Art. 1759 Codice Civile — Anno 2025

Un venditore ha citato in giudizio la sua agenzia immobiliare e uno studio tecnico a causa di una difformità urbanistica non rilevata che ha ostacolato la vendita di un immobile. La Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità del mediatore immobiliare è circoscritta agli obblighi specificati nel mandato. In assenza di un incarico esplicito per la verifica della conformità urbanistica, l'agente non è tenuto a svolgere indagini tecniche complesse. La Corte ha inoltre precisato che il risarcimento per negligenza professionale copre solo i danni diretti, escludendo le perdite derivanti da successive scelte commerciali del cliente. Il caso delinea chiaramente i confini della responsabilità del mediatore immobiliare.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 9969/2025, ha stabilito il principio di responsabilità solidale tra una società venditrice, poi fallita, e l'agenzia immobiliare mediatrice. Una promissaria acquirente aveva versato una cospicua somma per un immobile da costruire, scoprendo poi che la venditrice non era proprietaria del terreno. La Corte ha chiarito che, nonostante la diversa natura delle responsabilità (contrattuale per la venditrice, extracontrattuale per il mediatore), entrambe le parti hanno concorso a causare un unico danno patrimoniale all'acquirente. Di conseguenza, l'agenzia può essere condannata a risarcire l'intero danno, inclusa la somma versata alla venditrice insolvente, a causa della sua violazione dei doveri di corretta informazione.

Un acquirente cita in giudizio un'agenzia immobiliare per non averlo informato che la ditta costruttrice non aveva saldato il prezzo del terreno. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la responsabilità del mediatore, ai sensi dell'art. 1759 c.c., non si estende a verifiche sulla generica solvibilità del venditore. Tale obbligo sorge solo se l'insolvenza può compromettere la sicurezza dell'affare, come il rischio di perdere la caparra, circostanza non verificatasi nel caso di specie, dove l'acquirente aveva anzi recuperato una somma superiore.

Un venditore ha richiesto l'annullamento di un contratto preliminare di vendita per dolo del terzo, accusando il mediatore (socio della società acquirente) di aver taciuto la possibilità di un cambio di destinazione d'uso dell'immobile che ne avrebbe aumentato il valore. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, non ritenendo provato che il mediatore fosse a conoscenza di tale possibilità prima della stipula. La Corte ha inoltre confermato la validità dell'esecuzione specifica del contratto, nonostante la presenza di difformità edilizie sanabili.