Art. 1135 Codice Civile — Sezione Seconda Civile

La Corte di Cassazione ha stabilito che la responsabilità del condominio per danni da infiltrazioni, derivanti da parti comuni come il lastrico solare, non è esclusa da una precedente transazione tra i condomini e l'originario unico proprietario/venditore. Al momento della sua costituzione, il condominio assume un nuovo e autonomo obbligo di custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c., distinto dalla garanzia per vizi del venditore. Pertanto, deve rispondere dei danni causati dalla mancata manutenzione successiva alla sua nascita.

Una condomina impugna con successo le delibere per lavori di ristrutturazione della facciata, inclusi i balconi privati. La Corte di Cassazione ha stabilito la nullità della delibera condominiale perché i lavori, implicando l'uso di cemento armato, erano stati progettati e affidati a un geometra, figura professionalmente non competente per tali opere. La sentenza sottolinea come la violazione di norme imperative a tutela della sicurezza pubblica renda l'oggetto della delibera illecito, causandone la nullità radicale e non una semplice annullabilità.

La Cassazione chiarisce che per il calcolo del quorum deliberativo, il verbale d'assemblea è valido anche se non elenca i voti favorevoli, purché consenta di determinarli per differenza. L'interpretazione del verbale, se logica, spetta al giudice di merito. La delibera su lavori che includono parti private è valida se specifica che i costi sono a carico dei singoli proprietari. Ricorso di una condomina rigettato.

Una condomina ha impugnato una delibera condominiale per lavori straordinari sulla facciata, lamentando la genericità dell'ordine del giorno, la rinuncia alle garanzie dell'appaltatore e l'alterazione del decoro architettonico. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che per la validità della delibera condominiale è sufficiente che l'ordine del giorno indichi gli argomenti in termini essenziali. Inoltre, ha chiarito che la scelta di accettare un'offerta con rinuncia a determinate garanzie rientra nella discrezionalità dell'assemblea e che la modifica del decoro architettonico deve essere provata come una disarmonia rilevante e percettibile.

Una proprietaria ha citato in giudizio il condominio per vedersi riconoscere un diritto reale d'uso esclusivo su un posto auto. La Corte di Cassazione ha annullato l'intero procedimento, stabilendo che in questi casi vige il litisconsorzio necessario: la causa deve essere intentata contro tutti i singoli condomini, non solo contro l'amministratore. Il processo dovrà ricominciare dal primo grado.

Un condomino impugna una delibera assembleare. Il tribunale gli dà ragione per un vizio di notifica della convocazione. La Corte d'Appello ribalta la decisione. Il condomino ricorre in Cassazione, la quale stabilisce che la Corte d'Appello ha errato nel non esaminare le altre questioni di merito, le cosiddette 'domande assorbite', che erano state correttamente riproposte. La causa viene quindi rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione su tali punti.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28196/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia condominiale: la delibera di nomina di un amministratore privo dei requisiti di professionalità e onorabilità previsti dall'art. 71-bis disp. att. c.c. è radicalmente nulla e non semplicemente annullabile. La Corte ha chiarito che tale norma è imperativa, posta a tutela dell'interesse generale della collettività dei condomini, e la sua violazione comporta una nullità 'virtuale' che opera con effetto retroattivo (ex tunc). Di conseguenza, un condomino può contestare la nomina in qualsiasi momento, senza essere vincolato al termine di trenta giorni previsto per le delibere annullabili.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della delibera di un condominio che negava a una società l'installazione di una canna fumaria. La decisione si fonda sulla prevalenza del regolamento condominiale contrattuale, che può imporre limiti più stringenti all'uso delle parti comuni rispetto alla legge generale, subordinando tali interventi a un'autorizzazione preventiva. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché non contestava adeguatamente questa specifica motivazione.

Una società appaltatrice ha richiesto il pagamento per lavori extracontrattuali a un condominio. Le corti di merito hanno negato il pagamento per assenza di una specifica delibera assembleare. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione, stabilendo che il giudice deve prima esaminare il contratto d'appalto per verificare se questo già autorizzasse le varianti. Se il contratto lo prevede, una delibera successiva potrebbe non essere necessaria. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata su questo principio.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della delibera assembleare che istituisce un fondo cassa condominiale utilizzando l'avanzo di gestione. Secondo la Corte, tale decisione rientra nel potere discrezionale dell'assemblea e non richiede l'inserimento di un punto specifico all'ordine del giorno, essendo sufficiente l'approvazione del rendiconto. Inoltre, il bilancio condominiale non necessita di formalismi societari, ma deve essere sufficientemente chiaro e intelligibile da permettere ai condomini di comprendere le voci di spesa e di entrata.

Una condomina impugna due delibere condominiali relative all'addebito di una spesa personale e alla ripartizione delle spese. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21865/2024, ha accolto parzialmente il ricorso. Ha stabilito che la ripartizione spese condominiali per il riscaldamento deve distinguere tra costi di consumo e costi fissi di conservazione dell'impianto, cassando la decisione che si basava solo sui consumi effettivi. Ha invece respinto le censure sulla discrezionalità dell'assemblea nel rimborsare danni e sull'addebito personale, ritenuto inammissibile per genericità del motivo.

Un ex amministratore di condominio, forte di un decreto ingiuntivo passato in giudicato per il rimborso di somme anticipate, si è opposto a una successiva richiesta del condominio di restituire un presunto avanzo di cassa. La Corte di Cassazione ha dato ragione all'amministratore, stabilendo che il giudicato decreto ingiuntivo copre l'intero rapporto di dare e avere, precludendo azioni successive basate sugli stessi fatti contabili, poiché le due pretese sono legalmente incompatibili.

Una condomina si oppone a un decreto ingiuntivo per spese condominiali, sostenendo la nullità della delibera condominiale sottostante. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, ribadendo un principio fondamentale: i vizi relativi alla ripartizione delle spese o alla mancata contabilizzazione di versamenti rendono la delibera annullabile, non nulla. Di conseguenza, l'impugnazione deve avvenire entro il termine perentorio di 30 giorni, ormai scaduto nel caso di specie.

Due condomini si opponevano a un decreto ingiuntivo per spese condominiali, sostenendo l'invalidità della notifica e la nullità della delibera di approvazione. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che una delibera condominiale nulla è un'ipotesi residuale, mentre nel caso di specie si trattava di annullabilità, e l'impugnazione era tardiva. Anche il vizio di notifica è stato ritenuto sanato dalla costituzione in giudizio delle parti.

La Corte di Cassazione ha affrontato un caso di ripartizione spese condominiali per la manutenzione straordinaria di un impianto di raffrescamento a servizio solo di una parte dell'edificio. La Corte ha stabilito che, in presenza di un precedente accordo unanime che istituisce una tabella di spesa basata sull'uso, tale criterio prevale su quello dei millesimi di proprietà. La delibera che applica tale tabella è stata ritenuta meramente annullabile e non nulla, confermando la legittimità della ripartizione dei costi solo tra i condomini che beneficiano effettivamente del servizio.

Una società costruttrice, esonerata dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute in base al regolamento, impugna una delibera che le addebita tali costi. La Corte di Cassazione, richiamando un principio delle Sezioni Unite, stabilisce che non si tratta di delibere condominiali nulle, bensì annullabili. La delibera, infatti, non mirava a modificare permanentemente i criteri di ripartizione, ma rappresentava una loro erronea applicazione al caso specifico. Di conseguenza, l'impugnazione, avvenuta oltre il termine di 30 giorni, è stata respinta come tardiva.

Una condomina impugnava una delibera assembleare relativa a una polizza di tutela legale. Dopo un lungo iter giudiziario, la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della condomina. Quest'ultima ha tentato di impugnare la stessa decisione della Cassazione tramite un ricorso straordinario cassazione ex art. 111 Cost. La Suprema Corte, con l'ordinanza in esame, ha ribadito l'inammissibilità di tale strumento, chiarendo che non può essere utilizzato per contestare le pronunce della Cassazione per presunti errori di diritto, ma solo contro provvedimenti decisori e definitivi dei giudici di merito per i quali non sia previsto altro mezzo di impugnazione.

La Corte di Cassazione chiarisce i confini tra delibera condominiale nulla e annullabile. Una società ha impugnato una delibera che ripartiva i costi per il rifacimento di un solaio e delle strutture portanti di una cantina, applicando erroneamente i criteri di legge. La Corte ha stabilito che la delibera è nulla, e quindi impugnabile senza limiti di tempo, perché l'assemblea ha agito al di fuori delle proprie attribuzioni, decidendo su materie non di sua competenza come la ripartizione delle spese per strutture portanti comuni secondo criteri errati e l'accertamento di responsabilità per danni.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino che contestava il pagamento di spese condominiali. La Corte ha stabilito che la sede per contestare errori di calcolo è l'impugnazione della delibera assembleare che approva il bilancio. Una volta che la delibera diventa definitiva perché non impugnata, l'obbligo di pagamento è vincolante e non possono essere ammesse nuove prove in appello per rimettere in discussione il debito.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 13781/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di spese condominiali. Il caso riguardava l'opposizione di una condomina a un decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri. Il Tribunale, pur revocando il decreto per assenza della delibera di approvazione delle spese, aveva comunque condannato la condomina al pagamento, ritenendo che non avesse contestato il debito. La Cassazione ha annullato questa decisione, affermando che la delibera assembleare è il fatto costitutivo del credito. Senza di essa, il debito non sussiste e il condominio non può pretenderne il pagamento, poiché su di esso grava l'onere della prova.