Art. 840 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

Alcuni proprietari hanno subito gravi danni strutturali alla propria abitazione a causa di lavori di demolizione e ricostruzione effettuati nel fabbricato confinante. I danneggiati hanno citato in giudizio i vicini committenti, i quali avevano appaltato l'opera a un'impresa esterna. I giudici di merito avevano condannato i committenti al risarcimento. La Corte di Cassazione ha chiarito i contorni della responsabilità del committente per danni in appalto. Di regola l'appaltatore risponde in via esclusiva dei danni a terzi per via della propria autonomia organizzativa. Il proprietario risponde solo se ha scelto un'impresa palesemente inidonea oppure se ha azzerato l'autonomia dell'esecutore impartendo direttive vincolanti. La Cassazione ha annullato la condanna e rinviato la causa per accertare un'eventuale colpa o ingerenza dei proprietari.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso riguardante la `demanialità stradale` di aree sottostanti gli archi di una strada statale storica. La Corte d'Appello aveva riconosciuto la natura pubblica di tali volumi. La questione principale è se un privato possa dimostrare il contrario, contestando la `demanialità` di queste aree. Vista la particolare rilevanza giuridica della questione e la necessità di garantire un'interpretazione uniforme della legge, la Cassazione ha deciso di rinviare la causa a nuovo ruolo per una discussione in pubblica udienza, posticipando la decisione finale.

Un Proprietario ha chiesto di aprire un'apertura (varco) tra la sua cantina esclusiva e un cortile comune, ma l'Assemblea Condominiale ha negato. Il Proprietario ha impugnato la delibera. Il Condominio ha proposto una domanda riconvenzionale per l'occupazione di uno spazio comune. Dopo vari gradi di giudizio, la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d'appello che aveva dato ragione al Proprietario. La Cassazione ha ribadito l'importanza di accertare la natura condominiale del vano e del muro, e di considerare le restrizioni del regolamento contrattuale sull'apertura varco in muro condominiale. La causa tornerà in appello per un nuovo esame.

Una Proprietaria ha citato in giudizio i Nuovi Proprietari per la costruzione di un balcone, sostenendo violasse la sua proprietà e che l'immobile fosse stato acquistato senza tale struttura. Il Tribunale le ha dato ragione, ordinando la demolizione. La Corte d'Appello ha ribaltato la decisione, ritenendo che il balcone fosse già parte dell'immobile al momento dell'acquisto, basandosi su planimetrie e altri elementi. La Proprietaria ha quindi presentato ricorso in Cassazione. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando che la valutazione delle prove spetta ai giudici di merito e che la motivazione della Corte d'Appello sull'esistenza del balcone proprietà immobiliare non era illogica.

Un condomino ha avviato un'azione possessoria contro il vicino e la società del gas. Il ricorrente lamentava l'occupazione di un lastrico solare sovrastante la sua abitazione e il passaggio di tubature nella colonna d'aria. I giudici di merito hanno rigettato le istanze principali, accertando che il lastrico non era calpestabile né accessibile direttamente. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione. La Corte ha ribadito che la tutela del possesso richiede la prova di un potere materiale concreto e attuale sul bene. Il semplice titolo di proprietà o la presenza dei vani sottostanti non dimostrano il possesso. Inoltre, il passaggio di tubazioni non integra turbativa se non arreca un pregiudizio concreto all'uso del bene.

Una proprietaria ha promosso una causa per ottenere l'accertamento del diritto di proprietà di un locale interrato ad uso cellaio, collocato sotto il terreno di una vicina confinante. La confinante si opponeva sostenendo che il sottosuolo appartenesse al suolo di sua proprietà e pretendeva la prova rigorosa dei passaggi storici di acquisto. I giudici di merito hanno riconosciuto la titolarità del locale all'attrice sulla base dei titoli di provenienza risalenti nel tempo. La Suprema Corte ha confermato la decisione e respinto il ricorso della confinante: chi si trova già nel possesso materiale del bene e agisce per chiarire la propria titolarità non deve fornire la prova gravosa della rivendicazione, potendo dimostrare il proprio diritto mediante atti d'acquisto e presunzioni.

Due condomine hanno eseguito uno scavo del sottosuolo condominiale per abbassare il pavimento del loro locale seminterrato di ventiquattro centimetri, aumentandone l'altezza interna. Il Condominio ha chiesto il ripristino dello stato originario dei luoghi, sostenendo che lo scavo avesse intaccato una parte comune dell'edificio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso delle proprietarie, confermando che il sottosuolo appartiene a tutti i condomini in mancanza di un titolo contrario. Di conseguenza, lo scavo non autorizzato costituisce un'appropriazione illecita della cosa comune e non un semplice uso più intenso della stessa. Le condomine sono state condannate a ripristinare la quota originaria del pavimento e a pagare le spese legali.

Il Successore di un'originaria proprietaria ha richiesto l'accertamento della proprietà esclusiva di un giardino e delle grotte sottostanti, rivendicando l'acquisto per donazione o per usucapione di un terreno. I Vicini si sono opposti, chiedendo a loro volta l'usucapione del sottosuolo. Dopo i rifiuti dei giudici di merito, la Cassazione ha accolto il ricorso del Successore. La Suprema Corte ha stabilito che la presenza di una recinzione con paletti e rete metallica, documentata in un procedimento penale parallelo, costituisce una prova fondamentale del possesso esclusivo. La recinzione rappresenta infatti la concreta manifestazione del diritto di escludere i terzi, elemento essenziale per dimostrare l'usucapione di un terreno. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio per un nuovo esame.

Gli Eredi di una defunta proprietaria hanno citato in giudizio I Confinanti, colpevoli di aver sbarrato con due cancelli l'accesso a una strada sterrata, impedendo il godimento di due cantine sotterranee. I Confinanti rivendicavano la proprietà delle cantine poiché accessibili solo dal loro fondo. Il Tribunale e la Corte d'Appello hanno dato ragione agli Eredi, ordinando la rimozione dei cancelli e un risarcimento di trentamila euro. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dei Confinanti, confermando che la proprietà del sottosuolo spetta al proprietario del suolo sovrastante, a meno che non vi sia un titolo d'acquisto contrario. La semplice accessibilità fisica dal fondo vicino non fa venir meno questo principio.

Due comproprietari hanno chiesto l'accertamento dell'usucapione di quota indivisa su spazi comuni, tra cui androne, scale e cantina, venduti a un terzo acquirente. I ricorrenti sostenevano di aver posseduto i beni in via esclusiva, avendo cambiato le chiavi di accesso. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che per l'usucapione di quota indivisa non basta il semplice utilizzo o la sostituzione di una serratura. È necessario dimostrare un comportamento durevole e palese che escluda del tutto gli altri comproprietari dal godimento del bene. Inoltre, l'azione è stata qualificata come rivendicazione, richiedendo la prova rigorosa della proprietà. I ricorrenti hanno perso la causa e sono stati condannati a pagare le spese processuali.

Una società immobiliare agisce in giudizio per impedire ai proprietari di una villa vicina di utilizzare una galleria che passa sotto la sua proprietà. Durante il processo, i vicini tentano di usare una sentenza definitiva a loro favorevole, ottenuta in un'altra causa (giudicato esterno). La Corte di Cassazione interviene e stabilisce un principio fondamentale: il giudice del rinvio, quando opera in modalità 'prosecutoria', non può tenere conto di un giudicato esterno formatosi dopo la prima decisione della Cassazione. Questo perché il suo compito è limitato ad applicare i principi di diritto già fissati dalla Suprema Corte, senza introdurre nuovi elementi che potrebbero alterare il percorso logico-giuridico tracciato. La Corte ha quindi annullato la decisione che ammetteva il giudicato esterno.

Una società, dopo aver costruito un nuovo piano, si è vista negare l'accesso tramite una scala che la proprietaria vicina riteneva di sua esclusiva proprietà nella parte superiore. La Cassazione ha dato ragione alla società, stabilendo che l'intera scala è un bene comune. Il principio decisivo è stato quello dell'accessione dello spazio sovrastante: se l'area al di sotto della scala è comune, anche lo spazio verticale (la 'colonna d'aria') e tutto ciò che vi viene costruito, come la scala, diventano di proprietà comune. La vicina non è riuscita a fornire una prova valida della sua proprietà esclusiva, perdendo così la causa.

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale sulla qualificazione giuridica della domanda. Nel caso specifico, alcuni proprietari avevano citato in giudizio un vicino per i danni al loro immobile causati da lavori di scavo. La loro richiesta era stata respinta perché in appello avevano fatto riferimento a una norma diversa da quella iniziale. La Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando che il giudice ha il dovere di esaminare i fatti nella loro sostanza e applicare la legge corretta, indipendentemente da come le parti l'hanno inizialmente definita. Il giudice deve guardare al 'fatto' (scavi che causano danni) e non fermarsi all'etichetta giuridica formale data dall'avvocato. La causa dovrà quindi essere riesaminata.

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di un proprietario contro l'installazione delle unità esterne dei condizionatori dei vicini. I macchinari, pur essendo su un muro comune, sporgevano nel suo cortile privato. La Corte ha stabilito un principio fondamentale: il diritto del proprietario a escludere terzi dal suo spazio aereo (la 'colonna d'aria') va valutato non solo sull'uso attuale dell'area, ma anche sui possibili usi futuri. Inoltre, le lamentele su gocciolamento e le 'immissioni da condizionatori' (aria calda e rumore) non possono essere respinte senza una verifica tecnica concreta. La causa è stata rinviata al giudice per un nuovo esame basato su questi principi.

Una società che utilizza i volumi sotto gli archi di una strada statale per un complesso turistico si oppone alla pretesa dello Stato, che li rivendica come demanio pubblico. La Corte di Cassazione ha stabilito che la demanialità del sottosuolo stradale non è automatica. Non basta che la strada sovrastante sia pubblica. Lo Stato deve dimostrare che l'area sottostante ha un collegamento spaziale e funzionale con la strada stessa. La Corte ha annullato la precedente decisione, che si era basata su un'errata applicazione dell'art. 840 c.c., e ha rinviato il caso alla Corte d'Appello per una nuova valutazione. La vittoria va, in questa fase, all'azienda privata.

La Corte di Cassazione ha chiarito i limiti della presunzione di condominialità del suolo. Una condomina si opponeva alla costruzione di un garage da parte dei vicini nel sottosuolo di un terrazzo di loro proprietà, sostenendo che tale area fosse bene comune. La Corte ha respinto il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: il 'suolo su cui sorge l'edificio', considerato parte comune dall'art. 1117 c.c., si identifica esclusivamente con l'area sottostante alla proiezione verticale dei muri perimetrali. Poiché il terrapieno scavato si trovava al di fuori di tale perimetro e non svolgeva alcuna funzione di sostegno per l'edificio, è stato ritenuto di proprietà esclusiva. Di conseguenza, i vicini hanno vinto la causa.

Un'impresa costruttrice, proprietaria di una porzione di un edificio, demolisce la sua parte per costruire nuove villette, invadendo suolo, sottosuolo e strutture portanti comuni. L'altro proprietario si oppone. La Corte di Cassazione stabilisce che la demolizione di parti comuni condominiali e l'appropriazione di aree condivise sono illegittime. Tale condotta viola il diritto degli altri condomini al pari uso della cosa comune. Anche l'eliminazione dei parcheggi con vincolo di destinazione è illecita. La Corte accoglie il ricorso del proprietario danneggiato, affermando che un singolo condomino non può alterare la struttura e le aree comuni a proprio esclusivo vantaggio.

La Corte di Cassazione affronta il tema della comproprietà del lastrico solare in un condominio orizzontale, composto da edifici autonomi. Un condomino aveva trasformato in terrazza privata il tetto che copriva esclusivamente la sua unità. Altri condomini sostenevano che fosse un bene comune. La Corte ha stabilito che, in questo contesto, il lastrico non si presume automaticamente comune. Per affermare la comproprietà del lastrico solare, non basta un generico riferimento ai 'tetti' nel regolamento condominiale. È necessario un atto scritto specifico che manifesti l'inequivoca volontà di tutti i proprietari di renderlo un bene condiviso. Di conseguenza, la Corte ha accolto il ricorso del proprietario dell'unità immobiliare, annullando la precedente decisione.

Una società proprietaria di un locale interrato ha eseguito scavi nel sottosuolo condominiale per ampliare la propria unità immobiliare. Il Condominio ha agito in giudizio chiedendo la rimessione in pristino. La Corte di Cassazione ha confermato che il sottosuolo condominiale è un bene comune e che l'amministratore è legittimato ad agire per la sua tutela senza necessità di una delibera assembleare specifica, trattandosi di un atto conservativo volto a preservare l'integrità dell'edificio.

Un proprietario ha citato in giudizio una società di servizi per ottenere la rimozione di tubature per il teleriscaldamento collocate nel sottosuolo di una sua strada privata. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello hanno respinto la richiesta, sostenendo che il proprietario non avesse un interesse concreto e apprezzabile alla rimozione, dato che le tubature si trovavano a una profondità tale da non interferire con l'uso del suo bene. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che, in base ai limiti della proprietà del sottosuolo definiti dall'art. 840 c.c., spetta al proprietario dimostrare il pregiudizio effettivo derivante dalle opere di terzi per poterne chiedere la rimozione.