Comodato e usucapione: il giudicato lo esclude

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un soggetto che rivendicava l’usucapione di un terreno. La Corte ha stabilito che l’esistenza di un precedente giudicato, che aveva accertato un rapporto di comodato tra le parti, esclude la configurabilità di un possesso utile all’usucapione, qualificando la relazione con il bene come mera detenzione. Viene così confermata la decisione che obbliga alla restituzione del fondo al legittimo proprietario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Comodato e Usucapione: Quando un Vecchio Accordo Blocca l’Acquisto della Proprietà

Un recente provvedimento della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale nel diritto immobiliare: la differenza tra possesso e detenzione, e come un contratto di comodato, anche se verbale, possa impedire l’acquisto di un terreno per usucapione. La decisione sottolinea l’importanza del cosiddetto ‘giudicato’, ovvero una sentenza precedente divenuta definitiva, nel definire la natura del rapporto tra chi occupa un immobile e il suo legittimo proprietario.

I Fatti di Causa: una lunga contesa su un fondo agricolo

La vicenda ha origine da una richiesta di rilascio di un fondo agricolo, avanzata dalla proprietaria nei confronti dell’occupante. Quest’ultimo sosteneva di aver acquisito la proprietà del terreno per usucapione, in quanto lo possedeva ininterrottamente dal 1966, prima attraverso il padre e poi direttamente. A suo dire, questo lungo periodo di possesso, esercitato come se fosse il vero proprietario (uti domini), gli aveva conferito il diritto di proprietà.

La proprietaria, al contrario, affermava che l’occupazione era basata su un semplice contratto verbale di comodato modale precario. In sostanza, un accordo gratuito che permetteva all’occupante e a suo padre di usare il terreno in cambio della sua cura e manutenzione, con la possibilità di goderne i frutti.

I tribunali di primo e secondo grado avevano dato ragione alla proprietaria, basando la loro decisione su un elemento cruciale: una precedente sentenza, passata in giudicato, emessa in un altro giudizio possessorio tra le stesse parti. Quella sentenza aveva già stabilito che il rapporto tra le parti era qualificabile come detenzione qualificata, derivante da un accordo di comodato, e non come possesso utile per l’usucapione.

La Decisione della Corte di Cassazione e il ruolo del comodato

L’occupante ha quindi presentato ricorso in Cassazione, lamentando principalmente due aspetti: la mancata considerazione del suo possesso ininterrotto ai fini dell’usucapione e l’errata applicazione delle norme sulla prescrizione dell’azione di restituzione.

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito. La ragione principale risiede proprio nell’esistenza del giudicato precedente. I giudici hanno chiarito che, una volta che una sentenza definitiva ha stabilito la natura del rapporto come comodato, e quindi come mera detenzione, non è più possibile, in un giudizio successivo, rimettere in discussione tale qualifica e sostenere l’esistenza di un possesso utile per l’usucapione.

L’inammissibilità del secondo motivo

Anche il secondo motivo, relativo alla prescrizione, è stato giudicato inammissibile. La Corte ha ribadito che l’azione del proprietario volta a ottenere la restituzione del bene a seguito della cessazione di un contratto (come il comodato) è un’azione di natura personale e contrattuale, non un’azione di rivendicazione della proprietà, e segue regole di prescrizione diverse e non soggette all’imprescrittibilità tipica dell’azione di rivendica.

Le Motivazioni: perché il giudicato prevale sull’usucapione

La motivazione centrale della decisione risiede nel principio della forza del giudicato. Quando un tribunale emette una sentenza che non viene più impugnata, ciò che viene deciso diventa ‘legge’ tra le parti. Nel caso di specie, il giudicato aveva cristallizzato la situazione giuridica: l’occupante era un detentore, non un possessore.

Perché questa distinzione è così importante?
– La detenzione si ha quando si dispone materialmente di un bene riconoscendo che la proprietà appartiene a un altro soggetto. È il caso del conduttore in un contratto di locazione o, come in questa vicenda, del comodatario in un contratto di comodato.
– Il possesso, invece, è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà. Il possessore si comporta come se fosse il proprietario, e solo questo tipo di relazione con il bene può condurre all’usucapione.

Poiché il rapporto era stato giudizialmente qualificato come comodato, mancava l’elemento soggettivo del possesso (l’animus possidendi). L’occupante non avrebbe potuto iniziare a usucapire se non attraverso un atto di ‘interversione del possesso’, cioè un’azione inequivocabile con cui avesse manifestato l’intenzione di non riconoscere più il diritto del proprietario, cosa che nel caso di specie non è stata provata.

Le Conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

Questa ordinanza offre due importanti lezioni pratiche:
1. L’importanza del giudicato: una sentenza definitiva su una questione pregiudiziale (come la qualificazione di un rapporto) chiude la porta a future contestazioni sulla stessa materia tra le stesse parti. Questo garantisce la certezza del diritto.
2. La differenza tra detenzione e possesso: chi occupa un immobile sulla base di un titolo contrattuale come il comodato o la locazione è un semplice detentore. Per poter aspirare all’usucapione, deve dimostrare di aver cessato di detenere in nome altrui e di aver iniziato a possedere per sé, con atti chiari e opponibili al proprietario.

È possibile usucapire un bene ricevuto in comodato?
No, non è possibile. Il contratto di comodato instaura un rapporto di mera detenzione qualificata, non di possesso. Il comodatario utilizza il bene riconoscendo l’altrui proprietà, il che esclude l’esistenza dell’ animus possidendi (l’intenzione di possedere come proprietario), requisito essenziale per l’usucapione. Per poter usucapire, il detentore dovrebbe compiere un atto di ‘interversione del possesso’.

Cosa significa ‘giudicato esterno’ e che effetto ha su una causa successiva?
Per ‘giudicato esterno’ si intende una sentenza, emessa in un altro e precedente processo tra le stesse parti, che è diventata definitiva e non più impugnabile. Tale sentenza ha un effetto vincolante in qualsiasi causa successiva che tratti questioni già decise, impedendo ai giudici e alle parti di rimettere in discussione quanto già accertato con valore di legge.

Qual è la differenza tra l’azione di restituzione basata su un contratto e l’azione di rivendicazione della proprietà?
L’azione di restituzione ha natura personale e sorge dalla cessazione di un rapporto contrattuale (es. la fine di un comodato o di una locazione); mira a riottenere la disponibilità materiale del bene. L’azione di rivendicazione, invece, è un’azione reale che spetta al proprietario che non ha il possesso del bene; mira ad accertare il suo diritto di proprietà e a recuperare il bene da chiunque lo possieda o detenga senza titolo. Quest’ultima è imprescrittibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 12859 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 12859 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 13/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17921/2023 R.G. proposto da :

COGNOME con domicilio digitale ex lege , rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE per procura allegata al ricorso; -ricorrente- contro

MUNAFÒ COGNOME, con domicilio digitale ex lege , rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME COGNOME (CODICE_FISCALE per procura allegata al controricorso; -controricorrente- avverso la sentenza della Corte d’appello di Messina n. 490/2023, depositata il 1°/6/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/2/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., depositato il 12/6/2009, NOME COGNOME chiese al Tribunale di Messina di disporre il rilascio del fondo illegittimamente detenuto da NOME COGNOME in forza di un contratto verbale di comodato modale precario, nel quale quest’ultimo era subentrato al padre. Costituitosi in giudizio, il COGNOME eccepì l’avvenuta usucapione del diritto di proprietà sul terreno (in quanto posseduto uti domini , dapprima dal padre e poi da lui stesso, a partire dal 1966 ), nonché la prescrizione dell’azione di restituzione, ‘dato che d al 4.3.1996 (data della missiva con cui la restituzione era stata richiesta) erano passati oltre dieci anni’ (pag. 5 del ricorso per cassazione).
In pendenza di questo processo, NOME COGNOME convenne in separato giudizio (poi riunito al primo) NOME COGNOME invocando l’accertamento dell’avvenuta usucapione del fondo.

Il Tribunale di Messina rigettò la domanda del COGNOME accogliendo, per converso, quella della COGNOME, con conseguente condanna del primo al rilascio del terreno e al risarcimento dei danni in favore di quest’ultima . Rilevò, il giudice di primo grado, che, a seguito di un ulteriore, precedente giudizio possessorio intentato dalla COGNOME (deciso con sentenza n. 1929/2008 del Tribunale di Messina), si era formato il giudicato sulla configurazione della situazione giuridica soggettiva vantata dal COGNOME in termini di mera detenzione qualificata , originata da ‘un accordo intervenuto con la proprietaria dell’immobile, che gli aveva concesso in uso il terreno con contestuale obbligo del Cacciola di cura e mantenimento del fondo e degli alberi di agrumi, e con la possibilità di godere dei frutti’ (pag. 3 della sentenza in questa sede impugnata). La Corte d’appello di Messina osservò che l’esistenza del suddetto giudicato non era stata contestata dall’appellante, e che in ogni caso -la natura obbligatoria del rapporto intercorrente tra le parti era stata provata attraverso l’interrogatorio formale reso dal COGNOME nel processo di
primo grado, dal quale era possibile desumere che quest’ultimo era subentrato al padre nella detenzione del fondo, senza che poi fosse intervenuta alcuna interversio possessionis (ché anzi il COGNOME aveva sottoscritto le promesse di vendita fatte dalla COGNOME in suo favore, con ciò inequivocabilmente riconoscendo la persistente titolarità del diritto di proprietà in capo alla stessa). Quindi, qualificata l’azione esercitata dalla Munafò come contrattuale, la Corte d’appello ne escluse la prescrizione, richiamando Cass., n. 8515/2004.
NOME Bruno COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di tre motivi.

Ha depositato controricorso NOME COGNOME.

Con atto del 28/12/2023, il Consigliere delegato ha formulato proposta di definizione del ricorso ex art. 380bis c.p.c., nel senso della sua inammissibilità, osservando, in primo luogo, come il ricorrente non avesse censurato la ‘autosufficiente ratio decidendi posta a fondamento della sentenza sul punto, rappresentata dal rilievo della mancata contestazione da parte dell’appellante, odierno ricorrente, dall’affermata (già dal primo giudice) sussistenza di giudicato esterno sull’esistenza di un rapporto di comoda to tra le parti (v. sentenza, pagg. 7-8) e sul connesso rilievo della non configurabilità di una interversione del possesso nel passaggio dall’originari o comodatario al di lui figlio, odierno ricorrente (v. sentenza, pag. 10)’. Ha rimarcato, inoltre, il Consigliere delegato, come la Corte di merito avesse deciso conformemente alla giurisprudenza di legittimità, affermando che ‘il diritto del proprietario di un fondo di conseguire il diretto godimento del proprio bene esercitando l’azione contrattuale volta a far dich iarare che è venuto meno il titolo in forza del quale il godimento era stato attribuito ad altri, non è soggetto a prescrizione, trattandosi di facoltà costituente manifestazione intrinseca del diritto di proprietà’. Il terzo motivo di ricorso deve ritenersi, invece, ai termini della
proposta, un ‘non motivo’, ‘limitandosi a postulare la caducazione delle statuizioni accessorie sulla pretesa risarcitoria e sulle spese come conseguenza dell’accoglimento di alcuno dei due motivi precedenti e, dunque, un effetto disposto dalla norma dell’art. 336, primo comma, c.p.c., posto che entrambe le statuizioni dipendono da quelle della decisione sul ‘merito’ della lite’.

Il ricorrente ha chiesto la decisione ex art. 380bis , secondo comma, c.p.c., successivamente depositando memoria ex art. 380bis .1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 1158, 1146 e 1163 c.c., per non avere rilevato la mancanza di qualsivoglia atto interruttivo del possesso esercitato dal padre del ricorrente, che aveva determinato – già in suo favore -il maturare dell’ usucapione del diritto di proprietà sul bene, nel quale era poi succeduto il figlio NOME COGNOME

Il motivo è inammissibile, perché non censura la statuizione della sentenza di merito relativa all’esistenza del giudicato circa l’esistenza di un rapporto di comodato tra le parti (rispetto al quale nessuna rilevanza spiega la ricorrenza o meno di atti interruttivi, non configurandosi, a monte, un potere di fatto riconducibile a una possessio ad usucapionem ). D’altra parte, la qualificazione in termini di detenzione della situazione giuridica soggettiva riferibile al ricorrente (e, prima di lui, a suo padre) è stata affermata dalla Corte d’appello di Messina (anche) sulla scorta della valutazione delle risultanze istruttorie, secondo il tipico giudizio di merito insindacabile in sede di legittimità.
Con il secondo motivo il ricorrente censura la violazione degli artt. 2934, 2946 e 948 c.c., per avere impropriamente sovrapposto, dall’angolo visuale della prescrizione, l’azione di restituzione avanzata dall’odierna controricorrente con quella di rivendicazione,

assoggettando anche la prima (l’unica che effettivamente veniva in rilievo) al regime di imprescrittibilità proprio della seconda (che la stessa Corte d’appello aveva accertato non essere stata, nella specie, esercitata). Sul punto, nel controricorso la COGNOME osserva che, anche a voler ritenere operante la prescrizione decennale, dopo la raccomandata del 1996 (con la quale era stata richiesta la restituzione dell’immobile), essa era stata interrotta dal ricorso per reintegrazione nel possesso del 20/3/2000 , con il quale ‘aveva chiesto il riconoscimento e la tutela giuridica del medesimo diritto (di avere la restituzione del terreno ex art. 1810 c.c.) di cui è stata eccepita poi la prescrizione’ (pag. 23 del controricorso).
Il motivo è inammissibile ex art. 360bis , n. 1, c.p.c., limitandosi a postulare la preferibilità di un orientamento giurisprudenziale più risalente, rispetto a quello (consolidatosi in tempi più recenti) posto dalla Corte di merito a fondamento della propria decisione (rappresentato da Cass., n. 14810/2004; Cass., n. 13452/2004; Cass., n. 8515/2004).

Con il terzo motivo, viene censurata la conferma, da parte dei giudici di secondo grado, della statuizione risarcitoria adottata dal primo giudice, da ritenersi, invece, infondata in considerazione della necessità di accogliere la domanda di usucapione (conseguentemente rigettando quella di restituzione formulata dalla COGNOME).

Il motivo è inammissibile, in quanto, come già evidenziato dalla proposta di definizione, si limita a postulare un effetto che discenderebbe dalla legge (art. 336, primo comma, c.p.c.) nell’ipotesi (non avveratasi) di accoglimento di alcuno degli altri motivi di gravame.

In definitiva, il ricorso dev’essere dichiarato inammissibile, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali (liquidate in dispositivo) in favore della controricorrente. La conferma della proposta di definizione del ricorso impone

l’ulteriore condanna ai sensi dell’art. 96, commi terzo e quarto, c.p.c. (secondo il disposto dell’art. 380 -bis c.p.c.).

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, che si liquidano in € 5.000,00, oltre a € 200,00 per esborsi , le spese generali e gli accessori come per legge;

condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, della somma di € 2.500,00 , ai sensi dell’art. 96, terzo comma, c.p.c.; condanna il ricorrente al pagamento, in favore della Cassa delle ammende, della somma di € 1.000,00 , ai sensi dell’art. 96, quarto comma, c.p.c.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento al competente ufficio di merito, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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