Art. 1135 Codice Civile — Anno 2022

Un'ex amministratrice ha richiesto l'emissione di un decreto ingiuntivo contro il condominio per ottenere il rimborso spese amministratore relativo ad anticipazioni economiche della gestione. Il condominio ha proposto opposizione, contestando l'inadempimento della professionista, la mancata redazione dei rendiconti e l'assenza di delibere assembleari di approvazione. La Corte d'Appello ha revocato il decreto ingiuntivo, respingendo la richiesta per difetto di prova sull'effettiva inerenza delle uscite alle parti comuni. La Corte di Cassazione ha confermato il verdetto e dichiarato inammissibile il ricorso dell'ex amministratrice. I giudici hanno chiarito che la firma del nuovo amministratore sui rendiconti non sostituisce la delibera dell'assemblea e non costituisce riconoscimento di debito. L'ex amministratrice perde definitivamente la causa ed è condannata alle spese legali.

Una Società Immobiliare ha impugnato le delibere assembleari di un Condominio relative a consuntivi e preventivi. Dopo che i primi due gradi di giudizio avevano respinto le sue richieste, la Società ha presentato un ricorso in Cassazione. Tuttavia, prima della decisione, le parti hanno raggiunto un accordo transattivo. La Società ha quindi formalizzato la sua rinuncia al ricorso. La Corte di Cassazione ha dichiarato l'estinzione del giudizio, senza condanna alle spese e senza l'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato, dato l'accordo intervenuto e la mancata costituzione dell'intimato.

Un gruppo di proprietari di 'cabine' in un condominio ha contestato le delibere assembleari che imponevano loro di contribuire alle spese di risanamento delle facciate delle palazzine residenziali. Il regolamento condominiale contrattuale li esonerava da tali spese. I proprietari sostenevano la nullità delle delibere, che non ha termini di impugnazione. La Corte di Cassazione, richiamando un precedente delle Sezioni Unite, ha chiarito che una delibera condominiale che deroga ai criteri di ripartizione delle spese solo per una specifica occasione ('una tantum') è annullabile, non nulla. Solo le delibere che modificano i criteri generali per il futuro sono nulle. Poiché l'impugnazione è avvenuta oltre il termine di 30 giorni previsto per le delibere annullabili, il ricorso dei proprietari è stato rigettato. La loro azione era tardiva.

Una Società ha pagato due terzi delle spese per la manutenzione straordinaria del lastrico solare di un Condominio, poi ha chiesto la restituzione delle somme. Una prima delibera assembleare è stata annullata, ma una successiva ha ratificato i lavori e le spese. La Società ha impugnato questa decisione in Cassazione, sostenendo l'invalidità della **delibera condominiale manutenzione straordinaria** perché riguardava una proprietà privata (un giardino) e delegava poteri in modo improprio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della Società, confermando che l'assemblea può ratificare lavori e spese, anche se inizialmente decisi da una commissione, purché l'approvazione finale avvenga con le maggioranze richieste. La Corte ha anche chiarito che la natura di un bene (comune o privato) non può essere accertata per la prima volta in Cassazione.

Un Condomino ha impugnato una delibera condominiale che delegava eccessivi poteri a una commissione per lavori straordinari. Il Condominio ha poi ratificato l'operato della commissione con una nuova delibera. La Corte d'Appello ha riconosciuto la cessazione della materia del contendere, ma ha applicato il principio della soccombenza virtuale, ponendo le spese legali a carico del Condominio, poiché la delibera originaria era viziata. La Corte di Cassazione ha confermato questa decisione, ribadendo che l'impugnazione delibera condominiale, anche se superata da una nuova delibera, può comunque comportare l'addebito delle spese alla parte che ha causato la lite.

Un Condomino ha impugnato una delibera di Approvazione Bilancio Condominiale del 2000, contestando la mancata indicazione dettagliata dei fondi di riserva e dei residui attivi spettanti ai singoli. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso. Ha stabilito che il rendiconto non richiede l'esatta indicazione numerica delle quote individuali se queste sono determinabili con un semplice calcolo. La costituzione di un fondo cassa rientra nella discrezionalità dell'assemblea e non pregiudica i diritti dei condomini. Altre impugnazioni relative a delibere precedenti sono state dichiarate tardive.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo a un decreto ingiuntivo condominiale ottenuto per spese non pagate. Il Condomino contestava la validità del decreto, sostenendo che alcuni bilanci, sia preventivi che consuntivi, non fossero stati regolarmente approvati dall'assemblea. La Suprema Corte ha chiarito che un decreto ingiuntivo per oneri condominiali è valido se basato su bilanci consuntivi approvati, anche senza uno specifico piano di riparto. Tuttavia, per i bilanci preventivi, l'approvazione assembleare è indispensabile. La Corte ha anche stabilito che i crediti vantati dal Condomino devono essere valutati dal giudice, indipendentemente dalla loro inclusione nei bilanci.

Un condomino ha impugnato la delibera del bilancio consuntivo, contestando l addebito delle spese per i lavori alla rete fognaria e per la somma pattuita in una transazione approvata dall assemblea condominiale con l impresa appaltatrice. Il condomino riteneva l accordo inopponibile a se stesso in quanto dissenziente. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. I giudici hanno chiarito che le condotte fognarie principali sono parti comuni e le relative spese gravano su tutti i proprietari. Inoltre, la transazione approvata dall assemblea condominiale a maggioranza vincola indistintamente tutti i condomini, compresi gli assenti e i dissenzienti. L obbligo di contribuire alle spese deriva direttamente dalla legge e dal funzionamento delle delibere condominiali, rendendo legittimo l addebito delle quote approvate.

Un condomino ha contestato in tribunale l'approvazione dei bilanci consuntivi e del preventivo, lamentando costi ingiustificati per compensi straordinari all'amministratore, pulizia delle scale e polizze assicurative. I giudici di merito hanno respinto le domande, ritenendole inammissibili perché focalizzate sulla convenienza delle spese e non su violazioni di legge. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente il rigetto del ricorso. L'impugnazione delibera condominiale non consente infatti al magistrato di censurare le scelte discrezionali dell'assemblea sovrana, a meno che non si dimostri un abuso manifesto. Il condomino dissenziente è stato condannato al pagamento delle spese legali.

Un Condomino ha impugnato le delibere assembleari che approvavano il rifacimento della facciata e la ripartizione delle spese, sostenendo che una parte della facciata fosse di sua proprietà esclusiva. La Corte d'Appello aveva respinto il suo ricorso. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che una **delibera condominiale nulla** è quella che dispone interventi su beni di proprietà esclusiva, non rientrando nelle competenze dell'assemblea. L'assemblea può deliberare solo su beni comuni. Inoltre, il fondo speciale per lavori straordinari deve corrispondere all'ammontare predeterminato dei lavori. La sentenza d'appello è stata cassata e la causa rinviata per un nuovo esame.

Alcuni condomini hanno promosso l'impugnazione delibera condominiale contestando l'approvazione del rendiconto spese. Oggetto della lite era il quadruplicamento del canone di locazione per il locale della centrale termica e l'addebito di spese di manutenzione straordinaria del tetto. I condomini ritenevano i costi sproporzionati e viziati da un conflitto di interessi dei proprietari del locale. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che il controllo del giudice sulle decisioni assembleari riguarda la legittimità e non la convenienza economica delle spese. I singoli condomini non possono contestare i contratti stipulati dal condominio come ente unitario.

Un condomino ha contestato l'addebito di spese legali per diffide stragiudiziali, incluse in un consuntivo e un preventivo condominiale, in assenza di una sentenza che ne accertasse la soccombenza. La Corte di Cassazione ha stabilito che una delibera assembleare che ponga a totale carico di un singolo condomino spese legali, senza un titolo giudiziale (una sentenza), è affetta da nullità. Questo vizio può essere rilevato d'ufficio dal giudice. La sentenza impugnata è stata cassata, rinviando la causa al Tribunale per una nuova valutazione, affermando il principio della nullità delibera condominiale in questi casi.

Un condomino ha impugnato la delibera dell'assemblea che approvava i lavori e la ripartizione spese del tetto dell'edificio con i millesimi generali. Il condomino ha sostenuto che la copertura servisse soltanto specifiche proprietà private o una porzione limitata del fabbricato. I giudici di merito hanno respinto la richiesta, ma la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione. La Suprema Corte ha chiarito che l'assemblea non ha potere decisionale sulle parti di proprietà esclusiva. Inoltre, se una copertura serve solo alcune unità immobiliari, si applica la disciplina del condominio parziale. Di conseguenza, solo i proprietari interessati possono votare e sostenere i costi relativi.

Una società immobiliare vantava un credito verso un condominio derivante da un precedente accordo di transazione. L'assemblea condominiale ha successivamente approvato un rendiconto che inseriva a carico della società presunti debiti pregressi per spese straordinarie. La società non ha contestato tale delibera nei termini di legge, limitandosi a fare riserve verbali e ad agire poi per ottenere il proprio credito. Il condominio ha quindi opposto in compensazione il controcredito risultante dal bilancio approvato. La Corte di Cassazione ha confermato la compensazione dei debiti, stabilendo che la mancata impugnazione della delibera assembleare rende definitivo e incontestabile il credito per i contributi condominiali approvati, precludendo ogni successiva contestazione nel merito.

Un'impresa edile ha chiesto al Condominio il pagamento di oltre 35.000 euro per opere di manutenzione straordinaria. Il Condominio ha chiamato in causa il proprio ex amministratore, evidenziando che l'incarico era stato affidato in assenza di autorizzazione assembleare. I giudici hanno respinto la richiesta dell'impresa: i lavori straordinari senza delibera non vincolano i condomini. L'ex amministratore ha impugnato la motivazione della sentenza temendo azioni di risarcimento contro di lui, ma il suo appello è stato dichiarato inammissibile per difetto di interesse a impugnare, non essendo stato condannato. La Corte di Cassazione ha confermato integralmente la decisione, ribadendo che l'amministratore sprovvisto di poteri non impegna il condominio verso i fornitori.

Una societa fornitrice di carburante ottiene un decreto ingiuntivo contro un fabbricato per il mancato pagamento del riscaldamento centralizzato condominiale. Il giudice d'appello annulla la condanna del fabbricato, ritenendo che il contratto fosse stato stipulato direttamente dai singoli utenti e inquilini come gruppo autonomo e non dall'ente condominiale. La societa fornitrice propone ricorso in Cassazione. La Suprema Corte accoglie la tesi della societa, chiarificando che la legge permette espressamente agli inquilini di partecipare alle assemblee per le spese di riscaldamento senza trasformare la riunione in un gruppo privato separato. Le norme sull'amministrazione delle parti comuni sono rigide e inderogabili. Di conseguenza, l'assemblea che affida la fornitura vincola direttamente l'ente condominiale. La Cassazione annulla la sentenza d'appello e rinvia la causa per un nuovo giudizio.

Una condomina ha impugnato la delibera dell'assemblea che approvava il bilancio preventivo contenente la spesa per una polizza tutela legale condominio. La condomina sosteneva che tale spesa violasse il suo diritto di dissentire dalle liti condominiali. Il Tribunale ha rigettato la domanda e la Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno chiarito che l'assemblea ha il potere di deliberare la stipula di una polizza assicurativa per coprire le spese legali relative alle parti comuni. Questa spesa, rientrando tra i costi di gestione ordinaria, va ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, senza che si possa applicare la disciplina del dissenso dalle liti, la quale riguarda solo le conseguenze di una specifica causa persa e non i contratti di assicurazione generali.

Un condomino ha impugnato la delibera assembleare che gli imponeva di staccare gli allacci abusivi ai servizi comuni e chiudere le prese d'aria nelle proprie cantine, vietandone l'uso commerciale o abitativo. L'erede del condomino ha proseguito la causa fino in Cassazione, sostenendo che l'assemblea avesse invaso la sua proprietà privata. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che la delibera è legittima perché tutela l'uso delle parti comuni in condominio. L'assemblea può infatti vietare allacciamenti che sovraccaricano gli impianti comuni e alterano la sicurezza o il decoro dell'edificio, senza che ciò costituisca una lesione della proprietà privata del singolo condomino. L'erede è stato condannato a pagare le spese processuali.

Una condomina ha impugnato le decisioni dell'assemblea che, per diversi anni, avevano ripartito le spese di riscaldamento in base a millesimi errati, superiori a mille, a causa di ampliamenti non registrati. La condomina sosteneva la nullità assoluta delle decisioni. La Corte di Cassazione ha invece stabilito che l'applicazione errata delle tabelle per singoli esercizi non comporta la nullità, ma la semplice annullabilità delle decisioni. Di conseguenza, l'impugnazione delibera condominiale deve essere presentata entro il termine tassativo di trenta giorni, pena la decadenza. Poiché la condomina ha agito in ritardo, il suo ricorso è stato respinto e le delibere sono rimaste valide.

Un condomino subisce gravi danni causati dall'otturazione del pluviale di una terrazza a livello di proprietà esclusiva del vicino sovrastante. Il danneggiato decide di citare in giudizio soltanto il proprietario della terrazza. La Corte d'Appello dichiara nullo il giudizio per non aver coinvolto tutti gli altri condomini dello stabile. La Corte di Cassazione ribalta questa decisione. I giudici stabiliscono che per i danni da infiltrazioni in condominio derivanti da terrazze in uso esclusivo si applica la responsabilità da cose in custodia. Questa responsabilità ha natura solidale tra il custode esclusivo e il condominio. Di conseguenza, il danneggiato può agire anche contro un solo responsabile, senza l'obbligo di citare in giudizio l'intero condominio. La sentenza d'appello viene quindi cassata con rinvio.