Compravendita di un bene immobile proveniente da donazione

Il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere oggetto teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima esclude di per sé che esita un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento del terzo o pretendere la prestazione di una garanzia (Cass. n. 2541/1994; Cass. n. 8002/2012; n. 8571/2919).

Anche se è innegabile che la provenienza da donazione porta con sé la possibilità che questa possa essere attaccata in futuro dai legittimari del donante, i quali, una volta ottenutane la riduzione, potrebbero pretendere la restituzione del bene donato anche nei confronti dei terzi acquirenti (articolo 563 c.c.).

Nello stesso tempo è altrettanto innegabile che la teorica instabilità insita nella provenienza non determina per sé stessa un rischio concreto e attuale che l’acquirente del donatario si veda privato dell’acquisto.

L’articolo 1481 c.c., prima ancora che l’evizione si consumi, accorda al compratore un rimedio cautelare, consistente nella facoltà di sospensione del pagamento del prezzo, quando egli abbia ragione di temere che la cosa possa essere rivendicata da terzi.

Si ritiene che la norma sia applicabile anche al contratto preliminare di compravendita (Cass. n. 402/1985; n. 3072/1982).

Quando, in relazione al bene promesso in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, è concessa al promittente acquirente la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo (Cass. n. 24340/2011).

Il rimedio può considerarsi un’applicazione della eccezione di inadempimento, in presenza di un serio, concreto ed effettivo pericolo di rivendica (Cass. n. 8002/2012; 3806/1991).

Occorre, comunque, che l’esercizio della relativa facoltà non sia contraria a buona fede, e tale indeclinabile condizione ricorre quando il pericolo abbia la necessaria connotazione di serietà e concretezza, in modo che possa escludersi che esso rappresenti per l’acquirente un semplice pretesto per non adempiere la propria obbligazione (Cass. n. 2463/1985; n. 3323/1987; n. 5979/1994.

Corte di Cassazione, Sezione 2, Sentenza n. 32694 del 12 dicembre 2019

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