Certificato destinazione urbanistica: quando è sanabile?

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’allegazione di un certificato di destinazione urbanistica errato a un atto di compravendita immobiliare non comporta la nullità assoluta del contratto. Si tratta di una nullità ‘speciale’, sanabile anche successivamente. Nel caso di specie, una coppia aveva acquistato un terreno ritenuto edificabile, che solo anni dopo la vendita è stato riclassificato come bosco. La Corte ha chiarito che, essendo il terreno edificabile al momento del rogito, il successivo cambiamento urbanistico ricade sul compratore, in quanto il rischio si trasferisce con la proprietà. Di conseguenza, le richieste di risoluzione del contratto degli acquirenti sono state respinte.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 28 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Compravendita Immobiliare: Cosa Succede se il Terreno Perde l’Edificabilità?

L’acquisto di un terreno edificabile rappresenta per molti il primo passo verso la realizzazione della casa dei sogni. Ma cosa accade se, dopo la firma del rogito, si scopre che il terreno non è più edificabile? E quale valore ha il certificato di destinazione urbanistica allegato all’atto se contiene un errore? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questi interrogativi, tracciando una linea netta tra le responsabilità del venditore e i rischi che ricadono sull’acquirente.

I Fatti del Caso: Un Sogno Edificatorio Infranto

Una coppia acquistava un terreno con l’intenzione di costruirvi la propria abitazione familiare, pagando un prezzo considerevole basato sulla sua presunta edificabilità. L’atto di compravendita, stipulato nel febbraio 2009, includeva un certificato di destinazione urbanistica (CDU). Un anno dopo, presentando il progetto edilizio in Comune, gli acquirenti si vedevano bloccare la pratica a causa di verifiche in corso sull’estensione delle zone boschive.

La situazione precipitava nel 2013, quando il Comune attestava formalmente che il terreno era ormai classificato come ‘bosco di latifoglie’ e non più come zona residenziale. Di fronte a questa amara scoperta, la coppia citava in giudizio il venditore, chiedendo la risoluzione del contratto per aver ricevuto un bene completamente diverso da quello pattuito (la cosiddetta vendita di aliud pro alio), la nullità dell’atto o, in subordine, la risoluzione per impossibilità sopravvenuta.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Cassazione

Il caso ha attraversato tutti i gradi di giudizio, con esiti contrastanti che evidenziano la complessità della materia.

La Decisione di Primo Grado: Nullità dell’Atto

Il Tribunale di primo grado accoglieva le ragioni degli acquirenti, dichiarando nullo l’atto di compravendita. La motivazione si basava su un vizio formale: il CDU allegato al rogito era errato, in quanto non faceva riferimento alla particella catastale corretta, derivata da un precedente frazionamento. Di conseguenza, il venditore veniva condannato a restituire l’intero prezzo pagato.

Il Ribaltamento in Appello: Una Nullità Sanabile

La Corte d’Appello ribaltava completamente la decisione. I giudici di secondo grado sostenevano che la nullità derivante da un CDU mancante o errato non fosse assoluta e insanabile, bensì una ‘nullità speciale’. Questo tipo di vizio, secondo la legge, può essere sanato anche da una sola delle parti, mediante un atto successivo contenente le corrette prescrizioni urbanistiche. Nel caso specifico, gli stessi acquirenti avevano prodotto un CDU corretto già nel 2010.

Superato l’ostacolo formale, la Corte d’Appello entrava nel merito e, sulla base delle testimonianze e dei documenti, stabiliva un punto cruciale: al momento della vendita (febbraio 2009), il terreno era effettivamente edificabile. La perdita di questa qualità era avvenuta solo successivamente, a causa di una variante al piano regolatore adottata nel 2014. Pertanto, nessuna colpa poteva essere addebitata al venditore, e tutte le domande degli acquirenti venivano respinte.

Le Motivazioni della Cassazione sul certificato di destinazione urbanistica

La Corte di Cassazione ha confermato la sentenza d’appello, respingendo tutti i motivi di ricorso degli acquirenti. Le motivazioni della Suprema Corte offrono importanti chiarimenti.

Nullità Relativa e Sanabile

La Corte ha ribadito che la nullità prevista dalla legge urbanistica per i vizi del certificato di destinazione urbanistica è una forma di nullità ‘speciale’ e relativa. Non può essere rilevata d’ufficio dal giudice se non eccepita dalle parti e, soprattutto, è sanabile. La legge consente infatti di confermare o integrare l’atto anche in un secondo momento, allegando un certificato corretto. L’allegazione di un certificato errato per una semplice svista è un’ipotesi meno grave della sua totale omissione, e a maggior ragione è soggetta a sanatoria.

Il Rischio del Mutamento Urbanistico

Il punto centrale della decisione riguarda il trasferimento del rischio. La compravendita immobiliare ha un ‘effetto traslativo immediato’: la proprietà e i rischi connessi passano all’acquirente al momento della stipula del contratto (principio consensualistico, art. 1376 c.c.).

Poiché al momento del rogito il terreno era edificabile, il contratto era valido e la prestazione del venditore era stata correttamente eseguita. Il successivo cambiamento della destinazione urbanistica, avvenuto anni dopo, è una vicenda che riguarda il nuovo proprietario. La Corte ha specificato che il rischio di un futuro mutamento del regime di edificabilità si trasferisce sull’acquirente, a meno che non si provi la malafede del venditore, cosa non avvenuta in questo caso. Pertanto, non era possibile invocare né la risoluzione per vendita di aliud pro alio né quella per impossibilità sopravvenuta della prestazione.

Le Conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione delinea un principio fondamentale per chi acquista terreni: il momento determinante per valutare le qualità del bene è quello della stipula del contratto di vendita. Un vizio formale come un CDU errato può essere sanato e non determina automaticamente la nullità dell’atto. Soprattutto, il rischio di future e sfavorevoli modifiche urbanistiche, in assenza di malafede del venditore, è a carico dell’acquirente dal momento in cui diventa proprietario. Una lezione importante che sottolinea la necessità di una due diligence approfondita non solo sullo stato attuale, ma anche sulle possibili evoluzioni future della pianificazione territoriale.

Un certificato di destinazione urbanistica errato rende sempre nullo un contratto di compravendita?
No. Secondo la Corte di Cassazione, si tratta di una ‘nullità speciale’ e non assoluta. Tale vizio può essere sanato anche successivamente alla stipula dell’atto, mediante la produzione di un certificato corretto, e non può essere rilevato d’ufficio dal giudice se non eccepito dalle parti.

Se un terreno diventa non edificabile dopo la vendita, chi ne sopporta il rischio?
Il rischio ricade sull’acquirente. Poiché la compravendita ha un effetto traslativo immediato, la proprietà e tutti i rischi connessi, inclusi quelli derivanti da future modifiche alla pianificazione urbanistica, si trasferiscono al compratore al momento della firma del contratto, a meno che non sia provata la malafede del venditore.

È possibile chiedere la risoluzione del contratto se il terreno perde l’edificabilità dopo l’acquisto?
No, non è possibile invocare la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione. La prestazione del venditore (il trasferimento di un terreno edificabile) si è correttamente realizzata al momento del rogito. Gli eventi successivi che modificano le qualità del bene sono a carico del nuovo proprietario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19711 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19711 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19539/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, domiciliati ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentati e difesi congiuntamente e disgiuntamente dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al ricorso,

-ricorrenti- contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso congiuntamente e disgiuntamente dagli avvocati NOME COGNOME

(CODICE_FISCALE) e NOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al controricorso,

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di PERUGIA n.218/2019 depositata il 10.4.2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ 11.6.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

Con atto del AVV_NOTAIO del 26.2.2009, rep. n. 19592, al quale era allegato sub A il certificato di destinazione urbanistica del 29.1.2009, COGNOME NOME e COGNOME NOME acquistavano da NOME un terreno edificabile in territorio del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, frazione Grutti, di 3210 mq, ricadente per 2708 mq in zona residenziale periurbana RP (nel NCT a foglio 75, particella 1236, già 1200/B), sul quale intendevano realizzare la loro casa di famiglia, al prezzo di € 240.000,00 risultante dal preliminare del 6.12.2007, anche se riportato nel rogito per soli € 50.000,00, prezzo interamente corrisposto.
Nel gennaio 2010 il COGNOME e la COGNOME, tramite un tecnico incaricato, il geom. COGNOME, avevano presentato un progetto edificatorio al RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, che però aveva rappresentato che erano in corso delle verifiche da parte della RAGIONE_SOCIALE, che avevano portato poi il RAGIONE_SOCIALE di Gualda RAGIONE_SOCIALE con la nota del 19.2.2013, prot. 1824/P, ad attestare che il terreno era classificabile come bosco di latifoglie e non più come zona residenziale periurbana, ed a respingere quindi il progetto edificatorio presentato.
Dopo vari tentativi di conciliazione col COGNOME, il COGNOME e la COGNOME, con citazione del 12.4.2013, lo avevano convenuto davanti al Tribunale di Spoleto, chiedendo la risoluzione del contratto per vendita di aliud pro alio, in subordine la nullità dell’atto di compravendita per mancanza di causa, ed in ulteriore subordine la risoluzione contrattuale per impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 cod. civ. con restituzione del prezzo effettivamente versatogli di €239.994,80.
Si costituiva nel giudizio di primo grado il COGNOME, che chiedeva il rigetto delle avverse domande, facendo presente che il terreno da lui venduto era effettivamente edificabile al momento della vendita ed aveva mantenuto tale sua caratteristica fino a che non era stato classificato, il 19.2.2013, dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, come bosco di latifoglie, aggiungendo che per i vizi redibitori e di mancanza di qualità ex art. 1497 cod. civ., non erano stati rispettati dagli attori i termini dell’art. 1495 commi 1° e 3° cod. civ..
Il Tribunale di Spoleto, con la sentenza n. 436/2016 del 31.3/1.9.2016, dichiarava la nullità dell’atto di compravendita del terreno del 26.2.2009, in quanto il certificato di destinazione urbanistica allegatovi del 29.1.2009 non ne riportava l’edificabilità, in violazione dell’art. 18 della L. n. 47/1985, in quanto non corrispondeva alla particella compravenduta (la 1236 del foglio 75), derivata da un precedente frazionamento, condannava il NOME alla restituzione agli attori del prezzo ricevuto di € 240.000,00, oltre interessi legali dalla sentenza al saldo, e compensava le spese processuali.
Il NOME appellava la sentenza di primo grado deducendone la nullità per violazione del principio del contraddittorio, in quanto il Tribunale di Spoleto, senza sottoporre preventivamente la questione al contraddittorio delle parti, aveva rilevato d’ufficio una nullità speciale e relativa, che non era stata eccepita dalle parti e non poteva quindi essere dichiarata, tanto più che l’eventuale

nullità era stata sanata dall’atto di convalida del AVV_NOTAIO del 4.10.2016, rep. n. 30102, e chiedeva il rigetto delle domande avversarie riproponendo le proprie difese, non senza sottolineare che contro il certificato di destinazione urbanistica del 19.10.2010 prodotto dal COGNOME non era stata presentata querela di falso.

Si costituivano in secondo grado il COGNOME e la COGNOME, che chiedevano il rigetto dell’appello principale e riproponevano con appello incidentale le domande già avanzate in prime cure.

La Corte d’Appello di Perugia, dopo aver accolto con ordinanza del 20.2.2017 l’istanza del NOME di sospensione dell’efficacia esecutiva della sentenza di primo grado, con la sentenza n. 218/2019 del 4.3/10.4.2019, dichiarava la nullità della sentenza impugnata, rigettava le domande riproposte con l’appello incidentale e condannava in solido il COGNOME e la COGNOME al pagamento delle spese processuali di primo e secondo grado, da distrarre in favore del legale antistatario del NOME, dando atto dell’esistenza dei presupposti per il pagamento di un ulteriore contributo da parte degli appellanti.
In particolare la sentenza di appello evidenziava, che alla luce dell’entrata in vigore dell’art. 30 del DPR n. 380/2001 comma 4 bis, che prevedeva che gli atti in forma pubblica e privata aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali relativi a terreni ai quali non erano stati allegati certificati di destinazione urbanistica potevano essere confermati o integrati da una sola delle parti mediante atto pubblico al quale fosse allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate, sicché la nullità prevista dall’art. 18 della L. n. 47/1985 era divenuta sanabile anche da una sola delle parti e non era rilevabile d’ufficio, ed alla luce dell’acquisizione da parte del COGNOME del certificato di destinazione urbanistica del 19.10.2010, che al contrario di quello del 29.1.2009 allegato all’atto di compravendita del terreno del 26.2.2009, faceva corretto riferimento alla particella 1236 oggetto
di vendita, derivata dal frazionamento della particella 1200, (e non alle particelle anteriori al frazionamento 1199 e 1200), ed indicava che la stessa ricadeva in parte in zona residenziale periurbana RP ed in parte in zona per attrezzature ed impianti di interesse generale F, il Tribunale di Spoleto non avrebbe potuto rilevare d’ufficio la nullità dell’atto di compravendita, senza che le parti avessero mai eccepito la mancanza del certificato di destinazione urbanistica allegato all’atto di compravendita, o la sua non corretta riferibilità al terreno compravenduto, e senza sottoporre preventivamente la questione al loro contraddittorio, e dichiarava quindi la nullità della sentenza di primo grado per violazione dell’art. 101 comma 2° c.p.c..
Entrando poi nel merito, in quanto non ricorreva un’ipotesi che legittimasse il rinvio al giudice di primo grado, la Corte d’Appello, sulla base di tali documenti e delle testimonianze rese dal responsabile dell’ufficio urbanistico del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, e dall’architetto responsabile dello stesso ufficio, COGNOME NOME, riteneva che il terreno compravenduto all’epoca della vendita (26.2.2009) fosse effettivamente edificabile, come indicato nel certificato di destinazione urbanistica del 19.10.2010 e nel contratto, che al momento della presentazione da parte degli attuali ricorrenti del progetto edificatorio nel 2010 tramite il tecnico geometra COGNOME, che aveva curato anche tutta l’attività propedeutica alla stipulazione del contratto preliminare prima della firma dell’atto di vendita, era in corso una verifica del RAGIONE_SOCIALE tramite la RAGIONE_SOCIALE, sull’estensione della zona edificabile prevista dal vecchio piano regolatore in rapporto alle zone boschive, riguardante anche il terreno oggetto di causa, per cui nelle more il permesso di costruire in base alle previsioni del vecchio piano regolatore non era stato rilasciato dal RAGIONE_SOCIALE, e che soltanto nell’aprile 2014, con la variante al piano regolatore, vi era
stata un’estensione della zona boschiva a scapito della zona residenziale periurbana, che aveva inciso negativamente sull’edificabilità del terreno.

Conseguentemente, la Corte d’Appello riteneva che il terreno venduto fosse edificabile alla data della vendita, e che in assenza di prove della malafede del venditore, il mutamento dell’edificabilità conseguente alla variante sopravvenuta quando ormai il rogito del 26.2.2009 aveva prodotto i suoi effetti traslativi immediati, non potesse fare carico al venditore, e che dovesse quindi escludersi sia la configurabilità di una vendita di aliud pro alio, sia la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione, rigettando le domande svolte in primo grado dal COGNOME e dalla COGNOME riproposte in appello, e condannandoli in solido alle spese processuali del doppio grado, con distrazione a favore dell’antistatario dell’appellante principale.
Avverso tale sentenza, notificata il 24.5.2019, hanno proposto ricorso a questa Corte, notificato a COGNOME il 2.7.2019, COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a sei motivi, e resiste il NOME con controricorso e successiva memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c.

Col primo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 101 e 161 c.p.c., nonché degli articoli 1418 e 1421 cod. civ. Sostengono i ricorrenti, richiamando la sentenza n. 22077 del 25.10.2011 di questa Corte, che in tema di compravendita immobiliare la nullità per mancata produzione del certificato di destinazione urbanistica ex art. 18 comma 2° della L. 28.2.1985 n.47 sia una nullità di carattere assoluto rilevabile d’ufficio e deducibile da chiunque vi abbia interesse, per cui il Tribunale di Spoleto, che peraltro con ordinanza dell’11.10.2015 aveva rimesso la causa in istruttoria per approfondire la questione disponendo la nuova audizione del teste COGNOME NOME, poi avvenuta e seguita
dalla rinuncia delle parti alla concessione di nuovi termini ex art. 190 c.p.c., e non aveva rilevato fatti che già non facessero parte delle allegazioni delle parti, limitandosi a qualificarli giuridicamente, ben poteva dichiarare la nullità dell’atto di compravendita del 26.2.2009, posto che l’obbligo di sottoposizione al contraddittorio delle parti dell’art. 101 comma 2° c.p.c. non valeva per le questioni di diritto, ed aggiungono che il NOME, nel proporre l’appello principale lamentando la nullità in questione, non aveva prospettato il pregiudizio che avrebbe subito per effetto della mancata sottoposizione preventiva della questione al contraddittorio delle parti.
Il primo motivo é infondato, in quanto l’ordinanza dell’11.10.2015 del Tribunale di Spoleto, esaminabile da questa Corte in quanto in sostanza si lamenta un vizio processuale dell’impugnata sentenza, si é limitata a rimettere la causa in istruttoria per un nuovo esame del teste COGNOME NOME, e non ha sottoposto al preventivo contraddittorio delle parti, la questione della nullità dell’atto di compravendita del 26.2.2009 per violazione dell’art. 18 della L. n.47/1985, in quanto nel certificato di destinazione urbanistica allegatovi del 29.1.2009 non era correttamente riportata la destinazione urbanistica della particella compravenduta n. 1236 del foglio 75 del NCT del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, essendovi ancora il riferimento alle particelle 1199 e 1200 esistenti prima che dal frazionamento di quest’ultima derivasse la particella 1236, nullità che pacificamente nessuna delle parti aveva eccepito.
I ricorrenti non considerano le modifiche apportate, alla previsione dell’art. 18 della L. n. 47/1985, dall’art. 30 comma 4 bis del D.P.R. n. 380 del 2001, introdotto dall’art. 12 commi 4 e 5 della L. n. 246 del 2005.

Il citato articolo 30 dispone che gli atti di cui al comma 2, ai quali non siano stati allegati certificati di destinazione urbanistica, o che non contengano la dichiarazione di cui al comma 3, possono essere

confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l’atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa, e tale disposizione era certamente vigente alla successiva data del rogito oggetto di causa (26.2.2009). Nella specie, pertanto, non veniva in rilievo una nullità assoluta, ma una nullità speciale che poteva essere fatta valere solo dalle parti interessate, che con la loro iniziativa anche individuale potevano determinare la sanatoria del vizio della mancanza di prova puntuale della destinazione urbanistica del terreno edificabile, costituente mera condizione dell’azione, fino a che non fosse stata accertata con efficacia di giudicato la nullità della compravendita (vedi in tal senso Cass. 29.4.2019 n. 11377; Cass. 14.2.2008 n. 3526 e sull’impossibilità di dichiarare d’ufficio la nullità speciale Cass. sez. un. 12.12.2014 n.26242).
La destinazione urbanistica di un terreno inedificato è dimostrabile non solo in base ad un certificato emesso in epoca anteriore e prossima alla data dell’accordo traslativo, e comunque entro il termine di validità di cui al D.P.R. n.380 del 2001, art. 30, comma 3, ma anche da un certificato storico emesso dopo il contratto purchè recante la disciplina vigente al tempo di stipulazione, dato che diversamente opinando, non si spiegherebbe la -pacifica -possibilità per le amministrazioni comunali di emette certificati storici anche in materia (vedi Cass. 29.4.2019 n. 11377).
Nella specie la Corte d’Appello ha riconosciuto, sulla base del certificato di destinazione urbanistica sopravvenuto del 19.10.2010, prodotto dal COGNOME, che riportava il già avvenuto frazionamento della particella 1200 ed il corretto riferimento all’edificabilità esistente per la particella 1236 compravenduta derivata da quel frazionamento, delle testimonianze acquisite e dell’atto formale di

convalida del AVV_NOTAIO del 4.10.2016, rep. n. 30102, prodotto in appello prima del passaggio in giudicato della pronuncia sulla nullità, che il terreno oggetto di causa alla data della vendita ad effetto immediato del 26.2.2009 era edificabile, e che pertanto il vizio di nullità speciale non poteva essere fatto valere d’ufficio nel giudizio di primo grado.

Col secondo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 18 della L.n.47/1985 e dell’art. 30 comma 4 bis del D.P.R. n. 380/2001.

Sostengono i ricorrenti, che poiché nella specie all’atto notarile del 26.2.2009 risultava allegato sub A il certificato di destinazione urbanistica del 29.1.2009, contenente l’erroneo riferimento alla condizione catastale antecedente il frazionamento della particella 1200 del foglio 75 del NCT del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, dalla quale era derivata la particella compravenduta 1236, il meccanismo della sanatoria dell’art. 30 comma 4 bis del D.P.R. n. 380/2001 nella specie non sarebbe stato applicabile, essendo previsto solo per le ipotesi in cui all’atto di vendita di un terreno edificabile non fosse allegato alcun certificato di destinazione urbanistica.
Il secondo motivo é infondato, in quanto la sanatoria in questione, che ha effetto retroattivo e addirittura si applica anche agli atti anteriori alla riforma, salvo il limite del giudicato sulla nullità, é prevista dall’art. 30 comma 4 bis del D.P.R. n. 380/2001 sia per le ipotesi in cui all’atto di vendita del terreno edificabile non sia stato allegato alcun certificato di destinazione urbanistica, sia per quelle in cui nell’atto allegato non sia contenuta la dichiarazione della destinazione urbanistica relativa al terreno compravenduto, ipotesi evidentemente meno grave, quando si tratti di una svista, e del resto é pacifico in giurisprudenza che la certificazione di destinazione urbanistica di un terreno edificabile é una condizione dell’azione, che in quanto tale, può sopravvenire non solo alla
conclusione della compravendita, ma anche nel giudizio di appello senza essere soggetta a preclusioni istruttorie (vedi Cass. sez. un. n.23825/2009).

Col terzo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1490, 1453, 1458 e 2033 cod. civ.

Si dolgono i ricorrenti che l’impugnata sentenza abbia respinto la loro domanda di risoluzione contrattuale per vendita di aliud pro alio , richiamando la giurisprudenza di questa Corte che considera rientrante in tale fattispecie la vendita di un terreno come edificabile, che sia invece sprovvisto di tale essenziale qualità, evidenziando che poiché la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE Martani il 7.2.2013 aveva attestato che il terreno oggetto di causa era classificabile come bosco di latifoglie, ed il Servizio Area RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE con nota del 19.2.2013 aveva recepito tale accertamento, senza che vi fosse stata la costituzione di una situazione nuova, l’inedificabilità della particella venduta (1236 del foglio 75 del NCT del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE) doveva ritenersi sussistente già alla precedente data della vendita (26.2.2009), risultando erronee fin da principio le risultanze dei certificati di destinazione urbanistica rilasciati del 29.1.2009 e del 19.10.2010, che riportavano gran parte della particella suddetta nella zona residenziale periurbana RP edificabile.
Il terzo motivo é inammissibile, in quanto al di là del richiamo alle lamentate violazioni di legge, i ricorrenti non si dolgono dell’erronea interpretazione del significato delle disposizioni codicistiche che si assumono violate, bensì del fatto che la Corte d’Appello, sulla base dei certificati di destinazione urbanistica prodotti e delle testimonianze acquisite abbia ritenuto che la particella 1263 del foglio 75 del NCT del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE fosse edificabile alla data della vendita (26.2.2009),
essendo poi uscita dall’area residenziale periurbana edificabile RP solo con la variante del piano regolatore del 2014, ma tale accertamento di fatto, compiutamente effettuato e motivato dal giudice di secondo grado nell’esercizio del libero convincimento, non può essere nuovamente compiuto in questa sede di legittimità, essendo riservato ai giudici di merito.

Col quarto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la violazione dell’art. 112 c.p.c., per avere la Corte d’Appello omesso di pronunciarsi sulla loro domanda subordinata di accertamento della nullità della compravendita del terreno del 26.2.2009 per mancanza di causa, in quanto il terreno non sarebbe risultato edificabile, e sulla conseguente loro domanda di restituzione del prezzo di vendita pagato, e nel corpo del motivo richiamano anche la giurisprudenza di questa Corte in tema di presupposizione, sostenendo che il contratto fosse basato sul comune presupposto che il terreno venduto fosse edificabile.
Il quarto motivo é infondato, in quanto la Corte d’Appello anche se nel dispositivo ha parlato di rigetto della domanda svolta in primo grado da COGNOME NOME e COGNOME NOME nei confronti di COGNOME NOME, peraltro senza fare eccezioni per singole domande dai primi due riproposte in secondo grado, nella motivazione ha chiaramente riferito il rigetto a tutte le domande che erano state proposte in primo grado dagli appellanti incidentali attuali ricorrenti, facendolo discendere dalla riconosciuta edificabilità del terreno venduto alla data della vendita (26.2.2009) e dal fatto che, in assenza di mala fede del venditore, la condizione di edificabilità era stata modificata solo con la variante al piano regolatore del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE del 2014, quando ormai da lungo tempo il terreno era di proprietà di COGNOME e COGNOME, sicché non era invocabile la mancanza di causa della vendita che essi avevano invocato in via subordinata rispetto alla domanda di risoluzione per vendita di aliud pro alio. Quanto alla tematica della
presupposizione, tardivamente invocata per la prima volta in questa sede, non solo non é pertinente alla fattispecie in quanto l’edificabilità del terreno era espressamente contemplata nell’atto di compravendita e non ne costituiva quindi una condizione a monte inespressa, ma evidentemente avrebbe incontrato lo stesso ostacolo, rappresentato dal fatto che il terreno venduto alla data della vendita (26.2.2009) era effettivamente edificabile perché in prevalenza ricompreso nella zona residenziale periurbana del vigente piano regolatore del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.
Col quinto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1463, 1458 e 2033 cod. civ..

Si dolgono i ricorrenti che l’impugnata sentenza non abbia accolto la loro domanda subordinata di risoluzione contrattuale per impossibilità sopravvenuta della prestazione ex art. 1463 cod. civ., incidente sul rapporto e non sul contratto, ed invocabile quindi anche nell’ipotesi in cui l’edificabilità del terreno fosse ritenuta esistente al momento della vendita (26.2.2009), ma successivamente venuta meno per la variazione del piano regolatore del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, ed anche in questo caso richiamano la giurisprudenza di questa Corte in tema di presupposizione, sostenendo che la vendita del terreno era basata sul comune presupposto che lo stesso fosse edificabile.
Il motivo é manifestamente infondato, in quanto la Corte d’Appello ha correttamente ritenuto che la domanda subordinata di risoluzione del contratto di compravendita per impossibilità sopravvenuta della prestazione non potesse trovare accoglimento, perché al momento della vendita del terreno (26.2.2009), avente effetto traslativo immediato e non effetto obbligatorio, il terreno era effettivamente edificabile secondo il vigente piano regolatore, ed il rischio delle vicende successive relative al mutato regime di edificabilità si fosse quindi trasferito, in assenza di prove di mala
fede del venditore, sugli acquirenti, che peraltro tramite il tecnico da loro incaricato, geometra COGNOME, avevano procurato la documentazione propedeutica alla stipulazione dell’atto di compravendita. Ribadito quanto già esposto sull’inapplicabilità della tematica della presupposizione, va sottolineato che l’applicazione dell’art. 1463 cod. civ. si sarebbe potuta ipotizzare se al momento della sopravvenuta inedificabilità del terreno nel 2014 la compravendita del 26.2.2009 non avesse già prodotto, in base al principio consensualistico dell’art. 1376 cod. civ., tutti i suoi effetti traslativi, o permanessero in base ad esso delle obbligazioni ancora da adempiere, ma tali presupposti mancavano nel caso in esame ed é evidente che essendo stato venduto un terreno edificabile, nessuna pretesa restitutoria poteva essere avanzata dagli acquirenti senza una preventiva caducazione del loro titolo di acquisto.
Col sesto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 91 e seguenti cod. civ. ( rectius c.p.c.). Deducono i ricorrenti che l’impugnata sentenza sia iniqua per averli condannati al pagamento in favore del legale antistatario del NOME delle spese processuali di primo grado, benchè la sentenza del Tribunale di Spoleto avesse compensato le spese di quel giudizio, e la relativa statuizione fosse stata impugnata, dagli attuali ricorrenti, con appello incidentale, per la mancata applicazione del principio della soccombenza da parte del Tribunale di Spoleto.
Tale motivo é inammissibile, in quanto attraverso il ricorso alla Suprema Corte si possono lamentare i vizi di violazione di legge e non le asserite iniquità delle decisioni impugnate. In ogni caso l’impugnata sentenza, dal momento che la statuizione di compensazione delle spese del giudizio di primo grado era stata fatta oggetto d’impugnazione sia da parte dell’appellante principale NOME, sia per motivi opposti da parte degli appellanti incidentali,

e che la sentenza del Tribunale di Spoleto é stata dichiarata nulla per vizio processuale, con adozione di statuizioni di merito sostitutive sfavorevoli agli originari attori, ha fatto regolare applicazione del principio della soccombenza sulla base dell’esito finale della lite per entrambi i gradi di giudizio.

Sussistono i presupposti per l’imposizione di un ulteriore contributo a carico dei ricorrenti in solido ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibili il terzo ed il sesto motivo di ricorso, infondati gli altri motivi, e condanna in solido i ricorrenti al pagamento in favore di NOME COGNOME delle spese processuali del giudizio di legittimità, che liquida in € 200,00 per spese ed € 4.000,00 per compensi, oltre IVA, CA e rimborso spese generali del 15%. Visto l’art. 13, comma 1 -quater del D.P .R. 30 maggio 2002, n. 115, dà atto della sussistenza dei presupposti per l’imposizione di un ulteriore contributo a carico dei ricorrenti in solido.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio dell’11.6.2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.