Sezione Seconda Civile — Sentenza

Un possessore ha avviato un'azione legale contro i vicini che avevano occupato una stalla depositandovi attrezzi agricoli e recintando l'area. I giudici di merito hanno ritenuto tardiva l'azione per la stalla, poiché l'occupazione iniziale era avvenuta oltre un anno prima della denuncia. La Cassazione, in un primo momento, ha omesso di esaminare un motivo di ricorso del possessore, il quale sosteneva che il deposito di attrezzi fosse una semplice molestia e non uno spoglio del possesso. Proposta la revocazione, la Suprema Corte ha ammesso l'errore di lettura degli atti (fase rescindente), ma nel merito (fase rescissoria) ha rigettato il ricorso. La Corte ha stabilito che l'occupazione parziale con attrezzi costituisce uno spoglio del possesso e che la qualificazione spetta al giudice di merito. Il possessore ha perso la causa ed è stato condannato alle spese.

Un istituto religioso riceve in eredità alcuni immobili tramite un legato modale, con l'obbligo di mantenere un asilo infantile e un oratorio. Gli eredi della testatrice chiedono la risoluzione del lascito, lamentando la chiusura dell'asilo. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello respingono la domanda degli eredi, non ravvisando un grave inadempimento. L'istituto religioso, pur avendo vinto la causa, presenta ricorso in Cassazione per far dichiarare nullo il vincolo perpetuo sull'immobile. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso dell'istituto per carenza di interesse ad agire, in quanto la parte è risultata totalmente vittoriosa nei gradi precedenti. Di conseguenza, anche il ricorso degli eredi viene dichiarato inefficace.

Il Proprietario di un locale interrato adibito a palestra subisce il crollo del soffitto a causa delle infiltrazioni d'acqua e del passaggio di veicoli sul sovrastante cortile comune, usato come parcheggio da due Condominii. Gli Eredi del Proprietario chiedono il risarcimento dei danni ai Condominii custodi dell'area. I giudici di merito stabiliscono che la spesa per la ricostruzione del solaio deve essere divisa a metà tra i Condominii e il proprietario danneggiato. La Corte di Cassazione conferma questa decisione. La Corte stabilisce che per la ripartizione spese solaio che funge anche da cortile condominiale si applica l'articolo 1125 del Codice Civile. Di conseguenza, le spese di riparazione gravano per il 50% sul proprietario del locale sottostante e per il restante 50% sui condomini comproprietari del cortile sovrastante, inclusa la quota del danneggiato stesso.

Una coppia si separa e avvia la divisione dei beni. La moglie chiede la restituzione della metà delle somme prelevate dal marito, prima della separazione, da un conto corrente cointestato e da investimenti comuni. La Corte di appello nega la restituzione, ritenendo che i proventi personali consumati prima dello scioglimento non rientrino nella comunione. La Cassazione accoglie il ricorso della moglie: la presenza di un conto corrente cointestato e di titoli comuni dimostra la chiara volontà di condividere la proprietà dei beni. Di conseguenza, i prelievi unilaterali non possono azzerare i diritti dell'altro coniuge. La sentenza viene cassata con rinvio per un nuovo esame.

Un Acquirente e una Venditrice firmano un accordo per la compravendita di un immobile. A causa di disaccordi sulla data del rogito e sul notaio, sorge una lite. L'Acquirente chiede prima il trasferimento forzato e poi la risoluzione del contratto. La Corte d'Appello addebita l'inadempimento del contratto preliminare alla sola Venditrice. La Cassazione, tuttavia, accoglie il ricorso di quest'ultima. I giudici stabiliscono che il tribunale deve compiere una valutazione comparativa e unitaria del comportamento di entrambe le parti, verificando chi abbia violato la buona fede contrattuale. La Cassazione rileva anche l'omessa pronuncia sulla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale ormai abbandonata dall'Acquirente. La sentenza viene cassata con rinvio.

La proprietaria di un immobile abusivo e il promissario acquirente firmano un contratto preliminare, concordando che la venditrice avrebbe richiesto la sanatoria edilizia. Al momento del rogito, l'acquirente rifiuta di firmare lamentando la mancanza del certificato di agibilità. La Corte d'appello dà ragione all'acquirente. La Cassazione ribalta la decisione: se le parti sanno che l'immobile è abusivo e concordano di avviare la sanatoria senza attendere la sua conclusione per il rogito, l'acquirente accetta implicitamente che il certificato di agibilità venga rilasciato solo successivamente. Non serve una rinuncia espressa. La sentenza viene cassata con rinvio.

Il Venditore ha impugnato in appello la sentenza del Tribunale che rigettava la richiesta di simulazione di due vendite immobiliari. Durante il giudizio di appello, il Venditore ha depositato una formale rinuncia all'impugnazione. La Corte d'Appello ha comunque deciso nel merito, rigettando la domanda. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso incidentale dei Terzi Interessati, ha chiarito che la rinuncia all'impugnazione estingue immediatamente il processo d'appello senza necessità di accettazione. Di conseguenza, la Cassazione ha cassato senza rinvio la sentenza d'appello, confermando l'estinzione del giudizio e rendendo definitiva la prima sentenza del Tribunale sfavorevole al Venditore.

Un proprietario terriero chiede al giudice di accertare la simulazione del contratto di vendita di un terreno a un'impresa edile, che non aveva realizzato gli appartamenti promessi in cambio. L'impresa eccepisce la mancata partecipazione al processo di una vecchia società di persone coinvolta negli accordi originari. Il Tribunale e la Corte d'Appello dichiarano la causa improcedibile, ritenendo inesistente la notifica alla società perché cessata per mancato passaggio al Registro delle Imprese. La Cassazione accoglie il ricorso del proprietario: la mancata iscrizione non estingue la società di persone, ma la rende semplicemente irregolare. La notifica era quindi valida e il processo deve proseguire.

Il caso nasce dalla richiesta di un coniuge, poi proseguita dai suoi eredi, di ottenere la restituzione di trentamila euro versati ai venditori per l'acquisto di un immobile, basandosi su una scrittura privata poi ritenuta nulla. L'acquirente ha proposto un'azione di ripetizione dell'indebito. La Corte d'Appello ha rigettato la domanda, ritenendo che la firma sulla scrittura privata provasse solo un acconto minore e che la dicitura sul saldo fosse una mera annotazione interna tra i coniugi. Inoltre, nel successivo atto pubblico, i venditori avevano dichiarato di aver ricevuto l'intero prezzo dalla moglie. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso degli eredi, confermando che l'interpretazione dei contratti spetta ai giudici di merito e che la mancata contestazione di tutte le ragioni della decisione d'appello rende definitivo il rigetto.

Gli Acquirenti Finali hanno acquistato un appartamento scoprendo che era privo di abitabilità e presentava abusi edilizi (un porticato non autorizzato). Hanno quindi fatto causa al Secondo Venditore per ottenere il risarcimento dei danni. Quest'ultimo ha chiamato in causa il Primo Venditore e il Notaio per essere sollevato da ogni responsabilità. La Corte d'Appello ha escluso la responsabilità del Primo Venditore, accertando che l'abuso era stato realizzato dal Secondo Venditore dopo il primo acquisto. La Cassazione ha confermato questa decisione, respingendo il ricorso del Secondo Venditore. La Corte ha chiarito che non si può parlare di "vendita a catena" se il bene è stato modificato nel tempo, confermando la responsabilità del Secondo Venditore per la vendita di immobile non conforme. Inoltre, la richiesta di manleva contro il notaio è stata dichiarata inammissibile per mancata impugnazione nei termini.

Una proprietaria ha promosso un'azione negatoria della servitù per liberare il proprio fondo dallo scolo di acque reflue della vicina. La vicina ha reagito con un'azione di rivendicazione, chiedendo la restituzione di un locale scantinato occupato senza titolo e il risarcimento dei danni. I giudici di merito hanno rigettato la domanda della proprietaria e accolto quella della vicina, condannando la prima al rilascio del locale e al pagamento di oltre 38.000 euro. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della proprietaria. La Suprema Corte ha confermato che l'attrice non ha provato la proprietà dei beni e che l'occupazione del locale era una mera detenzione per tolleranza familiare, escludendo l'usucapione. Di conseguenza, la proprietaria perde definitivamente la causa e deve pagare le spese legali.

Un'acquirente ha comunicato il recesso dal contratto preliminare per l'acquisto di una villa, lamentando gravi irregolarità urbanistiche e chiedendo il doppio della caparra. I comproprietari venditori si sono opposti con strategie diverse: alcuni chiedevano l'adempimento coattivo, altri di trattenere la caparra. La Corte d'Appello ha dato ragione ai venditori, ma la Cassazione ha ribaltato la decisione. La Suprema Corte ha stabilito che, quando la parte venditrice è plurisoggettiva e l'immobile è indivisibile, il recesso dal contratto preliminare deve essere esercitato collettivamente da tutti i comproprietari. Non è valido il recesso espresso solo da alcuni di essi. La sentenza è stata cassata con rinvio.

I Vicini acquistano un terreno da un'Impresa con l'accordo di poter edificare sul confine in deroga ai regolamenti comunali. L'Impresa costruisce per prima ma non sul confine, bensì a una distanza minima di 17 centimetri, violando sia l'accordo sia il piano regolatore che imponeva una distanza minima di 5 metri dal confine. La Corte d'Appello respinge la domanda di demolizione dei Vicini applicando il principio di prevenzione e ritenendo la distanza trascurabile. La Cassazione accoglie il ricorso dei Vicini: il principio di prevenzione non si applica se i regolamenti locali impongono una distanza minima dal confine. Inoltre, le norme sulle distanze legali tra costruzioni sono assolute e non ammettono tolleranze giudiziarie. La sentenza viene cassata con rinvio.

Un consulente finanziario ha impugnato la delibera con cui l'Autorità di Vigilanza ha disposto la sua radiazione del consulente finanziario dall'albo professionale. L'uomo era accusato di gravi illeciti, tra cui l'uso indebito di somme dei clienti, operazioni non autorizzate e l'accettazione di moduli in bianco. Il professionista aveva simulato investimenti mai eseguiti e utilizzato il denaro di un cliente per finanziare un altro soggetto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del consulente, confermando la sanzione. I giudici hanno chiarito che l'Autorità può dimostrare gli illeciti anche tramite presunzioni semplici (indizi chiari e concordanti). Spetta poi al professionista dimostrare la propria innocenza. La valutazione di questi indizi spetta esclusivamente al giudice di merito e non può essere ridiscussa in sede di legittimità se motivata logicamente.

La Corte di Cassazione ha confermato la sanzione pecuniaria di cinquantaquattromila euro inflitta dalla Consob a un membro del consiglio di amministrazione e del comitato esecutivo di una banca. L'amministratore era accusato di gravi carenze nei controlli interni, tra cui la manipolazione dei profili di rischio dei clienti per vendere azioni proprie e la mancata gestione dei conflitti di interesse. La Suprema Corte ha chiarito che la responsabilità degli amministratori bancari, anche se privi di deleghe specifiche, è particolarmente rigorosa a causa del dovere di agire informati e di vigilare sull'andamento della gestione. Inoltre, la Corte ha stabilito che il principio del favor rei non si applica automaticamente alle sanzioni amministrative e che il termine per contestare l'illecito decorre solo dal momento in cui l'autorità completa l'accertamento dei fatti. L'appello dell'amministratore è stato interamente rigettato.

L'Autorità di Vigilanza ha sanzionato una Società di Revisione con una multa di 540.000 euro per gravi violazioni dei principi contabili durante la revisione legale dei conti di un istituto bancario e della sua controllata. La Società di Revisione ha impugnato la sanzione eccependo la tardività della contestazione e l'errata valutazione del proprio operato. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la sanzione. I giudici hanno chiarito che il termine di 180 giorni per la contestazione decorre dal momento in cui l'autorità completa la complessa valutazione dei fatti e non dalla fine materiale delle ispezioni. Inoltre, la Corte ha stabilito che la revisione legale dei conti non è un mero controllo formale, ma richiede una verifica sostanziale e critica della veridicità delle voci di bilancio.

Un socio di una cooperativa agricola sospende la fornitura di latte a causa del mancato pagamento dei corrispettivi arretrati. La cooperativa lo esclude e applica penali, sostenendo l'inapplicabilità dell'eccezione di inadempimento nei rapporti societari. Il Tribunale dà ragione al socio, ma la Corte d'Appello ribalta la decisione. La Corte di Cassazione accoglie infine il ricorso del socio. I giudici chiariscono che, sebbene esista un rapporto associativo, la consegna dei prodotti e il relativo pagamento costituiscono un vero rapporto di scambio. Di conseguenza, l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. è pienamente applicabile per ristabilire l'equilibrio contrattuale. La sentenza impugnata viene cassata con rinvio.

Alcuni acquirenti di appartamenti e il loro condominio hanno citato in giudizio la società costruttrice lamentando la mancata consegna del certificato di agibilità e l'occupazione dell'area destinata a parcheggio. La Corte d'Appello ha accertato l'inadempimento per la mancata consegna del certificato di agibilità e ha ordinato la delimitazione del parcheggio con l'installazione di un cancello. La Cassazione ha chiarito che la mancata consegna del certificato di agibilità non annulla il contratto se l'immobile è comunque salubre, ma dà diritto a chiedere l'adempimento. Ha inoltre accolto il ricorso della costruttrice stabilendo che la richiesta di installare un cancello era una domanda nuova e quindi inammissibile in appello.

Una società acquirente stipula un compromesso per un ufficio, ma la cooperativa venditrice modifica l'immobile riducendone la superficie e destinandolo a garage. Ottenuta la risoluzione per inadempimento, sorge una disputa sulla quantificazione del danno. La Corte d'Appello liquida il danno basandosi sul mero valore locativo dell'immobile. La Cassazione accoglie i ricorsi di entrambe le parti, stabilendo che il corretto criterio per il risarcimento danni contratto preliminare non è l'affitto perso, bensì la differenza tra il valore di mercato del bene al momento della domanda di risoluzione e il prezzo pattuito nel contratto, oltre alla rivalutazione monetaria. La sentenza viene cassata con rinvio.

Il Promissario Acquirente di un immobile recedeva dal contratto preliminare pretendendo il doppio della caparra a causa della mancanza del certificato di agibilità. La Promittente Venditrice otteneva in corso di causa la sanatoria delle difformità. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'acquirente, stabilendo che la mancata consegna del certificato di agibilità non giustifica la risoluzione o il recesso se l'immobile possiede comunque i requisiti sostanziali di sicurezza e igiene. In questo caso, l'inadempimento ha natura meramente formale e documentale, configurando un difetto di scarsa importanza che esclude lo scioglimento del contratto, ferma restando la possibilità di chiedere l'adempimento o il risarcimento del danno.