Immobili Abusivi ICI: la Cassazione chiarisce quando si paga l’imposta
La questione della tassazione degli immobili abusivi ai fini ICI (oggi IMU) è un tema che genera frequenti dubbi tra i proprietari. Se un edificio è stato costruito senza le dovute autorizzazioni ed è destinatario di un’ordinanza di demolizione, è ancora soggetto al pagamento dell’imposta come ‘fabbricato’? Con la sentenza n. 27012 del 2025, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale: finché l’immobile è iscritto al catasto, l’imposta è dovuta sul suo valore catastale, indipendentemente dalla sua condizione di abusività.
I fatti del caso: la controversia su ICI e immobili da demolire
Una società, successivamente dichiarata fallita, si è vista recapitare avvisi di accertamento per l’ICI relativa agli anni 2010 e 2011. Tali avvisi riguardavano unità immobiliari che erano state oggetto di sequestro e, in seguito, di ordinanze di demolizione mai eseguite.
La curatela fallimentare ha impugnato gli atti, sostenendo che l’imposta comunale avrebbe dovuto essere calcolata non sul valore catastale degli edifici, bensì sul valore venale dell’area di sedime, considerata parzialmente edificabile. Secondo la tesi difensiva, l’ordine di demolizione aveva di fatto privato gli immobili del loro valore commerciale e della possibilità di utilizzo, rendendoli fiscalmente assimilabili a un’area nuda.
La questione giuridica e la tassazione degli immobili abusivi ICI
Il nucleo della controversia ruotava attorno alla corretta definizione di ‘fabbricato’ ai fini dell’applicazione dell’ICI. Il ricorrente sosteneva che un immobile abusivo, privo di agibilità e destinato alla demolizione, non potesse essere considerato ‘suscettibile di produrre reddito’ e, pertanto, la tassazione dovesse basarsi sul solo valore del terreno. Si invocava un’assimilazione alla disciplina prevista per i fabbricati in corso di costruzione, ristrutturazione o demolizione, per i quali la legge prevede che la base imponibile sia costituita dal valore dell’area.
Di contro, l’ente impositore (il Comune) riteneva che il presupposto per l’applicazione dell’imposta fosse la semplice esistenza del fabbricato e la sua iscrizione al catasto, a prescindere dalla sua conformità urbanistica.
Le motivazioni della Corte di Cassazione
La Suprema Corte ha respinto integralmente il ricorso della società, confermando le decisioni dei giudici di merito. I giudici hanno chiarito alcuni principi cardine in materia di tassazione degli immobili abusivi ICI.
Il presupposto dell’imposta: l’iscrizione al catasto
Il punto centrale della decisione è che, ai sensi del D.Lgs. 504/1992, il presupposto per l’applicazione dell’ICI è il possesso di ‘fabbricati’. Un bene è considerato ‘fabbricato’ quando è iscritto, o deve essere iscritto, nel catasto edilizio urbano. Questa iscrizione, o la semplice ‘iscrivibilità’, è una condizione sufficiente per l’assoggettamento del bene all’imposta.
Irrilevanza della regolarità urbanistica e dell’agibilità
La Corte ha ribadito un orientamento consolidato: la regolarità urbanistica dell’immobile e il possesso del certificato di agibilità non sono requisiti richiesti dalla legge ai fini fiscali. L’imposta è dovuta per il solo fatto che l’immobile esiste ed è accatastato, poiché la normativa tributaria è autonoma rispetto a quella urbanistica. Di conseguenza, la tesi secondo cui un immobile abusivo non sarebbe ‘suscettibile di produrre reddito’ è stata respinta, in quanto il presupposto dell’ICI non è la redditività effettiva, ma la titolarità di un diritto reale sul bene classificato come fabbricato.
L’ordine di demolizione non modifica la base imponibile
I giudici hanno specificato che un’ordinanza di demolizione non eseguita non è sufficiente a modificare la natura fiscale del bene. Finché il fabbricato esiste materialmente e non viene demolito o trasferito ope legis al patrimonio comunale a seguito di inottemperanza, la base imponibile rimane quella determinata sulla base della rendita catastale. L’idea di tassare solo l’area di sedime è stata ritenuta infondata, poiché la legge non prevede questa possibilità per un fabbricato esistente, seppur abusivo.
Le conclusioni: cosa cambia per i proprietari?
La sentenza consolida un principio di notevole importanza pratica. I proprietari di immobili abusivi non possono sottrarsi al pagamento dell’ICI (o dell’IMU) semplicemente perché l’edificio è irregolare o perché è stato emesso un ordine di demolizione. Fino a quando non avviene l’effettiva demolizione fisica della costruzione o il trasferimento legale della proprietà all’ente pubblico, l’obbligazione tributaria persiste e deve essere calcolata sul valore catastale del fabbricato. La registrazione in catasto agisce come elemento determinante, cristallizzando la natura fiscale del bene e rendendo irrilevanti, da questo punto di vista, le vicende urbanistiche che lo riguardano.
Un immobile abusivo è soggetto al pagamento dell’ICI/IMU?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, l’iscrizione o la semplice iscrivibilità di un fabbricato al catasto è una condizione sufficiente per assoggettarlo all’imposta comunale, a prescindere dalla sua regolarità urbanistica.
Un ordine di demolizione non eseguito esonera dal pagamento dell’imposta sul fabbricato?
No. La sentenza chiarisce che finché il fabbricato esiste e risulta accatastato, la base imponibile è costituita dal suo valore catastale. L’ordine di demolizione non trasforma automaticamente il bene in ‘area edificabile’ ai fini fiscali.
L’assenza del certificato di agibilità influisce sul calcolo dell’ICI/IMU?
No. L’imposta è dovuta per il solo fatto che l’immobile sia stato accatastato. La mancanza del certificato di agibilità o la presenza di difformità urbanistiche non sono condizioni che escludono o riducono il tributo, che non è legato alla ‘produttività di reddito’ ma alla titolarità del diritto reale.