Conguaglio esproprio: i soci delle cooperative pagano i costi extra
Il conguaglio esproprio rappresenta un onere economico spesso imprevisto per chi acquista un alloggio in edilizia residenziale pubblica. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito definitivamente che la responsabilità del pagamento ricade sui soci assegnatari, anche qualora la cooperativa edilizia sia stata estinta. Questa decisione ha un impatto significativo sulla gestione dei costi post-assegnazione.
I fatti di causa
La vicenda trae origine dall’opposizione a un decreto ingiuntivo notificato a una socia assegnataria di un alloggio costruito da una cooperativa edilizia. Il Comune richiedeva il pagamento di una somma a titolo di conguaglio per l’indennità di esproprio dei terreni su cui sorgeva l’immobile. La ricorrente sosteneva il proprio difetto di legittimazione passiva, argomentando che l’obbligo gravasse esclusivamente sulla società cooperativa, ormai estinta, e che la convenzione originaria non prevedesse esplicitamente tale esborso a carico dei soci.
La decisione della Corte
La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando le sentenze di merito. Gli Ermellini hanno ribadito che il Comune ha il diritto, e l’obbligo legale, di recuperare integralmente le somme spese per l’acquisizione delle aree destinate all’edilizia economica e popolare. Tale diritto non viene meno con l’estinzione della cooperativa, poiché il debito si trasferisce pro quota sui singoli assegnatari degli alloggi, che sono i beneficiari finali dell’intervento edilizio.
Analisi del conguaglio esproprio
Il cuore della controversia riguarda l’applicazione dell’articolo 35 della Legge 865/1971. Questa norma impone che il corrispettivo della concessione delle aree sia pari al costo di acquisizione sostenuto dall’ente pubblico. Se, a seguito di contenziosi con i proprietari espropriati, il Comune è costretto a pagare indennità superiori a quelle inizialmente stimate, tali costi devono essere ribaltati sugli assegnatari per garantire il perfetto pareggio economico dell’operazione.
Le motivazioni
Le motivazioni della Corte si fondano sulla natura inderogabile della normativa in materia di edilizia residenziale pubblica. Anche se la convenzione tra Comune e cooperativa non prevede espressamente il conguaglio esproprio, tale clausola si intende inserita automaticamente ai sensi dell’art. 1339 c.c. Il principio del pareggio di bilancio impedisce che i costi di un intervento a favore di privati (i soci della cooperativa) gravino sulla collettività. Pertanto, i soci non possono invocare la limitazione di responsabilità societaria per sottrarsi a un obbligo che deriva direttamente dalla legge e dalla natura del bene assegnato.
Le conclusioni
Le conclusioni della sentenza confermano un orientamento giurisprudenziale consolidato: il socio assegnatario è il debitore finale degli oneri di esproprio. L’estinzione della cooperativa non estingue l’obbligo di pagamento, ma lo sposta direttamente in capo ai proprietari degli alloggi. Per i cittadini, ciò significa che l’acquisto in edilizia convenzionata comporta il rischio di dover sostenere costi aggiuntivi anche anni dopo l’assegnazione, qualora i giudizi sulla determinazione delle indennità di esproprio si concludano con un aumento dei costi per l’amministrazione pubblica.
Chi deve pagare i maggiori costi di esproprio in edilizia convenzionata?
I costi gravano sui soci assegnatari degli alloggi, considerati i debitori finali delle somme anticipate dal Comune per l’acquisizione dei terreni.
Cosa succede se la convenzione non prevede il conguaglio?
La clausola di conguaglio si inserisce automaticamente nel contratto per legge, garantendo al Comune il recupero integrale delle spese sostenute.
La chiusura della cooperativa edilizia cancella il debito del socio?
No, l’estinzione della società non libera il socio dall’obbligo di rifondere i costi di esproprio, poiché il debito si trasferisce pro quota sull’assegnatario.