Art. 1592 Codice Civile — Anno 2023

Il proprietario ha chiesto il risarcimento dei danni all'inquilino per la mancata rimozione di alcune addizioni apportate all'appartamento, sostenendo che ciò avesse impedito di affittare nuovamente l'immobile. La Corte d'Appello ha respinto la domanda, accertando l'esistenza di un accordo verbale con cui il proprietario aveva rinunciato a pretendere la rimozione delle migliorie. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso del proprietario, confermando che il giudice di merito può fondare la decisione anche su una sola presunzione precisa e che la valutazione delle prove spetta esclusivamente ai giudici di merito. Di conseguenza, l'inquilino non deve pagare alcun risarcimento per le migliorie immobile locato rimaste nei locali.

Un ex inquilino, dopo essere stato sfrattato per morosità da un locale commerciale, ha rimosso l'impianto elettrico, le porte e i telai che aveva precedentemente installato. Durante l'asporto, ha vandalizzato l'immobile tranciando i cavi elettrici. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per il reato di furto aggravato. I giudici hanno chiarito che i beni installati erano diventati parte integrante dell'immobile come miglioramenti inamovibili. Inoltre, la Corte ha stabilito che il dolo specifico del furto, ossia il fine di trarre profitto, non richiede necessariamente un guadagno economico, ma può consistere anche in una soddisfazione psicologica, come un atto di ritorsione o vendetta contro il proprietario. Il ricorso dell'imputato è stato quindi rigettato.

Il Conduttore di un immobile commerciale ha impugnato lo sfratto per morosità intimato dalla Nuova Proprietaria, che aveva ricevuto il bene in donazione dalla madre. Il Conduttore ha giustificato la sospensione del pagamento dei canoni lamentando incertezza sul destinatario dei pagamenti e vantando crediti per canoni extra versati in nero alla madre. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Conduttore. La Corte ha stabilito che la donazione comporta la cessione automatica del contratto di locazione, rendendo la Nuova Proprietaria estranea ai debiti pregressi della madre. Inoltre, la sospensione del pagamento dei canoni è illegittima, poiché la morosità del Conduttore era iniziata prima di conoscere il cambio di proprietà. Il Conduttore è stato condannato a pagare i canoni arretrati e le spese legali.

Una società di ristorazione, in qualità di Conduttore, chiedeva ai Proprietari il pagamento di un'indennità per migliorie apportate a un locale commerciale durante la locazione. All'atto del rilascio, tuttavia, l'immobile si presentava in stato di grave degrado, privo di caldaia e impianti funzionanti. La Corte d'Appello respingeva la richiesta del Conduttore e lo condannava al risarcimento dei danni. La Corte di Cassazione ha confermato tale decisione, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che l'indennità per migliorie spetta solo se i miglioramenti sono effettivamente presenti e apprezzabili al momento della riconsegna dell'immobile, e non per il solo fatto che l'inquilino abbia sostenuto delle spese durante il rapporto contrattuale.

Un contratto di locazione stipulato prima della L. 431/1998 con un canone superiore all'equo canone, se rinnovato tacitamente dopo l'entrata in vigore della nuova legge, non sana la nullità originaria. La Cassazione ha confermato questo principio, stabilendo che l'inquilino ha diritto alla restituzione canoni di locazione pagati in eccesso per tutta la durata del rapporto. L'inerzia dei proprietari, che non hanno dato disdetta per stipulare un nuovo contratto, fa sì che le vecchie regole, inclusa la nullità del canone 'ultralegale', continuino ad applicarsi. La Corte ha quindi respinto i ricorsi dei proprietari, confermando la loro condanna a rimborsare l'inquilino.

Una società conduttrice esercita il recesso per gravi motivi da un contratto di locazione commerciale a causa di una forte crescita del fatturato, che rende necessario un locale più grande e prestigioso. La locatrice si oppone, sostenendo che la crescita aziendale è una scelta volontaria e non un motivo valido. La Corte di Cassazione conferma la validità del recesso. I giudici stabiliscono che anche un evento favorevole e imprevedibile, come un'espansione economica, può rendere la prosecuzione del contratto troppo gravosa e giustificare il recesso. La locatrice, tuttavia, vince il ricorso su un aspetto secondario, ottenendo la corretta liquidazione delle spese legali dei gradi precedenti.

Una società ristruttura un immobile preso in locazione per adibirlo a struttura ricettiva. Il contratto prevede un canone molto basso come compenso per i lavori, escludendo altri indennizzi. L'Agenzia delle Entrate nega il rimborso dell'IVA pagata per le opere, ritenendo che la contropartita fosse già nel canone ridotto. La Corte di Cassazione dà ragione ai soci dell'azienda (nel frattempo cessata). Stabilisce un principio chiave: il diritto al rimborso IVA migliorie immobile locato dipende unicamente dal nesso di strumentalità (inerenza) tra le spese e l'attività d'impresa. Le clausole civilistiche del contratto di locazione, come il canone ridotto, sono irrilevanti ai fini IVA. L'azienda vince e ottiene il rimborso.

Un inquilino ottiene in tribunale il diritto a ricevere un'indennità per miglioramenti su un immobile commerciale. I proprietari, condannati al pagamento, presentano ricorso in Cassazione per contestare la decisione. Tuttavia, prima del giudizio finale, gli stessi proprietari rinunciano al ricorso. La Corte di Cassazione, prendendo atto della rinuncia, dichiara il processo estinto. La conseguenza è che la sentenza di condanna a pagare l'indennità diventa definitiva e i proprietari vengono condannati anche a pagare le spese legali del giudizio di Cassazione.

La Corte di Cassazione nega il diritto al rimborso migliorie locazione a un inquilino che aveva eseguito lavori sull'immobile. La decisione si fonda sulla totale assenza di prove riguardo ai costi sostenuti e, soprattutto, sulla mancata dimostrazione del consenso del proprietario. Senza questi due elementi fondamentali, l'inquilino non può pretendere alcuna somma. La Corte ha inoltre respinto la richiesta di indennità di avviamento, considerando le opere come abusive. L'esito finale è che l'inquilino non solo non ottiene alcun rimborso, ma viene anche condannato a pagare le spese legali.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un conduttore che pretendeva l'usucapione o un'indennità per un capannone costruito su un terreno locato. La sentenza chiarisce che le addizioni alla cosa locata sono regolate dal codice civile e richiedono il consenso espresso del locatore per l'indennizzo. La semplice costruzione non configura interversione del possesso se manca una manifestazione esteriore rivolta contro il proprietario.

Una società ha agito in giudizio per dichiarare nulla la donazione di alcuni immobili effettuata da un socio in favore del coniuge, rivendicandone la titolarità. Il socio ha eccepito l'avvenuta Usucapione, sostenendo di aver posseduto i beni per oltre vent'anni e di avervi apportato significative migliorie, tra cui una piscina. La Corte di Cassazione ha confermato che il rapporto originario era di detenzione (locazione), escludendo il possesso utile per l'acquisto a titolo originario. Tuttavia, la Suprema Corte ha accolto il ricorso della società riguardo all'indennità per i miglioramenti, stabilendo che tale somma può essere liquidata solo se l'immobile è stato effettivamente riconsegnato al proprietario.

La Corte di Cassazione ha affrontato una complessa disputa riguardante un Accordo Migliorie inserito in un contratto di locazione alberghiera. Una fondazione proprietaria chiedeva la restituzione di indennizzi versati per opere mai realizzate, difformi o successivamente demolite per abusi edilizi. Il punto centrale riguarda la prescrizione: per le opere non realizzate, il termine decorre dal pagamento dei SAL, intesi come accettazione. Per le opere demolite a causa di violazioni urbanistiche, la prescrizione inizia invece dalla scoperta dell'abuso. La Corte ha dichiarato inammissibili i ricorsi, confermando che l'interpretazione del contratto spetta esclusivamente ai giudici di merito.

Un conduttore agiva in giudizio per ottenere il rimborso delle migliorie apportate a un immobile commerciale, invocando l'art. 1592 c.c. e, in subordine, l'azione di arricchimento senza causa. Mentre i giudici di merito avevano rigettato la domanda principale per difetto di prova sul subentro nel contratto e dichiarato tardiva quella subordinata, la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione. Gli Ermellini hanno stabilito che la domanda di arricchimento senza causa è ammissibile anche se proposta per la prima volta in appello, purché si fondi sui medesimi fatti già allegati per la richiesta di indennizzo per migliorie.

Un proprietario terriero ha rivendicato la proprietà di un impianto di irrigazione e di alcuni macchinari agricoli installati da una società affittuaria successivamente fallita. Il ricorrente sosteneva che tali beni costituissero addizioni che, per accordo contrattuale, dovevano restare al proprietario del fondo senza indennizzo. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda, stabilendo che i beni in questione, essendo autonomi, amovibili e non funzionalmente collegati al terreno in modo permanente, non integrano la nozione di addizioni ma restano beni mobili della massa fallimentare.

La Corte di Cassazione dichiara un ricorso inammissibile presentato da un'inquilina di un alloggio pubblico che chiedeva il cambio di abitazione e il risarcimento danni. La Corte ha stabilito che non è possibile, in sede di legittimità, chiedere una nuova valutazione delle prove, come una consulenza tecnica, o criticare la ricostruzione dei fatti operata dai giudici di merito. La decisione sottolinea i rigorosi limiti procedurali del giudizio di Cassazione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 32836/2023, ha stabilito che il risarcimento danni locazione non è automaticamente dovuto dal conduttore anche in presenza di un deterioramento dell'immobile superiore al normale uso. È onere del locatore dimostrare non solo l'inadempimento agli obblighi di manutenzione, ma soprattutto l'esistenza di un concreto e attuale danno patrimoniale. Nel caso di specie, un fondo immobiliare, subentrato nel contratto, non ha ottenuto il risarcimento da un gruppo alberghiero poiché non è riuscito a provare né lo stato iniziale del bene né un'effettiva perdita economica derivante dalla mancata manutenzione.

Una società proprietaria di un immobile ad uso alberghiero ha citato in giudizio la società conduttrice per ottenere il risarcimento del danno derivante dal cattivo stato di manutenzione in cui l'immobile è stato restituito alla fine della locazione. La Corte di Cassazione, nel dichiarare il ricorso inammissibile, ha ribadito un principio fondamentale in materia di risarcimento danno locazione: l'inadempimento del conduttore ai suoi obblighi di manutenzione non genera automaticamente un diritto al risarcimento. Il locatore ha l'onere di provare l'effettivo e concreto pregiudizio economico subito, che non può coincidere con i costi di una ristrutturazione totale se non strettamente necessaria. La richiesta di risarcimento è stata quindi respinta per carenza di prova.

Una fondazione locatrice si è vista negare l'ammissione al passivo fallimentare per canoni non pagati, poiché il Tribunale ha operato una compensazione con un presunto controcredito della società fallita per ingiustificato arricchimento, derivante da ingenti lavori di ristrutturazione. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che la compensazione fallimentare richiede che il controcredito sia certo, ovvero non contestato. Se l'esistenza del credito è controversa, la compensazione non può essere dichiarata.

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di un conduttore che aveva apportato modifiche a un immobile commerciale. L'ordinanza chiarisce l'obbligo di ripristino a carico dell'inquilino, anche per opere necessarie alla sua attività, se previsto dal contratto e in assenza del consenso del locatore. La Corte ha confermato la condanna al risarcimento, correggendo però un errore di calcolo del giudice d'appello che aveva duplicato una voce di danno, distinguendo tra errore materiale ed 'error in iudicando'.