Art. 1490 Codice Civile — Anno 2026

Due acquirenti compravano un fabbricato riscontrando subito crepe, infiltrazioni e difetti strutturali. Gli acquirenti chiedevano il risarcimento dei danni, ma i giudici territoriali dichiaravano prescritte e decadute le domande per tardività della denuncia. La Corte di Cassazione ribalta la pronuncia e tutela i compratori. I giudici supremi affermano che l'impegno del costruttore a riparare i vizi dell'immobile non cancella la garanzia originaria, bensì fa nascere un autonomo obbligo di fare soggetto alla prescrizione ordinaria decennale. Inoltre, per i gravi difetti dell'edificio, il termine di decadenza annuale decorre soltanto dal momento in cui il compratore ottiene piena e tecnica certezza delle cause del danno, e non dalla prima comparsa superficiale delle anomalie.

La vicenda riguarda un contenzioso sull'acquisto immobile allo stato grezzo. Gli acquirenti di una casa con seminterrato citano in giudizio il venditore chiedendo il completamento delle opere priva di agibilità e il risarcimento dei danni. Il venditore si oppone, evidenziando che il rogito notarile prevedeva l'acquisto del bene nello stato di fatto in cui si trovava e che gli acquirenti avevano incaricato un'impresa esterna per le finiture. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso degli acquirenti. Il contratto definitivo supera il preliminare e costituisce l'unica fonte dei diritti e dei doveri. Ayendo accettato l'immobile nello stato di fatto attuale, gli acquirenti non possono pretendere garanzie per vizi legati a opere non completate a loro carico. Gli acquirenti perdono la causa e sono condannati al pagamento delle spese di giudizio.

Alcuni acquirenti di appartamenti hanno fatto causa alla società costruttrice perché la strada pedonale di accesso alle case non era mai stata realizzata. I contratti di compravendita menzionavano un accordo tra il precedente proprietario del terreno e il Comune per la costruzione della strada. Gli acquirenti sostenevano che tale richiamo costituisse una promessa del fatto del terzo da parte della venditrice. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso degli acquirenti. I giudici hanno chiarito che la realizzazione delle opere di urbanizzazione spetta esclusivamente all'ente pubblico. Il semplice riferimento nei contratti all'accordo con il Comune non rappresenta una promessa del fatto del terzo, in quanto manca un impegno chiaro e inequivocabile della venditrice a garantire l'adempimento del Comune. Di conseguenza, la società costruttrice non è responsabile per la mancata costruzione della strada.

Un allevatore ha chiesto il risarcimento dei danni per la morte di quaranta mucche, sostenendo che il decesso fosse stato causato da un mangime difettoso acquistato da un rivenditore e realizzato da un produttore. I giudici di merito hanno respinto la domanda per mancanza di prove sul nesso causale tra l'alimento e il decesso degli animali. Le analisi ufficiali dell'Istituto Zooprofilattico, svolte durante un accertamento tecnico preventivo, hanno infatti dimostrato che i valori del mangime rientravano nei limiti di legge. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'allevatore, confermando che la valutazione delle prove spetta solo ai giudici di merito e non può essere rifatta in sede di legittimità. L'allevatore è stato inoltre condannato per abuso del processo per aver rifiutato una proposta di definizione rapida della controversia.

Un'azienda acquista un natante da un cantiere navale e, dopo oltre cinque anni di utilizzo commerciale per attività di noleggio, richiede il risarcimento dei danni lamentando gravi difetti costruttivi. I giudici di merito qualificano la vicenda come vendita di "Aliud pro alio" (qualcosa al posto di qualcos'altro), escludendo la prescrizione dei termini di garanzia. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del cantiere costruttore. La Suprema Corte chiarisce che non si può parlare di "Aliud pro alio" se il bene è stato utilizzato regolarmente per cinque anni per la sua specifica funzione economico-sociale. Di conseguenza, la sentenza viene cassata con rinvio alla Corte d'appello per una nuova valutazione.

Un acquirente ha richiesto la risoluzione del contratto per inadempimento dopo aver acquistato un fuoristrada usato affetto da gravi vizi al motore. La società venditrice ha trattenuto il mezzo per sette mesi eseguendo riparazioni senza successo. La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione del contratto, stabilendo che spetta al venditore dimostrare che le riparazioni effettuate abbiano effettivamente eliminato i difetti. Inoltre, la Suprema Corte ha accolto il ricorso dell'acquirente sul rimborso del contributo unificato, chiarendo che tale tassa giudiziaria grava sempre sulla parte soccombente per legge, anche se manca l'attestazione fisica del pagamento nel fascicolo d'ufficio. Di conseguenza, l'acquirente vince la causa, ottenendo la restituzione del prezzo d'acquisto, il risarcimento delle spese assicurative e il rimborso integrale delle tasse giudiziarie.

Due acquirenti acquistano un appartamento riscontrando gravi difetti costruttivi, tra cui infiltrazioni e piastrelle difettose. Gli acquirenti inviano una lettera di contestazione all'impresa costruttrice entro i termini, per poi avviare la causa. L'impresa eccepisce la prescrizione, sostenendo che una semplice lettera non possa interrompere il termine annuale per avviare l'azione giudiziaria. La Corte di Cassazione respinge il ricorso dell'impresa. I giudici confermano che la garanzia per vizi nella compravendita può essere salvaguardata anche tramite una contestazione scritta inviata fuori dal tribunale (atto stragiudiziale). Di conseguenza, l'impresa viene condannata a pagare le spese per le riparazioni e a restituire parte del prezzo pagato per la perdita di valore dell'immobile.

Un Acquirente chiede la risoluzione del contratto di acquisto di un immobile affetto da una grave rotazione strutturale, manifestatasi inizialmente con una pendenza dei pavimenti. Gli Eredi del Venditore eccepiscono la tardività della denuncia. La Cassazione chiarisce che la garanzia per i vizi opera poiché la pendenza era solo un sintomo e la reale gravità del difetto strutturale è emersa solo dopo indagini tecniche. Tuttavia, la Corte accoglie il ricorso dei venditori stabilendo che le restituzioni reciproche di prezzo e immobile devono avvenire contemporaneamente e che il venditore non deve rimborsare gli interessi del mutuo stipulato dall'acquirente, trattandosi di una scelta di finanziamento autonoma ed estranea alle spese dirette della vendita.

Una società creditrice chiede l'ammissione al passivo del fallimento di un'azienda per i costi di sostituzione di tubi d'acciaio difettosi. Il credito viene richiesto in prededuzione dei crediti, basandosi su un accordo transattivo autorizzato dal Tribunale durante il precedente concordato preventivo. Tuttavia, i difetti dei tubi erano vizi occulti, dolosamente taciuti dall'azienda fallita e non menzionati nell'accordo. Il Tribunale di Vicenza accoglie la richiesta, ma la Cassazione ribalta la decisione. La Suprema Corte stabilisce che la prededuzione dei crediti non si estende ai danni da vizi occulti non espressamente inclusi nella transazione autorizzata e taciuti al giudice. La sentenza viene cassata con rinvio.

Un acquirente acquista un termo-camino che presenta gravi difetti di funzionamento. A fronte della richiesta di pagamento, l'acquirente si oppone e chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni al venditore. Il Tribunale accoglie la domanda, dichiarando risolto il contratto e condannando il venditore al risarcimento. La Corte di Cassazione conferma questa decisione, rigettando i ricorsi del venditore e del fornitore. La Suprema Corte ribadisce che la garanzia per vizi della cosa venduta spetta all'acquirente, il quale deve provare i difetti. Tuttavia, se il venditore compie attività di riparazione, riconosce tacitamente i vizi per fatti concludenti. Questo comportamento esonera l'acquirente dall'onere della denuncia tempestiva e interrompe i termini di prescrizione annuale dell'azione legale.

Un acquirente cita in giudizio il venditore per gravi vizi di umidità e infiltrazioni scoperti dopo l'acquisto di un appartamento. I difetti originavano sia da parti di proprietà esclusiva sia da parti comuni dell'edificio. Il venditore sosteneva di non essere responsabile per i danni provenienti dalle aree condominiali. La Corte di Cassazione ha stabilito che la garanzia per vizi da parti condominiali obbliga il venditore a rispondere dell'intero danno. Il venditore è responsabile del bene venduto nella sua interezza, poiché i vizi, pur avendo causa esterna, si manifestano direttamente sull'immobile compravenduto, diminuendone il valore. Il venditore è stato quindi condannato a risarcire completamente l'acquirente.

Un'azienda costruttrice, dopo aver venduto degli appartamenti, riconosceva la presenza di difetti e si impegnava a eliminarli. Successivamente, sosteneva che il diritto degli acquirenti fosse scaduto per prescrizione. La Cassazione ha stabilito che l'impegno a riparare i vizi costituisce una nuova 'obbligazione autonoma del venditore'. Questa nuova obbligazione non è soggetta ai brevi termini di prescrizione previsti per la garanzia sulla vendita (un anno), ma al termine ordinario di dieci anni. Di conseguenza, la richiesta di risarcimento danni del Condominio è stata accolta, condannando l'azienda a pagare i costi di ripristino per oltre 286.000 euro.

Un'impresa acquista un macchinario industriale che si rivela difettoso. Ottiene la risoluzione del contratto e un primo risarcimento, ma chiede anche il rimborso dei costi per l'affitto di un magazzino e per l'installazione. La sua richiesta viene respinta. La Corte di Cassazione conferma la decisione, stabilendo un principio chiave sul nesso causale risarcimento danni: i costi accessori, che l'acquirente avrebbe comunque dovuto sostenere anche se il macchinario fosse stato perfetto, non sono rimborsabili. La valutazione di questo legame è una questione di fatto, decisa dai giudici di merito e non modificabile in Cassazione.

Un'azienda acquirente contesta i vizi di una fornitura di pellicola protettiva, ma la sua email di reclamo viene interpretata dai giudici come riferita solo a una parte della merce. La Corte di Cassazione conferma la decisione, stabilendo che l'interpretazione del contenuto di un documento è una valutazione di fatto, non modificabile in sede di legittimità. Di conseguenza, per la merce non specificata nel reclamo, si verifica la decadenza garanzia per vizi. L'acquirente perde il diritto al risarcimento completo perché la sua denuncia è stata ritenuta parziale e non tempestiva per l'intera fornitura.

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita di un terreno. I venditori avevano promesso un terreno parzialmente edificabile, ma questo si è rivelato soggetto a un vincolo di inedificabilità assoluta. La Corte ha stabilito che l'edificabilità non era una mera descrizione, ma una qualità essenziale del bene. La sua totale assenza ha trasformato la vendita in un caso di 'vendita aliud pro alio', ovvero la consegna di una cosa per un'altra. Di conseguenza, i venditori hanno perso la causa e sono stati condannati a restituire l'acconto e la caparra ricevuti, oltre a pagare le spese legali.

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale a tutela di chi acquista un immobile. Un Promissario Acquirente, dopo aver firmato il contratto preliminare, scopriva gravi vizi occulti nell'immobile, taciuti dal venditore. La Corte ha confermato il suo diritto a non procedere con l'acquisto definitivo e a ottenere la restituzione della caparra. La sentenza sottolinea che nascondere i vizi occulti dell'immobile costituisce un inadempimento grave del venditore, contrario al principio di buona fede. Questo comportamento giustifica la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento del danno a favore dell'acquirente.

Un acquirente chiede di annullare l'acquisto di un'auto usata a causa di un difetto al differenziale manifestatosi subito dopo la vendita. La Cassazione ha respinto la sua richiesta, stabilendo che il problema rientrava nella normale usura di un veicolo datato e con molti chilometri. La Corte ha chiarito che la garanzia per vizi auto usata non copre il deterioramento prevedibile. Inoltre, il fatto che l'acquirente abbia percorso altri 30.000 km ha dimostrato che il veicolo non era inutilizzabile. Il venditore ha quindi vinto la causa, e l'acquirente ha dovuto pagare le spese legali.

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un contratto di compravendita per vizi redibitori dell'immobile. Un acquirente aveva comprato un magazzino, scoprendo solo dopo l'acquisto che era soggetto a gravi infiltrazioni e allagamenti. I giudici hanno stabilito che il problema derivava da un difetto costruttivo strutturale, preesistente alla vendita e non facilmente riconoscibile. La venditrice non poteva giustificarsi attribuendo la colpa a piogge eccezionali, poiché queste hanno solo reso evidente un vizio già presente. Di conseguenza, la venditrice è stata condannata a restituire il prezzo pagato, oltre al rimborso delle spese e al risarcimento dei danni.

Un'azienda edile acquista una fornitura di tubi in PVC che riceve con una certificazione tecnica superata e non più a norma. La Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un prodotto privo delle certificazioni legali necessarie per la sua commercializzazione e il suo utilizzo non è un semplice vizio, ma una vera e propria 'consegna di aliud pro alio'. Questo grave inadempimento si verifica perché il bene è funzionalmente diverso e legalmente inutilizzabile rispetto a quello promesso. Di conseguenza, l'acquirente ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto, ovvero il suo scioglimento, e non solo una riduzione del prezzo o la riparazione. La Corte ha quindi dato ragione all'azienda acquirente, annullando la precedente sentenza sfavorevole.

Una società stipula un contratto preliminare per acquistare un terreno edificabile. Successivamente, una modifica urbanistica comunale riduce il potenziale costruttivo dell'area, diminuendone il valore. La società acquirente chiede al giudice sia il trasferimento forzato dell'immobile sia una riduzione del prezzo. La Corte di Cassazione stabilisce un principio fondamentale: la **Riduzione prezzo contratto preliminare** è ammissibile, ma non automatica. È necessario verificare se i venditori avevano espressamente garantito nel contratto la specifica destinazione edificatoria del terreno. Poiché la Corte d'Appello non aveva effettuato questa verifica cruciale, la sua decisione è stata annullata e il caso dovrà essere riesaminato.