Actio negatoria servitutis: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha esaminato un complesso caso di actio negatoria servitutis tra proprietari confinanti. La controversia verteva sul diritto di passaggio su un terrazzo di proprietà esclusiva per accedere a un sottotetto, partendo da una scala ritenuta in comproprietà. La Corte ha cassato la sentenza d’appello, ritenendola contraddittoria: la comproprietà della scala non crea automaticamente una servitù di passaggio sul terrazzo. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione che chiarisca l’esistenza o meno di un titolo legittimante il passaggio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Actio Negatoria Servitutis: la Comproprietà della Scala non Crea Servitù sul Terrazzo

L’ordinanza in esame della Corte di Cassazione affronta un’intricata questione di diritto immobiliare, offrendo chiarimenti fondamentali sull’actio negatoria servitutis e sui limiti della comproprietà. La vicenda, nata da un conflitto tra vicini, ruota attorno a una domanda cruciale: la comproprietà di una scala che conduce a un terrazzo di proprietà esclusiva implica automaticamente il diritto di attraversare tale terrazzo per raggiungere un’altra proprietà? La risposta della Suprema Corte è negativa e traccia una linea netta tra la proprietà di un bene e i diritti di passaggio su un altro.

I Fatti di Causa

La controversia ha origine da una citazione del 2004. I proprietari di un appartamento con sottotetto, accessibile tramite un terrazzo di loro esclusiva proprietà, citavano in giudizio il vicino. Oggetto del contendere erano due questioni principali: l’esatta definizione del confine di una corte comune e l’illegittimo utilizzo, da parte del vicino, della scala a due rampe e del terrazzo per accedere al proprio sottotetto. I ricorrenti avviavano quindi un’azione di regolamento dei confini e, contestualmente, un’actio negatoria servitutis per far dichiarare l’inesistenza di qualsiasi diritto di passaggio a favore del vicino.

Il convenuto si costituiva in giudizio, chiedendo non solo il rigetto delle domande, ma proponendo in via riconvenzionale l’accertamento della servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia o per usucapione.

La Decisione della Corte d’Appello

Il Tribunale di primo grado accoglieva parzialmente le domande, individuando il confine e rigettando le altre richieste. La Corte d’Appello, investita della questione, riformava parzialmente la sentenza. Pur riconoscendo che la scala a due rampe era un bene comune tra le parti, come indicato nell’atto di divisione originario, rigettava l’appello principale dei proprietari del terrazzo. La Corte territoriale, di fatto, confermava il rigetto dell’actio negatoria servitutis, lasciando irrisolta la questione del passaggio sul terrazzo di proprietà esclusiva. Questa decisione è stata la base del ricorso per Cassazione.

L’Actio Negatoria Servitutis e il Ricorso per Cassazione

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza d’appello lamentando, tra i vari motivi, la sua intrinseca contraddittorietà. Sostenevano che, pur avendo la Corte d’Appello escluso la costituzione di una servitù coattiva e non avendo accolto le domande del vicino per l’accertamento di una servitù per usucapione o destinazione del padre di famiglia, aveva di fatto permesso il passaggio sul loro terrazzo senza un titolo legittimante. La decisione d’appello, pur riconoscendo la proprietà comune della scala, non giustificava in alcun modo perché da ciò dovesse discendere il diritto di attraversare il terrazzo privato.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi relativi all’actio negatoria servitutis, ritenendoli fondati. Gli Ermellini hanno evidenziato una palese incoerenza nella motivazione della Corte d’Appello. Se da un lato la sentenza impugnata aveva escluso che il Tribunale avesse costituito una servitù coattiva e non aveva riconosciuto altri titoli (come l’usucapione), dall’altro lato aveva respinto l’azione negatoria dei ricorrenti. Questo, secondo la Cassazione, equivale a lasciare in piedi una servitù di fatto, senza però individuarne la fonte legale, giudiziale o convenzionale.

Il punto centrale della decisione è che la riconosciuta comunanza della scala a due rampe non può, di per sé, giustificare il successivo passaggio sul terrazzo di proprietà esclusiva di uno solo dei comproprietari della scala. Per raggiungere il sottotetto del vicino, infatti, non era sufficiente usare la scala comune, ma era necessario percorrere il terrazzo privato dei ricorrenti per raggiungere un’ulteriore rampetta di scale. La Corte d’Appello, rigettando l’azione negatoria, avrebbe dovuto individuare il titolo che legittimava questo passaggio ulteriore, ma non lo ha fatto, creando una decisione priva di adeguata motivazione.

Le Conclusioni

In definitiva, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, rinviando la causa alla Corte d’Appello di Salerno in diversa composizione. Il giudice del rinvio dovrà riesaminare la questione attenendosi al principio secondo cui la comproprietà di una struttura di accesso (la scala) non crea automaticamente una servitù di passaggio sulla proprietà esclusiva a cui tale struttura conduce. Sarà necessario accertare se esista un titolo specifico (giudiziale, legale o convenzionale) che legittimi il transito sul terrazzo dei ricorrenti, non potendo tale diritto derivare implicitamente dalla sola comunanza della scala. Questa pronuncia ribadisce la necessità di rigore e coerenza logica nelle decisioni giudiziarie in materia di diritti reali.

Se una scala è di proprietà comune, si ha automaticamente il diritto di passare sul terrazzo privato a cui conduce?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la comproprietà di una struttura di accesso, come una scala, non crea automaticamente una servitù di passaggio sulla proprietà esclusiva alla quale essa conduce. Per giustificare il passaggio è necessario un titolo specifico (legale, giudiziale o convenzionale).

Cos’è l’actio negatoria servitutis?
È l’azione legale con cui il proprietario di un immobile si rivolge a un giudice per far dichiarare l’inesistenza di diritti vantati da terzi sul proprio bene (come una servitù di passaggio) e per ottenere la cessazione di eventuali molestie o turbative.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d’appello?
La sentenza è stata annullata perché ritenuta contraddittoria e priva di adeguata motivazione. La Corte d’Appello aveva rigettato l’azione volta a negare la servitù di passaggio sul terrazzo privato, pur non avendo individuato alcun titolo giuridico che legittimasse tale passaggio, rendendo la sua decisione illogica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28998 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28998 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30450/2020 R.G. proposto da :

NOME e DELLA CORTE ANTONIETTA, con elezione di domicilio digitale d all’indirizzo PEC: da ll’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende per procura notarile unitamente e disgiuntamente all’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), che li rappresenta per procura in calce al ricorso;

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, con elezione di domicilio digitale all’indirizzo PEC:

dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME

(CODICE_FISCALE), che li rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) per procura in calce al controricorso;

-controricorrente-

nonché contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME;

-intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di SALERNO n. 1597/2019, pubblicata il 25.11.2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23.10.2024

dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione notificato il 23.9.2004, COGNOME NOME, proprietario insieme alla moglie, COGNOME NOME, di un immobile – consistente in un appartamento al primo piano di due vani con sovrastante sottotetto, accessibile da un terrazzo di proprietà esclusiva raggiungibile attraverso una scala a due rampe che partiva dalla sottostante corte identificata come particella 2474 del foglio 16 e cantina al piano terra – sito in Cava dei Tirreni, frazione di Passiano, INDIRIZZO, per acquisto in comunione legale da COGNOME NOME (che lo aveva a sua volta ricevuto in donazione da NOME con atto del AVV_NOTAIO dell’11.7.1985) con atto di compravendita del 23.12.1986, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Salerno, sezione distaccata di Cava dei Tirreni, oltre a COGNOME NOME e COGNOME NOME, COGNOME NOME.
Quest’ultimo era proprietario di un altro fabbricato -costituito da un appartamento ubicato al primo piano di cinque vani con terrazzo coperto in lamiera che permetteva di accedere a due sovrastanti vani sottotetto, identificato con la particella 1188/3, raggiungibili attraverso la scala a due rampe già indicata, il terrazzo di proprietà COGNOME–COGNOME ed un’ulteriore rampetta di scale di nove gradini, oltre ad un ripostiglio di 2 mq accessibile dalla sottostante corte in base all’atto di cessione e divisione dei beni relitti da NOME NOMEo NOME) tra gli eredi COGNOME NOME, NOME,
NOME, NOME, NOME e NOME a rogito del AVV_NOTAIO del 28.4.1986, rep. n. 11994, nonché COGNOME NOME e COGNOME NOME, proprietari di immobili adiacenti alla summenzionata corte aventi accesso da essa.

Essendo insorto un contrasto tra il COGNOME e COGNOME NOME, sia sull’individuazione del confine orientale della corte, sul quale il COGNOME aveva apposto una recinzione metallica precaria, sia sull’utilizzo da parte di COGNOME NOME della scala a due rampe che da essa si dipartiva, del terrazzo di proprietà esclusiva dei COGNOME–COGNOME, che dava accesso al loro sottotetto, e della rampetta che da tale terrazzo raggiungeva il terrazzo a quota superiore che consentiva l’ accesso ai vani sottotetto di COGNOME NOME, l’attore esercitava azione di regolamento dei confini per stabilire l’esatto confine tra la menzionata corte ed i fabbricati di proprietà delle parti che la circondavano su più lati e, nel contempo, actio negatoria servitutis per negare la sussistenza di una servitù di passaggio, a favore della proprietà di COGNOME NOME, sulla scala a due rampe, sul suo terrazzo di proprietà esclusiva e sulla rampetta di nove gradini che da quest’ultimo conduceva al terrazzo ed ai vani sottotetto dello stesso COGNOME NOME, oltre a richiedere la condanna di quest’ultimo al risarcimento dei danni subiti per le molestie e turbative.
Si costituiva in giudizio COGNOME NOME, che, oltre ad insistere per il rigetto delle domande del COGNOME, chiedeva, in via riconvenzionale, la condanna dello stesso e della chiamata in causa, COGNOME NOME, alla rimozione della rete di recinzione provvisoria apposta, con reintegrazione nel possesso della porzione di corte così interclusagli, nonché al risarcimento dei danni subiti da liquidare in via equitativa; in subordine, chiedeva di accertare la sussistenza della servitù di passaggio a favore del terrazzo e dei sottotetti di sua proprietà attraverso la scala a due rampe ed il terrazzo di proprietà NOMECOGNOME.
Si costituivano in giudizio anche gli altri due convenuti COGNOME NOME e COGNOME NOME, che chiedevano il rigetto delle domande del COGNOME e la loro estromissione rispetto all’azione di regolamento dei confini.

Si costituiva in giudizio pure la chiamata in causa RAGIONE_SOCIALE COGNOME RAGIONE_SOCIALE, che aderiva alla posizione processuale del coniuge, quale attore.

Soppressa la sezione distaccata di Cava dei Tirreni, il Tribunale di Salerno, con la sentenza n. 1141/2017, disattesa la richiesta di estromissione di COGNOME NOME e COGNOME NOME, così decideva:

accoglieva l’azione di regolamento dei confini, individuando il confine orientale della corte nella rete di recinzione precaria collocata dal COGNOME e riportata in dettaglio nella planimetria del AVV_NOTAIO, che comunque non precludeva l’accesso di COGNOME NOME alla scala a due rampe, ritenuta di proprietà comune tra i COGNOME–COGNOME e COGNOME NOME in base alla specifica indicazione dell’atto di divisione dei beni di COGNOME NOME del 1986;

rigettava le altre domande avanzate sia dal NOME che da COGNOME NOME;

dichiarava assorbite le riconvenzionali di quest’ultimo relative alla costituzione per destinazione del padre di famiglia, o per usucapione, della servitù di passaggio per l’accesso al terrazzo ed ai vani sottotetto di sua proprietà;

poneva a carico dei COGNOME–COGNOME e di COGNOME NOME, per metà ciascuno, le spese della CTU, e compensava tra le parti le spese processuali.

Contro la citata sentenza di primo grado proponevano appello principale i COGNOME –COGNOME, che, per quanto ancora rileva nella presente sede, quanto all’azione di regolamento dei confini, chiedevano che per il lato orientale della corte si tenesse conto, in difetto dei titoli e di capisaldi presenti in loco, delle mappe

catastali, ed in particolare di quella allegata al tipo frazionamento n. 49/85 allegato all’atto di donazione del 1985, col quale la proprietà, che poi sarebbe stata loro venduta, era pervenuta a COGNOME NOME, dal padre NOME, originario unico proprietario dell’intero compendio, in modo tale da far ricadere nella loro proprietà esclusiva, e non sulla corte, l’accesso alla scala a due rampe.

Quanto all’ actio negatoria servitutis ribadivano che sia la scala a due rampe che il terrazzo di arrivo della stessa e di accesso al loro sottotetto erano beni di loro esclusiva proprietà, non gravati da servitù a favore di COGNOME NOME, osservavano che il Tribunale aveva costituito sul loro terrazzo una servitù coattiva di passaggio a favore della proprietà di quest’ultimo neppure richiesta e che l’atto di divisione dei beni di COGNOME NOME del 1986 non poteva avere ad oggetto i beni che già erano stati da lui donati al figlio COGNOME NOME nel 1985 e la relativa disposizione doveva considerarsi nulla per mancanza di causa e comunque improduttiva di effetti giuridici, come pure nullo doveva ritenersi il titolo di acquisto di COGNOME NOME rappresentato da quell’atto di divisione, in quanto avente ad oggetto beni immobili abusivi e non accatastati, pretesamente individuati in primo grado come fondo dominante beneficiato dalla servitù di passaggio contestata.
Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello incidentale COGNOME NOME, con cui chiedeva di accertare che il confine orientale della corte cadeva circa due metri oltre la recinzione metallica posta dal COGNOME ed intersecava la seconda rampa della scala che immetteva al terrazzo di proprietà COGNOMENOMECOGNOME; domandava, quindi, il rilascio della porzione di corte di circa 16 mq della quale gli appellanti si erano appropriati, ed il risarcimento dei danni subiti.

COGNOME NOME eccepiva, poi, che erano state tardivamente formulate in primo grado, ed erano quindi nuove ed inammissibili, le

domande avversarie di accertamento della nullità dell’atto di divisione del 1985, perché relativo ad immobili non più compresi nella massa ereditaria di COGNOME NOME e in quanto asseritamente abusivi; negava che fosse stata costituita coattivamente in suo favore dalla sentenza di primo grado una servitù di passaggio sul terrazzo degli appellanti principali, domandando in subordine, in ipotesi di accoglimento anche parziale dell’appello principale, di accertare la costituzione per destinazione del padre di famiglia della servitù di passaggio sulla scala a due rampe per l’accesso al suo sottotetto.
Si costituivano in secondo grado COGNOME NOME e COGNOME NOME, che evidenziavano l’inammissibilità dell’appello principale ed aderivano alle richieste dell’appellante incidentale.

La COGNOME d’Appello di Salerno, con la sentenza n. 1597/2019 (pubblicata il 25.11.2019), rigettava l’appello principale e, in accoglimento parziale dell’appello incidentale di COGNOME NOME, accertava, relativamente all’azione di regolamento dei confini, che il confine orientale della corte si trovava due metri al di là della recinzione con rete metallica posta dal COGNOME, individuata come confine dalla sentenza di primo grado, ed intersecava la seconda rampa della scala che immetteva al terrazzo degli appellanti, che condannava quindi al rilascio della porzione di 16 mq della corte, meglio individuata nella planimetria allegata alla CTU.
Compensava le spese processuali del grado.

In particolare, per quanto ancora rileva, la sentenza di secondo grado accertava che la scala con due rampe, espressamente indicata nell’atto di divisione dei beni di COGNOME NOME del 1985 come bene comune ai soli coeredi COGNOME NOME (dante causa dei COGNOME–COGNOME) e COGNOME NOME, ricadeva, per effetto dello spostamento riconosciuto in secondo grado del confine orientale, al di là della recinzione con rete metallica collocata dal COGNOME, su una porzione della corte comune a tutte le parti in causa.
Relativamente all’azione di regolamento dei confini ed al controverso confine orientale della corte, la sentenza di secondo grado, in mancanza di univoche indicazioni nei titoli di acquisto delle parti e di capisaldi presenti in loco, ed in considerazione del fatto che nei titoli di acquisto la corte comune (particella 595/b poi 2474) risultante dal tipo frazionamento n. 49 del 17.6.1985 allegato all’atto di donazione del AVV_NOTAIO dell’11.7.1985, non era mai indicata con la sua esatta estensione, in quanto su di essa erano stati realizzati dei manufatti poi assegnati a COGNOME NOME con l’atto di donazione dell’11.7.1985 ed a COGNOME NOME con l’atto di divisione del 28.4.1986, riteneva indispensabile procedere all’accertamento sussidiario tramite le mappe catastali e, sulla base della tavola planimetrica n. 2 allegata alla CTU dell’AVV_NOTAIO con la lettera E, individuava il confine orientale della corte ad oltre due metri della recinzione metallica posta dal COGNOME, con intersezione della seconda rampa della scala che partiva dalla corte, condannando gli appellanti al rilascio in favore della comunione della porzione di circa 16 mq della corte.
La COGNOME d’Appello rigettava l’appello principale relativo all’ actio negatoria servitutis riproposta dai COGNOME–COGNOME, osservando che la scala menzionata nell’atto di divisione dei beni di COGNOME NOME del 28.4.1986 (titolo di acquisto di COGNOME NOME) non era, come sostenuto dagli appellanti, la scala che dal loro terrazzo conduceva al terrazzo ed ai sottotetti di COGNOME NOME, bensì la scala con due rampe che partiva dalla corte comune, che non era stata menzionata nell’atto di donazione compiuto l’11.7.1985 da COGNOME NOME e COGNOME NOME (dante causa degli appellanti) in quanto il donante era all’epoca ancora proprietario dei beni, serviti anch’essi dalla stessa scala, che sarebbero pervenuti a COGNOME NOME solo con l’atto di divisione del 28.4.1986, come confermato dal fatto che la scala con due rampe in tale ultimo atto era indicata come comune a COGNOME NOME (dante causa degli appellanti) e COGNOME NOME, e dal
fatto che senza di essa i predetti non avrebbero potuto raggiungere gli immobili che gli erano stati rispettivamente donati e trasferiti per divisione, per cui era infondata la tesi degli appellanti secondo la quale la scala con due rampe sarebbe stato un bene accessorio agli immobili di loro esclusiva proprietà.

La COGNOME d’Appello negava, poi, che il Tribunale avesse costituito coattivamente, in violazione del principio della domanda, una servitù di passaggio a favore della proprietà esclusiva di COGNOME NOME sul terrazzo degli appellanti, in quanto dove aveva parlato di ‘ necessario attraversamento del terrazzo di proprietà dell’attore ‘ si era limitata a descrivere lo stato dei luoghi e le conseguenze dell’accertata proprietà comune della scala a due rampe, che terminava proprio sul terrazzo dei COGNOMENOME COGNOME, limitandosi a compiere una constatazione conseguente alla conformazione dei luoghi ed in particolare all’ubicazione delle proprietà NOME, un tempo appartenenti ad un unico soggetto (COGNOME NOME).
Da ultimo, la COGNOME d’Appello rigettava la domanda di risarcimento danni, riproposta da COGNOME NOME contro gli appellanti principali, in quanto la rete di recinzione bassa e precaria apposta non aveva concretamente impedito il passaggio degli altri comproprietari della corte e non era stato allegato alcuno specifico pregiudizio derivante dal mancato utilizzo della piccolissima porzione di corte.

Contro la sentenza di appello hanno proposto ricorso a questa COGNOME COGNOME NOME e COGNOME NOME con otto motivi.

Ha resistito con controricorso COGNOME NOME, mentre sono rimasti intimati COGNOME NOME e COGNOME NOME.

A seguito del decesso dell’AVV_NOTAIO, che li patrocinava congiuntamente all’AVV_NOTAIO per procura in calce al ricorso, i ricorrenti sono difesi, giusta procura autenticata da AVV_NOTAIO, dall’AVV_NOTAIO (unitamente allo stesso AVV_NOTAIO).

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo i ricorrenti lamentano – in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3) c.p.c. – la violazione e falsa applicazione dell’art. 950, comma 2°, cod. civ. e -con riguardo all’art. 360 comma primo n. 4) e 5) c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli articoli 115, 116 e 132 c.p.c., la valutazione di prove non dedotte dalle parti, la considerazione come piena prova di elementi di prova soggetti a valutazione e l’omessa e/o contraddittoria motivazione.

Si dolgono i ricorrenti che la COGNOME d’Appello, spostando il confine orientale della corte, dalla rete metallica di recinzione considerata dalla sentenza di primo grado e dalla CTU, ad una linea posta due metri oltre che interseca a metà la seconda rampa della scala che dalla corte comune arriva al terrazzo di proprietà esclusiva dei ricorrenti, tratta acriticamente ed immotivatamente dal rilievo topografico del CTU, che si discosterebbe dalle mappe catastali, non abbia seguito la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale in difetto di sufficienza dei titoli di acquisto, occorre prendere in considerazione ex art. 950 ultimo comma cod. civ. le mappe catastali (Cass. n. 28103/2009) e nella specie, in particolare, il tipo frazionamento n. 49/85 che si trovava allegato all’atto di donazione compiuto da NOME in favore di COGNOME NOME (dante causa dei ricorrenti) per atto del AVV_NOTAIO dell’11.7.1985, col quale l’originaria unica proprietà di NOME era stata per la prima volta frazionata, dando luogo alla corte comune individuata come particella 2474, avente una superficie di 213 mq, in tal modo ponendo a base della sua decisione una prova non allegata dalle parti, determinante un’estensione della corte da 213 mq a 230 mq, in spregio del menzionato frazionamento.
Col secondo motivo i ricorrenti lamentano – in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3) c.p.c. – la violazione e falsa applicazione

degli articoli 950 comma 2° e 2702 cod. civ., nonché -con riferimento all’art. 360, comma primo, n. 4) e 5) c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli articoli 116, 215 e 132 c.p.c., l’omessa e/o errata valutazione di fatti decisivi per il giudizio e la valutazione discrezionale del tipo frazionamento, non soggetto a valutazione discrezionale, nonché l’omessa e/o contraddittoria motivazione.

Si dolgono i ricorrenti che l’impugnata sentenza si sia discostata dal tipo frazionamento n. 49/85, che doveva considerarsi vincolante per l’estensione (mq 213) della particella 2474, attribuendo alla corte col confine orientale individuato un’estensione di 230 mq.

2.1) I primi due motivi vanno esaminati congiuntamente, in quanto entrambi relativi alla rideterminazione del confine orientale della corte comune (particella 2474) compiuta dalla COGNOME d’Appello, e sono infondati.

La sentenza della COGNOME d’Appello -basatasi sull’espletata CTU -ha, infatti, sottolineato che dai titoli di acquisto delle parti era desumibile solo un riferimento alla corte comune (particella 595/b poi 2474), ma non alla sua estensione (mq 213 secondo il tipo frazionamento n. 49/95 del 17.6.1985 allegato all’atto di donazione dell’11.7.1985 da COGNOME NOME a COGNOME NOME, dante causa dei ricorrenti), resa incerta dalla realizzazione su di essa dei fabbricati assegnati in proprietà dall’originario unico proprietario, COGNOME NOME, a COGNOME NOME, con l’atto di donazione sopra citato, ed a COGNOME NOME con l’atto di divisione del 28.4.1986, e che il tipo frazionamento non consentiva di ricostruire esattamente il confine della corte in questione in quanto uno dei caposaldi, rappresentato dallo spigolo di un fabbricato vicino di proprietà di terzi, era stato modificato e non era più individuabile sui luoghi di causa, per cui si é fatto riferimento per il confine orientale al rilievo topografico del CTU, basato sulle mappe catastali, come consentito dall’ultimo
comma dell’art. 950 cod. civ. (vedi Cass. n. 14020/2017; Cass. n. 28103/2009).

Col terzo motivo i ricorrenti lamentano – in relazione all’art. 360, comma primo, n. 4) c.p.c. – la violazione e falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c. e dell’art. 116 c.p.c. e – in ordine all’art. 360, comma primo, n. 5) c.p.c. – l’omessa e/o errata valutazione di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti, nonché l’omessa, incongrua, perplessa e/o contraddittoria motivazione.

Lamentano i ricorrenti che la COGNOME d’Appello abbia considerato di proprietà comune la scala, che si diparte dalla corte benché nell’atto di divisione del 28.4.1986 dei beni relitti da NOME si parli solo di ‘ scala ‘ e non di ‘ scala a due rampe ‘, e ripropongono la propria interpretazione, secondo la quale nell’atto di divisione suddetto sarebbe stata indicata come comune alle parti solo la rampetta di nove gradini che dal loro terrazzo, accessibile dalla corte tramite la scala a due rampe, conduce al terrazzo di COGNOME NOME, sostenendo che la scala a due rampe sarebbe un accessorio del loro immobile, servendo a raggiungere il terrazzo ed il sottotetto di loro esclusiva proprietà.
3.1) Il terzo motivo é inammissibile, sia perché cumula indistintamente doglianze in fatto e motivazionali, sia, soprattutto, perché ripropone una autonoma interpretazione dei ricorrenti dell’atto di divisione del 28.4.1986, senza confrontarsi con l’articolata motivazione addotta dalla sentenza impugnata a giustificazione della riconosciuta comproprietà tra gli attuali ricorrenti e COGNOME NOME sulla scala a due rampe che dalla corte conduce al terrazzo di proprietà esclusiva dei ricorrenti, basata oltre che sul testo dell’atto di divisione del 28.4.1986, anche sull’ubicazione della stessa in prevalenza sulla corte comune e, in particolar modo, sul fatto che solo detta scala era funzionale al raggiungimento sia della proprietà dei ricorrenti, sia della proprietà di COGNOME NOME (sia pure previo attraversamento del terrazzo dei
ricorrenti), laddove la rampetta di nove gradini che sale dal terrazzo dei ricorrenti raggiunge solo il terrazzo ed i sottotetti di COGNOME NOME, per cui nessun senso avrebbe avuto indicare essa, anziché la scala sottostante a due rampe, come comune, dato che la rampetta non sarebbe stata di nessuna utilità per COGNOME NOME (ed i suoi aventi causa).

Col quarto motivo i ricorrenti lamentano – in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3) c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli articoli 817, 818, 832, 922, 1325, 1362, 1392, 1418 e 1421 cod. civ., l’errata interpretazione dell’atto di donazione dell’11.7.1985 da COGNOME NOME a COGNOME NOME e dell’atto di divisione dei beni relitti da NOME del 28.4.1986, che sarebbe nullo nella parte dispositiva in favore di COGNOME NOME perché avente ad oggetto immobili abusivi e non accatastati, non ricompresi nella denuncia di successione dei beni di COGNOME NOME.
Deducono i ricorrenti che l’impugnata sentenza abbia considerato la scala a due rampe che parte dalla corte comune ed arriva al terrazzo di loro esclusiva proprietà, come bene comune tra loro e COGNOME NOME, anziché come bene accessorio rispetto ai beni principali donati da COGNOME NOME a COGNOME NOME, loro dante causa, costituiti dall’appartamento con terrazzo e dal sottotetto da esso accessibile.

4.1) Il motivo é inammissibile, in quanto pretenderebbe di ottenere da questa COGNOME, giudice di legittimità, una diversa interpretazione in fatto dell’atto di divisione e dell’atto di donazione sopra indicati, che é riservata al libero convincimento del giudice di merito e sarebbe censurabile in questa sede solo attraverso specifiche doglianze inerenti alla violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale (tuttavia non debitamente denunciate), rapportate alla motivazione fornita dal giudice di merito. Quanto alle riproposte domande di nullità dell’atto di divisione del
28.4.1986 per la parte in cui avrebbe avuto ad oggetto immobili abusivi e non censiti assegnati a COGNOME NOME, la COGNOME d’Appello ha già evidenziato la tardività ed inammissibilità di tali domande, peraltro relative ad immobili che lo stesso COGNOME NOME nell’originario atto di citazione aveva indicato come di proprietà di COGNOME NOME in base all’atto di divisione del 28.4.1986. Va aggiunto solo che gli attuali ricorrenti non hanno richiesto l’adempimento di quell’atto di divisione, né lo ha fatto COGNOME NOME, per cui eventuali nullità dello stesso non erano rilevabili d’ufficio.
5) Col quinto motivo i ricorrenti lamentano – in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3) c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli articoli 778, 1325, 1392, 1418 e 1421 cod. civ., nonché della L. n. 89/1913, nonché -con riferimento all’art. 360, comma primo, n. 4) c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli articoli 112, 115, 116, 132 e 345 c.p.c., l’omessa e/o errata valutazione di prove agli atti di causa, la violazione del principio del tantum devolutum quantum appellatum e del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, oltre all’omessa, o meramente apparente, motivazione fornita.
Si dolgono i ricorrenti che la COGNOME d’Appello, che ha ritenuto comune ai ricorrenti ed a COGNOME NOME la scala a due rampe che dalla corte comune raggiunge il terrazzo dei ricorrenti sulla base dell’espressa disposizione dell’atto di divisione del 28.4.1986, abbia considerato nuove ed inammissibili le domande da loro proposte nell’atto di appello volte a fare dichiarare la nullità del suddetto atto di divisione nella parte in cui si era disposto di beni immobili, che essendo già stati donati da COGNOME NOME a COGNOME NOME (loro dante causa) con atto dell’11.7.1985 (tra essi anche la scala a due rampe riportata nella scheda planimetrica dell’AVV_NOTAIO allegata alla donazione), non potevano fare parte della massa dei beni relitti da COGNOME NOME da dividere, trattandosi di nullità rilevabile anche d’ufficio, in tal modo omettendo di pronunciarsi su
un loro specifico motivo di appello e violando il principio del tantum devolutum quantum appellatum, ed aggiungono che, anche ove ai fini della validità della divisione del 28.4.1986 si fosse intesa valorizzare la sottoscrizione di COGNOME NOME (loro dante causa), la disposizione relativa alla scala con doppia rampa sarebbe stata nulla per vizio di forma e comunque improduttiva di effetti.

5.1.) Tale motivo é inammissibile per le ragioni già esposte nel trattare il motivo precedente.

Peraltro, é appena il caso di notare che la COGNOME d’Appello non ha omesso di pronunciarsi sullo specifico motivo di appello principale proposto, avendo correttamente ritenuto che, per la novità della domanda, non dovesse pronunciarsi nel merito, avendo, oltretutto, riconosciuto che la scala a doppia rampa non figurava tra i beni immobili donati da COGNOME NOME a COGNOME NOME con l’atto dell’11.7.1985, essendo rimasta a servizio anche dei beni residuati in capo al donante, che solo col successivo atto di divisione del 28.4.1986 sarebbero pervenuti a COGNOME NOME.
Col sesto motivo i ricorrenti lamentano – in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3) c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli articoli 948, 949 e 342 cod. civ. e – in relazione all’art. 360, comma primo, n. 4) c.p.c. – la violazione del giudicato interno e l’omessa, o meramente apparente, motivazione.

Deducono i ricorrenti che con l’atto di appello (pagine 13-19) essi avevano lamentato che il Tribunale avesse omesso qualsiasi motivazione sul fatto che a COGNOME NOME fosse stato concesso il diritto di utilizzare la scala con due rampe per arrivare al loro terrazzo ed al suo sottotetto e che, utilizzando l’avverbio ‘ necessariamente ‘, avesse fatto pensare ad una costituzione coattiva della servitù di passaggio, che però non era mai stata richiesta da COGNOME NOME.

Deducono, quindi, i ricorrenti che la COGNOME d’Appello ha espressamente escluso che il Tribunale aveva costituito

coattivamente una servitù di passaggio a favore del terrazzo e del sottotetto di COGNOME NOME, avendo solo rappresentato quale era lo stato dei luoghi, non ha accolto gli appelli incidentali di COGNOME NOME per l’accertamento di tale servitù per destinazione del padre di famiglia o per usucapione (motivi riproposti comunque in modo incompleto perché riferiti solo alla servitù di passaggio sulla scala a due rampe, e non sul terrazzo dei ricorrenti), domande ritenute assorbite dal Tribunale in primo grado con conseguente giudicato interno, ma ha poi confermato il rigetto dell’ actio negatoria servitutis da loro riproposta in secondo grado, avente lo scopo di fare accertare l’inesistenza di diritti reali di passaggio di COGNOME NOME, non solo sulla scala a due rampe ritenuta comune, ma anche sul terrazzo di proprietà esclusiva degli attuali ricorrenti, dal quale partiva poi la rampetta di nove gradini che conduceva al terrazzo ed ai due vani sottotetto di COGNOME NOME, pur non avendo individuato alcun titolo legittimante il diritto di passaggio di quest’ultimo sul loro terrazzo, rendendo così una decisione priva di motivazione, o comunque dotata di una motivazione meramente apparente.
La riconosciuta comunanza della scala a due rampe, che si dipartiva dalla corte comune, infatti, non giustificava in alcun modo il successivo passaggio di COGNOME NOME sul terrazzo di loro esclusiva proprietà ai fini del raggiungimento del terrazzo e dei due sottotetti di sua esclusiva proprietà, tramite la rampetta di nove gradini, che partiva dal terrazzo dei ricorrenti.

7) Col settimo motivo i ricorrenti denunciano – in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3) c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli articoli 922, 948, 949, 1325, 1418, 1421 e 2697 cod. civ., dell’art. 31 della L. n. 1150/1942 e degli artt. 1 e 2 della L. n.10/1977, ed in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli articoli 112 e 132 c.p.c..

Deducono i ricorrenti che, ove le statuizioni della COGNOME d’Appello dovessero considerarsi come tacitamente istitutive di una servitù coattiva di passaggio per l’attraversamento del terrazzo di loro proprietà, le stesse violerebbero l’art. 112 c.p.c. per mancata corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, e che tale servitù non poteva neppure ritenersi costituita per destinazione del padre di famiglia in quanto COGNOME NOME non aveva fornito prova della proprietà del preteso fondo dominante, un fabbricato abusivo e non accatastato, individuato per la prima volta nell’atto di divisione del 1986 come particella 1183/3, ma mai intestato in precedenza a COGNOME NOME, e non presente negli atti del AVV_NOTAIO del 2.5.1929 e nella scrittura privata del 2.5.1929 (atti di provenienza dei beni di COGNOME NOME) che essi avevano depositato con la memoria ex art. 184 c.p.c. in primo grado.
7.1.) Il sesto e settimo motivo di ricorso, esaminabili congiuntamente perché entrambi inerenti al confermato rigetto dell’ actio negatoria servitutis, che era stata esercitata dagli attuali ricorrenti allo scopo di fare accertare l’insussistenza di diritti di passaggio a favore della proprietà di COGNOME NOME, sulla scala a due rampe che si diparte dalla corte comune, sul loro terrazzo di proprietà esclusiva nel quale arriva quella scala e sulla rampetta di nove gradini che da quest’ultimo conduce al terrazzo ed ai vani sottotetto dello stesso COGNOME NOME, sono fondati nei termini che seguono.
Si é visto che la sentenza impugnata ha riconosciuto che la scala a due rampe che si diparte dalla corte comune ed arriva al terrazzo di proprietà esclusiva dei ricorrenti é di proprietà comune dei ricorrenti e di COGNOME NOME in base a specifica previsione dell’atto di divisione dei beni di COGNOME NOME del 28.4.1986, all’ubicazione della scala su un bene comune ed alla sua funzionalità al raggiungimento di beni di proprietà esclusiva dei comproprietari (nel caso di COGNOME NOME, però, previo attraversamento del terrazzo
dei ricorrenti), per cui su tale scala a due rampe l’ actio negatoria servitutis dei ricorrenti é stata motivatamente respinta dalla COGNOME d’Appello.

Dal momento, però, che l’impugnata sentenza ha espressamente escluso che la sentenza di primo grado abbia costituito coattivamente una servitù di passaggio a favore del terrazzo e dei sottotetti di COGNOME NOME sul terrazzo di proprietà esclusiva dei ricorrenti, e non ha accolto appelli incidentali di quest’ultimo intesi a riproporre le domande di accertamento di quella servitù per destinazione del padre di famiglia, o per usucapione, domande ritenute erroneamente assorbite dalla sentenza di primo grado in ragione della riconosciuta proprietà comune della scala a due rampe, che dalla corte comune arriva al terrazzo di proprietà esclusiva dei ricorrenti, come se quella scala permettesse direttamente di accedere al terrazzo ed ai sottotetti di COGNOME NOME, in realtà raggiungibili una volta percorsa la scala a due rampe solo mediante la rampetta di nove gradini e previo attraversamento del terrazzo di proprietà esclusiva dei ricorrenti, la COGNOME d’Appello per la necessaria coerenza della sua motivazione, non avrebbe potuto rigettare l’ actio negatoria servitutis riproposta dagli appellanti, attuali ricorrenti, relativamente al diritto di passaggio di COGNOME NOME sul terrazzo di proprietà esclusiva dei ricorrenti, non avendo riconosciuto alcun titolo giudiziale, legale, o convenzionale che legittimasse quel passaggio ed avendo il NOME e la COGNOME fornito prova del loro titolo di possesso dei beni immobili gravati dalla servitù contestata.
Con l’ottavo motivo i ricorrenti lamentano – in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3) c.p.c. – la violazione e falsa applicazione dell’art. 40 della L.n.47/1985, nonché -in ordine all’art. 360, comma primo, n. 4) c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli articoli 112 e 132 c.p.c., la violazione del principio della

corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato in relazione ad un motivo di appello, unitamente al vizio di omessa motivazione.

Si dolgono i ricorrenti che la COGNOME d’Appello non si sarebbe pronunciata sul loro secondo motivo di appello, contrassegnato col n. 5, col quale avevano sostenuto che il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare la nullità dell’atto di divisione del 1986, avente ad oggetto beni non in regola con la normativa urbanistica, quali quelli assegnati a COGNOME NOME indicati come edificati prima dell’1.9.1967, ma in realtà successivi e privi di titolo edilizio, per cui COGNOME NOME non poteva considerarsi proprietario dell’appartamento con sovrastante sottotetto pretesamente beneficiato da servitù di passaggio, trattandosi comunque di vizio rilevabile anche d’ufficio.
8.1) L’ultimo motivo é infondato, in quanto la COGNOME d’Appello, riconoscendo a pagina 9 COGNOME NOME come proprietario esclusivo dell’appartamento al primo piano di cinque vani con terrazzo coperto in lamiera che permette di accedere a due sovrastanti vani sottotetto, identificato con la particella 1188/3, e di un ripostiglio di 2 mq accessibile dalla sottostante corte in base all’atto di cessione e divisione dei beni relitti da NOME (o NOME) tra gli eredi COGNOME NOME, NOME, NOME, NOME, NOME e NOME a rogito del AVV_NOTAIO del 28.4.1986, rep. n. 11994, sulla base di quanto peraltro prospettato da NOME NOME nell’originario atto di citazione nel quale aveva individuato COGNOME NOME come destinatario dell’azione di regolamento dei confini e negatoria servitutis, e riportando nella descrizione del fatto a pagina 6, all’indicativo, la precisazione di COGNOME NOME che il thema decidendum non atteneva alla proprietà delle parti, ha implicitamente respinto il secondo motivo di appello degli attuali ricorrenti contrassegnato col numero 5, rilevando che la proprietà degli immobili di COGNOME NOME non era stata tempestivamente contestata dai ricorrenti.
In definitiva, la sentenza impugnata, rigettati gli altri motivi del ricorso, va cassata in relazione al sesto ed al settimo motivo, ritenuti fondati nei sensi prima precisati, con rinvio alla COGNOME d’Appello di Salerno, in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La COGNOME di Cassazione accoglie il sesto ed il settimo motivo di ricorso e respinge i restanti.

Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla COGNOME d’Appello di Salerno, in diversa composizione collegiale, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 23.10.2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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