D.P.R. 380/2001 — Anno 2025

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna di alcuni promittenti venditori al pagamento del doppio della caparra. Essi avevano garantito nel contratto preliminare l'esistenza di una concessione in sanatoria per l'immobile, che in realtà è stata rilasciata solo anni dopo la data prevista per il rogito. La Corte ha stabilito che tale garanzia specifica è vincolante e la sua violazione costituisce un grave inadempimento che legittima il recesso del promissario acquirente, rendendo irrilevante l'ottenimento tardivo del permesso.

Una controversia tra due proprietarie confinanti riguardante le distanze legali nella ricostruzione di un edificio è al centro di una recente ordinanza della Cassazione. La Corte d'Appello aveva dato ragione alla proprietaria dell'edificio preesistente, contestando la violazione delle distanze. Tuttavia, la Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che deve essere applicata una nuova norma più permissiva (introdotta dal D.L. 76/2020), entrata in vigore dopo la sentenza d'appello. Il caso è stato quindi rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione alla luce delle nuove regole sulle distanze legali ricostruzione.

Una società di costruzioni, sanzionata per aver edificato in prossimità della linea doganale senza la specifica autorizzazione, ha visto annullare la multa dalla Corte di Cassazione. Il principio chiave è la buona fede del costruttore, che aveva ottenuto un regolare permesso di costruire dallo Sportello Unico dell'Edilizia. La Corte ha stabilito che l'affidamento riposto dal cittadino nell'operato della Pubblica Amministrazione competente esclude la colpa, e quindi la sanzionabilità, anche se l'ente ha omesso di acquisire internamente tutti i pareri necessari.

Un condomino si opponeva al cambio destinazione d'uso di un appartamento, trasformato in magazzino a servizio di un'attività commerciale. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che un'eventuale illegittimità urbanistica non conferisce automaticamente al singolo condomino il diritto di chiederne la cessazione. Inoltre, l'aumento del traffico nelle parti comuni (scale, ascensore) è stato qualificato come 'uso più intenso', lecito ai sensi dell'art. 1102 c.c., e non come un'illegittima modifica della loro destinazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 27688/2025, ha stabilito un principio fondamentale sulla responsabilità del progettista in caso di abusi edilizi. La Corte ha chiarito che la successiva vendita dell'immobile a terzi non interrompe il nesso di causalità tra la condotta illecita del professionista (l'abuso edilizio) e il danno subito dagli acquirenti finali. Questi ultimi, infatti, subiscono un pregiudizio diretto, come i costi per la sanatoria, che discende direttamente dall'irregolarità originaria. Pertanto, la responsabilità del progettista persiste anche nei confronti di chi acquista l'immobile in un secondo momento, configurandosi come una causa diretta e concorrente del danno.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso contro un'ordinanza di demolizione. La Corte chiarisce che un incidente di esecuzione non può essere accolto se si limita a riproporre una istanza già rigettata in assenza di fatti realmente nuovi. Il rigetto da parte del Comune della richiesta di annullamento in autotutela di un permesso in sanatoria non costituisce un 'novum' idoneo a riaprire il caso.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un terzo contro un ordine di demolizione. La ricorrente, figlia dei costruttori dell'immobile abusivo, vi abitava in virtù di un comodato stipulato anni dopo la condanna definitiva. La Corte ha stabilito che il principio di proporzionalità e il diritto all'abitazione non possono essere invocati da chi occupa un immobile con la piena consapevolezza della sua natura illecita, poiché l'ordine di demolizione è una sanzione reale che segue il bene e non la persona.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27018/2025, ha stabilito che l'IMU su un immobile abusivo è dovuta anche in presenza di un ordine di demolizione. La Corte ha chiarito che l'irregolarità urbanistica non equivale alla 'inagibilità' che darebbe diritto a una riduzione d'imposta. Il presupposto per la tassazione è l'esistenza fisica del fabbricato e la sua suscettibilità di essere iscritto in catasto, a prescindere dalla sua conformità edilizia.

La Corte di Cassazione ha stabilito che gli immobili abusivi, anche se oggetto di un ordine di demolizione, sono pienamente soggetti al pagamento della TASI. La sentenza chiarisce che, ai fini fiscali, l'irregolarità urbanistica non equivale a inagibilità e non giustifica una riduzione dell'imposta. Il presupposto impositivo è la potenziale redditività del bene, che cessa solo con la sua effettiva demolizione, non con il solo ordine amministrativo.

Una società fallita ha contestato le richieste di pagamento dell'ICI per gli anni 2010-2011 relative a immobili oggetto di ordinanze di demolizione non eseguite. Sosteneva che l'imposta dovesse essere calcolata solo sul valore dell'area e non sul valore catastale degli edifici. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che, ai fini fiscali, un immobile è soggetto a ICI come 'fabbricato' finché è iscritto o iscrivibile al catasto. La sua natura abusiva o l'esistenza di un ordine di demolizione non modificano la base imponibile, che resta quella del fabbricato fino alla sua effettiva demolizione o trasferimento di proprietà.

La Cassazione interviene sul tema delle distanze legali in edilizia. Un caso di demolizione e ricostruzione viene riesaminato alla luce delle nuove norme (ius superveniens), più favorevoli al costruttore. La Corte annulla la decisione precedente per non aver considerato le nuove leggi e per vizi nella consulenza tecnica, rinviando il caso per un nuovo giudizio.

In una controversia edilizia sulle distanze legali, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale: il giudice ha il dovere di acquisire e applicare d'ufficio i regolamenti edilizi locali. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva erroneamente qualificato un intervento come 'nuova costruzione' senza un'adeguata verifica della normativa comunale, che avrebbe potuto consentire deroghe. La causa è stata rinviata per un nuovo esame che tenga conto delle specifiche norme tecniche locali.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una ristrutturazione che modifica la sagoma e l'altezza di un edificio deve essere considerata a tutti gli effetti una nuova costruzione. Di conseguenza, deve rispettare le distanze minime legali dai confini e dagli altri fabbricati. La controversia nasceva dalla modifica di un garage, il cui tetto era stato trasformato da piano a spiovente con un conseguente aumento di altezza. La Corte d'Appello aveva escluso che si trattasse di nuova costruzione, ma la Cassazione ha annullato tale decisione, affermando che qualsiasi alterazione della conformazione planivolumetrica e del profilo estetico-architettonico qualifica l'opera come nuova, imponendo l'applicazione delle norme sulle distanze.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 10807/2025, ha rigettato il ricorso di una società conduttrice che lamentava un grave inadempimento del locatore per la presunta abusività di una parte dell'immobile commerciale locato. La Corte ha stabilito che grava sul conduttore, che agisce per la risoluzione del contratto, l'onere di provare non solo l'esistenza dell'irregolarità edilizia, ma anche e soprattutto il concreto e specifico pregiudizio che tale irregolarità ha causato al godimento del bene, impedendo l'esercizio della sua attività. In assenza di una specifica pattuizione contrattuale, il locatore non è tenuto a garantire l'ottenimento delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'attività specifica del conduttore.

Un caso di danni da frana solleva la questione della responsabilità dell'ente pubblico. I giudici di merito hanno condannato Comune e Provincia in solido. La Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha rimesso la causa alla pubblica udienza per la particolare rilevanza delle questioni sulla configurabilità e i limiti della responsabilità dell'ente pubblico in eventi di dissesto idrogeologico.

In un caso di compravendita immobiliare, la Corte di Cassazione ha stabilito che la mancata consegna del certificato di agibilità da parte del venditore non comporta automaticamente un risarcimento basato sulla diminuzione di valore dell'immobile. Se il difetto è puramente formale, ovvero l'immobile possiede tutti i requisiti sostanziali e manca solo l'atto burocratico, il danno risarcibile è limitato ai soli costi sostenuti dall'acquirente per ottenere il documento. La Corte ha così riformato le precedenti decisioni che avevano concesso un risarcimento pari al 20% del valore commerciale.

Un notaio è stato sanzionato per aver redatto un atto di trasferimento immobiliare nullo per la mancanza della dichiarazione di conformità catastale. Nonostante l'atto sia stato successivamente sanato con un atto di conferma, la Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità disciplinare del notaio sorge al momento della stipula dell'atto nullo. La possibilità di sanatoria successiva non elimina l'illecito disciplinare originario, ma può essere considerata solo come attenuante per la determinazione della sanzione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un cittadino contro il sequestro preventivo di un immobile abusivo. Il ricorrente sosteneva che l'uso solo estivo dell'edificio escludesse il pericolo di aggravamento del reato. La Corte ha invece confermato che il 'carico urbanistico', ovvero l'impatto su traffico, scarichi e ambiente, sussiste anche con un utilizzo saltuario, giustificando pienamente la misura cautelare per proteggere il territorio.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di due imputati contro la confisca di un'area oggetto di lottizzazione abusiva, nonostante la prescrizione del reato. La decisione si fonda sulla carenza di interesse degli imputati, non proprietari dell'area, e ribadisce che il reato di lottizzazione abusiva ha natura progressiva, con la prescrizione che decorre dall'ultimo intervento illecito che modifica l'assetto del territorio.

La Corte di Cassazione ha annullato una condanna per abuso edilizio, stabilendo che il reato era estinto per prescrizione. La sentenza chiarisce un punto fondamentale: in caso di un complesso di opere edilizie, il reato si considera consumato solo con il completamento totale dei lavori in ogni sua parte o con il sequestro del cantiere. Quest'ultimo evento segna l'inizio del decorso della prescrizione. La Corte ha inoltre corretto la qualificazione giuridica del fatto, escludendo l'ipotesi più grave di lottizzazione abusiva.