Art. 1477 Codice Civile — Anno 2022

Una società venditrice stipula un contratto preliminare per la vendita di cinquanta appartamenti, garantendo la loro destinazione urbanistica residenziale. La parte acquirente versa un milione di euro a titolo di caparra confirmatoria. Prima del rogito definitivo, la parte acquirente riscontra gravi incertezze sulla documentazione urbanistica ed edilizia degli immobili. Nonostante le espresse richieste, la parte venditrice non fornisce prove chiare della destinazione d'uso nei termini stabiliti. La parte acquirente comunica quindi il recesso dal contratto preliminare chiedendo la restituzione del doppio della caparra. La Corte di Cassazione conferma la legittimità del recesso per grave inadempimento del venditore.

Alcuni acquirenti stipulavano un contratto per comprare un appartamento. Al momento della presa di possesso, scoprivano che i venditori avevano asportato sanitari, impianti, luci e arredi. Gli acquirenti citavano i venditori per inadempimento contrattuale. I venditori sostenevano che il rogito non elencasse tali beni e che le formule generiche fossero semplici clausole di stile senza valore vincolante. La Corte d'Appello condannava i venditori al risarcimento, applicando l'obbligo di consegna degli elementi accessori. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente la decisione, rigettando il ricorso dei venditori. In tema di compravendita immobiliare e accessori, l'articolo 1477 del Codice Civile impone al venditore di consegnare il bene con tutti i suoi accessori e le pertinenze, salvo patto contrario espresso. I venditori devono quindi risarcire le spese di ripristino sostenute dagli acquirenti.

I Venditori hanno ceduto un immobile all'Acquirente, contestando successivamente i confini del cortile. Secondo i Venditori, il loro architetto aveva commesso un errore nella planimetria catastale, mentre l'atto di vendita doveva fare riferimento allo stato di fatto. L'Acquirente ha chiesto in via riconvenzionale il rilascio della porzione occupata. La Corte d'Appello prima, e la Cassazione poi, hanno rigettato la tesi dei Venditori. La Suprema Corte ha chiarito che l'interpretazione del contratto di compravendita spetta al giudice di merito. Se l'atto richiama i dati catastali per identificare il bene, questi prevalgono sullo stato di fatto, mentre la clausola che trasferisce l'immobile nello stato in cui si trova è solo una clausola di stile senza valore negoziale. I Venditori hanno perso la causa e devono pagare le spese.

L'Acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile residenziale, versando una caparra confirmatoria. Il Venditore non regolarizza la situazione urbanistica e non ottiene il certificato di agibilità entro il termine stabilito per il rogito. L'Acquirente esercita quindi il recesso, pretendendo la restituzione del doppio della caparra. La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito, stabilendo che la vendita di un immobile privo del certificato di agibilità configura un'ipotesi di consegna di "aliud pro alio" (qualcosa di completamente diverso). Di conseguenza, il recesso dell'Acquirente è pienamente legittimo e il Venditore è condannato a restituire il doppio della caparra ricevuta.

Un promissario acquirente ha firmato un contratto preliminare per un appartamento in costruzione. Successivamente, si è rifiutato di stipulare il contratto definitivo perché mancava il certificato di agibilità e l'immobile presentava vizi. La società costruttrice ha chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento dell'acquirente. La Corte di Cassazione ha dato ragione al compratore, stabilendo che la mancanza del certificato di agibilità al momento del rogito giustifica il rifiuto di firmare l'atto definitivo. Inoltre, l'acquirente può chiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto con una contestuale riduzione del prezzo per i difetti riscontrati, senza che rilevi la gravità dell'inadempimento prevista dalle regole generali. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio.

Un acquirente compra un appartamento destinato a civile abitazione, ma scopre che l'immobile è privo del certificato di abitabilità a causa di difformità interne relative all'altezza dei soffitti. Il compratore chiede il risarcimento dei danni per i costi necessari a rendere l'immobile conforme. La Corte d'Appello respinge la domanda, ritenendo che la vendita fosse valida e che il certificato non fosse stato espressamente promesso. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del compratore, stabilendo che nella vendita di immobili residenziali il certificato di abitabilità costituisce un requisito giuridico essenziale. La sua mancata consegna configura un grave inadempimento contrattuale per consegna di cosa diversa, che dà diritto al risarcimento del danno, quantificabile anche in via equitativa in base al minor valore di scambio del bene.

Un'acquirente firmava un contratto preliminare per l'acquisto di una casa, versando una caparra. Al momento del rogito, i venditori non presentavano il certificato di abitabilità. L'acquirente chiedeva quindi la risoluzione del contratto. Durante la causa di primo grado, i venditori ottenevano e depositavano il documento. La Corte d'Appello dichiarava comunque risolto il contratto per grave inadempimento dei venditori. La Cassazione ha accolto il ricorso dei venditori, stabilendo che la mancata consegna iniziale del certificato di abitabilità non comporta automaticamente la risoluzione del contratto se il documento viene rilasciato durante il giudizio e l'immobile possiede i requisiti necessari. La causa torna in appello per una nuova valutazione comparativa dei comportamenti delle parti.