Art. 1448 Codice Civile — Anno 2023

I Venditori, in grave difficoltà economica, firmavano due contratti preliminari di vendita con L'Acquirente, immettendola subito nel possesso degli immobili e consentendole di incassare i canoni di locazione. Successivamente, I Venditori chiedevano la rescissione per lesione dei contratti per grave sproporzione economica. La Corte d'Appello escludeva la sproporzione per uno dei beni, ritenendo irrilevante il valore dei canoni percepiti dall'Acquirente prima del rogito. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei Venditori, stabilendo che la consegna anticipata dell'immobile e il diritto di incassare gli affitti costituiscono un vantaggio economico concreto per l'acquirente e un depauperamento per il venditore. Tali elementi devono quindi essere calcolati per verificare la sussistenza della sproporzione oltre la metà. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio.

Un'azienda acquista un immobile all'asta da un fallimento. Successivamente, scopre che la superficie reale è inferiore rispetto a quella indicata nella perizia di stima e chiede la riduzione del prezzo. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso dell'acquirente. I giudici chiariscono che nella vendita forzata è espressamente esclusa la garanzia per vizi della cosa ai sensi dell'articolo 2922 del codice civile. Di conseguenza, l'acquirente non può proporre l'azione di riduzione del prezzo (actio quanti minoris) contro l'amministrazione fallimentare. L'unica eccezione ammessa riguarda l'ipotesi di consegna di un bene completamente diverso (aliud pro alio), che non ricorre nel caso di una semplice differenza quantitativa della superficie dell'immobile. Vince quindi il Fallimento.

La Corte di Cassazione ha confermato la validità del contratto di affitto di azienda con patto di opzione per l'acquisto, stipulato dalla socia accomandataria di una società in accomandita semplice. Un socio accomandante e la società stessa avevano impugnato l'accordo, sostenendo che l'operazione modificasse l'oggetto sociale e includesse indebitamente l'immobile aziendale, chiedendone anche la rescissione per lesione. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che l'affitto di azienda rappresenta uno strumento indiretto e legittimo per risanare la situazione economico-finanziaria della società, senza alterarne l'oggetto sociale. Inoltre, l'interpretazione del contratto ha escluso l'immobile dal compendio aziendale promesso in vendita, rendendo infondate le pretese di nullità per mancanza di corrispettivo e di rescissione per sproporzione del prezzo. I ricorrenti hanno perso la causa.

L'Erede del venditore ha chiesto l'annullamento di alcuni contratti di compravendita immobiliare stipulati con L'Azienda, lamentando di aver subito minacce e raggiri, oltre a una grave sproporzione economica dovuta a uno stato di bisogno. Inoltre, sosteneva che una soffitta fosse esclusa dalla vendita. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti. La Suprema Corte ha chiarito che non vi era alcuna prova di dolo o violenza. Riguardo alla soffitta, ha stabilito che essa costituisce un vincolo pertinenziale con l'appartamento principale, poiché priva di accesso autonomo e destinata all'uso esclusivo dell'immobile sottostante. Di conseguenza, in mancanza di un'espressa esclusione nell'atto di vendita, la soffitta si intende trasferita insieme all'abitazione principale.

La Venditrice chiede la rescissione per lesione di un contratto preliminare di vendita immobiliare, sostenendo che il prezzo pattuito fosse inferiore alla metà del valore reale del bene. Gli Acquirenti si oppongono e chiedono il trasferimento forzato dell'immobile. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della Venditrice. I giudici chiariscono che, per calcolare lo squilibrio economico, non si deve usare una valutazione astratta della casa, ma occorre considerare i prezzi reali di mercato dell'epoca e le trattative concrete, incluse le carenze dell'immobile come la mancanza di abitabilità. Di conseguenza, non essendoci una sproporzione superiore alla metà, la domanda di rescissione per lesione viene respinta e la proprietà viene trasferita agli Acquirenti dietro pagamento del saldo del prezzo.

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda di rescissione per lesione ultra dimidium proposta da una venditrice in merito a due immobili oggetto di un contratto preliminare. La ricorrente lamentava che il valore dei beni fosse stato determinato sulla base di perizie risalenti a uno o tre anni prima della firma, senza considerare i rialzi del mercato. La Suprema Corte ha stabilito che la valutazione del valore di mercato è un'indagine di fatto riservata al giudice di merito, il quale può legittimamente basarsi su consulenze tecniche precedenti se adeguatamente motivate. È stato inoltre confermato il risarcimento del danno a favore della società acquirente per la perdita di opportunità di locazione, causata dall'incertezza sulla titolarità del bene durante la lite giudiziaria.

Una società e il suo titolare hanno citato un istituto di credito per responsabilità bancaria, lamentando la revoca illegittima di fidi e segnalazioni alla Centrale Rischi. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando che la crisi aziendale non era direttamente imputabile alla banca, poiché l'impresa disponeva di utili sufficienti per evitare lo sfratto e proseguire l'attività.

Una holding ha contestato la validità di una cessione azioni prezzo simbolico effettuata al valore di un euro, sostenendo la nullità del contratto per mancanza di causa e presunta usura. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che l'operazione è valida se inserita in un più ampio piano di risanamento aziendale. In tali contesti, il sacrificio del venditore è bilanciato dall'assunzione, da parte degli acquirenti, di ingenti rischi finanziari e debiti della società in crisi. La cessione azioni prezzo simbolico non è dunque priva di causa se esiste un'utilità indiretta legata al salvataggio dell'ente e alla tutela delle partecipazioni residue.

La Corte di Cassazione conferma la piena validità ed efficacia di un contratto preliminare per immobile abusivo, a condizione che sia stata presentata la domanda di condono e siano state versate le relative somme di oblazione. La Corte ha rigettato il ricorso della promittente venditrice, stabilendo che per il trasferimento coattivo della proprietà non è necessaria la concessione in sanatoria definitiva. Viene inoltre ribadito il principio di 'nullità testuale', secondo cui la validità dell'atto non è inficiata dalla difformità materiale dell'immobile rispetto al titolo edilizio menzionato, purché questo esista e sia riferibile al bene.

La Corte di Cassazione analizza un caso di contratto preliminare per la vendita di un immobile in comproprietà, firmato da un solo coniuge. La Corte stabilisce che il contratto non è nullo, ma semplicemente annullabile da parte del coniuge non consenziente, secondo le regole dell'art. 184 c.c. L'ordinanza chiarisce che il ricorso è stato dichiarato inammissibile per motivi procedurali, tra cui la tardività di alcune eccezioni e la violazione del principio di autosufficienza del ricorso, non avendo i ricorrenti specificato dove e come avessero manifestato il loro dissenso nei termini di legge.