Art. 1385 Codice Civile — Anno 2022

Il caso riguarda la vendita di un immobile in cui il venditore ha taciuto l'esistenza di un pignoramento gravante sul bene, dichiarandolo falsamente libero da vincoli nel compromesso. Scoperto l'inganno, l'acquirente ha esercitato il recesso dal contratto preliminare pretendendo il doppio della caparra confirmatoria versata. Il venditore ha contestato la legittimità del recesso, ritenendolo prematuro rispetto alla scadenza fissata per il rogito definitivo. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del venditore, confermando che nascondere un pignoramento costituisce un grave inadempimento contrattuale. L'acquirente ha il diritto di recedere immediatamente senza dover attendere il termine finale o concedere proroghe per la cancellazione del gravame. Il promissario acquirente ottiene così definitivamente il doppio della caparra.

Un Acquirente e una Venditrice firmano un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile. L'Acquirente consegna un assegno senza data di 80.000 euro a titolo di caparra confirmatoria, con l'accordo che la data sarebbe stata inserita in seguito. La Venditrice riceve anche un acconto in contanti per estinguere le ipoteche sulla casa, ma poi si rifiuta di firmare il contratto definitivo. La Venditrice sostiene che l'assegno senza data sia nullo e che l'Acquirente sia inadempiente. La Corte di Cassazione respinge il ricorso della Venditrice. I giudici chiariscono che l'assegno senza data vale come promessa di pagamento e che la mancata riscossione è imputabile solo alla Venditrice, che ha violato il dovere di correttezza. Il trasferimento della proprietà all'Acquirente è confermato, dietro pagamento del saldo.

L'Azienda Acquirente stipula un contratto preliminare di vendita di cosa altrui con l'Azienda Venditrice per l'acquisto di un immobile, versando una caparra confirmatoria. L'Azienda Venditrice, non essendo proprietaria del bene, si impegna a procurarne l'acquisto da un Terzo Proprietario entro un termine stabilito. Alla scadenza del termine, l'Azienda Venditrice non trasferisce l'immobile. L'Azienda Acquirente recede dal contratto e chiede la restituzione della caparra. Successivamente, l'Azienda Acquirente acquista l'immobile direttamente dal Terzo Proprietario. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso dell'Azienda Venditrice, confermando che l'inadempimento di quest'ultima si è perfezionato alla scadenza del termine pattuito. Il successivo acquisto diretto da parte dell'acquirente non sana l'inadempimento del venditore, che è quindi obbligato a restituire la caparra ricevuta.

L'Acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile residenziale, versando una caparra confirmatoria. Il Venditore non regolarizza la situazione urbanistica e non ottiene il certificato di agibilità entro il termine stabilito per il rogito. L'Acquirente esercita quindi il recesso, pretendendo la restituzione del doppio della caparra. La Corte di Cassazione conferma la decisione dei giudici di merito, stabilendo che la vendita di un immobile privo del certificato di agibilità configura un'ipotesi di consegna di "aliud pro alio" (qualcosa di completamente diverso). Di conseguenza, il recesso dell'Acquirente è pienamente legittimo e il Venditore è condannato a restituire il doppio della caparra ricevuta.

I Promissari Acquirenti di un appartamento hanno esercitato il recesso dal contratto preliminare dopo aver scoperto che sul terreno dell'edificio gravava un pignoramento. La Corte d'Appello ha accertato il grave inadempimento dei Promittenti Venditori, condannandoli a restituire il doppio della caparra confirmatoria. I venditori si sono difesi sostenendo di non essere a conoscenza del pignoramento al momento della firma, ma i giudici hanno interpretato letteralmente il contratto: l'uso del verbo al futuro "sarà" riferito alla libertà da pesi dimostrava la loro consapevolezza del problema. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei venditori, confermando la decisione d'appello. L'interpretazione del contratto spetta infatti al giudice di merito se logica e coerente.

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di un contratto preliminare di compravendita di un terreno che ha subito una drastica riduzione capacità edificatoria a causa di un nuovo piano urbanistico comunale. L'Acquirente ha chiesto il recesso e la restituzione del doppio della caparra, mentre l'Immobiliare Venditrice pretendeva di trattenere la somma. I giudici di merito hanno respinto entrambe le domande, rilevando che la riduzione della cubatura dipendeva da una causa esterna non imputabile ad alcuna delle parti (factum principis), escludendo così l'inadempimento di entrambe. La Cassazione ha dichiarato inammissibili sia il ricorso principale che quello incidentale, confermando che la valutazione dei fatti operata nei gradi precedenti non può essere riesaminata in sede di legittimità in presenza di una doppia decisione conforme.

La Corte di Cassazione ha confermato la validità di una penale atipica inserita in un contratto preliminare di vendita immobiliare. La Società Acquirente e la Società Venditrice avevano stabilito che, in caso di mancato ottenimento di un finanziamento, il contratto si sarebbe risolto, ma la venditrice avrebbe trattenuto 140.000 euro a titolo di penale. Poiché l'acquirente aveva versato solo una parte di tale somma prima che il contratto perdesse efficacia, il Creditore della venditrice ha promosso un'azione per recuperare la differenza di 38.700 euro. La Suprema Corte ha stabilito che le parti, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, possono validamente pattuire una penale dovuta anche in assenza di un inadempimento colpevole, rigettando il ricorso dell'acquirente.

Un acquirente e una società venditrice stipulano un preliminare di vendita immobiliare. L'acquirente versa due somme da cinquemila euro ciascuna. Successivamente, la società venditrice esercita il recesso avvalendosi della clausola risolutiva espressa e trattiene l'intero importo. L'acquirente agisce in giudizio per la restituzione delle somme. La Corte d'Appello stabilisce che solo il primo versamento costituisce una caparra confirmatoria, mentre il secondo è un acconto, ordinando la restituzione di cinquemila euro. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso dell'acquirente, confermando che l'interpretazione del contratto spetta al giudice di merito e che la caparra confirmatoria è stata correttamente individuata analizzando la comune intenzione delle parti e la struttura dell'accordo.

Una promissaria acquirente ha proposto ricorso per ottenere la restituzione del doppio della caparra versata in forza di un contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato con una società costruttrice. La Corte d'Appello aveva respinto la domanda, ritenendo corretta l'interpretazione contrattuale operata in primo grado. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della donna. I giudici hanno chiarito che l'interpretazione del contratto preliminare di vendita spetta esclusivamente al giudice di merito e non può essere sindacata in sede di legittimità se supportata da una motivazione logica e plausibile. Di conseguenza, la ricorrente perde la causa e viene condannata al pagamento del doppio del contributo unificato.

L'Agenzia delle Entrate ha contestato a una società in fallimento la qualificazione di un versamento finanziario, ritenendolo un acconto soggetto a IVA anziché una caparra confirmatoria esclusa da imposta. La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione alla società basandosi sugli usi locali. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Fisco, stabilendo che per distinguere tra caparra confirmatoria o acconto il giudice non può basarsi su semplici consuetudini locali o sulla denominazione formale. È invece necessario indagare la reale intenzione delle parti contraenti attraverso l'esame dell'intero accordo contrattuale. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio per un nuovo esame.

I Promissari Acquirenti hanno firmato un contratto preliminare di compravendita per un immobile, versando una caparra. Successivamente, hanno rifiutato di stipulare il contratto definitivo lamentando difformità urbanistiche e chiedendo la restituzione del doppio della caparra. Il Promittente Venditore ha invece chiesto di trattenere la caparra, sostenendo la legittimità del proprio recesso. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello hanno dato ragione al venditore. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dei compratori. I giudici hanno chiarito che, essendoci una doppia conforme (decisioni identiche nei primi due gradi), non è possibile chiedere in Cassazione il riesame dei fatti o delle prove, confermando così il diritto del venditore a trattenere definitivamente la somma ricevuta.

L'Acquirente stipula un contratto preliminare per l'acquisto di un terreno dai Venditori, versando una caparra confirmatoria di 24.000 euro. Successivamente, l'Acquirente recede lamentando inadempimenti dei Venditori. Questi ultimi chiedono invece la risoluzione del contratto per colpa dell'Acquirente e il risarcimento dei danni, trattenendo la caparra. La Corte d'appello dichiara la risoluzione per colpa dell'Acquirente e autorizza i Venditori a trattenere la caparra. La Cassazione accoglie il ricorso dell'Acquirente: se la parte non inadempiente sceglie la via della risoluzione contrattuale e del risarcimento ordinario anziché il recesso, non può incamerare direttamente la caparra confirmatoria come indennizzo forfettario, ma deve provare l'effettivo danno subito. La sentenza viene cassata con rinvio.

Un Acquirente e una Venditrice firmano un contratto preliminare per la compravendita di un immobile. Entrambi, però, violano gli accordi: l'Acquirente non consegna le perizie nei tempi stabiliti, mentre la Venditrice non avvia le cause di usucapione necessarie a garantire la proprietà del bene. Entrambe le parti dichiarano di voler recedere dal contratto, pretendendo l'una il doppio e l'altra la ritenzione della caparra confirmatoria. I giudici di merito rilevano inadempimenti reciproci di pari gravità, dichiarando risolto il contratto per mutuo dissenso e ordinando la restituzione della caparra. La Corte di Cassazione conferma questa decisione, rigettando i ricorsi di entrambi. Quando vi sono inadempienze reciproche ed equivalenti, il contratto si scioglie e la caparra confirmatoria va restituita, senza che nessuna parte possa trattenerla o pretenderne il doppio.

Una società immobiliare riceve un atto di contestazione dall'Agenzia delle Entrate per non aver emesso fattura su oltre 29 milioni di euro. La società considera la somma una caparra confirmatoria per l'acquisto di un immobile, mentre il Fisco la qualifica come anticipo del prezzo soggetto a IVA. Dopo i primi gradi di giudizio sfavorevoli, la società ricorre in Cassazione. Durante il processo, la contribuente richiede la definizione agevolata della lite fiscale. Poiché l'ufficio tributario non presenta obiezioni entro i termini di legge, la procedura si perfeziona con successo. La Corte di Cassazione dichiara quindi l'estinzione del giudizio, compensando le spese tra le parti.

I Promissari Acquirenti hanno firmato un contratto preliminare di compravendita per l'acquisto di un immobile. Successivamente, hanno scoperto che alcuni locali al piano terra erano privi del certificato di abitabilità. Per questo motivo, hanno esercitato il recesso chiedendo la restituzione del doppio della caparra. I Promittenti Venditori si sono però offerti di sanare l'irregolarità a proprie spese, ma gli acquirenti hanno rifiutato. La Corte d'Appello ha ritenuto il recesso ingiustificato poiché l'abuso era sanabile e i venditori erano pronti a pagare. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, dichiarando il ricorso inammissibile: la valutazione sulla gravità dell'inadempimento spetta solo ai giudici di merito. Gli acquirenti perdono la causa e devono pagare le spese legali.

Un'impresa edile e una società immobiliare firmavano un contratto preliminare condizionato all'ottenimento del permesso di costruire per la ristrutturazione di un immobile. Il Comune rifiutava il permesso a causa dell'incertezza sui confini con un terreno vicino. Il Venditore pretendeva di trattenere la caparra confirmatoria di 160.000 euro, accusando gli acquirenti di non aver presentato un progetto idoneo. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso delle società acquirenti. I giudici hanno stabilito che l'efficacia del contratto era subordinata al rilascio del titolo edilizio. Poiché il permesso non è stato concesso a causa dei confini incerti, la condizione non si è verificata senza colpa di nessuna delle parti. Di conseguenza, il venditore non può trattenere la caparra. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello.

Un Promissario Acquirente e un Promittente Venditore firmano un preliminare di compravendita immobiliare contenente una clausola compromissoria per devolvere le liti ad arbitri. A causa del mancato rogito, l'Acquirente cita il Venditore in tribunale chiedendo la risoluzione del contratto. Il Venditore eccepisce la presenza della clausola arbitrale e propone una domanda riconvenzionale di risarcimento. I giudici di merito accolgono la domanda dell'Acquirente, ritenendo la clausola inapplicabile e implicitamente rinunciata. La Cassazione ribalta la decisione: la clausola compromissoria copre anche le liti sull'esecuzione del contratto e la domanda riconvenzionale non costituisce rinuncia all'arbitrato. La Suprema Corte cassa senza rinvio la sentenza, stabilendo che la causa non poteva essere proposta davanti al giudice ordinario.

Un acquirente stipula un contratto preliminare di compravendita per un box auto con una società venditrice, versando una caparra. Successivamente, la venditrice cede il proprio patrimonio immobiliare a un fondo gestito da una SGR, indicando quest'ultima per il pagamento del saldo. L'acquirente agisce in giudizio per il doppio della caparra a causa di un grave inadempimento. Il Tribunale condanna la SGR, ma la Corte d'Appello esclude la legittimazione passiva del fondo e della SGR. La Corte di Cassazione, rilevando la complessità della questione giuridica sulla trasmissione degli obblighi contrattuali, dispone il rinvio della causa alla pubblica udienza per un esame approfondito.

La Proprietaria subisce l'espropriazione di un immobile, acquistato all'asta da una società. Successivamente, emerge che il giudice dell'esecuzione e l'amministratore della società acquirente erano corrotti. La Proprietaria chiede quindi la nullità della vendita forzata e il risarcimento dei danni. La Corte d'Appello rigetta le domande, rilevando che l'asta si era svolta regolarmente, al giusto prezzo e senza alterazioni reali. La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso della Proprietaria. I giudici confermano che la corruzione del magistrato, pur gravissima, non ha influito sul prezzo di vendita o sulla regolarità della gara. Di conseguenza, non essendoci un danno concreto dimostrato, la richiesta risarcitoria viene respinta e la Proprietaria viene condannata a restituire il doppio della caparra per un precedente contratto non adempiuto.

Un'acquirente firmava un contratto preliminare per l'acquisto di una casa, versando una caparra. Al momento del rogito, i venditori non presentavano il certificato di abitabilità. L'acquirente chiedeva quindi la risoluzione del contratto. Durante la causa di primo grado, i venditori ottenevano e depositavano il documento. La Corte d'Appello dichiarava comunque risolto il contratto per grave inadempimento dei venditori. La Cassazione ha accolto il ricorso dei venditori, stabilendo che la mancata consegna iniziale del certificato di abitabilità non comporta automaticamente la risoluzione del contratto se il documento viene rilasciato durante il giudizio e l'immobile possiede i requisiti necessari. La causa torna in appello per una nuova valutazione comparativa dei comportamenti delle parti.