Il tema della solidarietà passiva affitto azienda rappresenta un punto nevralgico nel diritto commerciale e fallimentare, specialmente quando si intreccia con procedure di ristrutturazione del debito. Una recente sentenza della Corte d’Appello di Milano ha fatto chiarezza sulla persistenza della responsabilità del cedente originale verso il locatore, anche a fronte di un concordato preventivo.
Il caso: inadempimento del nuovo affittuario e responsabilità del cedente
La vicenda trae origine da un contratto di affitto di ramo d’azienda stipulato nel 2011. Successivamente, la società affittuaria è stata ammessa alla procedura di concordato preventivo e, durante tale fase, ha ceduto il contratto di affitto a una terza società. Tuttavia, a partire dal 2023, la nuova società cessionaria ha smesso di corrispondere i canoni dovuti alla proprietà.
La società locatrice ha quindi agito contro la società cedente originaria, invocando la clausola contrattuale che prevedeva la responsabilità solidale del cedente in caso di mancata liberazione espressa. La società cedente si è difesa sostenendo che gli effetti del concordato preventivo e la disciplina fallimentare speciale dovessero escludere la sua solidarietà passiva affitto azienda.
L’impatto della procedura concorsuale sui debiti futuri
Uno dei punti cardine della discussione ha riguardato l’applicabilità dell’articolo 168 della Legge Fallimentare, che impedisce ai creditori per titolo anteriore di iniziare azioni esecutive o cautelari durante il concordato. La Corte ha però osservato che il credito in questione, relativo a canoni non pagati nel 2023, è sorto molto dopo la conclusione della procedura concorsuale (avvenuta nel 2022).
Inoltre, la Corte ha sottolineato che il piano di concordato era basato sulla continuità aziendale e non sulla liquidazione atomistica dei beni. Pertanto, non potevano applicarsi le norme (come l’art. 105 L.F.) che prevedono la liberazione automatica dai debiti in caso di vendita fallimentare.
La clausola di mancata liberazione
Il contratto originale conteneva una clausola specifica (art. 16.2) che subordinava la cessione al consenso del locatore e stabiliva che il cedente sarebbe rimasto comunque obbligato per tutte le obbligazioni del terzo cessionario. In assenza di una dichiarazione espressa di liberazione da parte della società locatrice, la responsabilità del cedente è rimasta pienamente operativa.
Le motivazioni
La Corte d’Appello ha fondato la sua decisione sulla distinzione tra debiti concorsuali e debiti sorti post-concordato. Le motivazioni risiedono nel fatto che la solidarietà passiva affitto azienda trova la sua fonte primaria nel contratto e nell’articolo 1408, comma 2, del Codice Civile. Poiché il creditore non ha mai dichiarato di liberare il cedente, quest’ultimo rimane il garante del corretto adempimento da parte del nuovo affittuario. Inoltre, la disciplina fallimentare non può essere invocata per crediti che nascono da inadempimenti verificatisi quando la società è già tornata “in bonis”.
Le conclusioni
In definitiva, la sentenza conferma che la cessione di un contratto di affitto d’azienda non esime automaticamente il cedente dalle proprie responsabilità future. Per evitare il rischio della solidarietà passiva affitto azienda, il cedente deve ottenere una rinuncia espressa e scritta da parte del locatore. La chiusura di un concordato preventivo non funge da “scudo” per le obbligazioni contrattuali che continuano a produrre effetti dopo la fine della procedura, specialmente se basate su clausole di garanzia esplicite sottoscritte tra le parti.
Cosa succede se il nuovo affittuario di un’azienda non paga i canoni?
Se il locatore originale non ha espressamente liberato il primo affittuario, quest’ultimo rimane obbligato in solido e deve pagare i canoni non versati dal nuovo occupante.
Il concordato preventivo cancella la responsabilità per i canoni futuri del contratto ceduto?
No, se il debito nasce da un inadempimento avvenuto dopo la chiusura della procedura concorsuale, il cedente risponde nuovamente con il proprio patrimonio.
È possibile escludere la solidarietà passiva in caso di cessione d’azienda?
Sì, ma solo se è presente una dichiarazione espressa del locatore ceduto che liberi il cedente dalle obbligazioni future, ai sensi dell’art. 1408 c.c.