Art. 1385 Codice Civile — Anno 2026

Un acquirente ha stipulato un contratto preliminare per comprare un immobile. L'atto è stato firmato da uno solo dei comproprietari, il quale agiva a proprio nome senza spendere quello dei figli contitolari. A fronte di irregolarità urbanistiche e del mancato consenso tempestivo dei comproprietari, l'acquirente ha esercitato il recesso chiedendo il doppio della caparra. La Corte d'Appello ha dichiarato nullo il preliminare per difetto di consenso. La Corte di Cassazione ha invece annullato la pronuncia: la vendita di cosa parzialmente altrui è un accordo valido ed efficace tra i firmatari. Il venditore assume l'obbligo contrattuale di procurare il trasferimento dell'intera proprietà. La mancanza dell'adesione immediata degli altri titolari non determina la nullità del contratto, ma un eventuale inadempimento del venditore che legittima la richiesta di risoluzione e la restituzione degli importi.

L'Acquirente ha stipulato un contratto preliminare per un immobile con la Società Venditrice. Di fronte all'inadempimento della vendita, l'Acquirente ha agito in giudizio chiedendo in via principale l'esecuzione del contratto e, in via subordinata, la restituzione del doppio della caparra confirmatoria. Nel processo è intervenuto un Terzo promissario acquirente. La Corte d'Appello ha ignorato la domanda subordinata dell'Acquirente e ha disposto la compensazione delle spese di lite. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Acquirente. I giudici di legittimità hanno stabilito che la richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria equivale implicitamente all'esercizio del diritto di recesso, imponendo al giudice di pronunciarsi. Inoltre, la compensazione delle spese richiede specifiche e gravi ragioni motivate. La sentenza è stata cassata con rinvio.

Un committente ordina la realizzazione di capannoni industriali a un'impresa appaltatrice, ma ostacola l'esecuzione dei lavori richiedendo continue e pretestuose modifiche progettuali. L'appaltatore chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. La Corte d'Appello addebita la colpa al committente, ma liquida il danno cumulando erroneamente caparra, spese e guadagno lordo. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del committente sui criteri di calcolo del risarcimento danni appalto. I giudici chiariscono che l'appaltatore ha diritto al solo utile netto perso e non può sommare interesse negativo e positivo, né pretendere la caparra se ha scelto la risoluzione ordinaria. La causa viene rinviata alla Corte d'Appello per la corretta rideterminazione del danno.

Un promissario acquirente ha richiesto la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare per presunto inadempimento del venditore, lamentando la mancata cancellazione di un'ipoteca prima del rogito e differenze sulla superficie dell'immobile. Il promittente venditore si era impegnato a estinguere il mutuo ipotecario contestualmente alla firma del contratto definitivo. Tuttavia, l'acquirente ha receduto dal contratto senza aver mai convocato il venditore davanti al notaio per la stipula. La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda dell'acquirente, stabilendo che l'obbligo di liberare l'immobile da ipoteche diventa esigibile solo al rogito. Senza la convocazione notarile, non sussiste l'inadempimento del venditore. Inoltre, eventuali difformità di metratura nella vendita a corpo concedono la riduzione del prezzo ma non la risoluzione del contratto preliminare. Il venditore ha quindi diritto a trattenere la caparra confirmatoria.

Un promittente venditore cita in giudizio il promissario acquirente per risolvere il compromesso immobiliare e trattenere la somma di 70.000 euro versata a titolo di caparra o acconto, lamentando la mancata stipula del definitivo. Nelle more interviene il fallimento dell'acquirente. Il curatore fallimentare dichiara lo scioglimento del contratto preliminare e chiede la restituzione della somma incassata dal venditore. La Corte d'Appello e la Cassazione danno ragione alla curatela: la previa diffida ad adempiere non aveva sciolto di diritto il vincolo, poiché l'immobile risultava incompleto ed entrambe le parti erano inadempienti. Essendo il rapporto ancora pendente al momento del dissesto, la scelta della curatela blocca le pretese risarcitorie del venditore, costringendolo alla restituzione.

La controversia riguarda un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La promissaria acquirente, dopo aver ottenuto la consegna anticipata delle chiavi e versato una caparra di quarantamila euro, ha rifiutato di presentarsi al rogito notarile lamentando lievi vizi nell'immobile. Il promittente venditore ha esercitato il recesso trattenendo la caparra e chiedendo il risarcimento per l'occupazione dell'immobile. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell'acquirente, confermando la piena legittimità del recesso del venditore e la condanna della donna alla restituzione dell'immobile, al pagamento di diciannovemila euro come indennità per l'occupazione e alle spese legali.

Un acquirente firma un contratto preliminare per un terreno agricolo, indicando come caparra confirmatoria una somma già versata in precedenza per estinguere un debito della venditrice. Scoperti gravi gravami ipotecari sul bene, l'acquirente recede e chiede il doppio della caparra, garantito anche dal marito della venditrice. La Corte d'Appello condanna i coniugi alla restituzione. La venditrice propone ricorso in Cassazione. La Suprema Corte, con ordinanza interlocutoria, rileva la mancata notifica del ricorso al coniuge garante e ordina l'integrazione del contraddittorio. Inoltre, ritenendo la questione della validità della caparra confirmatoria per somme già versate ad altro titolo priva di precedenti specifici, rinvia la causa alla pubblica udienza.

I Promissari Acquirenti firmano un contratto preliminare per l'acquisto di terreni. Il Venditore si impegna a eseguire il frazionamento catastale e a gestire le pratiche di trasformazione urbanistica. Ritenendo il Venditore inadempiente, i Promissari Acquirenti rifiutano di stipulare il contratto definitivo e chiedono la restituzione del doppio della caparra confirmatoria. Gli Eredi del Venditore chiedono invece la risoluzione del contratto per colpa degli acquirenti. I giudici di merito e la Corte di Cassazione danno ragione agli Eredi del Venditore: il frazionamento era stato eseguito in tempo e le altre attività non condizionavano la vendita. I Promissari Acquirenti perdono la caparra confirmatoria e vengono condannati anche per abuso del processo per aver insistito in un ricorso infondato.

Un acquirente propone l'acquisto di una villa e consegna un assegno di 7.500 euro all'agenzia immobiliare. Sostenendo che la proprietaria avesse accettato la proposta via email per poi non presentarsi dal notaio, l'acquirente richiede il risarcimento dei danni e la restituzione della somma a titolo di caparra confirmatoria. La proprietaria nega di aver mai ricevuto la proposta e l'assegno. I giudici di merito rigettano la domanda per mancanza di prove sull'effettiva accettazione e sull'incasso della somma. La Corte di Cassazione conferma la decisione: la consegna dell'assegno al mediatore costituisce un mero deposito cauzionale e non prova il passaggio di denaro alla venditrice. L'acquirente perde la causa e deve pagare le spese legali.

Un cittadino firma un contratto preliminare per l'acquisto di una casa da costruire e versa novantamila euro di caparra. La società venditrice non costruisce l'immobile e vende il terreno a un'altra impresa. Il promissario acquirente agisce in giudizio chiedendo la risoluzione del contratto e l'azione revocatoria per rendere inefficace la vendita del terreno, tutelando il suo diritto alla restituzione della caparra. La Corte di Cassazione conferma che l'azione revocatoria spetta anche a chi vanta una semplice aspettativa di credito, non richiedendo un debito già scaduto o esigibile al momento dell'atto dannoso. Di conseguenza, la vendita del terreno è dichiarata inefficace nei confronti dell'acquirente, che potrà rivalersi sul bene per recuperare i suoi soldi.

Un venditore e un acquirente firmano un preliminare per un immobile soggetto a edilizia convenzionata. Sorge un contrasto sul prezzo di vendita, poiché l'acquirente contesta il superamento del limite legale. Il venditore chiede la risoluzione del contratto, mentre l'acquirente chiede il trasferimento forzato con riduzione del prezzo. La Corte d'Appello dichiara nulla la clausola sul prezzo eccedente il prezzo massimo di cessione e sospende il trasferimento in attesa dello svincolo comunale, condannando il venditore a risarcire i danni da ritardo. La Corte di Cassazione conferma la decisione, rigettando entrambi i ricorsi: il vincolo sul prezzo massimo di cessione costituisce un onere reale che segue il bene, e il contratto rimane valido ma ineseguibile fino al completamento della procedura di affrancazione.

Il Promittente Venditore e la Promissaria Acquirente stipulano un contratto preliminare di compravendita immobiliare con caparra confirmatoria di 50.000 euro. Scaduto il termine per il rogito, la Società Acquirente non si presenta davanti al notaio, nonostante ripetuti solleciti e una formale convocazione. Il Venditore esercita quindi il recesso dal contratto preliminare trattenendo la caparra. La Società Acquirente contesta la gravità del proprio ritardo, invocando la non essenzialità del termine e l'emergenza pandemica. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso della Società Acquirente: anche se il termine non era essenziale, il prolungato silenzio e la mancata presentazione al rogito costituiscono un grave inadempimento. Il Venditore vince definitivamente la causa e ha il diritto di trattenere i 50.000 euro di caparra, oltre al rimborso delle spese legali.

Una società venditrice e una acquirente firmano un contratto preliminare per tre immobili a un prezzo di 540.000 euro, con un versamento anticipato di 500.000 euro qualificato come caparra. Dopo la vendita di due immobili, l'acquirente si rifiuta di acquistare il terzo per presunti difetti, chiedendo il recesso e il doppio della caparra. I giudici di merito condannano la venditrice a pagare il doppio della somma riferita al terzo immobile. La Cassazione accoglie il ricorso della venditrice: un anticipo pari al 92,5% del prezzo totale non può essere automaticamente qualificato come caparra confirmatoria solo per il nome usato nel contratto. Il giudice deve indagare la reale volontà delle parti, poiché una sproporzione così evidente indica che la somma era in realtà un acconto, evitando così un ingiusto arricchimento. La sentenza viene cassata con rinvio.

Un acquirente firma un contratto preliminare per un terreno, versando 246.000 euro tra caparra e acconto. La vendita è subordinata alla firma di una convenzione urbanistica con il Comune entro una certa data. Poiché la convenzione non viene mai firmata, l'acquirente chiede la restituzione dei soldi. Gli eredi della venditrice si oppongono, volendo trattenere la caparra. La Corte di Cassazione dà ragione all'acquirente. I giudici chiariscono che la mancata approvazione del progetto da parte della Pubblica Amministrazione costituisce una condizione risolutiva negativa e non un inadempimento. Di conseguenza, il contratto perde efficacia in modo automatico e retroattivo, obbligando i venditori a restituire l'intera somma ricevuta, senza poter trattenere alcuna caparra.

Il caso nasce dal mancato acquisto di un immobile commerciale. Il Promissario Acquirente e il Promittente Venditore firmano un secondo contratto preliminare che elimina la condizione del mutuo, inserendo una clausola generica di risoluzione automatica. Non ottenendo il mutuo, l'acquirente non si presenta al rogito. La Corte d'Appello, confermata dalla Cassazione, qualifica tale clausola come una condizione risolutiva impossibile per via della sua assoluta indeterminatezza. Di conseguenza, la clausola si considera come non apposta, lasciando valido il contratto. L'acquirente, non avendo adempiuto all'obbligo di acquisto, viene dichiarato inadempiente. Il venditore ottiene così il diritto di trattenere la caparra confirmatoria di centomila euro, mentre deve restituire ventimila euro versati come acconto. La Cassazione rigetta il ricorso dell'acquirente, condannandolo anche alle spese di giudizio.

Un Acquirente firma un contratto preliminare per un capannone, ma poi si rifiuta di stipulare il definitivo scoprendo una copertura in eternit. Il Venditore chiede la risoluzione del contratto per inadempimento dell'Acquirente e il risarcimento dei danni. La Cassazione stabilisce che la presenza di eternit, se in buono stato, non costituisce inadempimento del Venditore. Tuttavia, accoglie parzialmente il ricorso dell'Acquirente: con la risoluzione del contratto preliminare, il Venditore deve restituire l'acconto di 20.000 euro ricevuto. Inoltre, il Venditore può trattenere la caparra confirmatoria già ricevuta ma non pretenderne un ulteriore pagamento, e la quantificazione dei danni all'immobile deve essere rideterminata perché la liquidazione equitativa del giudice d'appello è stata arbitraria. La causa torna in Corte d'Appello.

Un acquirente recede dal contratto di acquisto di un'auto, rivelatasi di proprietà di un terzo, chiedendo il doppio della caparra alla società venditrice e il risarcimento al socio per illecito. Il Tribunale condanna entrambi, e la Corte d'Appello conferma la responsabilità del socio richiamando acriticamente la decisione di primo grado. La Cassazione accoglie il ricorso del socio, rilevando la nullità della decisione per vizio di motivazione per relationem. I giudici di secondo grado hanno infatti rinviato a un accertamento della responsabilità extracontrattuale in realtà mai compiuto dal Tribunale. La sentenza viene cassata con rinvio.

Un promissario acquirente ha stipulato un contratto preliminare con condizione sospensiva per l'acquisto di un terreno, subordinato al rilascio di concessioni edilizie entro un termine prestabilito. Poiché le autorizzazioni non sono state rilasciate, l'acquirente ha chiesto la restituzione della caparra confirmatoria. La società venditrice si è opposta, sostenendo che il mancato avveramento fosse imputabile all'inerzia del compratore e chiedendo la risoluzione per inadempimento. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della venditrice. I giudici hanno chiarito che, in pendenza della condizione sospensiva, non è possibile chiedere la risoluzione per inadempimento delle prestazioni principali, ma solo per violazione dell'obbligo di buona fede. Non essendo emerso un comportamento scorretto dell'acquirente, il contratto è rimasto inefficace e la venditrice deve restituire l'intera caparra.

Un promissario acquirente firma un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile. La promittente venditrice si impegna a liberare il bene da ipoteche e sequestri prima del rogito. Alla scadenza del termine perentorio, l'immobile risulta ancora gravato da vincoli. La venditrice pretende il pagamento del prezzo per pagare i creditori, ma il contratto prevede il saldo solo dopo la liberazione del bene. L'acquirente esercita quindi il recesso per inadempimento. Il Tribunale e la Corte d'Appello accolgono la domanda dell'acquirente, condannando la venditrice a restituire il doppio della caparra. La Corte di Cassazione conferma la decisione: l'inadempimento della venditrice era grave e definitivo alla scadenza del termine. Il ricorso viene rigettato con condanna della ricorrente anche per lite temeraria.

Un'azienda immobiliare riceve somme da una ditta promissaria acquirente durante un contratto preliminare. Le parti qualificano espressamente tali somme come caparra confirmatoria e penale. L'Agenzia delle Entrate riqualifica gli importi come acconti sul prezzo, sanzionando l'azienda per omessa fatturazione IVA. La CTR accoglie il ricorso della società, ritenendo valida la qualificazione contrattuale. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso del Fisco, confermando che l'interpretazione del contratto spetta esclusivamente al giudice di merito. Se il testo contrattuale qualifica chiaramente le somme come caparra confirmatoria e garanzia, esse non sono soggette a IVA fino alla stipula del contratto definitivo. Vince l'azienda immobiliare, che non dovrà pagare le sanzioni.