare immobiliare. La precisione non è un optional. Per evitare che un accordo si riveli un contratto preliminare nullo, è indispensabile che l’immobile sia descritto con la massima chiarezza, indicando dati catastali, indirizzo, confini e ogni altro elemento utile alla sua univoca identificazione. Affidarsi a futuri accordi o a documenti non ancora esistenti per definire l’oggetto del contratto è un rischio che può costare la validità dell’intera operazione.

Quando un contratto preliminare di vendita immobiliare è considerato nullo per indeterminatezza dell’oggetto?
Un contratto preliminare è nullo quando l’immobile non è determinato né determinabile. Ciò accade se l’accordo non contiene elementi sufficienti a identificarlo in modo univoco, come l’ubicazione, l’estensione e i confini.

È possibile vendere una porzione non ancora definita di un terreno più grande (vendita di ‘genus limitatum’)?
Sì, è possibile, ma a condizione che il contratto identifichi perfettamente il terreno di maggiore estensione da cui la porzione sarà staccata e ne specifichi la misura quantitativa (es. la superficie). Se mancano questi elementi, il contratto è nullo.

Un progetto o una planimetria successivi alla firma possono ‘sanare’ un contratto preliminare con oggetto indeterminato?
No. Secondo la Corte, un documento redatto successivamente all’accordo non può sanare la nullità derivante dalla mancanza originaria di un oggetto determinato o determinabile, in quanto la validità del contratto deve essere valutata al momento della sua stipula.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26952 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 26952 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 10806/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale EMAIL ricorrenti

contro

COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati in Roma presso l’AVV_NOTAIO nel suo studio in INDIRIZZO controricorrenti avverso la sentenza n. 532/2020 della Corte d’appello di Roma depositata il 24-1-2020, udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25-9-

2024 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME, al quale nel corso del giudizio di appello sono succeduti gli eredi NOME COGNOME ed NOME COGNOME, ha proposto appello

OGGETTO:

vendita di immobile

R.G. 10806/2020

C.C. 25-9-2024

avverso la sentenza n. 734/2014 del Tribunale di Roma pubblicata il 14-1-2014 che aveva rigettato la sua domanda relativa alla scrittura privata sottoscritta in data 1-2-1985 con NOME COGNOME e NOME COGNOME; ha chiesto che fosse dichiarato che, in forza di tale scrittura, egli era proprietario del 25% del terreno sito in Roma in INDIRIZZO di cui risultavano proprietari gli appellati NOME COGNOME e NOME COGNOME, nonché del 50% del fabbricato insistente sul terreno, individuato sul lato de stro di entrata dell’appezzamento al INDIRIZZO, costituito su tre livelli, e in subordine che fosse emessa sentenza ex art. 2932 cod. civ. e fosse disposto lo scioglimento della comunione.
Con sentenza n. 532/2020 depositata il 24-1-2020 la Corte d’appello di Roma ha rigettato l’appello, co ndannando gli appellanti in prosecuzione alla rifusione delle spese del grado. Ha dichiarato che era in atti la scrittura privata datata 1-2-1985 intercorsa tra NOME COGNOME e NOME COGNOME, con la quale le parti avevano convenuto che ‘nella porzione di terreno di proprietà COGNOME NOME sarà costruito un villino bifamiliare (vedi progetto Ing. AVV_NOTAIO) di proprietà dei due contraent i’; ha richiamato l’indirizzo di Cass. 11297/2018, secondo il quale ai fini della validità del contratto preliminare era sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali del contratto e, in particolare, per il contratto preliminare di compravendita immobiliare, era sufficiente che dal documento risultasse che le parti avessero fatto riferimento a un bene determinato o determinabile, la cui indicazione poteva essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà ris ultasse logicamente ricostruibile. Ha dichiarato che la scrittura non conteneva alcuna identificazione degli immobili, né del terreno né del villino, che venivano solo menzionati, senza indicazione del l’ubicazione e del l’estensione dei confini; il rinvio al progetto dell’AVV_NOTAIO non poteva ritenersi un elemento idoneo a una inequivoca
identificazione del bene, perché era successivo alla scrittura -essendo la scrittura di data NUMERO_DOCUMENTO e il progetto dell’8 -3-1986- e il progetto non conteneva elementi quali l’ubicazione, i confini – tali da fare ritenere che le parti avessero inteso fare riferimento a un bene determinato o comunque determinabile. Di conseguenza ha concluso che esattamente il giudice di primo grado aveva dichiarato nulla la scrittura privata posta a fondamento delle domande della parte appellante.
2.Avverso la sentenza NOME COGNOME ed NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.

All’esito della camera di consiglio del 25-9-2024 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Il primo motivo è rubricato ‘ violazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c. per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (planimetria allegata alla scrittura privata dell’NUMERO_DOCUMENTO)’. Con esso i ricorrenti evidenziano che la sentenza di primo grado aveva dichiarato la nullità della scrittura privata senza sottoporre la questione alle parti, per cui l’appellante aveva potuto dedurre sulla questione solo con l’atto d’appello e aveva sostenuto che la scrittura, corredata dallo schizzo planimetrico redatto in data 8-3-1986, era da ritenere sufficientemente esaustiva, in quanto dal suo esame risultava sia la volontà delle parti sia il cespite immobiliare oggetto del contratto. Lamentano che la sentenza impugnata non abbia esaminato il progetto del villino in quanto
posteriore alla scrittura, mentre il documento indicato nell’atto di appello non era il progetto ma la planimetria, che raffigurava terreno confinante con il Grande Raccordo Anulare e indicava la scala con cui era redatta la planimetria, e perciò due elementi attraverso i quali era agevole individuare l’immobile oggetto del contratto.

2.Il secondo motivo è rubricato ‘ violazione dell’art. 360 n.5 c.p.c. per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio (comportamento delle parti)’ e con esso i ricorrenti rilevano che nell’atto di appello avevano richiamato, come elemento valutabile ex art. 115 cod. proc. civ., il comportamento delle parti, in quanto gli appellati nei loro atti avevano confermato sia la volontà delle parti contraenti sia l’oggetto della compravendita , affermando che era loro interesse definire ogni rapporto con NOME COGNOME in modo che venisse a lui trascritta la proprietà dell’appartamento di cui all’interno 3 nonché la quota del 25% del terreno. Aggiungono che, a parte i dubbi sulla qualificabilità come nullità del presunto vizio contrattuale e della sua rilevabilità d’ufficio, era indic e presuntivo della determinazione dell’oggetto del contratto il fatto che le parti fossero state in grado di individuarlo, in quanto anche nei contratti per i quali la forma scritta è prevista ad substantiam è possibile ricorrere al criterio ermeneutico del comportamento delle parti.
3.Entrambi i motivi proposti ex art. 360 co.1 n.5 cod. proc. civ. sono inammissibili ai sensi dell’art. 348 -ter co.5 cod. proc. civ. ratione temporis vigente, in ragione dell’introduzione del giudizio d’appello successivamente all’11 -9-2012 -la sentenza di primo grado è stata pubblicata il 14-1-2014e all’introduzione del giudizio di cassazione prima del 28-2-2023, vertendosi in ipotesi di “doppia conforme”, in quanto la sentenza d’appello ha integralmente confermato la sentenza di primo grado. La circostanza che la sentenza di primo grado avesse rile vato d’ufficio la nullità del contratto per indeterminatezza senza
sottoporre la relativa questione alle parti, come pure sostenuto dai ricorrenti, non comporta che non ricorra l’ipotesi di sciplinata d all’art. 348ter co.5 cod. proc. civ.: la violazione dell’art. 101 cod. proc. civ. eventualmente commessa dal giudice di primo grado non risulta neppure che fosse stata dedotta dagli appellanti come vizio della sentenza di primo grado e, comunque, non escludeva in sé che la sentenza d’appello abbia confermato la decisione di primo grado. Nel caso di ‘doppia conforme’ il ricor so per cassazione proposto per il motivo di cui al n.5 dell’art. 360 cod. proc. civ. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. Sez. 3 28-2-2023 n. 5947 Rv. 667202 -01, Cass. Sez. 1 22-12-2016 n. 26774 Rv. 643244-03, per tutte); nella fattispecie, diversamente, le ragioni della decisione di primo e di secondo grado risultano le medesime.
4.Con il terzo motivo i ricorrenti deducono ‘ violazione dell’art. 360 n.3 c.p.c. per falsa applicazione degli artt. 1418, 1325 e 1346 c.c.’ e sostengono che i giudici di merito abbiano confuso la nullità del contratto per mancata determinazione dell’oggetto con l’inefficacia del contratto per la mancata individuazione del bene. Rilevano che alla mancata determinazione dell’oggetto del contratto consegue la nullità del contratto, mentre alla mancata individuazione consegue solo l’inefficacia in senso reale d ello stesso, come risulta dalla previsione dell’art. 1378 cod. civ. per la vendita di cose determinate solo nel genere; quindi evidenziano come in tale caso il contratto sia valido e si renda necessario solo un atto di individuazione avente funzione integrativa, e perciò debba ritenersi valido il contratto di vendita di immobile da ‘staccarsi’ da una maggiore estensione, quando sia comunque individuabile con riferimento a elementi certi, come nella fattispecie la superficie determinabile dalla planimetria.
5.Il motivo è infondato.

E’ vero che non è affetta da nullità per indeterminabilità l’obbligazione generica avente a oggetto la prestazione di cose indicate solo nel genere : la fattispecie è espressamente prevista dall’art. 1178 cod. civ., il quale dispone che il debitore debba prestare cose di qualità non inferiore alla media (Cass. Sez. 1 11-7-2013 n. 17200 Rv. 62722501). E’ stato altresì posto il principio secondo il quale anche rispetto ai beni immobili, per loro natura infungibili e quindi insuscettibili di essere considerati senza specificazione, è configurabile la vendita di genus con riferimento al genus limitatum, come nel caso di vendita di una porzione solo quantitativamente indicata compresa nella maggiore estensione di un fondo; in tal caso il venditore altro non deve fare che prestare il genus limitatum attenendosi al disposto dell’art. 1178 cod. civ. in ordine all’obbligo di prestare cose di qualità non inferiore alla media (Cass. Sez. 2 4-2-1992 n. 1194 Rv. 475563-01). E’ acquisito l’ulteriore principio secondo il quale, nella compravendita di un terreno che debba essere distaccato da una maggiore estensione e indicato solo quantitativamente nella misura della sua superficie, sussiste il requisito della determinabilità dell’oggetto quando sia accertato che le parti avevano considerato la maggiore estensione di proprietà del venditore come genus, essendo stata la stessa perfettamente individuata nel contratto, nonché sia accertato che le parti avevano stabilito la misura della estensione da distaccare, e sempre che per la determinazione del terreno venduto non debba richiedersi una nuova manifestazione di volontà delle parti, null’altro occorrendo, ai fini della sussistenza del suddetto requisito, se n on l’adempimento del venditore che deve prestare la cosa determinata solo nel genere attenendosi all’art. 1178 cod. civ.; tale requisito di determinabilità dell’oggetto sussiste quando nel contratto siano contenuti elementi prestabiliti dalle parti, che possono consistere anche nel riferimento a dati di fatto
esistenti e sicuramente accertabili, i quali siano idonei all’identificazione del terreno mediante un accertamento tecnico di mera attuazione che ne individui la dislocazione nell’ambito del fondo maggiore, per cui la consegna di una parte piuttosto di un’altra risulti di per sé irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti; rileva per contro l’impossibilità di determinare l’esatta consistenza del terreno da trasferire nel caso in cui sussistano margini di dubbio sulla identità del terreno venduto e si renda perciò necessario tornare alla determinazione dell’oggetto con un patto successivo (Cass. Sez. 2 29-3-2006 n. 7279 Rv. 587607-01, Cass. Sez. 2 26-5-2021 n. 14585 Rv. 661403-01).
Sulla base dei principi esposti, nella fattispecie si rimane al di fuori dell’ambito della vendita di cosa generica in quanto, secondo l’accertamento di fatto eseguito dalla Corte d’appello e che resiste in sede di legittimità in ragione dell’inammissibilità dei precedenti motivi di ricorso, la scrittura non consentiva l’identificazione né del terreno né del villino, neppure distaccandoli dal fondo di maggiore estensione, in quanto non ne erano indicati né l’ubicazione né l’estensione dei confini.

5.In conclusione il ricorso è interamente rigettato.

Le spese seguono la soccombenza.

In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co . 1quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna i ricorrenti alla rifusione a favore dei controricorrenti delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 200,00 per esborsi

ed Euro 3.500,00 per compensi, oltre 15% dei compensi a titolo di rimborso forfettario delle spese, iva e cpa ex lege.

Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.