Art. 67 Codice Civile — Anno 2026

Un condomino impugna le delibere assembleari relative a più palazzine sostenendo l'esistenza di un supercondominio con gestione autonoma. L'ente di gestione difende la natura di condominio unico stabilita dal regolamento originario. Durante il giudizio di legittimità, l'ente produce una sentenza passata in giudicato che accerta definitivamente la natura unitaria del complesso. La Corte di Cassazione non decide immediatamente il merito della lite. I giudici rilevano il deposito tardivo del documento e l'assenza di replica scritta nel rito a porte chiuse. Per garantire il pieno rispetto del contraddittorio su una questione di rilievo, la Suprema Corte rimette la causa alla trattazione in pubblica udienza.

In un supercondominio con più di sessanta partecipanti, due rappresentanti nominati intervengono per confermare l'amministratore. Un rappresentante esprime voto favorevole, mentre l'altro vota contro sostenendo la mancanza della maggioranza per teste. Un condomino impugna la delibera sostenendo che ogni rappresentante esprima solo un voto singolo corrispondente all'edificio. La Corte di Cassazione respinge l'impugnazione e conferma la validità della delibera. I giudici chiariscono che nella assemblea del supercondominio il voto del rappresentante si calcola sommando le singole teste di tutti i proprietari rappresentati e il valore millesimale del palazzo. Il condomino dissenziente perde la causa e subisce la condanna alle spese processuali.

Un condomino ha impugnato la delibera di conferma dell'amministratore sostenendo la mancanza della maggioranza legale. L'opponente contestava la validità dell'intervento diretto di due comproprietari di una cantina, arrivati in riunione senza aver nominato per iscritto un unico rappresentante. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la piena validità della decisione. I giudici hanno stabilito che il voto in assemblea condominiale espresso di persona e in modo concordato dai comproprietari di un'unità è valido anche in assenza di una delega scritta preventiva. La norma che prevede un solo rappresentante per ciascun immobile indiviso non cancella il diritto dei contitolari di partecipare personalmente e votare uniti.

Una società registrata all'estero gestiva la locazione di numerosi immobili in Italia. Un condominio creditore, vantando crediti non pagati per spese comuni, ha richiesto la dichiarazione di fallimento dell'impresa. La società ha contestato la competenza del tribunale italiano, sostenendo di avere la sede legale all'estero e una presunta sede operativa in un'altra regione d'Italia. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso confermando il fallimento. I giudici hanno chiarito che, ai fini della sede effettiva società fallimento, rileva il luogo in cui l'azienda svolge la sua reale attività di gestione immobiliare e dove risiede l'amministratore. Di fronte all'assenza di dipendenti e di una struttura operativa estera reale, la competenza spetta al tribunale del luogo in cui sono ubicati gli immobili e si esercita l'amministrazione concreta. La società e il suo amministratore sono stati condannati al pagamento delle spese.

Un condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo contro una società per il pagamento di oneri condominiali ordinari e straordinari. La società si è opposta, dimostrando di essere soltanto nuda proprietaria dell'immobile, mentre l'usufrutto apparteneva a un terzo. La Corte d'Appello ha revocato il decreto, escludendo ogni responsabilità della società. La Corte di Cassazione ha invece accolto il ricorso del condominio, stabilendo che la ripartizione spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario deve seguire rigorosamente la legge. Le spese ordinarie gravano sull'usufruttuario, mentre quelle straordinarie spettano al nudo proprietario. L'assemblea non può derogare a tali criteri, ma l'amministratore deve addebitare i costi ai rispettivi soggetti obbligati in base alla natura dei lavori. La sentenza è stata cassata con rinvio.

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di una condomina che chiedeva l'impugnazione delibera condominiale per vizi di convocazione di altri condomini e per la mancata iscrizione a bilancio di suoi presunti crediti. La Suprema Corte ha chiarito che solo il condomino non convocato può far valere il vizio di convocazione. Inoltre, i presunti crediti della condomina derivavano da un accordo transattivo già risolto per inadempimento. Di conseguenza, la Cassazione ha confermato il rigetto dell'impugnazione e la condanna della condomina per responsabilità aggravata (lite temeraria) a causa dell'insistenza in pretese palesemente infondate.

Un condomino ha impugnato la decisione del proprio edificio di assumere un portiere notturno a uso esclusivo, sostenendo che la competenza fosse del Supercondominio, di cui il suo palazzo faceva parte. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo un principio importante sulla delibera condominiale supercondominio. Un singolo condominio ha il pieno potere di decidere e finanziare servizi destinati unicamente ai propri residenti, senza dover coinvolgere l'assemblea del Supercondominio. La competenza di quest'ultimo, infatti, riguarda solo la gestione di beni e servizi comuni a tutti gli edifici del complesso. La delibera è stata quindi ritenuta valida.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un regolamento di supercondominio non può introdurre cause di ineleggibilità per la nomina del rappresentante di un singolo condominio. Nel caso specifico, l'assemblea aveva vietato la nomina a chi non fosse proprietario, a parenti di dipendenti o a chi avesse cause legali in corso contro il supercondominio. La Corte ha dichiarato illegittime queste clausole, poiché l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che regola la rappresentanza, è inderogabile. Pertanto, qualsiasi forma di ineleggibilità rappresentante supercondominio non prevista espressamente dalla legge è nulla. Hanno vinto i condomini che avevano impugnato la delibera.

Alcuni proprietari hanno contestato una delibera che approvava regolamento e tabelle di un supercondominio, sostenendo che il loro edificio non ne facesse parte. La Corte di Cassazione ha dato loro ragione, stabilendo un principio fondamentale sulla costituzione del supercondominio: la semplice vicinanza tra edifici o la loro origine da un unico piano di lottizzazione non è sufficiente. Per creare un supercondominio, è necessario dimostrare l'esistenza di beni o servizi oggettivamente e funzionalmente legati a più edifici (come viali o impianti centralizzati) oppure un esplicito accordo contrattuale tra tutti i proprietari. La Corte ha annullato la precedente decisione, che si era basata solo sulla conformazione del complesso immobiliare, e ha rinviato il caso per una nuova valutazione basata su questi criteri più rigorosi.

Una condomina tenta l'impugnazione di una delibera assembleare contestando vizi nel quorum, nelle deleghe e nella partecipazione di estranei. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: l'onere della prova grava interamente sul condomino che contesta. Se non si dimostrano concretamente le irregolarità, la delibera resta valida. Inoltre, la Corte chiarisce che solo il condomino che ha conferito una delega può contestarne i vizi, non gli altri. La sostituzione della delibera impugnata con una successiva fa inoltre venir meno l'interesse a proseguire la causa.

Una condomina si distacca dall'impianto di riscaldamento centralizzato ma si vede comunque addebitare le spese dal Supercondominio. Dopo due sentenze a lei favorevoli, la Corte di Cassazione ribalta il verdetto. I giudici supremi stabiliscono che rientra nella competenza assemblea supercondominio approvare la ripartizione delle spese per i servizi comuni, come il riscaldamento, direttamente in capo ai singoli condòmini dei vari edifici. La delibera che addebita i costi è quindi valida, poiché l'assemblea dei rappresentanti ha il potere di decidere sulla gestione complessiva dei beni e servizi condivisi.

La Corte di Cassazione ha confermato l'annullamento di una delibera a causa di un verbale di assemblea condominiale privo dell'elenco nominativo dei partecipanti e delle rispettive quote. La Corte ha stabilito che un foglio presenze separato, non firmato e non esplicitamente menzionato come allegato al verbale, non è sufficiente a sanare tale vizio, poiché impedisce la verifica della regolare costituzione dell'assemblea e della validità delle votazioni.

Una consumatrice, dopo il rigetto del suo piano di ristrutturazione del debito, ha presentato appello a un giudice non competente. La Corte d'Appello ha dichiarato l'impugnazione inammissibile. La Corte di Cassazione ha ribaltato questa decisione, affermando che un appello al giudice incompetente non è causa di inammissibilità. Grazie al principio della 'translatio iudicii', il processo deve semplicemente proseguire davanti al giudice corretto, in questo caso il Tribunale in composizione collegiale.